Решение по делу № 2-163/2023 (2-3928/2022;) от 17.08.2022

УИД: 59RS0004-01-2022-005079-52

Дело № 2-163/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 июля 2023 года         г. Пермь

Ленинский районный суд г. Перми в составе:

председательствующего судьи Чикулаевой И.Б.,

при секретаре судебного заседания Мордвиновой Е.Е.,

с участием старшего помощника прокурора Индустриального района г. Перми Егорова Р.Р.,

представителя истца Пятачук С.Г., действующей на основании доверенности,

представителя ответчика, третьего лица Титаренко Л.И., действующей на основании доверенностей,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело по иску БРБ к муниципальному образованию «город Пермь» в лице администрации г. Перми о взыскании возмещения за аварийное жилое помещение,

установил:

БРБ, с учетом уточнения исковых требований, обратился с иском к муниципальному образованию город Пермь в лице администрации г. Перми, в котором просит определить выкупную стоимость жилого помещения, расположенного по адресу: <Адрес> связи с изъятием для муниципальных нужд в размере 1 778 114 руб., взыскать возмещение за жилое помещение – комнату в доме коридорной системы площадью 18,8 кв.м, расположенную по адресу: <Адрес> размере 1 778 114 руб., в том числе 1 444 400 руб. – рыночная стоимость жилого помещения, 78 700 руб. – убытки, связанные с изъятием жилого помещения, 255 014 руб. – компенсация за непроизведенный капитальный ремонт; прекратить после выплаты выкупной цены право истца собственности на жилое помещение и земельный участок. В обоснование требований указал, что является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <Адрес> общего имущества в многоквартирном доме, земельного участка под многоквартирным домом. Многоквартирный дом включен в региональную адресную программу по переселению граждан из авариного жилищного фонда на территории Пермского края. Распоряжением от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд принято решение об изъятии у истца путем выкупа жилого помещения. Ответчик обращался к истцу с предложением заключить договор об изъятии жилого помещения, выплатив истцу за жилое помещение 1 090 400 руб., исходя из следующего: 58 000 руб. за 1 кв.м. Истец, не согласившись с поступившим предложением, обратился в ООО «Р-Консалтинг». Согласно отчету об оценке ООО «Р-Консалтинг» выкупная стоимость за жилое помещении составила 1 651 438 руб. Соглашение о выкупной стоимости за жилое помещение между сторонами не достигнуто.

Истец в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался в порядке, предусмотренном законом.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования, с учетом уточненного искового заявления, поддержала, пояснила, что земельный участок и жилые помещения изъяты. Вопрос состоит из определения выкупной стоимости.

Представитель ответчика, третьего лица в судебном заседании исковые требования, с учетом уточненного искового заявления не признала, пояснила, что срок для принятия мер по отселению граждан не истек, установлен до ДД.ММ.ГГГГ. Земельный участок и жилые помещения изъяты в соответствии с распоряжением. Дом включен в муниципальную программу по расселению. В материалы дела представлены письменные отзывы, согласно которым ответчик, третье лицо с исковыми требованиями не согласны в полном объеме (том 3 л.д. 1-5, 174-175).

Прокурор полагал исковые требования, с учётом уточненного искового заявления, подлежащими удовлетворению, поскольку установлено, что БРБ является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <Адрес>, которое расположено в аварийном многоквартирном доме. Администрацией проведена процедура по изъятию жилого помещения.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, заслушав заключение прокурора, суд приходит к следующему.

Согласно положениям ст. 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1); никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 3).

По общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 ЖК РФ, то есть в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа.

В соответствии с ч. 6 ст. 32 ЖК РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночную стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014), выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 данной статьи.

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения, что предусмотрено положениями ч. 6 ст. 32 ЖК РФ.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении жилищного кодекса Российской Федерации» судам следует учитывать, что в силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 ЖК РФ. При этом положения части 4 статьи 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

В судебном заседании установлено, что истец (том 1 л.д. 36-39) на основании договора безвозмездной передачи квартир в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ является собственником комнаты в доме коридорной системы, общей площадью 18,8 кв.м, расположенной по адресу: <Адрес> (том 1 л.д. 10-15, 40-42, том 3 л.д. 15-17).

БРБ зарегистрирован по месту жительства по адресу: <Адрес> (том 1 л.д. 36).

Истец иных пригодных для проживания жилых помещений на праве собственности не имеет (том 3 л.д. 73).

ДД.ММ.ГГГГ заключением межведомственной комиссии № принято решение о признании многоквартирного <Адрес> аварийным и подлежащим сносу вследствие отсутствия целесообразности и неэффективности проведения капитального ремонта в связи с аварийным техническим состоянием его основных несущих конструкций (фундамента, стен, чердачного и междуэтажного перекрытия, стропильной системы и кровли) и существующей опасности пребывания людей в доме (том 3 л.д. 8-10).

ДД.ММ.ГГГГ распоряжением начальника управления жилищных отношений администрации г. Перми, с учетом распоряжения от ДД.ММ.ГГГГ, собственникам жилых помещений в <Адрес> предписано освободить занимаемые жилые помещения и снести аварийные дома в течение одного месяца с даты получения уведомления (том 3 л.д. 11, 12).

ДД.ММ.ГГГГ распоряжением начальника управления жилищных отношений администрации г. Перми принято решение об изъятии для муниципальных нужд под многоквартирным домом, признанным аварийным и подлежащим сносу, земельного участка с кадастровым номером № площадью 1999,0 кв.м. по <Адрес> (том 3 л.д. 13-14).

ДД.ММ.ГГГГ в адрес БРБ направлено уведомление с приложением распоряжения от ДД.ММ.ГГГГ (том 3 л.д. 6).

ДД.ММ.ГГГГ распоряжением начальника управления жилищных отношений администрации г. Перми, в связи с признанием многоквартирного <Адрес> в <Адрес> аварийным и подлежащим сносу, принято решение об изъятии для муниципальных нужд путем выплаты возмещения, в том числе комнаты № площадью 18,8 кв.м. (том 3 л.д. 7).

Из справки ГБУ Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от ДД.ММ.ГГГГ следует, что сведения о проведении капитального ремонта многоквартирного <Адрес> в <Адрес> отсутствуют (том 2 л.д. 63).

ДД.ММ.ГГГГ совершена первая приватизация жилого помещения в многоквартирном <Адрес> в <Адрес> (том 3 л.д. 110-112).

Согласно копии инвентарного и правового дела на домовладение, многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <Адрес>, имеет общую полезную площадь 577 кв.м, в том числе жилую площадь 510, 3 кв.м. Квартира № имеет жилую площадь 16,2 кв.м. (том 4 л.д. 1-50).

Согласно копии технического паспорта на домовладение, многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <Адрес>, 1958 года постройки. Сведения о капитальном ремонте отсутствуют (том 4 л.д. 51-57).

Многоквартирный жилой дом по адресу: <Адрес> включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на территории Пермского края на 2019-2024 годы, утвержденную постановлением Правительства Пермского края от 29.03.2019 № 227-п.

На основании изложенного, с учетом того, что органами местного самоуправления процедура, предусмотренная положениями ст. 32 ЖК РФ, соблюдена, земельный участок под многоквартирным домом и жилые помещения, в том числе принадлежащее истцу, в указанном доме изъяты, однако договор изъятия до сих пор не заключен, суд приходит к выводу, что исковые требования о взыскании возмещения за жилое помещение подлежат удовлетворению.

Рассматривая требования истца о взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, суд приходит к следующему.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.

При разрешении исковых требований о взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт юридически значимым обстоятельством по делу является установление того, нуждался ли многоквартирный дом в проведении капитального ремонта на дату первой приватизации жилого помещения в указанном доме, и произошло ли снижение уровня надежности здания вследствие невыполнения наймодателем обязанности по производству капитального ремонта, а также объем работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Возложение обязанности по капитальному ремонту многоквартирного дома в полном объеме на бывшего наймодателя, то есть орган местного самоуправления, возможно только в том случае, если к моменту приватизации первой квартиры в многоквартирном доме данный дом уже требовал проведения капитального ремонта.

Из заключений эксперта ООО «Западно-Уральский институт экспертизы, оценки и аудита» № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, следует, что жилой дом по адресу: <Адрес>, 1958 года постройки, на дату первой приватизации – ДД.ММ.ГГГГ имел срок эксплуатации 40 лет. Нормальный износ здания многоквартирного дома составлял 1%. Согласно копии технического паспорта по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ здание имело физический износ 62,85%, то есть на протяжении периода эксплуатации с 1958 год по 2009 год накопление физического износа составляло 1,25%, что является повышенным физическим износом. Исходя из выше изложенного, физически износ здания на дату первой приватизации составлял 51,85%. Здание многоквартирного дома по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ наиболее вероятно находилось в не удовлетворительном состоянии, при котором эксплуатация конструктивных элементов возможна лишь при условии значительного капитального ремонта. Для фундамента, фасада, крыши, внутридомовых инженерных системы электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения здания многоквартирного дома на дату первой приватизации принят физический износ равный 82%. Расчет стоимости компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, экспертом произведен с учетом даты первой приватизации по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, с учетом индексации. Компенсация за непроизведенный капитальный ремонт определена с учетом положений ст. 166 ЖК РФ.

Учитывая изложенное, имеющимися в материалах дела доказательствами подтверждается факт необходимости проведения капитального ремонта в многоквартирном доме в период его эксплуатации и отсутствие такого ремонта.

Ответчиком доказательств отсутствия необходимости проведения капитального ремонта на дату первой приватизации в доме не представлено, доказательств того, что капитальный ремонт в доме проводился, также не представлено.

Вместе с тем из имеющегося в материалах дела технического паспорта на здание усматривается, что капитальный ремонт в доме не проводился, в связи с чем обязанность по производству капитального ремонта жилого дома возникла у наймодателя до приватизации жилых помещений в доме, однако такая обязанность не была выполнена.

Отсутствие капитального ремонта за весь период эксплуатации жилого дома способствовало разрушению его конструкций и элементов, что в итоге и привело к признанию дома аварийным и подлежащим сносу в установленном порядке. Своевременное проведение капитального ремонта многоквартирного дома могло бы исключить необходимость его сноса, предотвратить снижение уровня его надежности, что дает собственникам право на получение дополнительной компенсации в виде стоимости непроизведенного капитального ремонта.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что исковые требования о взыскании возмещения за жилое помещение – комнату в доме коридорной системы, общей площадью 18,8 кв.м по адресу: <Адрес>, с учетом убытков, возникающих у собственника при изъятии жилого помещения, подлежат удовлетворению.

При разрешении вопроса о размере возмещения, суд исходит из следующего.

Из представленного истцом отчета об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного ООО «Р-Консалтинг», следует, что рыночная стоимость комнаты в доме коридорной системы, общей площадью 18,8 кв.м, по адресу: <Адрес>, составляет 1 114 777 руб., убытки, причиненные собственнику жилого помещения при его – 113 469 руб., компенсация за непроизведенный капитальный ремонт – 423 192 руб. (том 1 л.д. 75-201).

Экспертом ООО «Региональная Экспертная Палата» НСЮ дано положительное заключение на отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненный ООО «Р-Консалтинг» (том 1 л.д. 49-74).

Определением Ленинского районного суда г. Перми от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ООО «Пермь Инвентаризация» (том 2 л.д. 59-60).

Согласно заключению эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного ООО «Пермь Инвентаризация», с учетом дополнения, следует, что рыночная стоимость комнаты в доме коридорной системы, общей площадью 18,8 кв.м, по адресу: <Адрес>, составляет 1 515 036 руб., убытки, причиненные собственнику жилого помещения при его изъятии – 88 033 руб., компенсация за непроизведенный капитальный ремонт – 368 670 руб. (том 2 л.д. 65-195, 198-201).

Определением Ленинского районного суда г. Перми от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена повторная судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ООО «Западно-Уральский институт экспертизы, оценки и аудита» (том 3 л.д. 105-107).

Согласно заключению эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного ООО «Западно-Уральский институт экспертизы, оценки и аудита», с учетом дополнения, следует, что рыночная стоимость комнаты в доме коридорной системы, общей площадью 18,8 кв.м, по адресу: <Адрес>, с учетом общей площади жилого помещения составляет 144 400 руб., с учетом жилой площади помещения – 1 428 300 руб., в том числе земельный участок в размере 249 952 руб., убытки, причиненные собственнику жилого помещения при его изъятии – 78 700 руб., компенсация за непроизведенный капитальный ремонт – 436 000 руб. (том 3 л.д. 120-167).

Определением Ленинского районного суда г. Перми от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена дополнительная судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ООО «Западно-Уральский институт экспертизы, оценки и аудита» (том 3 л.д. 193-194).

Согласно заключению эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного ООО «Западно-Уральский институт экспертизы, оценки и аудита», следует, что компенсация за непроизведенный капитальный ремонт компенсация за непроизведенный капитальный ремонт составляет 255 014 руб. (том 4 л.д. 65-87).

При разрешении вопроса о размере возмещения в части рыночной стоимости комнаты в доме коридорной системы, общей площадью 18,8 кв.м, по адресу: <Адрес> убытков, причиненных собственнику жилого помещения при его изъятии, суд полагает необходимым принять за основу заключение эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненное ООО «Западно-Уральский институт экспертизы, оценки и аудита», поскольку эксперт обладает необходимой квалификацией, им даны исчерпывающие ответы на поставленные вопросы. Рыночная стоимость одного квадратного метра, определенного заключением, составляет 76 829 руб. 62 коп., что является не завышенным относительно стоимости одного квадратного метра в пределах муниципального образования <Адрес> с учетом местонахождения объекта оценки (зона престижности). Заключение является наиболее актуальным, с учетом изменений, которые происходят в стоимости жилых помещений, определены все параметры, предусмотренные ч. 7 ст. 32 ЖК РФ. Суд принимает во внимание, что в соответствии с положениями ч. 7 ст. 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включается, в том числе рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в связи с чем во внимание следует принимать рыночную стоимость жилого помещения с учетом общей площади жилого помещения.

При разрешении вопроса о размере возмещения в части компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, суд полагает необходимым принять за основу заключение эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненное ООО «Западно-Уральский институт экспертизы, оценки и аудита», поскольку произведен на дату первой приватизации, с принятием во внимание нуждаемости многоквартирного дома в капитальном ремонте на дату первой приватизации жилого помещения в указанном доме, с учетом положений ст. 166 ЖК РФ и индексации суммы на дату производства экспертизы.

Таким образом с ответчика в пользу истца подлежит взысканию возмещение за жилое помещение с учетом доли общего имущества, включая земельный участок, убытков, причиненных собственнику в связи с изъятием помещения, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, в размере 1 778 114 руб., из которых рыночная стоимость квартиры составляет 1 444 400 руб., убытки, причиненные собственнику жилого помещения при его изъятии – 78 700 руб., компенсация за непроизведенный капитальный ремонт – 255 014 руб.

По решению суда фактически производится изъятие жилого помещения, поскольку взыскание с ответчика в пользу истца возмещения за жилое помещение влечет прекращение права собственности истца на это жилое помещение и возникновение права собственности муниципального образования «Город Пермь» на данное жилое помещение после выплаты ответчиком истцу за это жилое помещение указанной суммы возмещения, решение суда будет являться основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРН.

руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

взыскать с муниципального образования «город Пермь» в лице администрации г. Перми (ИНН 5902290635, ОГРН 1025900532460) в пользу БРБ (<данные изъяты>) возмещение за жилое помещение – комнату, общей площадью 18,8 кв.м, расположенное по адресу: <Адрес> размере 1 778 114 руб. (с учетом доли общего имущества, включая земельный участок, убытков, причиненных собственнику в связи с изъятием помещения, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт).

Решение суда после выплаты возмещения за жилое помещение - комнату, общей площадью 18,8 кв.м, расположенное по адресу: <Адрес> является основанием для прекращения права собственности БРБ, и возникновения права муниципальной собственности.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Пермский краевой суд через Ленинский районный суд г. Перми в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий            - подпись - И.Б. Чикулаева

Копия верна

Судья И.Б. Чикулаева

Мотивированное решение изготовлено 02.08.2023

Подлинное решение вшито в материалы гражданского дела № 2-163/2023

Ленинского районного суда г. Перми