Решение по делу № 2-806/2020 от 18.12.2019

Дело № 2-806/2020

03RS0003-01-2019-006803-68

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 июля 2020 года                      г.Уфа

Кировский районный суд г.Уфы Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Зайдуллина Р.Р., при секретаре Ахметзяновой Э.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Найдина Андрея Николаевича к конкурсному управляющему ООО «СтройТехЦентр» Ларкину Александру Николаевичу, ООО «СтройТехЦентр», Сахибгарееву Рустему Хатмулловичу, Султангарееву Финату Габделбариевичу о признании сделок недействительными, об истребовании имущества из чужого незаконного владения,

УСТАНОВИЛ:

Найдин А.Н. обратился с иском к конкурсному управляющему ООО «СтройТехЦентр» Ларкину А.Н., ООО «СтройТехЦентр», Сахибгарееву Р.Х., Султангарееву С.Г. о признании сделок недействительными, об истребовании имущества из чужого незаконного владения. В обоснование иска указано, что 19.02.2010 Найдин А.Н. заключил договор с застройщиком ООО «СтройТехЦентр» на участие в долевом строительстве двухкомнатной квартиры под проектным номером 207, расположенной на одиннадцатом этаже секции «Г», общей проектной площадью 71,47 кв.м. с учетом балконов и лоджий, общей площадью 68,38 кв.м., жилой – 38,48 кв.м. с черновой отделкой.

Долевой взнос Найдиным А.Н. был полностью оплачен, 07.02.2012 подписан предварительный акт приема-передачи квартиры, Найдин А.Н. получил ключи от квартиры, заключил договор управления многоквартирным домом, на его имя был открыт лицевой счёт.

Поскольку переданное жилое помещение имело дефекты стяжки пола, в мае 2012 года Найдин А.Н. обратился в суд с иском к ООО «Стройтехцентр» о взыскании материального ущерба, его заявление было остановлено без рассмотрения ввиду несоблюдения досудебного порядка урегулирования спора, в дальнейшем строительные недостатки были устранены, за счёт собственных средств Найдиным А.Н. был выполнен ремонт в квартире, установлена сантехника, приобретены мебель и бытовые приборы.

До 2018 года Найдин А.Н. постоянно проживал в данной квартире, 23.01.2018 получил копию решения Кировского районного суда г.Уфы о выселении, в связи с чем 05.02.2018 обратился в суд с заявлением о восстановлении пропущенного процессуального срока на подачу апелляционной жалобы, однако судебным приставом-исполнителем было вынесено постановление о вскрытии жилого помещения, 28.02.2018 решение о выселении было исполнено, квартира освобождена от вещей Найдина А.Н., ключи от квартиры переданы Сахибгарееву Р.Х.

После оставления апелляционной инстанцией без изменения решения суда о выселении, Найдин А.Н. выяснил, что 26.05.2015 в отношении ООО «СтройТехЦентр» введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Ларкин А.Н., решением Арбитражного суда РБ от 16.10.2015 ООО «СтройТехЦентр» признан несостоятельным, введено конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Ларкин А.Н.

Найдин А.Н. обратился в Арбитражный суд РБ с заявлением о включении в реестр требований о передаче спорного жилого помещения, определением Арбитражного суда РБ от 06.06.2018. в удовлетворении заявления было отказано. Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2018 определение Арбитражного суда РБ от 06.06.2018 отменено, удовлетворены требования Найдина А.Н. о включении суммы основного долга, уплаченного им в счет стоимости квартиры №207, расположенной в д. №4 по ул.Караидельской г.Уфы по договору долевого участия в долевом строительстве от 19.02.2010 №193 в третью очередь требований кредиторов должника ООО «СтройТехЦентр».

Уведомлением №98 от 23.08.2016 конкурсный управляющий ООО «СтройТехЦентр» Ларкин А.Н. в одностороннем порядке отказался от исполнения договора долевого участия №193 от 19.02.2010.

05.10.2016 конкурсный управляющий ООО «СтройТехЦентр» Ларкин А.Н. в Управление Росреесра по РБ предоставил письмо-гарантию в котором указал, что он гарантирует, что при строительстве квартиры, расположенной по адресу: г.Уфа, ул.Караидельская, д.4, кв. 207 денежные средства третьих лиц не привлекались, договор долевого участия №193 от 19.02.2010, заключенный с Найдиным А.Н., расторгнут в связи с полным неисполнением Найдиным А.Н. обязательств, никаких иных договоров на указанную квартиру не заключалось.

Зная о том, что в квартире проживает Найдин А.Н., конкурсный управляющий ООО «СтройТехЦентр» Ларкин А.Н. организовал торги путем публичного предложения квартиры, скрыв в предложении по продаже тот факт, что квартира передана по акту приема-передачи квартиры, в квартире сделан ремонт, квартира не свободна от прав третьих лиц.

Победителем торгов стал Сахибгареев Р.Х., 13.07.2017 между ООО «СтройТехцентр» в лице конкурсного управляющего Ларкина А.Н., и Сахибгареевым Р.Х. был заключен договор №008348 купли-продажи имущества по цене 2 505 000 руб., практически в 2 раза меньше кадастровой стоимости квартиры, которая по состоянию на 19.09.2016 была установлена в размере 4 360 822,81 руб., а рыночная стоимость аналогичной квартиры – 5 000 000 руб.

21.05.2018, до вступления в законную силу решения суда о выселения Найдина А.Н., спорная квартира была перепродана Султангарееву Ф.Г., который не проявил должной степени осмотрительности и бдительности при совершении сделок, не осмотрел квартиру и его не насторожил факт короткого срока владения квартирой продавцом Султангареевым Р.Х., а его сын вселился в квартиру до заключения договора купли-продажи.

С учетом уточненных исковых требований, истец просит суд признать незаконным одностороннее расторжение конкурсным управляющим ООО «СтройТехЦентр» Ларкиным А.Н. договора на участие в долевом строительстве №193 от 19.02.2010, заключенного между ООО «СтройТехЦентр» и Найдиным А.Н.

Признать недействительными торги, организованные конкурсным управляющим ООО «СтройТехЦентр» Ларкиным А.Н., путем публичного предложения по продаже квартиры ООО «СтройТехЦентр» лот №1: двухкомнатной квартиры, общей площадью 66,6 кв.м, этаж 11, адрес: Республика Башкортостан, город Уфа, улица Караидельская, дом 4 квартира 207, с кадастровым номером №

Признать недействительным договор купли - продажи №0008348 от 13.07.2017, заключенный между ООО «СтройТехЦентр» в лице конкурсного управляющего Ларкина А.Н. и Сахибгареевым Р.Х. двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул.Караидельская, д. 4, кв. 207.

Признать недействительным договор купли-продажи б/н от 15 мая 2018 года, заключенный между Сахибгареевым Р.Х. и Султангареевым Ф.Ш., двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул.Караидельская, д. 4, кв. 207, применить последствия недействительности ничтожной сделки, прекратить право собственности Султангареева Ф.Г. №02:55:010812:1659-02/101/2018-4 от 21.05.2018 года на квартиру, расположенную по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Караидельская, д. 4, кв. 207, кадастровый номер: №

Истребовать из чужого незаконного владения квартиру, расположенную по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Караидельская, д. 4, кв. 207, кадастровый номер: №

Признать право собственности на двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Караидельская, д. 4, кв. 207,общей площадью 66,6 кв.м, кадастровый номер: № за Найдиным А.Н. на основании договора участия в долевом строительстве от 19.02.2010 №193, заключенного с ООО «СтройТехЦентр».

Истец Найдин А.Н. на судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом.

На судебном заседании представители истца Антонова И.В., Хабибрахманова Г.В. исковые требования поддержали по основаниям, изложенным в иске, просили удовлетворить уточненные исковые требования.

Ответчик конкурсный управляющий ООО «СтройТехЦентр» Ларкин А.Н. в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения дела, принимая участие в рассмотрении дела давал пояснения о том, что ему не была передана документация ООО «СтройТехЦентр», в том числе данные о внесении Найдиным А.Н. долевого взноса.

Ответчик ООО «СтройТехЦентр» о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, явку своего представителя не обеспечил.

Ответчики Сахибгареев Р.Х., Султангареев Ф.Г. в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела.

Представитель ответчика Сахибгарееев Р.Х.- Клековкин Д.В. по доверенности от 28.09.2019г. исковые требования не признал по тем основаниям, что право собственности Найдина А.Н. не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Представитель ответчика Султангарееев Ф.Г.- Клековкин Д.В. по доверенности от 02.10.2019г. исковые требования не признал по тем основаниям, что право собственности Найдина А.Н. не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан надлежащим образом извещено о времени и месте судебного разбирательства, явку своего представителя не обеспечило.

На основании изложенного, в соответствии ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившхся лиц.

Выслушав представителей истца, представителя ответчиков, исследовав материалы дела, суд приходит следующему.

В соответствии с п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Судом установлено, что 19.02.2010 ООО «СтройТехЦентр» (застройщик), в лице генерального директора Филева В.А., действующего на основании Устава, с одной стороны, и Найдин Андрей Николаевич (дольщик), с другой, заключили договор №193 участия в долевом строительстве по условиям которого застройщик обязуется передать дольщику, а дольщик оплатить и принять в установленном порядке объект долевого строительства в составе четырехсекционного жилого дома со встроено-пристроенными административно-торговыми помещениями для последующего проживания в нем дольщика.

Проектное наименование объекта - двухкомнатная квартира под проектным номером 207, расположенная на одиннадцатом этаже секции «Г», общей проектной площадью 71, 47 кв.м с учетом балконов и лоджий, общей площадью 68,38 кв.м, жилой площадью 38,48 кв.м (п.1.1 договора).

Пунктом 1.1. договора установлено, что объект передается дольщику с черновой отделкой: на полу бетонная стяжка, на стенах штукатурка, ввод инженерных коммуникаций без сантехнического оборудования, водосчётчики горячей и холодной воды, внутренняя электроразводка без установки электроприборов и с установкой выключателей, розеток и электросчетчика, система отопления – внутриквартирная разводка с установкой радиаторов, пластиковые окна, остекление лоджий, металлическая входная дверь, внешнее благоустройство территории.

Пунктом 2 договора установлено, что цена договора на дату подписания составляет 2 144 100 руб. Оплата долевого взноса осуществляется по безналичному расчету путем перечисления дольщиком денежных средств на расчетный счет застройщика или путем внесения наличными в кассу застройщика в следующем порядке:

- 2 058 336 руб. на возмещение затрат на строительство объекта;

- 83 764 руб. на оплату услуг застройщика.

При этом денежные средства в размере 1 630 000 руб. вносятся дольщиком в срок до 26.02.2010.

Пунктом 3.1.4 договора установлен срок окончания строительства и ввод дома в эксплуатацию – 24.03.2011.

Согласно п. 3.1.5 договора застройщик обязан в срок до 24.06.2011 после сдачи дома в эксплуатацию при условии надлежащего исполнения дольщиком обязательств по внесению долевого взноса, передать дольщику по акту приема-передачи причитающийся ему объект.

Договором предусмотрено, что дольщик обязан осуществить финансирование строительства объекта путем внесения долевого взноса в сроки и порядки, установленные договором, осмотреть и принять объект по акту приема-передачи не позднее трех дней после его уведомления, нести затраты по содержанию и эксплуатации объекта с момента его приемки по акту (п.3.2.1).

20.06.2011 между ООО «СтройТехЦентр» и Найдиным А.Н. было подписано соглашение к договору № 193 от 19.02.2010, котором стороны пришли к соглашению об изменении срока окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию, определив новый срок окончания строительства и ввод дома в эксплуатацию – 15.04.2012, указав, что застройщик обязуется в срок до 15.07.2012 после сдачи дома в эксплуатацию и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать дольщику причитающийся ему объект по акту.

07.02.2012 ООО «СтройТехЦентр» и Найдин А.Н. составили предварительный акт приема-передачи объекта долевого строительства четырехсекционного жилого дома со встроено-пристроенными административно-торговыми помещениями на пересечении улиц Караидельская и Тамбовская в микрорайоне «Караидельский» в Кировском районе городского округа г.Уфа, в котором указано, что ООО «СтройТехЦентр» передает, а дольщик на основании договора долевого участия №193 от 19.02.2010 принимает объект долевого строительства - двухкомнатную квартиру под номером 207, фактическая площадь которой по данным УГФ филиала ГУП «БТИ Республики Башкортостан» составляет 72,4 кв.м, расположенную на одиннадцатом этаже секции Г.

Акт содержит сведения о том, что объект долевого участия передается дольщику с элементами черновой отделки. С момента подписания предварительного акта приема-передачи ответственность за сохранность объекта долевого участия, а также бремя содержания объекта возложены на дольщика.

Сторона истца утверждает, что 14.05.2012 ООО «СтройТехЦентр» представило Надину А.Н. на подпись акт приема-передачи Объекта (квартира № 207) в составе четырехсекционного жилого дома (литер 8) со встроено-пристроенными административно-торговыми помещениями на пересечении улиц Караидельская и Тамбовская в Кировском районе городского округа город Уфа РБ (секции «А» и «Г»). В ходе судебного разбирательства представитель Найдина А.Н. пояснял, что акт был подписан Найдиным А.Н. и передан Застройщику.

Стороной ответчиков данные доводы истца какими-либо доказательствами не опровергнуты.

14.05.2012 между Найдиным А.Н., именуемым «Инвестором» помещения №207 в многоквартирном доме по адресу: ул. Караидельская, д.4, действующим на основании акта приема-передачи и разрешения на ввод в эксплуатацию объекта № RU03308000-7-ЖА от 03.05.2012, выданного Отделом градостроительного контроля и выдачи разрешений Администрации г.Уфы, с одной стороны, и ООО «СтройТехЦентр», именуемым «Застройщик», в лице генерального директора Филева В.А., с другой стороны, заключен договор управления многоквартирным домом, на имя Найдина А.Н. был открыт лицевой счет.

Право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации (ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ). Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки – разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которого входит объект долевого строительства и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Статьей 12 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» установлено, что обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (п.2 ст.12 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ).

Таким образом, по смыслу вышеназванных положений закона после выдачи застройщику разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома и (или) иного объекта недвижимости и с момента подписания передаточного акта участник долевого строительства владеет и пользуется построенным объектом недвижимости как своим собственным, то есть фактически осуществляет права собственника, и вправе обратиться с заявлением в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации своего права.

Срок, в течение которого участник долевого строительства обязан зарегистрировать право собственности на переданный ему застройщиком по акту приема-передачи объект недвижимости, действующим законодательством не установлен.

В связи с тем, что переданное истцу по акту жилое помещение имело строительные недостатки, 17.05.2012 года Найдин А.Н. обратился в Кировский районный суд г.Уфы с исковым заявлением к ООО «СтройТехЦентр» о взыскании материального ущерба указав, что 19.02.2010 между ООО «СтройТехЦентр» и Найдиным А.Н. заключен договор №193 участия в долевом строительстве, все обязанности истец по договору №193 от 19.02.2010 он выполнил надлежащим образом, однако, по причине ненадлежащего исполнения обязанностей со стороны ООО «СтройТехЦентр» по договору №193 участия в долевом строительстве от 19.02.2010, ему причинен ущерб. Найдин А.Н. просил суд взыскать в свою пользу с ООО «СтройТехцентр» стоимость восстановительных работ и материалов, необходимых для ремонта стяжки пола, а также судебные расходы.

Определением Кировского районного суда г.Уфы от 21.06.2012 по делу №2-4117/2012 исковое заявление Найдина А.Н. к ООО «СтройТехЦентр» о взыскании материального ущерба было оставлено без рассмотрения в связи с тем, что Найдиным А.Н. не был соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

26.05.2015 определением Арбитражного суда Республики Башкортостан в отношении ООО «СтройТехЦентр» введена процедура наблюдения, временным управляющим должника утвержден Ларкин А.Н.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.10.2015 ООО «СтройТехЦентр» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введено конкурсное производство, конкурсным управляющим должника утвержден Ларкин А.Н.

Уведомлением №98 от 23.08.2016 конкурсный управляющий ООО «СтройТехЦентр» Ларкин А.Н. в одностороннем порядке отказался от исполнения договора долевого участия №193 от 19.02.2010, воспользовавшись правом, предоставленным застройщику статьей 5 Закона об участии в долевом строительстве.

05.10.2016 конкурсным управляющим ООО «СтройТехЦентр» Ларкиным А.Н. в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан было представлено письмо-гарантия в котором указано, что он гарантирует, что при строительстве двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: г.Уфа, ул.Караидельская, д.4 кв.207 денежные средства третьих лиц не привлекались, договор долевого участия № 193 от 19.02.2010, заключенный с Найдиным А.Н., расторгнут в связи с полным неисполнением Найдиным А.Н. обязательств, никаких иных договоров на вышеуказанную квартиру не заключалось.

После государственной регистрации права собственности ООО «Стройтехцентр» на спорную квартиру, произведенную 10.10.2016, конкурсный управляющий ООО «Стройтехцентр» Ларкин А.Н. организовал торги путем публичного предложения по ее продаже - лот № 1: двухкомнатной квартиры, общей площадью 66,6 кв. м, этаж 11, адрес: Республика Башкортостан, город Уфа, улица Караидельская, дом 4, квартира 207, с кадастровым номером №

10.07.2017 протоколом об определении участников торгов №8348 за период с 05.07.2017 11:00:00 по 10.07.2017 11:00:00 Сахибгареев Р.Х. стал заявителем, допущенным к участию в вышеуказанных торгах, так как внес задаток в размере 300 000 рублей.

В соответствии с протоколом о результатах проведения торгов № 8348 от 10.07.2017 Сахибгареев Р.Х. стал победителем торгов, так как представил в установленный срок заявку на участие в торгах, содержащую предложения о цене, которое не ниже начальной цены имущества, установленной для определенного периода проведения торгов, при отсутствии предложений других участников торгов.

13.07.2017 между ООО «Стройтехцентр» в лице конкурсного управлявшего Ларкина А.Н. и Сахибгареевым Р.Х. заключен договор № 008348 купли-продажи имущества, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя: квартиру, площадью 66,6 кв.м, этаж 11, адрес (местонахождение) объекта: РФ, РБ, г. Уфа, ул. Караидельская, д.4, кв. 207. Кадастровый (или условный) №.

25.07.2017. произведена государственная регистрация права собственности Сахибгареева Р.Х. на указанную квартиру.

Сахибгареев Р.Х. обратился в суд с иском о выселении Найдина А.Н.

Решением Кировского районного суда г.Уфы от 25.10.2017 были частично удовлетворены исковые требования Сахибгареева Р.Х. к Найдину А.Н. и членам его семьи о выселении из квартиры, расположенной по адресу: Республика Башкортостан. г.Уфа. ул.Караидельская, д.4, кв.207 без предоставления другого жилого помещения,

Найдин А.Н. 05.02.2018 подал в Кировский районный суд г.Уфы ходатайство о восстановлении пропущенного процессуального срока на подачу апелляционной жалобы.

06.02.2018 судебным приставом-исполнителем Кировского районного отдела судебных приставов г.Уфы УФССП России по Республике Башкортостан в рамках возбужденного 14.12.2017 исполнительного производства №106937/17/02003-ИП вынесено постановление о вскрытии жилого помещения от 06 февраля 2018 года

Определением Кировского районного суда г.Уфы от 09.02.2018 года приостановлено исполнительное производство №106937/17/02003-ИП, возбужденное на основании исполнительного листа, выданного Кировским районным судом г.Уфы по гражданскому делу № 2-7733/2017, о выселении Найдина А.Н., до рассмотрения заявления о восстановлении пропущенного процессуального срока на подачу апелляционной жалобы.

Несмотря на приостановление исполнительного производства №106937/17/02003-ИП судом, жилое помещение 28 февраля 2018 года было вскрыто судебным приставом-исполнителем, Найдин А.Н. выселен из спорной квартиры, она освобождена от его личных вещей и передана Сахибгарееву Р.Х.

Определением Кировского районного суда г.Уфы от 05.03.2018 года Найдину А.Н. отказано в восстановлении пропущенного срока на подачу апелляционной жалобы на решение Кировского районного суда г.Уфы от 25.10.2017.

Апелляционным определением Верховного Суда Республики Башкортостан от 18.04.2018. указанное определение отменено, Найдину А.Н. восстановлен срок на подачу апелляционной жалобы на решение Кировского районного суда г.Уфы от 25.10.2017.

Апелляционным определением Верховного Суда Республики Башкортостан от 27 июня 2018 года решение Кировского районного суда г.Уфы от 25 октября 2017 года оставлено без изменения, апелляционная жалоба Найдина А.Н. – без удовлетворения.

Судом установлено и не оспаривалось сторонами, что в период с мая 2012г. и до момента принудительного выселения судебным приставом исполнителем - 06.02.2018 Найдин А.Н. постоянно проживал по адресу: Республика Башкортостан, город Уфа, улица Караидельская, дом 4, квартира 207, в квартире им был сделан ремонт, в жилом помещении находилась мебель и личные вещи Найдина А.Н., им был заключён договор управления многоквартирным домом, открыт лицевой счет, оплачивались коммунальные услуги.

После вселения, 08.02.2018 года Найдин А.Н. обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением о применении при рассмотрении данного дела о банкротстве ООО «Стройтехцентр» правил параграфа 7 «Банкротство застройщиков» главы IX Федерального закона от 26.10. 2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) и о включении в реестр требований о передаче жилых помещений должника двухкомнатной квартиры № 207, общей площадью 71,47 кв.м., расположенной на 11 этаже, секции Г, по строительному адресу: четырехсекционный жилой дом (литера 8) со встроенно-пристроенными административно-торговыми помещениями у пересечения улиц Караидельской и Тамбовской в микрорайоне «Караидельский» в Кировском районе городского округа город Уфа.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 06.06.2018 по делу №А07-6877/2015 отказано в удовлетворении заявления Найдина А.Н.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2018 постановлено: определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 06.06.2018 отменить, апелляционную жалобу Найдина А.Н. удовлетворить.

Применить при рассмотрении дела №А07-6788/2015 о признании ООО «СтройТехЦентр» (ИНН 0274099320, ОГРН 1040203910911) несостоятельным (банкротом) правила параграфа 7 «Банкротство Застройщиков» главы IX Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Включить требование Найдина А.Н. на сумму 2 144 100 руб. основного долга, уплаченных им в счет стоимости квартиры №207, площадь 66, 60 кв.м. (проектная площадь 71,47 кв.м.), расположенной в жилом доме №4 по ул. Караидельской в Кировском районе г.Уфа, по договору участия в долевом строительстве от 19.02.2010 №193, в третью очередь реестра требований кредиторов должника ООО «СтройТехЦетр».

Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 06.12.2018 постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2018 оставлено без изменения, кассационная жалоба конкурсного управляющего ООО «СтройТехЦентр» Ларкина А.Н. – без удовлетворения.

Конституция Российской Федерации, провозглашая свободу экономической деятельности в качестве одной из основ конституционного строя России, гарантируя такое важнейшее экономическое право граждан, как право частной собственности, относящееся к основным правам человека, которое подлежит защите со стороны государства и наряду с другими правами и свободами человека и гражданина определяет смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления и обеспечивается правосудием (статья 2; статья 8,часть 1; статья 18; статья 35,части 1 и 2; статья 45,часть 1; статья 118, часть 2), закрепляет принцип неприкосновенности собственности, в силу которого никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда (статья 35, часть 3), а также гарантирует каждому право на свободное использование своих способностей и имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности (статья 34, часть 1) и вытекающую из названных положений свободу договоров в сфере гражданского оборота. При этом конституционные принципы единства экономического пространства, свободного перемещения товаров, услуг, финансовых средств и свободы экономической деятельности лежат в основе правового регулирования в такой области гражданского оборота, как оборот недвижимости.

Кроме того, определяя в качестве одной из целей социальной политики России заботу государства о социальной защищенности своих граждан, об их благополучии, сохранении для них условий нормального существования, Конституция Российской Федерации закрепляет право каждого на жилище, предполагая прежде всего ответственное отношение самих граждан к его осуществлению (с учетом того что в условиях рыночной экономики граждане осуществляют данное социальное право в основном самостоятельно, используя различные способы), и одновременно возлагает на органы публичной власти обязанность создавать для этого необходимые условия.

Поэтому при регулировании прав на жилое помещение, в том числе при переходе права собственности на жилое помещение, необходимо соблюдение, с одной стороны, принципа неприкосновенности частной собственности, а с другой - баланса прав и охраняемых законом интересов всех участников этих отношений, обеспечение возможности дифференцированного подхода к оценке возникающих жизненных ситуаций, с тем чтобы избежать необоснованного ограничения конституционных прав и свобод (постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 21 апреля 2003 года N 6-П, от 8 июня 2010 года N 13-П и от 27 февраля 2012 года N 3-П, определения Конституционного Суда Российской Федерации от 17 октября 2006 года N 485-О, от 3 ноября 2006 года N 455-О и от 5 марта 2009 года N 376-О-П).

Соответственно, правовое регулирование отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями - исходя из конституционных целей социальной политики России, обусловленных признанием высшей ценностью человека, его прав и свобод, конституционных основ правового статуса личности, в частности требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которому осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц, - должно осуществляться таким образом, чтобы гарантировать соблюдение конституционного права граждан на жилище. Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 14 мая 2012 года N 11-П, право собственности на жилое помещение не может рассматриваться как исключительно экономическое право, поскольку выполняет социально значимую функцию и обеспечивает гражданину реализацию ряда основных прав и свобод, гарантированных Конституцией Российской Федерации.

Приведенные конституционные положения, предоставляя государству свободу усмотрения в области экономической политики и одновременно исходя из того, что в силу фундаментальных принципов верховенства права и юридического равенства вмешательство государства в отношения собственности (и на это неоднократно обращал внимание Конституционный Суд Российской Федерации в своих решениях) допустимо, только если оно не является произвольным и не нарушает равновесие между требованиями интересов общества и необходимыми условиями защиты основных прав личности, предполагают разумную соразмерность используемых средств и преследуемой цели, с тем чтобы обеспечивался баланс конституционно защищаемых ценностей и лицо не подвергалось чрезмерному обременению.

Законодательством предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, которые обязаны по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи соответствующего документа (пункты 1 и 3 статьи 131 ГК Российской Федерации).Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также об установлении гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее –Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ).

Согласно п.п. 4,5 ст. 5 указанного Федерального закона в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, либо в случае если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном ст. 9 настоящего Федерального закона.

Пунктами 3 - 5 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ установлен порядок одностороннего расторжения договора застройщиком в случае неуплаты дольщиком цены договора.

В силу ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном ч.4 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Из указанных положений закона в их взаимосвязи следует, что односторонний отказ застройщика от договора (расторжение договора) является последствием нарушения участником долевого строительства обязательств по внесению оплаты строительства.

В качестве основания для одностороннего отказа для исполнения договора участия в долевом строительстве конкурсный управляющий ООО «СтройТехЦентр» указывает на отсутствие у него сведений об оплате Найдиным А.Н. долевого взноса.

Пунктом 4.2 Договора участия в долевом строительстве № 193 от 19 февраля 2010 года установлено, что в случае ненадлежащего выполнения Дольщиком условий об оплате долевого взноса, просрочки оплаты более трех месяцев, нарушения срока оплаты три и более раза в течение двенадцати месяцев, Застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения Договора, письменно уведомив об этом Дольщика. Возврат денежных средств, полученных Застройщиком от Дольщика производится в течение десяти рабочих дней со дня расторжения Договора.

В силу положений ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований или возражений.

По правилам ч.3 ст.61 ГПК РФ при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.

Вступившим в законную силу постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2018 установлен факт оплаты Найдиным А.Н. цены договора в полном объеме, материалами дела подтверждено, что в период с 2010 по 2016 годы никаких право притязаний на квартиру, оплаченную Найдиным А.Н., в том числе со стороны застройщика, не было.

Из указанного судебного акта следует, что в подтверждение исполнения обязательств по исполнению договора долевого участия в строительстве Найдин А.Н. допустимые доказательства внесения суммы 2 144 100 руб. как непосредственно в кассу ООО «СтройТехЦентр», так и путем приобретения прав требования к ООО «СтройТехЦентр, а именно Найдиным А.Н. предоставлены договоры уступки права, в счет исполнения которых по договорам цессии, заключенным с Найдиным А.Н., последнему перешли права требования к ООО «СтройТехЦентр», с приложением доказательств оплаты договоров цессии со стороны Найдина А.Н.

При рассмотрении арбитражным судом дела установлено, что 19.02.2010 между ИП Фёдоровой Жанной Алексеевной (цедент), Найдиным Андреем Николаевичем (цессионарий), ООО «СтройТехЦентр» (должник) заключен договор цессии, по условиям которого цессионарий принимает, а цедент уступает свои права (требования) к должнику в сумме 190 000 рублей. С момента его подписания, к цессионарию переходит право требовать от должника исполнения основного обязательства, а также все права на взыскание убытков, неустойки, процентов за пользование денежными средствами, а также права, обеспечивающие исполнение основного обязательства и другие права, связанные правами (требованиями) по указанным договорам.

В подтверждение наличия задолженности перед ИП Фёдоровой Жанной Алексеевной в материалы дела №18АП-9534/2018 представлен акт сверки по состоянию на 31.03.2010, в котором отражена уступка на сумму 190 000 руб.

В подтверждение оплаты договора цессии представлены копия квитанция к приходно-кассовому ордеру №1 от 19.02.2010 о внесении суммы 190 000 руб. (назначение платежа: по договору переуступки (цессии) от 19.02.2010) в кассу ИП Федоровой Ж.А., заверенная судьей Кировского районного суда г.Уфы Зинатуллиной И.Ф. в рамках дела 2-4117/2012.

19.02.2010 между ООО «Маркет-Сервис» (цедент), Найдиным Андреем Николаевичем (цессионарий), ООО «СтройТехЦентр» (должник) заключен договор цессии №2, по условиям которого цессионарий принимает, а цедент уступает свои права (требования) к должнику в сумме 740 000 рублей. С момента его подписания, к цессионарию переходит право требовать от должника исполнения основного обязательства, а также все права на взыскание убытков, неустойки, процентов за пользование денежными средствами, а также права, обеспечивающие исполнение основного обязательства и другие права, связанные с правами (требованиями по указанным договорам. В подтверждение оплаты договора цессии представлены копия квитанция к приходно-кассовому ордеру №146 от 24.02.2010 о внесении суммы 740 000 руб. в кассу ООО «Маркет –Сервис» (назначение платежа: по договору цессии №2 от 19.02.210), с приложением 9 контрольно-кассовых чеков на указанную сумму.

19.02.2010 между ООО «Спутник-Уфа.А» (цедент) и Найдиным Андреем Николаевичем (цессионарий), ООО «Стройтехцентр» заключен договор цессии №3, по условиям которого цессионарий принимает, а цедент уступает свои права (требования) к должнику в сумме 300 000 рублей. С момента его подписания, к цессионарию переходит право требовать от должника (ООО «СтройТехЦентр»), исполнения основного обязательства, а также все права на взыскание убытков, неустойки, процентов за пользование денежными средствами, а также права, обеспечивающие исполнение основного обязательства и другие права, связанные с правами (требованиями) по указанным договорам.

Непосредственно в кассу ООО «СтройТехЦентр» Найдиным Андреем Николаевичем внесена сумма 1 682 000 руб. по следующим документам:

- квитанция к приходно-кассовому ордеру №9 от 24.02.2010 о внесении суммы 434 000 руб. (назначение платежа: долевой взнос по дог. дол. участия №193 от 19.02.2010) с приложением контрольно-кассового чека от 24.02.2010 на сумму 434 000 руб., заверенные судьей Зинатуллиной И.Ф. в рамках дела 2-4117/2012 ;

- квитанция к приходно-кассовому ордеру №17 от 18.03.2010 о внесении суммы 480 100 руб.(назначение платежа: долевой взнос по дог. дол участия №193 от 19.02.2010) с приложением контрольно-кассового чека от 18.03.2010 на сумму 480 100 руб., заверенные судьей Зинатуллиной И.Ф. в рамках дела 2-4117/2012;

- квитанция к приходно-кассовому ордеру № от 24.02.2010 о внесении суммы 434 000 руб.(назначение платежа: долевой взнос по дог. дол участия №193 от 19.02.2010) с приложением контрольно-кассового чека от 24.02.2010 на сумму 434 000 руб., заверенные судьей Зинатуллиной И.Ф. в рамках дела 2-4117/2012 ;

- квитанция к приходно-кассовому ордеру №58 от 07.02.2012 о внесении суммы 27 900 руб.(назначение платежа: долевой взнос по дог. дол.участия №193 от 19.02.2010) с приложением контрольно-кассового чека от 07.02.2012 на сумму 27 900 руб., заверенные судьей Зинатуллиной И.Ф. в рамках дела 2-4117/2012..

В акте сверки задолженности по договору долевого участия в строительстве №193 от 19.02.2010 по состоянию на 24.02.2010 отражены суммы оплаты: 190 000 руб. (19.02.2010), 434 000 руб. (24.02.2010), 1 474 000 руб. (24.02.2010), сальдо на 24.02.2010 - 480 100 руб., указанная сумма оплачена по квитанции приходно-кассовому ордеру №17 от 18.03.2010.

С момента уплаты Найдиным А.Н. долевого взноса и до окончания строительства застройщик использовал денежные средства дольщика, не уведомляя его о каких-либо претензиях по поводу просрочки платежа и внесения дополнительных сумм, каких-либо споров либо претензий по оплате цены договора между застройщиком и Найдиным А.Н. не возникало.

Таким образом, в судебном порядке было установлено, что долевой взнос был оплачен Найдиным А.Н. в полном объеме в соответствии с условиями договора участия в долевом строительстве №193 от 19.02.2010.

В постановлении Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда так же приводится суждение о том, что то обстоятельство, что конкурсному управляющему не переданы документы должника, для незаинтересованного по отношению к должнику лица не должно повлечь негативные последствия.

Таким образом, состоявшимися судебными актами арбитражного суда установлено, что обязанность дольщика Найдина А.Н. по договору №193 от 19.02.2010 участия в долевом строительстве по оплате долевого взноса в сумме 2 144 100 руб. была исполнена, однако застройщик не передал квартиру в собственность участника долевого строительства.

На момент передачи Найдину А.Н. жилого помещения по предварительному акту приема-передачи цена договора была оплачена последним в полном объеме и никаких оснований для одностороннего отказа от исполнения договора участия в долевом строительстве №193 от 19.02.2010. не имелось.

Как следует из дела, конкурсным управляющим ООО «СтройТехЦентр» Ларкиным А.Н. что письмом от 18.07.2016 года направил в адрес Найдина А.Н. предупреждение участнику долевого строительства о необходимости погашения задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования.

07.02.2012 ООО «СтройТехЦентр» и Найдин А.Н. составили предварительный акт приема-передачи спорного объекта долевого строительства, после подписания которого Найдин А.Н. вселился в жилое помещение, начал делать ремонт, на его имя был открыт лицевой счет, в мае 2012 года Найдин А.Н. обратился с иском в суд к ООО «СтройТехЦентр» в связи с тем, что были допущены строительные недостатки, то есть с 2012 года был известен адрес проживания Найдина А.Н. – г.Уфа, ул. Караидельская, д.4, кв.207.

Суду так же предоставлен акт приема-передачи объекта (квартира №207) в составе четырехсекционного жилого дома (литер 8) со встроенно-пристроенными административно-торговыми помещениями на пересечении улиц Караидельская и Тамбовская в Кировском районе городского округа город Уфа РБ (секции «А» и «Г»), датированный 14.05.2012, подписанный Найдиным А.Н., при этом представителем истца было пояснено, что акт подписывался в двух экземплярах, один после подписания Найдиным А.Н. был передан застройщику – ООО «СтройТехЦентр», а второй остался у дольщика Найдина А.Н.

Несмотря на то, что конкурсному управляющему ООО «СтройТехЦентр» Ларкину А.Н. было известно о том, что Найдин А.Н. постоянно с 2012 года проживает по адресу: г.Уфа. ул.Караидельская, д.4 кв.207, уведомление 18.07.2016 года было направлено Найдину А.Н. только по адресу, указанному в договоре долевого участия № 193 от 19.02.2010, тем самым не приняв исчерпывающих мер по извещению Найдина А.Н. о расторжении договора.

В соответствии с ч. 4 ст. 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции от 03.07.2016, действовавшей на дату подачи заявления) заявление о внесении в Единый государственный реестр прав записи о расторжении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение договора.

В случае, если сторона договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке, а при расторжении договора в судебном порядке - копия вступившего в законную силу решения суда о расторжении договора, заверенная в установленном порядке судом, вынесшим решение. Орган по государственной регистрации при представлении заявления одной из сторон такого договора в течение рабочего дня обязан уведомить в письменной форме об этом другую сторону договора.

Между тем, материалы дела правоустанавливающих документов документальных доказательств направления соответствующего уведомления Найдину А.Н. не содержат.

Тот факт, что Найдин А.Н., выплативший долевой взнос в полном объеме и получивший жилое помещение по акту приёма-передачи, не зарегистрировал право собственности, свидетельствует о владении спорным имуществом на законных основаниях, исходя из следующего.

Согласно с.1 ст. 16 Федерального закона №214-ФЗ право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Федеральный закон №122-ФЗ), действовавший на момент возникновения спорных правоотношений.

В силу ч.1 ст.12 Федерального закона №214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Подписанный ООО «СтройТехЦентр» и Найдиным А.Н. предварительный акт от 07.02.2012, установление в судебном порядке факта выплаты долевого взноса в полном объеме, свидетельствуют о фактическом исполнении сторонами договора№193 участия в долевом строительстве от 19.02.2010.

Кроме того, у Найдина А.Н. имеется экземпляр передаточного акта приема-передачи спорной квартиры от 14.05.2012, подписанный только Найдиным А.Н. Из пояснений представителя истца следует, что Найдиным А.Н. были подписаны два экземпляра акта приема-передачи от 14.05.2012, застройщик установил последовательность подписания данного акта, при которой первым подписал акт дольщик.

ООО «СтройТехЦентр», будучи стороной процесса, не предоставило возражений и доказательств в их обоснование.

Конкурсный управляющий ООО «СтройТехЦентр» Ларкин А.Н. пояснял, что ему не передана документация ООО «СтройТехЦентр».

По правилу, изложенному в ч.1 ст. 68 ГПК РФ объяснения сторон и третьих лиц об известных им обстоятельствах, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, подлежат проверке и оценке наряду с другими доказательствами. В случае, если сторона, обязанная доказывать свои требования или возражения, удерживает находящиеся у нее доказательства и не представляет их суду, суд вправе обосновать свои выводы объяснениями другой стороны.

В соответствии с п.3 ст.13 и п.1 ст. 16 Федерального закона №122-ФЗ государственная регистрация права носит заявительный характер и производится не позднее, чем в месячный срок со дня подачи правообладателем необходимых документов, следовательно, момент возникновения права собственности зависит непосредственно от действий участника долевого строительства.

По смыслу названных положений закона с момента подписания передаточного акта участник долевого строительства владеет, пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника, и именно с этого момента вправе обратиться с заявлением в регистрирующий орган о государственной регистрации своего права.

При этом законодатель не ограничил участника долевого строительства каким-либо сроком для обращения с заявлением о регистрации его права собственности.

Основанием владения объектом недвижимости является соответствующий договор, по которому помещение передано застройщиком участнику долевого строительства. При этом собственником становится именно лицо, которому передано помещение от застройщика, поскольку данное лицо после передачи не сможет включить в оборот указанное помещение до регистрации права собственности на себя.

Несмотря на то, что участники долевого строительства, не зарегистрировавшие ещё своё право, формально не являются собственниками, у них с момента подписания передаточного акта уже возникают обязанности: по внесению платежей за жилое помещение и коммунальные услуги (ст.10, п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ) и платежей за содержание общего имущества многоквартирного дома.

Истец Найдин А.Н. на основании заключенного 14.05.2012 с ООО «СтройТехЦентр» договора управления многоквартирным домом, исполнял обязанности по оплате указанных платежей.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу о незаконности действий конкурсного управляющего ООО «СтройТехЦентр», выразившиеся в расторжении в одностороннем порядке договора №193 участия в долевом строительстве от 19.02.2010, и по организации торгов путем публичного предложения к продаже спорной квартиры.

В соответствии с п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Согласно статье 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (пункт 1).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных приведенным выше пунктом, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2).

Требования о добросовестности и разумности участников гражданского оборота является общим принципом гражданского права, применимым и к положениям о расторжении договора, что подтверждается пунктом 4 статьи 450 ГК РФ, предусматривающим, что сторона, которой данным кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных данным кодексом, другими законами или договором.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

При злоупотреблении правом стороны действуют в рамках закона, не нарушая его, но такое формальное исполнение закона направлено на причинение вреда третьим лицам.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что конкурсный управляющий ООО «СтройТехЦентр» Ларкин А.Н. допустил недобросовестное осуществление гражданских прав, в отсутствие законных оснований расторг в одностороннем порядке договор №193 участия в долевом строительстве от 19.02.2010, предоставил для осуществления государственной регистрации права собственности недостоверные сведения об объекте недвижимости, указанные в письме-гарантии от 05.10.2016., впоследствии при заключении договора купли-продажи №0008348 от 13 июля 2017 года между ООО «СтройТехЦентр» и Сахибгареевым Р.Х., в нарушение положений ст.460 ГК РФ, передал в собственность покупателю Сахибгарееву Р.Х. товар, обремененный правами третьих лиц.

В ходе рассмотрения Кировским районным судом г.Уфы дела №2-3377/2017 о выселении Найдина А.Н. в материалы дела истцом Сахибгареевым Р.Х. был представлен рапорт УУП ОП № 3 Управления МВД России по г.Уфа от 05 октября 2017 года из которого следовало, что был опрошен Найдин А.Н., который пояснил, что в квартире по адресу: г. Уфа. ул.Караидельская, д.4 кв.207 он проживает один и считает, что данная квартира принадлежит ему, отчуждать квартиру не собирается.

Действующим законодательством, регулирующим спорные правоотношения, конкретный срок, в течение которого необходимо зарегистрировать право собственности на квартиру, не установлен. Участник долевого строительства может зарегистрировать право в любое время при наличии зарегистрированного договора долевого участия в строительстве, акта приема-передачи квартиры, и ряда других документов. Право собственности на квартиру возникает с момента регистрации такого права. До этого момента распоряжаться квартирой (например: продать, подарить, завещать и т.д.) собственник не сможет, но иные права, предусмотренные ст.209 ГК РФ собственнику доступны, а именно владеть и пользоваться квартирой, что и подтверждается договорами управления многоквартирным домом и квитанциями об оплате коммунальных услуг, а также фактом проживания Найдина А.Н. в спорном жилом помещении.

До момента вступления в законную силу постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда, подтвердившего факт полной оплаты Найдиным А.Н. цены договора участия в долевом строительстве, истец был лишен возможности оспаривать односторонний отказ от исполнения договора и последующие сделки по отчуждению принадлежащей ему квартиры.

На момент разрешения спора квартира принадлежит ответчику Султангарееву Финату Габделбариевичу, запись о регистрации права собственности №02:55:010812:1659-02/101/2018-4 от 21.05.2018, что свидетельствует о том, что квартира была перепродана до вступления в законную силу решения Кировского районного суда г.Уфы от 25.10.2017 по делу №2-7733/2017 о выселении Найдина А.Н. из спорной квартиры, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии Верховного суда Республики Башкортостан от 27.06.2018, что так же подтверждает недобросовестность как продавцов по оспариваемым сделкам, так и покупателей.

Из содержания ст.302 ГК РФ следует, что добросовестность приобретателя обуславливается тем, что приобретатель не знал и не имел возможности знать о том, что у лицо, у которого он возмездно приобрел имущество, не имело полномочий на его отчуждение.

Пунктом 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено что по смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

В п. 35 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 дано следующее разъяснение: "Если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ".

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Материалами дела подтверждается, что жилое помещение – квартира 207 в доме 4 по ул.Караидельская г.Уфы выбыла из владения Найдина А.Н. помимо его воли, поскольку договор №193 участия в долевом строительстве от 19.02.2010 был расторгнут конкурсным управляющим ООО «СтройТехЦентр» Ларкиным А.Н. в одностороннем порядке, а впоследствии истец был выселен из занимаемого жилого помещения принудительно судебным приставом-исполнителем, в то время исполнительное производство было приостановлено судом.

Учитывая, что ООО «СтройТехЦентр» продало спорную квартиру по договору купли-продажи от 13.07.2017г., принадлежащую Найдину А.Н., то указанный договор купли-продажи в нарушение положений ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации заключен лицом, не имевшим права отчуждать это имущество и не являющимся его собственником.

В судебном заседании было установлено, что ответчики не проявили должной степени осмотрительности и бдительности при совершении сделок.

Сахибгареев Р.Х. приобрел квартиру, не осматривая её, не проверяя документов-оснований возникновения права собственности продавца, состоит ли указанное имущество в спорах и судебных разбирательствах, проверить, имеет ли продавец доступ в продаваемую им квартиру, осмотреть ее на предмет наличия проживающих лиц и их личных вещей, чего им сделано не было.

Султангареева Ф.Г. не насторожил короткий срок владения Сахибгареевым Р.Х. спорной квартирой, он должен был поинтересоваться о наличии вступившего в законную силу решения суда о выселении, учитывая, что сведения о гражданских делах Кировского районного суда г. Уфы РБ находится в открытом доступе в сети Интернет.

Совокупность представленных доказательств позволяет суду прийти к выводу о частичном удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования Найдина Андрея Николаевича к конкурсному управляющему ООО «СтройТехЦентр» Ларкину Александру Николаевичу, ООО «СтройТехЦентр», Сахибгарееву Рустему Хатмулловичу, Султангарееву Финату Габделбариевичу о признании сделок недействительными, истребовании имущества из чужого незаконного владения удовлетворить частично.

Признать незаконным одностороннее расторжение конкурсным управляющим Общества с ограниченной ответственностью «СтройТехЦентр» Ларкиным А.Н. договора на участие в долевом строительстве №193 от 19 февраля 2010 года, заключенного Обществом с ограниченной ответственностью «СтройТехЦентр» и Найдиным Андреем Николаевичем.

Признать недействительными торги, организованные конкурсным управляющим ООО «СтройТехЦентр» Ларкиным А.Н., путем публичного предложения по продаже квартиры - лот № 1: двухкомнатной квартиры, общей площадью 66,6 кв.м, этаж 11, адрес: Республика Башкортостан, город Уфа, улица Караидельская, дом 4 квартира 207, с кадастровым номером №

Признать недействительным договор купли - продажи №0008348 от 13 июля 2017 года, заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью «СтройТехЦентр» в лице конкурсного управляющего Ларкина А.Н. и Сахибгареевым Рустемом Хатмулловичем, двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Караидельская, д. 4, кв. 207.

Истребовать из чужого незаконного владения Султангареева Фината Габделбариевича квартиру, расположенную по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Караидельская, д. 4, кв. 207, кадастровый №.

Прекратить право собственности Султангареева Фината Габделбариевича на квартиру, расположенную по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Караидельская, д. 4, кв. 207, кадастровый №, запись о государственной регистрации права №02:55:010812:1659-02/101/2018-4 от 21.05.2018 года.

Признать право собственности на двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Караидельская, д. 4, кв. 207, общей площадью 66,6 кв.м, кадастровый №, за Найдиным Андреем Николаевичем, на основании договора участия в долевом строительстве от 19.02.2010 № 193, заключенного с ООО «СтройТехЦентр».

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан в течении одного месяца, путем подачи апелляционной жалобы через Кировский районный суд г. Уфы.

Данное решение в соответствии с Федеральным законом от 22.12.2008 г. № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» подлежит опубликованию в сети Интернет.

Председательствующий                     Р.Р. Зайдуллин

Решение принято в окончательной форме 31.07.2020.