Решение по делу № 8Г-32208/2024 [88-33914/2024] от 03.10.2024

ЧЕТВЕРТЫЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД

ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

дело № 88-33914/2024

№ дела в суде 1-й инстанции 2-5049/2023

УИД 23RS0002-01-2023-003622-13

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Краснодар                                           19 ноября 2024 года

Резолютивная часть определения объявлена 19 ноября 2024 года.

Определение в полном объеме изготовлено 22 ноября 2024 года.

Четвертый кассационный суд общей юрисдикции в составе:

председательствующего                                      Малаевой В.Г.,

судей                                                                     Богатых О.П., Жогина О.В.

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу Белобородовой ФИО14 на решение Адлерского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 19 декабря 2023 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 16 июля 2024 года по гражданскому делу по исковому заявлению Белобородовой ФИО15 к Торосян ФИО16 о взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами.

Заслушав доклад судьи Малаевой В.Г., представителя Белобородовой Е.А. по доверенности Костину К.В., поддержавшую доводы кассационной жалобы, адвоката Гончарова Д.В., действующего на основании ордера от 19 ноября 2024 года № 563108, в интересах Торосян Н.А., возражавшего против удовлетворения кассационной жалобы, Четвертый кассационный суд общей юрисдикции

установил:

ФИО2 (далее – истец) обратилась в суд к ФИО1 (далее – ответчик) с исковым заявлением, в котором просила взыскать с ответчика неосновательное обогащение в размере 1 000 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 76041 рубля 09 копеек, судебные расходы по уплаченной государственной пошлине в размере 13570 рублей 20 копеек, на оплату услуг представителя в размере 100 000 рублей.

В обоснование исковых требований указала, что между истцом и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ заключен предварительный договор купли-продажи нежилого здания с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером №. Ответчик получила от истца денежные средства в размере 1 000 000 рублей, что подтверждается распиской. Между истцом и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи указанных нежилого здания и земельного участка, переход права собственности на которые зарегистрирован в установленном законом порядке. Согласно условиям договора стоимость недвижимого имущества составляет 2 689 242 рублей 13 копеек. Также, ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи неотделимых улучшений нежилого помещения, стоимость которых составляет 2 310 757 рублей 87 копеек. Общая стоимость объектов недвижимости составляет 5 000 000 рублей. Денежные средства в размере 5 000 000 рублей переданы ответчику, что подтверждается распиской.

Считая денежные средства в размере 1 000 000 рублей, переданные ответчику по расписке от ДД.ММ.ГГГГ являются неосновательным обогащением, истец обратился к ответчику с претензией о возврате денежных средств, которая оставлена последним без ответа и удовлетворения, что и послужило основанием для обращения истца с настоящим иском.

Решением Адлерского районного суда города Сочи Краснодарского от 19 декабря 2023 года, оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 16 июля 2024 года в удовлетворении искового заявления ФИО2 к ФИО1 о взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами отказано.

В кассационной жалобе представителя истца по доверенности ФИО6 ставится вопрос об отмене состоявшихся по делу судебных постановлений и о направлении дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции в ином составе суда со ссылкой на то, что судом первой инстанции неверно определены спорные правоотношения возникших между сторонами, не применены нормы материального права, подлежащие применению к спору, возникшему между сторонами, не установлено фактическое правовое основание незаконного удержания ответчиком по сегодняшний день денежных средств, полученных ею как представителем ФИО8 по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

На основании части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) Четвертый кассационный суд общей юрисдикции находит возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Проверив материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя Белобородовой Е.А. по доверенности Костину К.В., поддержавшую доводы кассационной жалобы, адвоката Гончарова Д.В., действующего на основании ордера от 19 ноября 2024 года № 563108, в интересах Торосян Н.А., возражавшего против удовлетворения кассационной жалобы, Четвертый кассационный суд общей юрисдикции находит основания для удовлетворения кассационной жалобы ввиду следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении.

Согласно части 1 статьи 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения судом кассационной инстанции установлены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО9 заключен предварительный договор купли-продажи нежилого здания общей площадью 93, 9 кв. м, количеством этажей - 2, с кадастровым номером №, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, и земельного участка общей площадью 127 кв. м, с кадастровым номером №, категории земель - земли населенных пунктов, с разрешенным видом использования - земли под домами индивидуальной жилой застройки, по адресу: <адрес>.

В соответствии с п. 1.4 договора основной договор должен быть заключен в течение 12-ти месяцев с момента подписания предварительного договора.

На основании пункта 2.2 договора цена объекта составляет 4 000 000 рублей, из которых здание стоит 3 000 000 рублей, земельный участок –                 1 000 000 рублей.

Во исполнение пункта 2.2 договора, согласно которому покупатель обязуется внести задаток в размере 1 000 000 рублей в момент подписания предварительного договора, ФИО1 получила от ФИО2 денежные средства в размере 1 000 000 рублей, что подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ, то есть сумму, являющуюся частью цены сделки по основному договору.

                Между ФИО1 и ФИО10 ДД.ММ.ГГГГ заключен основной договор купли-продажи нежилого здания с кадастровым      номером № и земельного участка с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>. Согласно условиям договора стоимость недвижимого имущества составляет 2 689 242 рубля 13 копеек.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком также заключен договор купли-продажи неотделимых улучшений нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>. Стоимость неотделимых улучшений составляет 2 310 757 рублей 87 копеек.

Общая стоимость объектов недвижимости по заключенным ДД.ММ.ГГГГ договорам составила 5 000 000 рублей. Факт передачи денежных средств подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ.

Опрошенный в судебном заседании свидетель ФИО11 пояснила, что при расчете не присутствовала. Знает, что сумма сделки 5 000 000 рублей, деньги передавались в феврале в машине.

Отказывая истцу во взыскании неосновательного обогащения, а также процентов за незаконное пользование денежными средствами, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 12, 380, 420, 421, 431,1109, пункта 1 статьи 1102, части 1 статьи 15, части 1 статьи 380, пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), оценил имеющиеся в деле доказательства, при этом, не принял в качестве подтверждения размера сумм переданных по сделке показания свидетеля ФИО11 ввиду того, что свидетель не присутствовал при расчете, и исходя того, что истец ни в своем иске, ни в ходе судебного разбирательства не указала и в нарушение требований статьи 56 ГПК РФ не представила никаких доказательств в обоснование приведенных доводов о передаче за проданное недвижимое имущество денежных средств, превышающих сумму сделки, и в обоснование довода о неосновательном обогащении ответчика, в связи с чем суд пришел к выводу о злоупотреблении истцом своим правом.

Суд апелляционной инстанции полностью поддержал выводы суда, отклонив, доводы истца в апелляционной жалобе о том, что денежные средства в размере 1 000 000 рублей, переданные ответчику ДД.ММ.ГГГГ при заключении предварительного договора купли-продажи, не были учтены при заключении основного договора купли-продажи имущества и купли-продажи неотделимых улучшений; сумма задатка в размере 1 000 000 рублей не вошла в расчет основной суммы сделки при заключении основных договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ; задаток был передан в качестве подтверждения намерений на приобретение имущества у ответчика в будущем, соответственно, задаток не исполнял функцию платежа, а выступал гарантом, что стороны в будущем заключат соответствующий основной договор купли- продажи имущества.

Отклоняя данные доводы, суд апелляционной инстанции исходил из анализа приведенных им норм материального права – пункта 1 статьи 329, пунктов 1, 2, 4 статьи 380, статей 329, 429 пункта 2 статьи 381 ГК РФ, на основе которого сделал вывод о том, что задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения основного договора и в обеспечение его исполнения, принял во внимание пункт 2.2 предварительного договора, во исполнение обязательств по которому покупатель обязуется внести задаток в размере 1 000 000 рублей в момент подписания предварительного договора, а также то, что ФИО1 получила от ФИО2 денежные средства в размере 1 000 000 рублей, что подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ, то есть сумму, являющуюся частью цены сделки по основному договору, что из текста расписки, датированной ДД.ММ.ГГГГ, буквального значения слов и выражений, содержащихся в ней, следует, что ответчик получила от истца денежные средства в размере 1 000 000 рублей в качестве задатка за продаваемые ею (объекты) нежилого здания общей площадью 93,9 кв. м, с кадастровым номером №, находящегося на земельном участке с кадастровым номером <адрес>, по адресу: <адрес>, и земельного участка общей площадью 127 кв. м., с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>. При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что, внося денежные средства в размере 1 000 000 рублей, истец должна была понимать значение данного платежа, в частности, что указанная денежная сумма оплачивается в счет будущего платежа (суммы сделки), а ответчик, в свою очередь, получая эту сумму, также должна была понимать, что сумма зачитывается в стоимость по основному договору.

Признавая несостоятельным довод истца в апелляционной жалобе о том, что, отказываясь возвращать после прекращения действия предварительного договора ранее полученный по указанному предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ задаток в сумме 1 000 000 рублей, ответчик, тем самым, получила неосновательное обогащение, суд апелляционной инстанции руководствовался положениями пунктов 1, 2 статьи 1102, статьи 1109, статьи 1103, пункта 3 статьи 10 ГК РФ и учел то, что, подписывая расписку от ДД.ММ.ГГГГ стороны понимали, что указанная сумма в размере 5 000 000 рублей это общая полученная сумма ответчиком по договору купли-продажи объектов недвижимости и неотделимых улучшений в учет которой вошла и сумма задатка в размере                  1 000 000 рублей, соответственно, расписка от ДД.ММ.ГГГГ содержала сведения о суммарном размере полученных ответчиком денежных средств за отчуждаемые объекты недвижимости, суд апелляционной инстанции также как и суд первой инстанции пришел к выводу о том, что истцом не доказан факт передачи ответчику денежных средств, общая сумма которых превышает стоимость сделки, то есть факта неосновательного обогащения ответчиком, в связи с чем суд первой инстанции законно и обоснованно отказал в удовлетворении заявленных требований.

Суд кассационной инстанции находит необоснованными и незаконными судебные акты судов первой и апелляционной инстанции ввиду следующего.

Статьей 195 ГПК РФ установлено, что решение суда должно быть законным и обоснованным.

Пленумом Верховного Суда Российской Федерации в пунктах 2, 3 постановления от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении» разъяснено, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Данным требованиям судебные акты судов первой и апелляционной инстанции не соответствуют ввиду следующего.

Согласно абзацу второму части 3 статьи 40 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в случае невозможности рассмотрения дела без участия соответчика или соответчиков в связи с характером спорного правоотношения суд привлекает его или их к участию в деле по своей инициативе.

В пункте 17 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 июня 2008 года № 11 «О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству» разъяснено, что возможность участия тех или иных лиц в процессе по конкретному делу определяется характером спорного правоотношения и наличием материально-правового интереса. Поэтому определение возможного круга лиц, которые должны участвовать в деле, начинается с анализа правоотношений и установления конкретных носителей прав и обязанностей. С учетом конкретных обстоятельств дела судья разрешает вопрос о составе лиц, участвующих в деле, то есть о сторонах, третьих лицах - по делам, рассматриваемым в порядке искового производства, а также об участниках, содействующих рассмотрению дела.

В соответствии с абзацем четвертым статьи 148 и пунктом 4 части 1 статьи 150 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судья при подготовке дела к судебному разбирательству разрешает вопрос о составе лиц, участвующих в деле, и других участников процесса и о вступлении в дело соистцов, соответчиков и третьих лиц без самостоятельных требований относительно предмета спора, а также разрешает вопросы о замене ненадлежащего ответчика.

В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 июня 2008 года № 11 «О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству» разъяснено, что разрешение при подготовке дела к судебному разбирательству вопроса о вступлении в дело соистцов, соответчиков и третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора (пункт 4 части 1 статьи 150 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), необходимо для правильного определения состава лиц, участвующих в деле. Невыполнение этой задачи в стадии подготовки может привести к принятию незаконного решения, поскольку разрешение вопроса о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле, является существенным нарушением норм процессуального права, влекущим безусловную отмену решения суда в апелляционном и кассационном порядке (часть 1 статьи 330, пункт 4 части 2 статьи 364 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

В настоящее время это пункт 4 части 4 статьи 330 и пункт 4 части 4 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации соответственно.

В нарушение приведенных норм гражданского процессуального законодательства и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации по их применению судом первой инстанции не был разрешен вопрос о привлечении к участию в деле в качестве соответчика ФИО3, являющегося продавцом спорного имущества, по нотариальной доверенности 23А № которого действовала ответчик ФИО9, заключая от имени продавца ДД.ММ.ГГГГ с покупателем ФИО2 (истцом по настоящему делу) предварительный договор купли-продажи и ДД.ММ.ГГГГ, договор купли-продажи неотделимых улучшений и договор купли-продажи объектов недвижимости земельного участка и нежилого здания, а также получая денежные средства от покупателя и выдавая расписки от ДД.ММ.ГГГГ в получении денежных средств в сумме 1 000 000 рублей и от ДД.ММ.ГГГГ - в сумме 5 000 000 рублей.

Допущенные судом первой инстанции ошибки в применении норм процессуального права не были устранены судом апелляционной инстанции.

Согласно пункту 1 статьи 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

В силу части 2 статьи 56 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

При принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению (ч. 1 ст. 196 ГПК РФ).

При разрешении настоящего спора суды не применили подлежащие применению положения пункта 1 статьи 182 ГК РФ, не проверили на соответствие закону сделки, совершенные представителем ФИО9 от имени представляемого ФИО3. Судами, вообще, не проверены её полномочия, поскольку в материалах дела отсутствует, как таковая, сама нотариальная доверенность 23А №, а в преамбулах вышеуказанных договоров отсутствует указание о дате её выдачи (совершения) и удостоверения нотариусом, тогда как в силу абзаца второго части 1 статьи 186 ГК РФ доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна.

Поскольку в силу пункта 1 статьи 182 ГК РФ предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, договор купли-продажи неотделимых улучшений от ДД.ММ.ГГГГ, договор купли-продажи объектов недвижимости земельного участка и нежилого здания от ДД.ММ.ГГГГ непосредственно создают, изменяют и прекращают гражданские права и обязанности представляемого ФИО3, то судебными актами по настоящему делу затронуты его права.

В этой связи, непривлечение к участию в деле в качестве соответчика ФИО3 в силу пункта 4 части 4 статьи 330 ГПК РФ в любом случае является основанием для отмены обжалуемых судебных актов.

Суд кассационной инстанции также отмечает, что судами первой и апелляционной инстанции допущены и другие нарушения норм материального и процессуального права.

Согласно части 1 статьи 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Оценка доказательств и отражение ее результатов в судебном решении являются проявлением дискреционных полномочий суда, необходимых для осуществления правосудия, вытекающих из принципа самостоятельности судебной власти, что, однако, не предполагает возможности оценки судом доказательств произвольно и в противоречии с законом.

В пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 июня 2008 года № 11 «О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству», где указано, что при определении закона и иного нормативного правового акта, которым следует руководствоваться при разрешении дела, и установлении правоотношений сторон следует иметь в виду, что они должны определяться исходя из совокупности данных: предмета и основания иска, возражений ответчика относительно иска, иных обстоятельств, имеющих юридическое значение для правильного разрешения дела.

Поскольку основанием иска являются фактические обстоятельства, то указание истцом конкретной правовой нормы в обоснование иска не является определяющим при решении судьей вопроса о том, каким законом следует руководствоваться при разрешении дела.

Приведенные выше требования процессуального закона в силу абзаца второго части 1 статьи 327 ГПК РФ распространяются и на суд апелляционной инстанции, который повторно рассматривает дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Исходя из изложенного, суд не связан правовой квалификацией, даваемой истцом относительно заявленных требований (спорных правоотношений), которая может быть как правильной, так и ошибочной, а должен рассматривать иск исходя из предмета и оснований (фактических обстоятельств), определяя по своей инициативе круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, а также решить, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном спорном правоотношении.

Однако судами обеих инстанций фактические обстоятельства были установлены не в полной мере.

Как следует из материалов дела, истец, обращаясь с иском в суд, и суды первой и апелляционной инстанции при разрешении спора исходили из того, что правоотношения сторон по вопросу возврата денежных средств регулируются главой 60 ГК РФ «Обязательства вследствие неосновательного обогащения».

В силу статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса (пункт 1).

Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (пункт 2).

Обязательства из неосновательного обогащения возникают при наличии трех обязательных условий: имеет место приобретение или сбережение имущества; приобретение или сбережение имущества произведено за счет другого лица; приобретение или сбережение имущества не основано ни на законе, ни на сделке, ни на ином правовом основании, то есть происходит неосновательно.

Исходя из особенности предмета доказывания по делам о взыскании неосновательного обогащения, на истце лежит обязанность доказать, что на стороне ответчика имеется неосновательное обогащение, обогащение произошло за счет истца и правовые основания для такого обогащения отсутствуют.

В свою очередь, ответчик должен доказать отсутствие на его стороне неосновательного обогащения за счет истца, наличие правовых оснований для такого обогащения либо наличие обстоятельств, исключающих взыскание неосновательного обогащения, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.

По делам о взыскании неосновательного обогащения на истца возлагается обязанность доказать факт приобретения или сбережения имущества ответчиком, а на ответчика - обязанность доказать наличие законных оснований для приобретения или сбережения такого имущества либо наличие обстоятельств, при которых неосновательное обогащение в силу закона не подлежит возврату (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2019), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 17 июля 2019 года).

Согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Как следует из обжалуемых судебных актов, суды оценив условия трех договоров и двух расписок, выданных ответчиком ФИО1, пришли к выводам о том, что в материалах дела не содержится доказательств того, что истцом не доказан факт передачи ответчику денежных средств, общая сумма которых превышает стоимость сделки, то есть факта неосновательного обогащения ответчиком.

Однако судами не учтено следующее.

По смыслу части 2 статьи 56, частей 1 - 4 статьи 67, части 4 статьи 198 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, однако, такая оценка не может быть произведена произвольно и с нарушением закона. Каждое доказательство суд должен оценить не только в отдельности, но также в совокупности и во взаимной связи с другими доказательствами.

В соответствии с частью 2 статьи 12 ГПК РФ суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или несовершения процессуальных действий, оказывает лицам, участвующим в деле, содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел.

Между тем в нарушение части 2 статьи 12 ГПК РФ судами обеих инстанций не были созданы условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении настоящего дела.

Суды лишь формально констатировали факты заключения трех договоров купли-продажи (предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ и двух договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ), формально указав предметы договоров без подробного исследования и сравнения условий, в частности, предметов самих договоров, цены договоров, порядка расчетов.

Суды оставили без внимания то, что предметом предварительного договора купли-продажи является заключение в будущем договора купли-продажи (далее – основной договор) нежилого здания общей площадью 93,9 кв. м, количество этажей 2, в том числе подземных – 1, кадастровый №, находящегося на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, и земельный участок общей площадью 127 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального строительства, находящийся по адресу: <адрес> (п. 1.1 предварительного договора).

Пунктом 2.2 предварительного договора предусмотрена цена объекта – 4 000 000 рублей, в том числе нежилого здания – 3 000 000 рублей, земельного участка – 1 000 000 рублей.

Пунктом 2.2.1 предварительного договора предусмотрено, что покупатель обязан внести задаток в размере 1 000 000 рублей в момент подписания предварительного договора. Задаток по соглашению сторон передается ФИО1, факт передачи денег подтверждается её распиской в простой письменной форме. Сторона продавца признает это надлежащей оплатой по договору. В случае незаключения основного договора по инициативе продавца данный платеж возвращается покупателю в двойном размере в соответствии со статьей 487 ГК РФ (задаток), при этом, денежные средства взыскиваются со стороны продавца солидарно.

Предметом договора купли-продажи объекта недвижимости земельного участка и нежилого здания от ДД.ММ.ГГГГ, как указано в пункте 1 договора, являются;

- нежилое здание общей площадью 93,9 кв. м, количество этажей 2, в том числе подземных – 1, кадастровый №, находящегося на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>;

- земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 127 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального строительства, находящийся по адресу: <адрес>.

Пунктом 2 этого договора предусмотрена цена объекта - 2 689 242 рубля 12 копеек, в том числе: стоимость земельного участка с кадастровым номером № – 223003 рубля 11 копеек; стоимость здания с кадастровым номером № – 2 466239 рублей 02 копейки и указано, что цена является окончательной и изменению не подлежит, уплачена покупателем продавцу полностью после подписания договора.

Покупатель обязуется уплатить цену договора в предусмотренном настоящим договором порядке (п. 12.2 договора купли-продажи объекта недвижимости земельного участка и нежилого здания от ДД.ММ.ГГГГ).

Согласно пункту 1 договора купли-продажи неотделимых улучшений от ДД.ММ.ГГГГ продавец передает в собственность покупателю, а покупатель оплатил в соответствии с условием настоящего договора произведенные неотделимые улучшения.

Предметом договора купли-продажи неотделимых улучшений от ДД.ММ.ГГГГ, как указано в пункте 2 этого договора, являются произведенные неотделимые улучшения, являющиеся неотделимой частью вышеуказанных нежилого здания и земельного участка. В произведенные улучшения входят: расчистка земельного участка, подвод воды, прокладка дороги к земельным участкам, фотосъемка, геология, градостроительный план. Отношения между продавцом и покупателем по приобретению в собственность объекта, указанного в разделе 2 регулируется договором купли-продажи недвижимости земельного участка, составленным и подписанным продавцом и покупателем в г. Сочи ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно пункту 3 договора купли-продажи неотделимых улучшений цена последних составляет 2 310 757 рублей 87 копеек. Расчеты производятся в следующем порядке: стоимость объекта недвижимости 2 310 757 рублей 87 копеек оплачивается после подписания договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ.

Расчеты по сделке купли-продажи объекта недвижимости производятся за наличный расчет после подписания договора купли-продажи (п. 3.2 договора купли-продажи неотделимых улучшений).

В случае признания сделки купли-продажи вышеуказанных объектов недвижимости недействительной (по основному договору купли-продажи), указанное в пункте 3 настоящего договора возвращается продавцом покупателю в полном объеме (п. 5 договора купли-продажи неотделимых улучшений.

Суды оставили без внимания условия пункта 2 договора купли-продажи объекта недвижимости земельного участка и нежилого здания от ДД.ММ.ГГГГ, пункта 3 договора купли-продажи неотделимых улучшений, которыми предусмотрено, что обозначенная в этих договорах цена объектов купли-продажи оплачивается после подписания договоров, тогда как 1 000 000 рублей в качестве задатка переданы покупателем ФИО1 в момент подписания предварительного договора (ДД.ММ.ГГГГ), о чем ею в соответствии с пунктом 2.2.1 выдана расписка. При этом, суды не учли, что в договорах купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ отсутствует соглашение сторон относительно судьбы 1 000 000 рублей, переданных покупателем продавцу в качестве задатка и признанных стороной продавца, как указано в пункте 2.2.1 предварительного договора, надлежащей оплатой по договору.

Между тем, от исследования условий договоров и сопоставления каждого из них с другими условиями и смыслом договоров в целом зависит не только результат толкования договора (ст. 431 ГК РФ), в частности, условия о цене договоров купли-продажи недвижимости, неотделимых улучшений, но и вывод судов о том, заключен ли сторонами основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 ГК РФ), является ли при таких обстоятельствах задаток уплаченным сверх цены объектов, согласованной сторонами, а, соответственно, является ли доказанным истцом факт того, что на стороне ответчика имеется неосновательное обогащение, что обогащение произошло за счет истца и правовые основания для такого обогащения отсутствуют.

В судебных актах обеих инстанций в нарушение пунктов 1, 3 части 4 статьи 198, пунктов 4, 5 части 2 статьи 329 ГПК РФ не указано о данных обстоятельствах.

Суды сделали вывод о действительной общей воле сторон, касающейся правовой природы задатка без учета цели договора, без принятия во внимание последующего поведения сторон, выразившегося в заключении вместо одного предусмотренного предварительным договором основного договора двух договоров – купли продажи недвижимости (здания и земельного участка, по цене, значительно отличающейся от предусмотренной предварительным договором) и неотделимых улучшений, не определив судьбу 1 000 000 рублей.

При таких обстоятельствах суды преждевременно пришли к выводу о том, что истцом не доказан факт того, что на стороне ответчика имеется неосновательное обогащение, что обогащение произошло за счет истца и правовые основания для такого обогащения отсутствуют.

С учетом изложенного суд кассационной инстанции находит, что допущенные судами первой и апелляционной инстанций нарушения норм материального и процессуального права привели или могли привести к принятию неправильного апелляционного определения, в связи с чем их нельзя признать законными, они подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить спор в соответствии с подлежащими применению к спорным отношениям сторон нормами права и установленными по делу обстоятельствами, разрешить спор в соответствии с требованиями действующего законодательства Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Четвертый кассационный суд общей юрисдикции

определил:

решение Адлерского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 19 декабря 2023 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 16 июля 2024 года отменить.

Направить гражданское дело на новое рассмотрение в Адлерский районный суд г. Сочи Краснодарского края.

Председательствующий                                                                       В.Г. Малаева

Судьи                                                                                                      О.П. Богатых

                                                                                                                   О.В. Жогин