Решение по делу № 2-6070/2022 от 25.04.2022

Дело №

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

08 декабря 2022 года                            <адрес>

Красногорский городской суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Горячевой М.Н.,

при секретаре ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» о признании недействительным пункта дополнительного соглашения,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 (далее истец) обратился в Красногорский городской суд <адрес> с исковым заявлением к Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» о признании недействительным пункта дополнительного соглашения.

В обоснование исковых требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ООО «Экоквартал» был заключен Договор участия в долевом строительстве № ДУ-11к1-106.

Объектом долевого строительства по Договору является двухкомнатная квартира со строительным номером по проекту: №к1-106, расчетной площадью 48.3 кв. метров, тип 2М, находящаяся на восьмом этаже, подъезд (секция) № многоквартирного жилого дома, расположенного по строительному адресу: <адрес>, вблизи <адрес>, ЖК «МитиноО2», <адрес>, корпус 11.1.

В соответствии с п. 3.1. цена договора составляет 6 842 178,00 рублей, включая сумму денежных средств на отделку квартиры. Договорные обязательства в части оплаты стоимости квартиры исполнены истцом в полном объеме.

В соответствии с п. 1.3. Договора, отделка квартиры – дополнительные работы, выполняемые Застройщиком в квартире поименованы в приложении № к Договору.

Согласно п. 2.3. Договора, срок ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома ДД.ММ.ГГГГ. Срок передачи застройщиком квартиры участнику: в течение 1 (одного) месяца с момента ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ, при условии полного и надлежащего исполнения участником финансовых обязательств по договору.

Определением арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворены требования Фонда «Специальные проекты Фонда защиты прав граждан- участников долевого строительства» о намерении стать приобретателем прав должника, предназначенных для строительства ЖК «МитиноО2».

ДД.ММ.ГГГГ права и обязанности Фонда перешли к ответчику - публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства».

После получения Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию ответчик, начиная с января 2020 года, осуществлял передачу квартир в жилом <адрес> выдачу ключей от жилых помещений без внутренней отделки жилых помещений.

В ноябре 2020 года ответчик сообщил истцу, что работы по внутренней отделке квартир выполняться не будут и какие-либо денежные компенсации за невыполнение отделочных работ – не предусмотрены, в том числе и в будущем, после завершения в 2022 году строительства всего ЖК «МитиноО2».

Одновременно ответчик сообщил истцу, что передача квартиры по акту приема-передачи возможна только после подписания и государственной регистрации Дополнительного соглашения к ДДУ, условия которого исключают его право, как участника долевого строительства, требовать от ответчика денежную компенсацию за невыполненные им и оплаченные истцом отделочные работы.

Под влиянием заблуждения и не имея возможности объективно оценивать ситуацию в 2020 года истец подписал с ответчиком Дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого ответчик освободил себя от исполнения обязательств по Договору долевого участия в части предоставления компенсации за невыполненные работы по чистовой отделке квартиры.

В начале 2022 года ответчик на своем официальном сайте разместил информацию о выплате денежной компенсации за чистовую отделку квартир всем дольщикам жилых комплексов «Солнечная система», «ОпалихаО3», «МитиноО2», в чьих договорах предусмотрены требования к застройщику – выполнить в квартирах чистовую отделку.

Просит суд с учетом уточнения требований признать недействительным п. 2 Дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору участия в долевом строительстве № ДУ-11к1-106 от ДД.ММ.ГГГГ.

Истец в судебном заседании заявленные требования поддержал.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных исковых требований, по основаниям изложенным в письменных возражениях на исковое заявление, ссылаясь в том числе на то, что дополнительное соглашение было заключено по обоюдному добровольному согласию, целью его заключения являлось желание истца досрочно получить квартиру без отделки. Доказательств действия истца под влиянием заблуждения не представлено. Корме этого просил применить срок исковой давности.

Представитель третьего лица Красногорской городской прокуратуры <адрес> – ФИО3 в судебном заседании поддержала заявленные истцом требования и полагала подлежащими удовлетворению, по основаниям изложенным в письменном отзыве.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу п. 2 ч. 4 ст. 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Федеральный закон №), действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникающие в связи с урегулированием обязательств застройщика перед участниками долевого строительства и передачей его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств публично-правовой компании, указанной в части 1 статьи 23.2 настоящего Федерального закона, с учетом особенностей, предусмотренных настоящим Федеральным законом, Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Согласно ст. 4 Федерального закона № по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

По договору участия в долевом строительстве в отношении индивидуальных жилых домов в границах территории малоэтажного жилого комплекса одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц осуществить строительство индивидуального жилого дома с системами инженерно-технического обеспечения в соответствии с проектной декларацией и передать участнику строительства такой дом и имеющиеся у застройщика права на земельный участок, на котором расположен такой дом, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию всех индивидуальных жилых домов, построенных в рамках проекта строительства или его этапа, предусмотренного проектной декларацией, а также построить (создать) объекты, входящие в состав общего имущества, в соответствии с разрешением на строительство (в случае необходимости его получения), а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять указанные в настоящей части дом и земельный участок при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию построенных объектов в границах территории малоэтажного комплекса.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Договор может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью.

Как предусмотрено ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ООО «Экоквартал» был заключен Договор № ДУ-11к1-106 участия в долевом строительстве.

Объектом долевого строительства по Договору в соответствии с п. 2.2. является квартира общей площадью по проекту 48,3 кв. метров, строительный номер по проекту №к1-106, тип квартиры по проекту: Тип 2М, номер дома по проекту: № корпус 11.1, номер подъезда по проекту 3, этаж 8, многоквартирного жилого дома, расположенного по строительному адресу: <адрес>, вблизи <адрес>, ЖК «МитиноО2», <адрес>, корпус 11.1.

В соответствии с п. 3.1. цена договора составляет 6 842 178,00 рублей, включая сумму денежных средств по отделке квартиры.

Договорные обязательства в части оплаты стоимости квартиры исполнены истцом в полном объеме, что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ и платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ, соглашением о частичном прекращении финансовых обязательств №к1-106 от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. 1.3. Договора, отделка квартиры выполняется застройщиком, перечень используемых материалов и оборудования и работ указаны в приложении № к Договору.

Согласно п. 2.3. Договора, срок ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома ДД.ММ.ГГГГ. Срок передачи застройщиком квартиры установлен в течение 1 (одного) месяца с момента ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ, при условии полного и надлежащего исполнения участником финансовых обязательств по договору.

Согласно п. 7 Договора, к Договору прилагаются и являются его неотъемлемой частью в том числе: Приложение № – техническая характеристика Квартиры №к1-106; Приложение № – Перечень работ и материалов по Отделке Квартиры.

Таким образом, согласно договорных обязательств, приобретенная квартира, должна была быть передана в установленный срок с учетом выполненных работ по внутренней отделке квартиры, с учетом соответствующего класса отделки, указанного в приложении № к договору.

Вместе с тем судом установлено, что Фонд «Специальные проекты Фонда защиты прав граждан- участников долевого строительства» (далее Фонд) приобрел права ЖК «МитиноО2» для строительства объекта недвижимости на основании определения арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ права и обязанности Фонда перешли к ответчику - публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства».

Функции публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» ДД.ММ.ГГГГ осуществляет Публично-правовая компания «Фонд развития территорий» - ответчик по делу.

Дом окончен строительством и ДД.ММ.ГГГГ получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU№. С января 2020 года, ответчик осуществлял передачу квартир в жилом <адрес> выдачу ключей от жилых помещений без внутренней отделки жилых помещений.

Вместе с тем, основанием для передачи квартир, предусматривающих отделку жилого помещения, ответчиком являлось заключение дополнительного соглашения.

Так, ДД.ММ.ГГГГ между истцом и Публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» подписано Дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ № ДУ-11к1-106, в соответствии с которым отделочные работы в жилом помещении (квартире) не выполняются, в связи с чем, положения договора, предусматривающие выполнение отделочных работ, в том числе п. 1.3., 2.5. (в части гарантийного срока, установленного для отделки квартиры), 4.2.4., 7.5 Договора, приложение № к Договору, признаны утратившими силу с даты заключения настоящего Дополнительного соглашения.

В соответствии с п. 2 соглашения, в связи с исключением отделочных работ из Договора цена Договора не изменяется (не уменьшается).

Квартира передана истцу по акту ДД.ММ.ГГГГ.

Как указал истец, в связи с истечением срока, предусмотренного договором по передаче жилого помещения, имея намерение на проживание в квартире и отсутствие информации о сроках завершения отелочных работ в квартире истец выразил согласие на подписание спорного дополнительного соглашения явно и крайней на невыгодных для него условиях. Подписание соглашения совершено истцом под введением его в заблуждение поскольку в ноябре 2020 года ответчик сообщил истцу, что работы по внутренней отделке квартир выполняться не будут и какие-либо денежные компенсации за невыполнение отделочных работ – не предусмотрены, в том числе и в будущем, после завершения в 2022 году строительства всего ЖК «МитиноО2».

Одновременно ответчик сообщил истцу, что передача квартиры по акту приема-передачи возможна только после подписания и государственной регистрации Дополнительного соглашения к ДДУ, условия которого исключают право истца, как участника долевого строительства, требовать от ответчика денежную компенсацию за невыполненные им и оплаченные истцом отделочные работы.

Не имея возможности объективно оценивать ситуацию в 2020 году, и имея намерение на проживание и использование квартиры, истец был вынужден подписать соглашение, поскольку длительное время находился в ожидании сдачи объекта и был убежден в добросовестности действий ответчика в отношении участников долевого строительства.

Однако, в начале 2022 года ответчик на своем официальном сайте разместил информацию о выплате денежной компенсации за чистовую отделку квартир всем дольщикам жилых комплексов «Солнечная система», «ОпалихаО3», «МитиноО2», в чьих договорах предусмотрены требования к застройщику – выполнить в квартирах чистовую отделку.

ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика была направлена претензия о возмещении суммы компенсации за невыполненные отделочные работы, на которую ответчиком был направлен ответ об отказе со ссылкой на соглашение от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого выплата денежных средств не предусматривается.

Согласно п.1 ст.178 ГК РФ, сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

Таким образом сделка считается недействительной, если выраженная в ней воля стороны неправильно сложилась вследствие заблуждения и повлекла для стороны негативные правовые последствия.

По смыслу п.п. 5 п.2 ст.178 ГК РФ заблуждение может проявляться в том числе в отношении обстоятельств, влияющих на решение того или иного лица совершить сделку.

Следовательно, под влиянием заблуждения участник сделки помимо своей воли составляет неправильное мнение или остается в неведении относительно тех или иных обстоятельств, имеющих для него существенное значение, и под их влиянием совершает сделку, которую он не совершил бы, если бы, не заблуждался.

Суд, рассматривая дело, оценив доводы сторон и положения оспариваемого соглашения полагает, что указанные обстоятельства в силу статьи 178 ГК РФ подтверждают доводы истца и позволяют прийти к выводу о недействительности соглашения как совершенного под влиянием заблуждения, относительно природы сделки с учетом цели соглашения и его правовых последствий в результате совершения которого истец утратил право требования на выплату участнику долевого строительства денежной компенсации за оплаченные и не выполненные работы по внутренней (чистовой) отделке жилого помещения.

Разрешая спор суд учитывает, что, согласно ст. 201.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" реестр требований участников строительства – реестр, содержащий требования о передаче жилых помещений и требования о передачи машино-места и нежилого помещения или денежные требования в соответствии с настоящим Федеральным законом.

    В соответствии с ч. 1 ст. 201.15-1 вышеназванного Закона при урегулировании обязательств застройщика применяется возмездная передача его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств иному застройщику, который будет являться приобретателем (далее в целях настоящего параграфа - приобретатель). В качестве встречного представления приобретатель исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений.

    К имуществу застройщика, которое может быть передано приобретателю в соответствии с настоящей статьей, относятся земельные участки (права на земельные участки), предназначенные для размещения объектов незавершенного строительства, неотделимые улучшения на таких земельных участках (включая объекты незавершенного строительства), права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения (далее соответственно - имущество, земельный участок, неотделимые улучшения земельного участка, проектная документация).

    К обязательствам застройщика, которые могут быть переданы приобретателю в соответствии с настоящей статьей, относятся обязательства перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства, за исключением требований участников строительства по взысканию неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций (далее - обязательства застройщика).

Каких-либо иных изъятий из прав и обязанностей Фонда, выступающего в качестве Застройщика – не установлено.

Исходя из указанных норм права, к ответчику как к приобретателю прав и обязательств застройщика не могут быть предъявлены участником долевого строительства иные требования, кроме требований, включенных в реестр.

В данном случае определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, приобретателю – Фонду «Специальные проекты Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства» было передано с обязательным переоформлением разрешений на строительство, выданных Министерством строительства <адрес> должнику имущество Застройщика: земельный участок площадью 107 842 кв. м с кадастровым номером 50:11:0020206:316, земельный участок общей площадью 93 921 кв. м. с кадастровым номером 50:11:0020206:318, расположенные по адресу: <адрес>, вблизи <адрес> и принадлежащие ООО «Экоквартал» на праве собственности, со всеми неотделимыми улучшениями на таких земельных участках (в том числе объектами незавершенного строительства: многоквартирными домами №№;7;8;9;10;11 корпус 1; 11 корпус 2,13,14) и обязательства застройщика перед участниками строительства о передаче помещений, включенные в реестр требований участников строительства в размере 8850487632,32 рублей.

Следовательно, ответчик принял на себя все обязательства перед участниками долевого строительства в рамках заключенных Договоров участия в Долевом строительстве принадлежащие ООО «Экоквартал», которые содержат условия исполнения обязательств по отделке квартиры и денежной компенсации.

Данное обстоятельство подтверждается тем, что в начале 2022 года ответчик на своем официальном сайте разместил информацию о выплате денежной компенсации за чистовую отделку квартир всем дольщикам жилых комплексов «Солнечная система», «ОпалихаО3», «МитиноО2», в чьих договорах предусмотрены требования к застройщику – выполнить в квартирах чистовую отделку, тем самым подтвердив наличие неисполненных обязательств перед участниками долевого строительства, принятых на себя по договорам участия в долевом строительстве.

На компенсации дольщикам за чистовую отделку в сданных домах Фонд развития территорий направил свыше 350 млн. рублей. Сумма компенсации определена Фондом и составляет в среднем от 13 до 17,5 тысяч за кв.м.

По мнению суда, дольщики должны иметь равное правовое положение и вправе рассчитывать на получение жилого помещения на условиях, предусмотренных Договорами участия в долевом строительстве, или на получение выплат денежной компенсации за чистовую отделку квартир, при этом Фонд как защитник жилищных прав граждан – участников строительства не вправе ухудшать положение дольщиков, изменяя существенные условия договора участия в долевом строительстве.

Кроме этого в соответствии с п. 2.2. Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О публично-правовой компании "Фонд развития территорий", Фонд не позднее чем за один месяц до даты начала передачи и даты принятия жилого помещения, машино-места, нежилого помещения обязан направить участнику строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и о готовности жилого помещения, машино-места, нежилого помещения к передаче, а также предупредить участника строительства о необходимости принятия соответствующего объекта недвижимости и о последствиях бездействия участника строительства, предусмотренных частью 2.4 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником строительства почтовому адресу или вручено участнику строительства лично под расписку. Участник строительства, получивший сообщение Фонда о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности жилого помещения, машино-места, нежилого помещения к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный указанным сообщением срок.

В нарушение п. 2.2. указанного Федерального закона, Акт приема-передачи Квартиры подписан сторонами после подписания Дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, сообщение о готовности жилого помещения истцу не направлялось.

В соответствии с абзацем третьим преамбулы Закон РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 2300-1 "О защите прав потребителей" потребителем является гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

В силу п. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей, недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны.

Фонд в случае финансирования за счет своего имущества мероприятий по завершению строительства многоквартирного дома является правопреемником застройщика. При этом закон, предусматривая правопреемство, устанавливает для Фонда изъятие в части его обязанности уплатить дольщику неустойку за несвоевременную передачу объекта. Каких-либо иных изъятий из прав и обязанностей застройщика Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ не устанавливает.

Таким образом, Фонд, реализуя мероприятия по финансированию строительства объекта незавершенного строительства, обязан передать дольщику квартиру, которая соответствует предъявляемым законом требованиям к качеству. При нарушении данной обязанности дольщик вправе не подписывать акт приема-передачи объекта и предъявить Фонду требования о безвозмездном устранении недостатков.

Поскольку последствия не подписания данного акта для Фонда специальным правовым регулированием (Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ) не установлены, в указанной части субсидиарно, в связи с недостатком специального правового регулирования, применяются общие положения Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

С учетом изложенного, в соответствии с правовым статусом публично-правовой компании "Фонд развития территорий", закрепленным Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ, ее целей и задач - данная некоммерческая организация является исполнителем (продавцом, застройщиком) по договорам долевого участия строительства, в том понимании, которое ему придается главой 30 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и Законом о защите прав потребителей.

При изложенных обстоятельствах суд считает, возможным заявленные требования истца удовлетворить.

В соответствии с п.1 ст.200 ГР РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Согласно п. 2 ст. 181 ГК РФ течение срока исковой давности по недействительным сделкам начинается со дня, когда истец узнал или долен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основание для признания сделки недействительной.

Суд не принимает заявление представителя ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, поскольку о нарушении своих прав истцу стало известно, когда Фонд начал осуществлять выплату компенсаций за невыполненные отделочные работы, а именно с января 2022 года.

    На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 193-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 – удовлетворить.

Признать недействительным п. 2 Дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к Договору участия в долевом строительстве № ДУ-11к1-106 от ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Красногорский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья                   подпись                                  М.Н. Горячева

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья                   подпись                                  М.Н. Горячева