Решение от 23.05.2023 по делу № 33-68/2023 (33-10491/2022;) от 26.09.2022

Дело № 33-68/2023 (№2-1708/2022)

59RS0011-01-2022-001937-86

Судья – Полежаева Е.В.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе председательствующего судьи Смирновой М.А.,

судей Братчиковой М.П., Мехоношиной Д.В.,

при секретаре Говорухиной Е.И.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Перми 23 мая 2022 года дело по апелляционной жалобе Коваленко Ольги Витальевны на решение Березниковского городского суда Пермского края от 22 июля 2022 года.

Заслушав доклад судьи Братчиковой М.П., пояснения представителя ответчика Коваленко О.В. – Зырянова Н.А., изучив материалы дела, судебная коллегия

установила:

Кузнецов М.В., Кузнецова О.С. обратились с иском к Коваленко О.В. о взыскании расходов, связанных с устранением скрытых дефектов жилого дома.

В обоснование заявленных требований истцы указали, что по договору купли-продажи от 12.11.2021 приобрели дом в общую совместную собственность у ответчика, расположенный по адресу: ****, кадастровый номер **. При продаже дома ответчик утверждала, что дом полностью готов к эксплуатации, оборудован коммуникациями, утеплен, дополнительных работ по утеплению дома не требуется. При визуальном осмотре дома недостатки не обнаружены, однако после переезда выявлены скрытые недостатки, которые выразились в том, что при наступлении минусовых температур погоды на 2 этаже стало значительно холоднее, то есть помещение не могло поддерживать нормальную комнатную температуру. В связи с невозможностью проживания в жилом доме принято решение переехать обратно в квартиру. Согласно заключению ООО «ОМЕГА» в доме на 2 этаже не произведена теплоизоляция стен, потолка, пола, неправильно установлена вентиляция, вследствие чего стены за гипсокартоном во льду. Поскольку ответчик утверждала о том, что дом готов в полном объеме к эксплуатации, но впоследствии выявлены скрытые дефекты, которые невозможно обнаружить при визуальном осмотре, которые препятствуют пользоваться имуществом и в связи с отказом ответчика в добровольном порядке устранить скрытые дефекты, заявлено о взыскании стоимости расходов, связанных с необходимостью устранения скрытых дефектов, и судебных издержек.

Истцы Кузнецов М.В., Кузнецова О.С. просили о рассмотрении дела в их отсутствие. Представитель истцов в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме. Ответчик Коваленко О.В. в судебном заседании возражала против исковых требований, представила письменные возражения на исковое заявление.

Судом постановлено решение о взыскании с Коваленко О.В. стоимости расходов, связанных с устранением скрытых дефектов дома в размере 1295299 рублей, также взысканы судебные расходы пропорционально удовлетворенным требованиям.

В апелляционной жалобе Коваленко О.В. просит отменить решение суда и указывает, что судом необоснованно отказано в удовлетворении ходатайства об отложении судебного заседания, вызове эксперта для дачи пояснений при отсутствии возможности надлежащим образом ознакомиться с заключением эксперта. При натурном осмотре, истцом отказано в доступе специалисту в области строительства со стороны ответчика на объект экспертизы, тем самым нарушены права ответчика на объективную экспертизу и на участие в осмотре объекта экспертизы. Указано, что заключение эксперта от 11.07.2022 не является полным, всесторонним и объективным. В ходе проведения анализа заключения выявлен ряд нарушений, несоответствий и недостатков, в связи с чем необходимо проведение по делу повторной (дополнительной) строительно-технической экспертизы. Также судом при вынесении решения не учтены доводы ответчика об отсутствии должной внимательности и осмотрительности истцов при заключении договора купли-продажи жилого дома. Истцы не могли не знать, что в соответствии с данными технического паспорта жилой дом построен в 1963 году, когда СНиП не действовали, что свидетельствует о возможном несоответствии параметров жилого дома СНиП. Кроме того, отчетом об оценке подтверждено отсутствие в доме отделки, ввиду чего наличие или отсутствие вентиляционных продухов, каналов естественной вентиляции не является скрытым недостатком, однако в заключении эксперта указанная информация отсутствует. Полагает, что истцы были надлежащим образом уведомлены о состоянии дома и о работах, необходимых для приведения его в нормативное состояние.

В дополнении к апелляционной жалобе Коваленко О.В. приводит доводы о том, что согласно условиям договора купли-продажи истцы не имели претензий по качеству приобретаемого жилого дома, при этом при его оценке в качестве предмета ипотеки указывалось, что дом является одноэтажным, внутренняя отделка отсутствует, требуется ремонт. Поскольку истцам передан товар, качество которого соответствовало договору, при этом условия договора не содержали условий о пригодности для проживания на втором этаже, оснований для взыскания убытков не имелось.

В возражениях на апелляционную жалобу истцами заявлено об отсутствии оснований для отмены решения суда.

В судебном заседании представитель ответчика Коваленко О.В. настаивал на доводах апелляционной жалобы и дополнении к ней; также из содержания данных пояснений следует, что поскольку истцам передан товар надлежащего качества, в соответствии с тем состоянием, которое установлено при осмотре объекта и его оценке, оснований для взыскания убытков, причиненных недостатками второго этажа, не имеется. Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены своевременно и надлежащим образом с учетом положений ст. 113 Гражданского процессуального кодекса РФ. Руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебной коллегией принято решение о рассмотрении дела при данной явке.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в соответствии с положениями ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ судебная коллегия приходит к следующему выводу.

Из материалов дела следует, что по состоянию на 06.10.2013 осуществлен кадастровый учет жилого дома, 1963 года постройки, площадью 252,7 кв.м., имеющий 2 этажа (т. 1 л.д.39-40). Данные характеристики, о том, что жилой дом является двухэтажным подтверждены сведениями технической инвентаризации (т.1 л.д.24-38).

По договору купли-продажи от 12.11.2021 Коваленко О.В. продала Кузнецову М.В., Кузнецовой О.С. в общую совместную собственность жилой дом общей площадью 252,7 кв.м, кадастровый номер ** и земельный участок категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под жилую застройку индивидуальную, кадастровый номер **, площадью 908 кв. м, по адресу: ****.

Согласно пункту 2 договора, стоимость объекта составляет 6400000 руб., из них: участок – 400000 руб., дом – 6000000 руб. Стороны устанавливают следующий порядок оплаты стоимости объекта. Часть стоимости объекта в сумме 640000 руб. оплачивается за счет собственных денежных средств покупателей на дату подписания договора. Часть стоимости объекта в сумме 5760000 руб. оплачивается за счет целевых кредитных денежных средств, предоставленных Кузнецову М.В., Кузнецовой О.С. в соответствии с кредитным договором № ** от 12.11.2021 года, заключенным с банком ПАО Сбербанк, после государственной регистрации права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области, а также после государственной регистрации ипотеки объекта недвижимости в силу закона в пользу банка.

Денежные средства 640000 руб. Коваленко О.А. получила, о чем имеется запись в договоре купли-продажи от 12.11.2021.

Согласно п.3.5 договора покупатели осмотрели объект и претензий по его качеству не имеют. Продавец обязуется передать объект в том состоянии, в котором он находится в день подписания договора.

Поскольку в связи с понижением температуры в доме стало невозможно проживать, по заказу истцов ООО «ОМЕГА» составлен локальный сметный расчет, согласно которому стоимость строительных работ по устранению недостатков жилого дома составит 1990643 руб.

Согласно выводам судебной строительно-технической экспертизы, проведенной ФБУ «Пермская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» № 1751/10-2/22-45 от 11.07.2022, индивидуальный жилой дом, расположенный по адресу: **** не соответствует требованию технических регламентов, строительным нормам и правилам. Высота подступенка не соответствует требованиям п. 4.4.3 СП 1.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационный пути и выходы». Ширина отмостки вокруг дома менее 600 мм, что не соответствует требованиям п. 6.26 СП 82.13330.2016 «Благоустройство территорий». Перепад высот на путях эвакуации составляет 151 мм, что не соответствует требованиям п.4.3.5 СП 1.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы». Маяки после устройства стяжки не удалены, что не соответствует требованиям п.8.4.2а СП71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия». Стояк канализации не выведен за пределы кровли, что не соответствует требованию п. 8.2.15 СП 30.13330.2012 «Внутренние водопровод и канализация зданий». Отсутствует система приточно-вытяжной вентиляции с естественным побуждением, что не соответствует п.7.1.12 СП 60.13330.2020 «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха». Отсутствует вентиляционная шахта (воздуховод) для удаления газов после горения (газовая плита), что не соответствует требованиям п. 7.6.11. СП 60.13330.2020 «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха». Конструкция наружной стены в помещении № 2 не обеспечивает тепловую защиту от проникновения наружного воздуха в пределы помещения, что не соответствует требованиям таблицы № 3 СП 50.13330.2012 «Тепловая защита зданий». Торцы балок перекрытия наглухо заделаны в наружные стены, что не соответствует требованию п.9.48 СП 64.13330.2017 «Деревянные конструкции». Брусья стен зафиксированы при помощи гвоздей, что не соответствует требованию п. 4.7 ГОСТ 30974-2002 «Соединения угловые деревянных брусчатых и бревенчатых малоэтажных зданий». Конструкция стен второго этажа, состоящая из бруса толщиной 150 мм, минеральной ваты толщиной 50 мм, ГКЛ толщиной 12 мм не обеспечивает расчетное сопротивление теплопередачи в соответствии с требованиями таблицы № 3 СП50.13330.2012 «Тепловая защита зданий». Балочное перекрытие первого этажа сечение балок 150*150 мм при расчетном пролете 5900мм и шагом балок 1000 мм не обеспечивает прочность и устойчивость перекрытия первого этажа в соответствии с требованиями СП 20.13330.2016 «Нагрузки и воздействия». Шаг досок обрешетки не соответствует шагу волны, что не соответствует требованию п. 6.4.4.6 СП 17.13330.2017 Кровли». Площадь продухов чердачного помещения не соответствует требованию п. 9.10 СП54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные». Отсутствует гидроизоляционная пленка и контррейка в конструкции крыши. Трещина в стеклопакете оконного блока, вызванная перекосом оконного блока. В утеплении стен и перекрытия 2-ого этажа индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: **** имеются места, в которых наружный воздух проникает в пределы жилых помещений через «мостики» холода, и не обеспечивается тепловая защита в соответствии с требованиями таблицы № 3 СП 50.13330.2012 «Тепловая защита зданий». Тепловая защита чердачного помещения над вторым этажом не обеспечивает тепловую защиту в соответствии с требованиями таблицы № 3 СП 50.13330.2012 «Тепловая защита зданий». Площадь продухов чердачного помещения не соответствует требованию п.9.10 СП54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные». Стоимость работ и материалов для выполнения работ по устранению недостатков в утеплении 2-ого этажа индивидуального дома, расположенного по адресу: ****, для организаций, работающих по нормальной системе налогообложения, определена в расчете № 1 и составляет 1295299 руб. Стоимость работ и материалов для выполнения работ по устранению недостатков в утеплении 2-ого этажа индивидуального дома, расположенного по адресу: ****, для организаций, работающих по упрощенной системе налогообложения, определена в расчете № 2 и составляет 1144042,43 руб.

Таким образом, в ходе проведения экспертизы установлены скрытые недостатки, в утеплении стен и перекрытия 2-ого этажа индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: ****: имеются места, в которых наружный воздух проникает в пределы жилых помещений через «мостики» холода, и не обеспечивается тепловая защита в соответствии с требованиями таблицы № 3 СП 50.13330.2012 «Тепловая защита зданий». Тепловая защита чердачного помещения над вторым этажом не обеспечивает тепловую защиту в соответствии с требованиями таблицы № 3 СП 50.13330.2012 «Тепловая защита зданий». Площадь продухов чердачного помещения не соответствует требованию п.9.10 СП54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные».

Судом апелляционной инстанции, на основании ст. 87 Гражданского процессуального кодекса РФ по делу назначена повторная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено эксперту Фролову М.Ю. По результатам исследования, экспертом сделан вывод о том, что индивидуальный жилой дом не соответствует строительным нормам и правилам и приведена ведомость отступлений. Также сделан вывод о том, что конструкции наружных стен второго (мансардного) этажа и чердачное перекрытие не обеспечивают расчетное сопротивление теплопередачи, фактическое утепление данных элементов недостаточно для поддержания комфортного температурно-влажностного режима внутри помещений, требуются дополнительные меры по утеплению и устройству ветро- и пароизоляционных слоев. Обнаруженные дефекты признаны скрытыми, устранимыми и производственными и стоимость устранения составляет 668718 рублей. Согласно исследовательской части заключения, экспертом по результатам анализа материалов технической инвентаризации установлено, что жилой дом построен в 1963 году, общая площадь жилых помещений составляла 48,9 кв.м., здание являлось одноэтажным; в период с 2006 по 2019 жилой дом был реконструирован, здание стало двухэтажным и в состав здания включены жилые помещения и холл, находящиеся на втором этаже. Также экспертом в ходе исследования установлено, что отсутствие ветрозащитного и пароизоляционного слоя способствует образованию влаги (конденсата) на поверхности ограждающих и несущих конструкций здания, смещению точки росы и уменьшению теплотехнических свойств утеплителя; при оценке тепловой защиты применены СП 50.13330.2012 в отношении требований к тепловой защите зданий, в связи с этими требованиями и проведены теплотехнические расчеты. Отражено, что дефекты утепления второго этажа невозможно было обнаружить на момент покупки дома.

Согласно ст. 557 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 данного Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии со ст. 469 Гражданского кодекса продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Пунктом 1 ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца, соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

По общему правилу п. 1 ст. 476 Гражданского кодекса Российской Федерации, продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Из совокупности обстоятельств дела следует, что в ходе проведения реконструкции жилого дома, в период с 2006 по 2019, увеличена площадь жилых помещений, при этом часть жилых помещений стала располагаться на втором этаже. Из содержания договора купли-продажи следует, что какие-либо недостатки жилого дома сторонами не оговорены, как и не оговорена необходимость проведения ремонтных работ, направленных на дополнительное утепление второго этажа. Продавцом до покупателей не доведена информация о невозможности использования жилого дома и находящихся в нем жилых помещений для проживания. Согласно выводам эксперта, сделанным в ходе проведения повторной экспертизы, а также данным, полученным в ходе проведения судебной экспертизы по поручению суда первой инстанции, выявлено наличие скрытых недостатков конструкции наружных стен второго (мансардного) этажа и чердачного перекрытия, которые не обеспечивают расчетное сопротивление теплопередачи, а также установлена недостаточность утепления данных элементов для поддержания комфортного температурно-влажностного режима внутри помещений в связи с чем требуются дополнительные меры по утеплению и устройству ветро- и пароизоляционных слоев. Поскольку данные дефекты являлись скрытыми и не могли быть обнаружены без специальных познаний в результате обычного внешнего осмотра приобретаемого объекта, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика стоимости работ по устранению выявленных дефектов. Судебная коллегия на доводы ответчика о том, что при визуальном осмотре истцам было известно о необходимости проведения ремонтных работ в жилом доме, отмечает, что невозможность использования жилых помещений второго этажа для проживания в результате скрытых дефектов, не являвшихся очевидными и выявленных только в ходе экспертного исследования, несмотря на визуальное восприятие объекта, как требующего ремонта, предоставляет покупателю право требовать возмещения убытков.

Доводы апеллянта, касающиеся порядка проведения судебной экспертизы в суде первой инстанции, необходимости допроса эксперта и устранения противоречий судебной коллегией изучены, в связи с чем в суде апелляционной инстанции назначено проведение повторной судебной экспертизы, в ходе которой экспертом исключено применение СП54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные», а содержащиеся технические описания и выводы подтверждены данными о состоянии жилого дома, полученными из материалов дела и в результате осмотра, на который приглашены все участники процесса.

При определении размера убытков, подлежащих возмещению покупателям, судебная коллегия исходит из того размера, который установлен судебным экспертом Фроловым М.Ю. в ходе проведения повторной экспертизы, в связи с чем решение суда первой инстанции подлежит изменению в части размера подлежащих взысканию сумм, который также влияет на размер подлежащих возмещению судебных издержек. С учетом требований ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации о пропорциональном распределении расходов, учитывая, что подлежит удовлетворению 33,59% от заявленных требований, принимая во внимание подтвержденный факт оказания и оплаты юридических услуг, объем этих услуг и сложность дела, взысканию с ответчика подлежат расходы по оплате юридических услуг в размере 6718 рублей и по оплате госпошлины в размере 6097 рублей 60 копеек.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 199, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Березниковского городского суда Пермского края от 22 июля 2022 года изменить в части взысканных сумм и резолютивную часть решения изложить в следующей редакции:

«Исковые требования Кузнецова Максима Викторовича, Кузнецовой Ольги Сергеевны удовлетворить частично.

Взыскать с Коваленко Ольги Витальевны, 02.10.1954 года рождения, в пользу Кузнецова Максима Викторовича, Кузнецовой Ольги Сергеевны расходы, связанные с устранением скрытых дефектов дома, в размере 668718 руб., расходы по оплате юридических услуг в размере 6718 рублей, по оплате госпошлины в размере 6097 рублей 60 копеек.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать».

Председательствующий: /подпись/

Судьи: /подписи/

Мотивированное апелляционное определение

изготовлено 30.05.2023