Решение по делу № 3а-29/2019 от 28.02.2019

Дело №а-29/2018

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

04 июня 2019 года город Иваново

Ивановский областной суд в составе

председательствующего судьи Запятовой Н.А.

при секретаре Жаворонковой Е.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Иваново Инвест» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области, Правительству Ивановской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Иваново Инвест» (далее – ООО «Иваново Инвест») обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства РФ (далее – КАС РФ) просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 67431 кв.м., категории земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности, и земли иного специального назначения, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 20 июня 2018 года в размере 37821000 рублей.

Заявленные требования мотивированы тем, что внесенная в государственный кадастр недвижимости кадастровая стоимость данного земельного участка по состоянию на 20 июня 2018 года в размере 53998070 рублей 49 копеек не соответствует его действительной рыночной стоимости, что приводит к нарушению его прав административного истца как арендатора земельного участка в виде необоснованного увеличения арендной платы, рассчитываемой исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Юницына Н.А. поддержала заявленные требования, просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, установленной в заключении эксперта.

Представитель заинтересованных лиц Администрации Ивановского муниципального района Ивановской области, Администрации Богданихского сельского поселения Филипповских М.О. по существу заявленных требований не возражал, выводы судебной экспертизы не оспаривали.

Представители административных ответчиков: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области, Правительства Ивановской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом, в связи с чем, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, суд посчитал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц. В письменных отзывах административные ответчики указали на отсутствие возражений по существу требований ООО «Иваново Инвест», сводящихся к реализации в судебном порядке права административного истца на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости.

Заслушав участвующих в деле лиц, исследовав имеющиеся в деле письменные доказательства и оценив их в совокупности, суд находит административное исковое заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 3 части 11 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Судом установлено, что ООО «Иваново Инвест» является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью 67431 кв.м., категории земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности, и земли иного специального назначения, расположенного по адресу: <адрес>, в подтверждение чего представлены договор № 23-2018-юр аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 16 июля 2018 года (т. 1 л.д. 18-20), акт приема-передачи земельного участка от 16 июля 2018 года (т. 1 л.д. 21).

Согласно абзацу 1 статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включении в Единый государственный реестр недвижимости сведений (до 1 января 2017 года - государственный кадастр недвижимости) о ранее учтенном объекте недвижимости или внесении в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости (до 1 января 2017 года - государственный кадастр недвижимости), повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей (абзац 2 статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности).

Порядок определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлен государственный кадастровый учет ранее не учтенных объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости (с учетом внесенных изменений с 1 января 2017 года – Единый государственный реестр недвижимости) внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, утвержден приказом Минэкономразвития России от 18 марта 2011 года № 113.

Пунктом 2.1.3 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12 августа 2006 года № 222 (действовавших на дату установлении кадастровой стоимости), предусмотрено, что в случае образования нового или включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном земельном участке в составе земель промышленности и иного специального назначения, отнесенного Методикой государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения (утверждена Приказом Росземкадастра от 20 марта 2003 г. N П/49, письмом Минюста России от 8 апреля 2003 г. N 07/3354-ЮД признана не нуждающейся в государственной регистрации) к первой - четвертой группам, а также в случае перевода земельного участка в состав земель промышленности указанных групп кадастровая стоимость определяется путем умножения среднего для муниципального района (городского округа) (в случае отсутствия - для субъекта Российской Федерации) значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков промышленности первой, второй, третьей или четвертой групп на площадь земельного участка.

Согласно разъяснениям в пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, указанных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, является дата внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об образовании нового или выявлении ранее не учтенного объекта недвижимости либо дата внесения сведений об изменении качественных и (или) количественных характеристик объекта недвижимости, повлекших изменение кадастровой стоимости.

Постановлением Правительства Ивановской области от 28 декабря 2011 года №521-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения Ивановской области» средний уровень кадастровой стоимости за 1 кв.м. земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности, и земли иного специального назначения установлен в размере 800 рублей 79 копеек.

Как следует из постановления Администрации Ивановского муниципального района Ивановской области № 630 от 07 мая 2018 года земельный участок с кадастровым номером № был образован в связи с перераспределением земельных участков.

На основании акта определения кадастровой стоимости земельного участка, составленного 20 июня 2018 года Филиалом ФБГУ «ФКП Росреестра» по Ивановской области в порядке, предусмотренном статьей 24.19 Закона об оценочной деятельности и пунктом 2.1.4 приведенных Методических рекомендаций, в ГКН внесены новые сведения о кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 20 июня 2018 года в размере 53998 070 рублей 49 копеек.

Согласно части 5 статьи 247, пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 КАС РФ. Обязанность доказывания наличия оснований для установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, лежит на административном истце.

Распределяя бремя доказывания между лицами, участвующими в настоящем административном деле, суд принимает во внимание обязательные для применения разъяснения, приведенные в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление Пленума ВС РФ № 28), из которых следует, что по делам о пересмотре кадастровой стоимости обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце). Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы. Суд также руководствуется разъяснениями пунктов 23, 24 Постановления Пленума ВС РФ № 28, согласно которым с учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).

Согласно представленному административным истцом Отчету об оценке №16/08-18 от 31 августа 2018 года (т.1 л.д. 25-86), подготовленному оценщиком Шмелевой И.Н., по состоянию на 20 июня 2018 года итоговая величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № составляет 28363000 рублей.

18 декабря 2018 года ООО «Иваново Инвест» обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ивановской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в отношении указанного земельного участка.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ивановской области заявление ООО «Иваново Инвест» отклонено, поскольку оформление и (или) содержание отчета об оценке № 16/08-18 от 31 августа 2018 года не соответствует требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартам оценки, в том числе в нарушение пункта 22б ФСО №7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом в качестве аналогов использованы объекты с низким уровнем рыночных цен, при этом сегмент рынка под торгово-офисную застройку в Ивановском районе и Ивановской области является достаточно развитым, и как следствие указанная в Отчете об оценке рыночная стоимость объекта оценки значительно ниже рыночной стоимости аналогичных объектов недвижимости (т. 1 л.д.148-оборот л.д.148).

В связи с необходимостью проверки достоверности величины рыночной стоимости земельного участка и отсутствием специальных познаний судом по ходатайству представителя административного истца была назначена экспертиза по вопросу определения рыночной стоимости спорного земельного участка с поручением её проведения эксперту ООО«Асэксперт» Астраханцеву Г.В.

Названным экспертом проведена судебная экспертиза, составлено заключение №8 от 17 мая 2019 года (т. 2 л.д. 2-77), в котором рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 20 июня 2018 года определена в размере 37821000 рублей.

Экспертное заключение проверено судом на соответствие требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности и сделан вывод, что экспертное заключение соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в том числе является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы № 8 у суда не имеется, поскольку оно отвечает признакам относимости, допустимости и достоверности доказательств, эксперт предупреждался судом об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, у него имеется специальное высшее образование, соответствующая квалификация, длительный стаж работы в оценочной деятельности, гражданская ответственность профессиональной деятельности оценщика застрахована в соответствии с требованиями закона.

В заключении эксперта в соответствии с требованиями подпунктов «е», «ж» пункта 8 ФСО №3, пункта 8 ФСО № 7 содержится подробное описание объекта оценки в части его количественных и качественных характеристик, которые эксперт установил путем непосредственного осмотра и имеющихся документов. Эксперт описал местоположение исследуемого земельного участка, проанализировал положительные и отрицательные факторы его локального местоположения с учетом локального местоположения, транспортной и пешеходной доступности, социальной инфраструктуры, близости к транспортным магистралям, экологических факторов, преобладающей застройки микрорайона, на основании которых пришел к выводу об отсутствии отрицательных факторов местоположения.

В заключении также приведена информация о текущем использовании земельного участка и произведен анализ его наиболее эффективного использования, по итогам которого сделан вывод о том, что наиболее эффективным использованием земельного участка является его разрешенное использование – под строительство многофункционального торгово-развлекательного центра. Указанные действия эксперта соответствуют требованиям разделаVI ФСО № 7.

В ходе оценки эксперт в соответствии с требованиями подпунктом «з» пункта 8 ФСО № 3, раздела 5 ФСО № 7 определил сегмент рынка, к которому относится объект оценки – под торгово-офисную застройку, выполнил анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с земельными участками в Ивановском районе Ивановской области и соседних областях из сегмента рынка, к которому отнесен оцениваемый объект, за период, предшествующий дате определения рыночной стоимости, по итогам которого установил среднее значение цены одного квадратного метра земельного участка аналогичного сегмента рынка, которое составляет 428 рублей за квадратный метр.

Кроме того, экспертом проведен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены.

В части описания методологии оценки и обоснования применения подходов к оценке эксперт указал о возможности применения метода сравнения продаж/предложений в рамках сравнительного подхода к оценке, а также обосновал свой отказ от применения доходного и затратного подходов, что полностью отвечает требованиям подп. «и» пункта 8 ФСО № 3, пункта 11 ФСО № 1, пункта 18 ФСО № 4.

Применяя в рамках сравнительного подхода метод сравнения продаж, эксперт произвел подбор объектов – аналогов, сходных объектам оценки по основным ценообразующим факторам, определяющим его стоимость, что отвечает требованиям пункта 10 ФСО № 1.

В качестве объектов сравнения выбраны три объекта – аналога, которые относятся к тому же сегменту рынка, что и оцениваемые объекты, - под торгово-офисную застройку. В ходе оценки экспертом осуществлен сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения, предусмотренным подпунктом «е» пункта 22 ФСО №7, последовательно с изложением обоснования применены корректировки на качество прав, время предложения, на торг в рамках корректировки на условия рынка (торг), местоположение и площадь для всех аналогов. Отказ от применения корректировок по другим факторам экспертом мотивированно обоснован.

Таким образом, итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным; эксперт в полной мере придерживался базовых принципов федеральных стандартов оценки; заключение базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного подхода является мотивированным и корректным; экспертом не допущено существенных нарушений, которые могли бы повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.

Суд приходит к выводу, что при составлении заключения эксперта № 8 правильно определены факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости, соблюдены базовые принципы существенности, обоснованности, однозначности и проверяемости использованной информации, не допущено существенных нарушений, которые могли бы повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.

Лицами, участвующими в деле, не ставилась под сомнение допустимость и достоверность заключения эксперта, в том числе в части величины рыночной стоимости земельного участка.

В отличие от судебного эксперта-оценщика Астраханцева Г.В., предупрежденного судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, оценщик Шмелева И.Н. определяла рыночную стоимость спорного объекта недвижимости в рамках гражданско-правового договора, заключенного в частном порядке с ООО «Иваново-Инвест».

В силу предписаний статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Пунктом 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

С учетом изложенного, суд считает возможным использовать величину рыночной стоимости земельного участка, в размере, установленном заключением судебного эксперта-оценщика, для пересмотра в судебном порядке кадастровой стоимости земельного участка путем удовлетворения административного искового заявления ООО «Иваново Инвест».

Датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости следует считать дату обращения с Комиссию – 18 декабря 2018 года.

Доводы представителя ФГБУ ФКП «Росреестра» о неправомерном привлечении учреждения к участию в деле являются необоснованными, поскольку предметом рассмотрения по настоящему делу являлись требования заявителя об оспаривании кадастровой стоимости, определенной именно названным органом, что согласуется с частью 2 статьи 247 КАС РФ и разъяснениями, содержащимися в абзаце третьем пункта 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

В соответствии с частями 5, 6 статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Иваново Инвест» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 67431 кв.м., категории земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 20 июня 2018 года, в размере 37821 000 (тридцать семь миллионов восемьсот двадцать одна тысяча) рублей.

Датой подачи заявления Общества с ограниченной ответственностью «Иваново Инвест» об установлении кадастровой стоимости указанного земельного участка в размере его рыночной стоимости считать 18 декабря 2018 года.

Данное решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ивановского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Н.А. Запятова