Решение по делу № 2-1243/2015 от 12.01.2015

Дело №

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ

Индустриальный районный суд г. Перми в составе:

федерального судьи Щербаковой О.Б.,

при секретаре Коростелевой Е.А.

с участием истца Ядрихинской Т.А., её представителя Трофимова А.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ядрихинской Т.А. к ООО «СИМ» об изменении условий договора,

установил:

Истица обратилась в суд с иском к ООО «СИМ» об изменении условий договора. В обосновании иска указала, что является участником долевого строительства на основании договора уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ней, Носковой Е.В. и Тупицыным Е.С., которые в свою очередь являлись стороной по договору № участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с условиями договора уступки права требования к истице перешли все права кредитора.

По условиям данного договора Ответчик ООО «СИМ» обязался в соответствии с п. 3.1. в предусмотренный договором срок построить дом и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать истице как Инвестору <адрес> строящемся № по <адрес>.

Обязательства по основному договору в части оплаты объекта долевого участия на момент подписания договора уступки права требования выполнены в размере цены за квартиру, установленной основным договором, что подтверждается справкой № от ДД.ММ.ГГГГ

В соответствии с п 5.1.1. Застройщик обязался выполнить все работы, получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию не позднее срока, указанного в разрешении на строительство дома. На дату подписания вышеуказанного договора срок действия разрешения на строительство, имеющегося у Ответчика на тот момент был установлен до ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. 1 ст. 314 ГК РФ если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно в любой момент в пределах такого периода. Поскольку договором долевого участия предусмотрено, что срок разрешения на строительство был установлен как ДД.ММ.ГГГГ. А квартира должны быть передана не позднее 4-х месяцев по окончании срока действия этого разрешения. Таким образом, днем передачи квартиры должен быть установлен как ДД.ММ.ГГГГ. До настоящего времени разрешение на строительство неоднократно продлевалось, чем нарушались права истицы.

Согласно п. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства является существенным условием договора.

В соответствии с п. 3 ст. 6 Закона в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном ГК РФ. Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и односторонние изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ). Право на изменение проектной документации в одностороннем порядке застройщику вышеуказанным Законом не предоставлено, а значит, исключение, предусмотренное ст. 310 ГК РФ, в данном случае не применяется.

Таким образом, Ответчик не имеет права в одностороннем порядке вносить изменения в проектную документацию строящегося объекта, поскольку от содержания проектной документации зависит содержание проектной декларации. Соответственно, любое изменение проектной документации является изменением условий обязательств, предусмотренных договором участия в долевом строительстве. Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

При этом, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Однако, в третьем абзаце п.3.1 договора предусмотрено, что «на стадии строительства возможно изменение Застройщиком общей площади мест общего пользования, этажности жилого дома, изменение проектной документации на жилой дом без согласования с Инвестором, в связи с чем общая площадь мест общего пользования подлежит уточнению после проведения их технической инвентаризации. Инвестор заранее дает согласие на любые изменения проектной документации на жилой дом, в том числе на изменение Застройщиком общей площади мест общего пользования, этажности жилого дома при условии, что квартира будет соответствовать характеристикам, указанным в п. 1.1.2 договора».

Также, в п.5.1.11 договора установлено, что «В случае, если в установленном законодательством порядке срок действия разрешения на строительство дома продлен, срок, установленный настоящим договором для завершения строительства дома и получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, продлевается до даты окончания срока, указанного в действующем разрешении на строительство дома». Пункт 5.2.6 договора также содержит условия о процедуре изменения застройщиком в одностороннем порядке срока передачи объекта Инвестору и положения, ограничивающие право Инвестора на отказ от договора в связи с неисполнением застройщиком обязательств по передаче квартиры в установленный договором срок. Данные условия договора противоречат действующему законодательству, в частности, вышеуказанным нормам, и фактически означают, что Ответчик не связан установленными договором сроками строительства жилого дома и ввода в эксплуатацию, в любое время может в одностороннем порядке изменить проект строительства, а предусмотренная Законом и договором неустойка не стимулирует его к исполнению своих обязательств.

В силу п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). В соответствии с п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (ст. 180 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 6 Закона в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В п. 9.3 договора предусмотрена аналогичная ответственность Застройщика. Ставка рефинансирования ЦБ РФ составляет 8,25 % годовых. Поскольку Истец является инвестором-гражданином, неустойка равна 0,055 % (8,25 % х 1/300 х 2) в день. Просрочка передачи квартиры на ДД.ММ.ГГГГ составляет 416 дней, начиная с ДД.ММ.ГГГГ Таким образом, сумма неустойки составляет 402 688 рублей за весь период просрочки исполнения обязательства.

На основании изложенного истица просит признать согласованным срок передачи ей квартиры как ДД.ММ.ГГГГ. Признать недействительными положения договора участия в долевом строительства многоквартирного дома № № от ДД.ММ.ГГГГ, в части условий, содержащихся в абзаце 3 п. 3.1; во втором предложении п. 5.1.11; в п. 5.2.6. договора. Взыскать с ответчика ООО «СИМ» неустойку в размере 402688 руб.

Истица в судебном заседании на иске настаивает, просит исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Представитель истца исковые требования Ядрихинская Т.А. поддерживает. Просит заявленные требования удовлетворить в полном объеме.

Ответчик ООО «СИМ» в судебное заседание не явился. О времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. Ранее ответчиком в суд были представлены возражения (л.д.34-38), в которых ответчик указал, что гарантирует сдачу квартиры, расположенной в жилом доме по строительному адресу: <адрес> <адрес> (далее «Квартира» в установленный законом и Договором сроки. Оснований полагать, что строительство будет затягиваться и объект не будет сдан в сроки, установленные разрешением на строительство и Договором, не имеется. Договором установлено четко определенный срок передачи квартиры, таким образом, срок, установленный Договором, для сдачи объекта и Квартиры, не нарушен, обязательство ООО «СИМ», установленное Договором, выполняется добросовестно. При подписании Договора стороны добровольно и без принуждения приняли на себя его условия, которые обязательны не только для участника долевого строительства, но и для застройщика ООО «СИМ»

Перед началом строительства срок действия разрешения на строительство № №, выданного Департаментом градостроительства и архитектуры Администрации г.Перми ДД.ММ.ГГГГ был установлен на срок до ДД.ММ.ГГГГ.

В связи с внесением в установленном законом порядке изменений в проектную декларацию на Объект, в т.ч. связанных с увеличением этажности дома до 4 этажей и строительством нежилых помещений в цокольной части здания, Департаментом градостроительства и архитектуры г.Перми выдано новое Разрешение на строительство № № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому срок окончания работ по строительству Объекта установлен до ДД.ММ.ГГГГ.

В связи с внесением в установленном законом порядке изменений в проектную декларацию на Объект, Департаментом градостроительства и архитектуры г.Перми выдано новое Разрешение на строительство № № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому срок окончания работ по строительству Объекта установлен до ДД.ММ.ГГГГ, затем до ДД.ММ.ГГГГ, затем до ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. 3.1. Договора Застройщик вправе внести изменения в проект на стадии строительства без согласования с Инвестором, на что Инвестор заранее дает согласие. Статьей 5 Договора установлено, что сроком окончания работ считается срок, установленный в действующем разрешении на строительство.

Таким образом, исходя из буквального толкования Договора долевого участия, срок исполнения обязательства по сдаче объекта в эксплуатацию, определен не конкретной датой, а указанием на условие, определяющее этот срок.

Всем участникам долевого строительства, ООО «СИМ» было направлено уведомление об изменении проектной документации и продлении срока действия разрешения на строительство с предложением оформить изменение срока разрешения на строительство Объекта путем подписания дополнительного соглашения к Договору. Как было указано выше, Договор участия в долевом строительстве не предусматривает обязательности подписания дополнительного соглашения в связи с указанными изменениями, в то же время ООО «СИМ» выразил готовность подписать дополнительное соглашение к Договору долевого участия по желанию инвестора, в связи с чем предложил всем инвесторам явиться в удобное для них время для подписания дополнительного соглашения. В уведомлении говорилось, что ознакомиться с изменением проектной декларации, а также получить иную информацию о ходе строительства, инвестор может на официальном сайте.

Таким образом, на дату рассмотрения дела срок, установленный Договором, не истек, что влечет вывод об отказе в исковых требованиях.

В настоящем случае перенос срока произошел автоматически не по воле застройщика, а в связи с наступлением условия, не зависящего от сторон, что влечет вывод о том, что одностороннего изменения срока передачи квартиры не было. Данное условие было зарегистрировано в Договоре, следовательно по факту его наступления срок продлевался автоматически и подписание соглашения об изменении срока не требовалось, т.к. оно уже было заложено в подписанном Договоре. Это не противоречит позиции ВС РФ по вопросу договоров участия в долевом строительстве, изложенной в «Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Условия договора не противоречат положениям указанного Обзора.

Выслушав истца, его представителя, изучив материалы дела, суд пришел к следующему.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СИМ» (Застройщик) и Носкова Е.В., Тупицын Е.С. (Инвесторы) был заключен Договор № № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома (далее – Договор) (л.д. 6-16), по условиям которого Застройщик обязался в предусмотренный договором срок передать Инвестору квартиру № по адресу: <адрес>, <адрес> (строительный адрес: <адрес> а Инвестор обязуется уплатить 1557920 рублей из расчета 52000 руб. за 1 кв.м и принять квартиру при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома. Согласно п. 5.1.1.Застройщик обязался выполнить строительно-монтажные и пусконаладочные работы по строительству Дома и получить разрешение на ввод Дома в эксплуатацию не позднее срока, указанного в разрешении на строительство дома. На дату подписания Договора срок действия разрешения на строительство был установлен до ДД.ММ.ГГГГ (л.д.9).

Денежные средства в размере 1557920 руб. Инвестором Застройщику были уплачены в полном объеме, что подтверждается справкой ООО «СИМ» « № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 23).

ДД.ММ.ГГГГ между Ядрихинская Т.А. и Носкова Е.В., Тупицын Е.С. был заключен договор уступки права требования квартиры (л.д.17-22), по условиям которого Носкова Е.В. и Тупицин уступили Ядрихинская Т.А. свое право требовать от ООО «СИМ» исполнения обязательств по передаче 1-комнатной квартиры, имеющую №, общей площадью по проекту 29.96 кв.м без учета балконов и лоджий, находящуюся на 4-м этаже жилого дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями, расположенного по строительному адресу: <адрес>, возникшего на основании договора участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес>.

В соответствии с п. 2 ч. 4 ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», договор участия в долевом строительстве должен содержать, среди прочего, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. При отсутствии в договоре данного условия такой договор считается незаключенным.

Таким образом, по смыслу ч. 1 ст. 432 ГК РФ, упомянутое выше условие является существенным условием договора.

Вместе с тем, в рассматриваемом договоре срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства с определенностью не указан.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Пунктом 5.1.1 Договора установлена обязанность Застройщика выполнить строительно-монтажные и пусконаладочные работы по строительству дома и получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию не позднее срока, указанного в разрешении на строительство дома. На дату подписания Договора № № от ДД.ММ.ГГГГ срок действия разрешения на строительство установлен до ДД.ММ.ГГГГ

Пунктом 5.1.4 Договора установлена обязанность Застройщика передать Инвестору квартиру в срок не позднее четырех месяцев с даты выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию, но не позднее четырех месяцев с даты окончания срока действия разрешения на строительство Дома. Застройщик вправе досрочно исполнить обязательства по передаче квартиры.

Таким образом, на момент заключения Договора сторонами был согласован предельный срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства – не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с ч. 3 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии с ч. 1 ст. 452 ГК РФ, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

По смыслу приведенных норм, изменение указанного выше срока в сторону увеличения возможно лишь в случае изменения условий договора по соглашению сторон, заключенному в письменной форме с последующей государственной регистрацией.

Следует отметить, что второе предложение п. 5.1.11 Договора: «В случае, если в установленном законодательством порядке срок действия разрешения на строительство дома продлен, срок, установленный настоящим договором для завершения строительства дома и получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, продлевается до даты окончания срока, указанного в действующем разрешении на строительство дома», позволяющее Застройщику в одностороннем порядке продлевать срок получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, противоречит ч. 3 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и ч. 1 ст. 452 ГК РФ.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ (в редакции, действовавшей как на момент заключения Договора, так и по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ), сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Довод ответчика о том, что процитированное условие и является тем соглашением между сторонами об изменении срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, является несостоятельным, поскольку при заключении Договора стороны (по крайней мере – Инвестор) не могли предвидеть все возможные продления разрешения на строительство и сроки таких продлений.

В то же время, по смыслу ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», целью участника долевого строительства является принятие объекта долевого строительства, а не само участие в долевом строительстве. Именно для удовлетворения этой цели и защиты прав участника долевого строительства условие о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства является существенным, и не может быть изменено в одностороннем порядке.

Следует отметить, что, в соответствии с ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Таким образом, разрешение на строительство вообще не имеет отношения к срокам сдачи объекта долевого строительства, и в его очередной выдаче может быть отказано лишь в случае несоответствия проектной документации предъявляемым требованиям. Применительно к рассматриваемой ситуации, с учетом изложенного, спорное условие означает для Инвестора возможность ожидания получения своей квартиры либо до бесконечности, либо до исчезновения органа, выдающего разрешение, либо до такого изменения проектной документации, когда разрешение на строительство не может быть выдано.

Истолкование условия договора участия в долевом строительстве о сроке передачи объекта долевого строительства как определяемом моментом фактического ввода объекта в эксплуатацию, без учета условия того же договора о том, когда объект должен быть введен в эксплуатацию, не только противоречит ст. 431 Гражданского кодекса, но и фактически означает, что застройщик не связан установленными договором сроками строительства объекта недвижимости и ввода в эксплуатацию, а предусмотренная законом и договором неустойка в целом не стимулирует его к исполнению своих обязательств.

Принимая во внимание изложенное, суд полагает обоснованными, и подлежащими удовлетворению в соответствии со ст. 168 ГК РФ (в ред. от ДД.ММ.ГГГГ) требования истца о признании недействительными условий, изложенных во втором предложении п. ДД.ММ.ГГГГ Договора.

Вместе с тем, у суда нет оснований для признания недействительными условий договора, содержащихся в абзаце третьем п. 3.1 и п. 5.2.6 Договора, поскольку данные условия не противоречат принципу свободы договора и нормам действующего законодательства.

Учитывая, что при заключении Договора сторонами был согласован срок передачи участнику долевого строительства застройщиком объекта долевого строительства – до ДД.ММ.ГГГГ, суд полагает соответствующие требования истца также подлежащими удовлетворению.

В соответствии с ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Принимая во внимание, что на момент рассмотрения дела Застройщик свои обязательства по передаче Инвестору квартиры не исполнил, суд признает обоснованными и подлежащими удовлетворению требования истца о взыскании неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ включительно. Согласно представленного расчета, где ставка рефинансирования составляет 8,25% годовых, количество дней просрочки 416, сумма неустойки составляет 402688 руб. Расчет судом проверен и взят за основу при вынесении решения суда.

Исключительных обстоятельств, которые могли бы явиться основанием для снижения взыскиваемой неустойки в соответствии со ст. 333 ГК РФ, суд не усматривает.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 235 - 237 ГПК РФ, суд

решил:

Признать согласованным срок передачи участнику долевого строительства Ядрихинской Т.А. застройщиком ООО «СИМ» объекта долевого строительства – квартиры, указанной в п. 1.1.2 договора № № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Носковой Е.В., Тупицыным Е.С. и и ООО «СИМ» - до ДД.ММ.ГГГГ.

Признать недействительными положения договора участия в долевом строительства многоквартирного дома № № от ДД.ММ.ГГГГ, в части условий, содержащихся во втором предложении п. ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать с ООО «СИМ» в пользу Ядрихинской Т.А. неустойку в размере 402688 руб.

В остальной части иска Ядрихинская Т.А.- отказать

Ответчик вправе подать в Индустриальный районный суд г.Перми заявление об отмене заочного решения в течение 7 дней со дня вручения ему копии этого решения

На заочное решение сторонами может быть подана апелляционная жалоба в Пермский краевой суд через Индустриальный районный суд города Перми в течении месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого заочного решения, а если такое заявление подано, - в течении месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья: Щербакова О.Б.