Решение по делу № 33-3-3062/2024 от 14.03.2024

Судья Дубровская М.Г. дело № 33-3-3062/2024

№ 2-4260/2023

УИД 26RS0029-01-2021-009769-16

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Ставрополь 09 апреля 2024 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе председательствующего Трушкина Ю.А.,

судей Муратовой Н.И., Киселева Г.В.,

при секретаре Хашировой К.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя истца (ответчика по встречному иску) комитета по управлению муниципальным имуществом г.Ставрополя - Зафировой А.Б. на решение Октябрьского районного суда г.Ставрополя от 23 ноября 2023 года по гражданскому делу по исковому заявлению комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г.Ставрополя к Кравченко Л.В. о взыскании арендной платы и пени по договору аренды земельного участка, по встречному исковому заявлению Кравченко Л.В. к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации г.Ставрополя о признании договора аренды недействительным,

заслушав доклад судьи Муратовой Н.И.,

установила:

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации г.Ставрополя обратился в суд с указанным иском, который мотивирован тем, что между КУМИ г.Ставрополя и Кравченко Л.В. заключен договор аренды от 05.10.2018 №*** в отношении земельного участка с КН ***, площадью 7597 кв.м., расположенного по адресу: г.Ставрополь, пр.***, 59 в квартале ***, сроком по 04.10.2021. Согласно п. 3.4 договора аренды, арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями до 15.03, 15.06, 15.09, 15.11, путем перечисления на счет, согласно приложению. Поскольку Кравченко Л.В. своевременно не вносилась арендная плата, за ней образовалась задолженность по арендной плате за период с 01.01.2020 по 30.06.2021 в размере 1175261 рубля 72 копеек. В соответствии с п. 5.3 договора за нарушение срока внесения арендной платы арендатор оплачивает арендодателю пеню в размере 0,1% от размера невнесенной в срок арендной платы за каждый календарный день просрочки. Поскольку ответчиком своевременно не вносилась арендная плата, за период с 16.11.2019 по 30.06.2021, ей начислена пеня в размере 740301 рубля 97 копеек. В адрес ответчика 10.09.2021 направлена претензия от 07.09.2021 № ***, с требованием оплатить образовавшуюся задолженность в тридцатидневный срок, однако на данный момент Кравченко Л.В. требования претензионного письма не исполнила.

Истец просил взыскать с Кравченко Л.В. задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г.Ставрополя от 05.10.2018 №*** за период 01.01.2020 по 30.06.2021 в размере 1175261 рубля 72 копеек, задолженность по пене по договору аренды за период с 16.11.2019 по 30.06.2021 в размере 740301 рубля 97 копеек.

Ответчик Кравченко Л.В. подала встречное исковое заявление, в обоснование указав, что между нею и администрацией г.Ставрополя 05.10.2018 заключен договор аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г.Ставрополя (для завершения строительства объекта), в соответствии с условиями которого Кравченко Л.В. передан в аренду земельный участок с КН ***, месторасположение: г.Ставрополь, пр.***, 59 в квартале ***, для продолжения строительства торгово-офисного здания. На момент заключения договора аренды на земельном участке имелся объект незавершенного строительства с КН ***, принадлежащий арендатору на праве собственности. Данный объект незавершенного строительства был приобретен Кравченко Л.В. у ООО «Виктория-С» на основании договора купли-продажи недвижимости от 11.01.2016. Определением Арбитражного суда Ставропольского края от 08.08.2018 принято к производству заявление комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г.Ставрополя о признании ООО «Виктория-С», г.Ставрополь, ОГРН 1082635010479, ИНН 2636054950, несостоятельным (банкротом). Определением Арбитражного суда от 05.12.2018 в отношении продавца объекта незавершенного строительства ООО «Виктория-С» введена процедура наблюдения. 29.03.2019 определением Арбитражного суда ООО «Виктория-С» признано несостоятельным (банкротом). В рамках дела о банкротстве в Арбитражный суд Ставропольского края от конкурсного управляющего должника поступило заявление о признании недействительной сделки от 11.01.2016, заключенной между ООО «Виктория-С» и Кравченко Л.В. по продаже объекта незавершенного строительства с КН *** и применении последствий недействительности сделки, обязании Кравченко Л.В. вернуть в конкурсную массу ООО «Виктория-С» объект незавершенного строительства. Определением Арбитражного суда Ставропольского края от 19.08.2021 по делу № А63-***/2018 заявление конкурсного управляющего должника о признании недействительной сделки и применении последствий недействительности, удовлетворено. Судом признан недействительным договор купли-продажи недвижимости от 11.01.2016, заключенный между ООО «Виктория-С» и Кравченко Л.В. по продаже объекта незавершенного строительства с КН *** и применены последствия недействительности сделки в виде обязания Кравченко Л.В. вернуть в конкурсную массу ООО «Виктория-С» объекта незавершенного строительства с КН ***, расположенного по адресу: г.Ставрополь, пр.***, 59, квартал ***. Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2021 определение Арбитражного суда Ставропольского края от 19.08.2021 по делу №А63-***/2018 оставлено без изменения. Таким образом, на основании вступившего в силу определения арбитражного суда Кравченко Л.В. не являлась собственником объекта незавершенного строительства с КН *** с момента заключения договора купли-продажи недвижимости от 11.01.2016, в связи с чем, Кравченко Л.В. не обладала правом на предоставление ей в аренду земельного участка с КН ***, поскольку не являлась собственником объекта недвижимости. Заявление о признании должника ООО «Виктория-С» банкротом, было подано в Арбитражный суд Ставропольского края истцом по первоначальному иску еще до заключения с Кравченко Л.В. договора аренды от 05.10.2018 №*** в отношении земельного участка с КН ***. Споры о взыскании арендной платы в отношении земельного участка с КН *** между истцом по первоначальному иску и ООО «Виктория-С» были регулярными. О неплатежеспособности указанного лица истцу было известно, также как и о признании недействительной сделки купли-продажи объекта незавершенного строительства с КН ***. На дату подачи основного иска истцу уже было известно, что ответчик не являлся собственником объекта незавершенного строительства с КН *** и в соответствие с п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ не имел права на получение в аренду земельного участка с КН ***. Полагает, что договор аренды от 05.10.2018 №***, заключенный администрацией г.Ставрополя с Кравченко Л.В. в отношении земельного участка с КН *** является недействительной сделкой, нарушающей публичный интерес, поскольку она совершена в нарушение явно выраженного запрета, предусмотренного п.1 ст.39.6 и п.1 ст.39.20 ЗК РФ. Кроме того, договор аренды от 05.10.2018 №*** нарушает и права Кравченко Л.В., поскольку в отсутствие у нее права на объект незавершенного строительства с КН *** и права на предоставление ей в аренду земельного участка с КН *** на законных основаниях, она вынуждена нести расходы по уплате арендной платы, предъявленные ей истцом по основному иску. Недействительность договора аренды исключает ее обязательство по внесению арендных платежей и оплату неустоек.

Кравченко Л.В. просила признать договор аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г.Ставрополя от 05.10.2018 №***, заключенный между администрацией г.Ставрополя и Кравченко Л.В. недействительным; исключить запись о государственной регистрации права от 16.11.2018 №***, а также запись о государственной регистрации договора аренды от 16.11.2018 №***.

Решением Октябрьского районного суда г.Ставрополя от 23.11.2023 исковые требования комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г.Ставрополя к Кравченко Л.В. о взыскании арендной платы и пени по договору аренды земельного участка, о взыскании с Кравченко Л.В. в пользу комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г.Ставрополя задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г.Ставрополя от 05.10.2018 №*** за период с 01.01.2020 по 30.06.2021 в размере 1175261 рубля 72 копеек; задолженности по пене по договору аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г.Ставрополя от 05.10.2018 №*** за период с 16.11.2019 по 30.06.2021 в размере 740301 рубля 97 копеек, – оставлены без удовлетворения.

Встречные исковые требования Кравченко Л.В. к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации г.Ставрополя, администрации г.Ставрополя о признании договора аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г.Ставрополя от 05.10.2018 №***, заключенного между администрацией г.Ставрополя и Кравченко Л.В. недействительным, – удовлетворены.

Суд признал договор аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г.Ставрополя от 05.10.2018 №***, заключенный между администрацией г.Ставрополя и Кравченко Л.В., недействительным.

Исключил из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации права от 16.11.2018 № ***, а также запись о государственной регистрации договора аренды от 16.11.2018 №***.

В апелляционной жалобе представитель истца (ответчика по встречному иску) комитета по управлению муниципальным имуществом г.Ставрополя - Зафирова А.Б. просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, ссылаясь на нарушением судом норм материального и процессуального права. Указывает, что спорный договор аренды прекратил свое действие 04.10.2021. Арбитражным судом Ставропольского края признано право собственности отсутствующим 27.06.2023, в указанном судебном акте не содержится информация о том, что на момент заключения договора аренды объект являлся движимым имуществом.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу представитель ответчика (истца по встречному иску) Кравченко Л.В. - Ящишен В.В. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Стороны, извещенные о времени и месте рассмотрения дела в апелляционном порядке, в судебное заседание судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда не явились, о причинах неявки не сообщили, в связи с чем, на основании ст. 327, 167 ГПК РФ, судебная коллегия находит возможным рассмотрение дела в их отсутствие.

Исследовав материалы гражданского дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов жалобы и возражений относительно жалобы, согласно ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 05.10.2018 между администрацией г.Ставрополя и Кравченко Л.В. заключен договор аренды №*** земельного участка в границах земель муниципального образования г.Ставрополя (для завершения строительства объекта), по условиям которого Кравченко Л.В. (арендатору) передан в аренду земельный участок с КН ***, месторасположение: г.Ставрополь, пр.***, 59 в квартале ***, для продолжения строительства торгово-офисного здания (договор аренды зарегистрирован в ЕГРН за № *** от 16.11.2018, переход права зарегистрирован в ЕГРН за № *** от 16.11.2018).

Согласно п. 3.4 договора аренды, арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями до 15.03, 15.06, 15.09, 15.11 путем перечисления на счет, согласно приложению.

Условиями договора предусмотрено, что годовой размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с действующим законодательством, а также в связи с изменением кадастровой стоимости участка. Не использование земельного участка не является основанием для невнесения арендной платы.

Обращаясь в суд с иском, комитет по управлению муниципальным имуществом администрации г.Ставрополя указал, что в связи с неисполнением условий договора в части внесения арендной платы, у Кравченко Л.В. образовалась задолженность по арендной плате за период с 01.01.2020 по 30.06.2021 в размере 1175261 рубля 72 копеек.

В соответствии с п. 5.3 договора, за нарушение сроков внесения арендной платы по договору ответчику начислены пени в размере 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки; за период с 16.11.2019 по 30.06.2021, Кравченко Л.В. начислена пеня в размере 740301 рубля 97 копеек.

10.09.2021 комитетом в адрес ответчика направлена претензия от 07.09.2021 №***, с требованием оплатить образовавшуюся задолженность в 30-дневный срок. Однако Кравченко Л.В. требования претензионного письма не исполнила.

Судом также установлено, что на момент заключения договора аренды на земельном участке имелся объект незавершенного строительства с КН ***, принадлежащий арендатору на праве собственности (запись о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости от 27.01.2016 №***), что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Данный объект незавершенного строительства был приобретен Кравченко Л.В. у ООО «Виктория-С» на основании договора купли-продажи недвижимости от 11.01.2016, переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке.

08.08.2018 определением Арбитражного суда Ставропольского края принято к производству заявление КУМИ г.Ставрополя о признании ООО «Виктория-С» г.Ставрополь, несостоятельным (банкротом) (дело №А63-***/2018).

Определением Арбитражного суда Ставропольского края от 05.12.2018 в отношении продавца объекта незавершенного строительства ООО «Виктория-С» введена процедура наблюдения; 29.03.2019 определением арбитражного ООО «Виктория-С», г.Ставрополь признано несостоятельным (банкротом).

В рамках дела о банкротстве в Арбитражный суд Ставропольского края от конкурсного управляющего должника поступило заявление о признании недействительной сделки от 11.01.2016, заключенной между ООО «Виктория-С» и Кравченко Л.В. по продаже объекта незавершенного строительства с КН *** и применении последствий недействительности сделки, обязании Кравченко Л.В. вернуть в конкурсную массу ООО «Виктория-С» объект незавершенного строительства.

Определением Арбитражного суда Ставропольского края от 19.08.2021 по делу № А63-***/2018 указанное заявление удовлетворено. Признан недействительным договор купли-продажи недвижимости от 11.01.2016, заключенный между ООО «Виктория-С» и Кравченко Л.В. по продаже объекта незавершенного строительства с КН *** и применены последствия недействительности сделки в виде обязания Кравченко Л.В. вернуть в конкурсную массу ООО «Виктория-С» объект незавершенного строительства с КН ***, расположенный по адресу: г.Ставрополь, пр.***, 59, квартал ***.

Постановлением шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2021 определение Арбитражного суда Ставропольского края от 19.08.2021 по делу №А63-***/2018 оставлено без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Также решением Арбитражного суда Ставропольского края от 27.06.2023 признано отсутствующим право собственности ООО «Виктория-С» на объект незавершенного строительства с КН ***, расположенный по адресу: г.Ставрополь, пр.***, 59, в квартале ***.

При рассмотрении дела, Арбитражным судом Ставропольского края установлено, что согласно заключению эксперта от 01.05.2023 № 064/2023-Э (с учетом дополнения от 20.06.2023) объект незавершенного строительства с КН ***, площадью 196,1 кв.м., расположенный по адресу: г.Ставрополь, пр.***, 59, не является объектом капитального строительства. Указанный объект не имеет прочной связи с землей и его перемещение без нанесения несоразмерного ущерба его назначению возможно (в соответствии со ст.130 ГК РФ). Работы по сооружению фундамента объекта незавершенного строительства с КН ***, площадью 196,1 кв.м., расположенного по адресу: г.Ставрополь, пр.***, 59, в квартале ***, не выполнены в полном объеме. В исследовательской части заключения указаны характеризующие исследуемый объект признаки: - конструкция основных несущих и ограждающих элементов объекта (сборной части) технологически допускает разборку на составные части, которые могут быть демонтированы и перемещены в иное место, где собраны вновь, с сохранением функционального назначения; - перенос объекта по частям (блокам) без «несоразмерного ущерба» возможен. При этом, основную долю в стоимости объекта занимает стоимость блоков, которые возможно использовать для строительства нового объекта. Неразрывная связь с землей не обеспечена, несмотря на наличие заглубленных элементов - отсутствуют системы инженерно-технического обеспечения. Опираясь на анализ совокупности всех основных аспектов, характеризующих объект незавершенного строительства, установлено, что объектом капитального строительства он не является. Данное строение не связано с землей, его перемещение без нанесения несоразмерного ущерба его назначению возможно. Указанное экспертное заключение №064/2023-Э от 01.05.2023 не оспорено, не признано недействительным, ввиду чего оно признано судом, относимым и допустимым доказательством по делу.

Кроме того, Арбитражным судом Ставропольского края установлено, что за ООО «Виктория-С» регистрирующим органом зарегистрировано право собственности как на недвижимое имущество - объект незавершенного строительства с КН ***, площадью 196,1 кв.м, степень готовности - 9%, расположенный по адресу: город Ставрополь, проспект *** 59, который не является таковым.

Разрешая указанный спор, Арбитражный суд Ставропольского края пришел к выводу о том, что спорное имущество - объект незавершенного строительства с КН ***, площадью 196,1 кв.м, степень готовности - 9%, расположенный по адресу: г.Ставрополь, пр.***, 59, не обладает признаками недвижимого имущества, является движимым имуществом, следовательно, законные основания для регистрации за ответчиком права собственности на него как на объект недвижимого имущества, отсутствуют.

С учетом данных обстоятельств суд первой инстанции, оценив представленные доказательства, руководствуясь положениями ст. 39.6 ЗК РФ, ст. 166, 167, 168 ГК РФ, а также разъяснениями п. 75 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований КУМИ г.Ставрополя и об удовлетворении встречных исковых требований Кравченко Л.В.

При этом суд исходил из того, что договор аренды №*** от 05.10.2018, заключенный администрацией г.Ставрополя с Кравченко Л.В., в отношении земельного участка с КН ***, является недействительной сделкой, нарушающей публичный интерес, поскольку совершена в нарушение явно выраженного запрета, предусмотренного п. 1 ст. 39.6 и п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ. Договор аренды нарушает и права Кравченко Л.В., так как объект строительства с КН *** является движимым имуществом, при этом она вынуждена нести расходы по уплате арендной платы, предъявленные ей органом местного самоуправления.

Как верно указано судом, недействительность договора аренды №*** от 05.10.2018, заключенного между администрацией г.Ставрополя и Кравченко Л.В., исключает ее обязательство по внесению арендных платежей и оплату неустоек. Обратное легализовало бы право лица, получить в аренду земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, без торгов, в обход установленного запрета, в отсутствие принадлежащего арендатору права собственности на объект недвижимого имущества, расположенного на земельном участке.

Исходя из положений ст. 167 ГК РФ, устанавливающей общие положения о последствиях недействительности сделки, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения; при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Таким образом, вывод суда о том, что договор аренды земельного участка от 05.10.2018 недействителен с момента его заключения, следовательно, у Кравченко Л.В. отсутствует обязанность по внесению арендных платежей, предъявленных ей в первоначальном иске, является правильным.

Доводы апелляционной жалобы о том, что спорный договор аренды прекратил свое действие 04.10.2021, а также о том, что Арбитражным судом Ставропольского края признано право собственности отсутствующим 27.06.2023, и в указанном судебном акте не содержится информация о том, что на момент заключения договора аренды объект являлся движимым имуществом, основаны на неверном толковании норм материального права и субъективной оценке обстоятельств дела, согласиться с которыми судебная коллегия не может.

Доводы апелляционной жалобы не свидетельствуют о незаконности принятого решения, фактически направлены на оспаривание выводов суда первой инстанции, однако каких-либо обстоятельств, которые не были бы проверены судом и нуждались бы в дополнительной проверке, в ней не содержится.

Судебная коллегия полагает, что суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, выводы суда не противоречат материалам дела, юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены правильно, нормы материального права судом применены верно, нарушений норм процессуального права не допущено, в связи с чем предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда не имеется.

Руководствуясь ст. 328-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Октябрьского районного суда г.Ставрополя от 23 ноября 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.