Решение по делу № 66а-117/2021 от 25.11.2020

Дело № 66а-117/2021

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Москва                                                                          12 января 2021 года

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Овсянкиной Н.В.,

судей Ефремовой О.Н. и Селиверстовой И.В.,

при секретаре Кузьминой К.М.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1571/2020 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Территория Управления» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости

по апелляционной жалобе Департамента городского имущества города Москвы на решение Московского городского суда от 23 сентября 2020 года, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции Ефремовой О.Н., судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

общество с ограниченной ответственностью «Территория Управления» (далее - Общество, ООО «Территория Управления») обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением об установлении по состоянию на 1 января 2018 года кадастровой стоимости нежилых помещений с кадастровыми номерами № и №, расположенных на 4 этаже и в подвале, подвал 1, 7 этаж многофункционального 16-этажного комплекса «Москва», 2012 года постройки, по адресу: <адрес>, в размере их рыночной стоимости 33 106 461 рубль и 101 611 775 рублей (соответственно) на основании отчета об оценке рыночной стоимости № <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного оценщиком ООО «Алгебраил» ФИО1

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что кадастровая стоимость принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости не соответствует их рыночной стоимости, является завышенной и это нарушает права Общества, поскольку влечет необходимость уплаты обязательных платежей в большем размере.

В ходе рассмотрения дела в связи с возникновением сомнений в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости объектов исследования, судом на основании ходатайства административного истца была назначена судебная оценочная экспертиза.

С результатами проведенной по делу судебной экспертизы административный ответчик не согласился, представил свои замечания и заявил ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы.

По результатам повторной судебной экспертизы административным ответчиком представлены замечания, заявлено ходатайство о проведении по делу еще одной повторной экспертизы, в удовлетворении которого судом было отказано.

Решением Московского городского суда от 23 сентября 2020 года требования административного истца удовлетворены, кадастровая стоимость нежилых помещений установлена в размере рыночной (соответственно) 42 000 000 рублей и 118 800 000 рублей.

С данным решением не согласился Департамент городского имущества города Москвы. В апелляционной жалобе, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права, просит отменить решение суда и принять новое. По мнению апеллянта, административным истцом не представлено доказательств нарушения процедуры и (или) методики проведения государственной кадастровой оценки, что свидетельствовало бы о завышении кадастровой стоимости спорных объектов и позволяло бы уменьшить императивно установленный, обязательный платеж в рамках судебного разбирательства без согласования с органом исполнительной власти, установившим этот платеж.

Также апеллянтом приведены доводы о несоответствии экспертного заключения требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности, поскольку определенная кадастровая стоимость в размере рыночной на 19 % ниже ранее установленной решением Комиссии рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 года, при этом в сегменте офисной недвижимости, расположенной в ЦАО, отмечается незначительное снижение цен (на -8,7%). Кроме того, подателем апелляционной жалобы указано на то, что в рамках сравнительного подхода отсутствует анализ на разницу в отделке объекта оценки и объектов-аналогов, следовательно, понижающая корректировка на разницу в отделке не обоснована. В рамках доходного подхода некорректно определен потенциальный валовый доход, так как использована только арендопригодная площадь, не учтены вспомогательные помещения. Фактическая информация об объекте исследования не подтверждена, договоры аренды не запрошены и не проанализированы.

В связи с чем, по мнению подателя жалобы, заключение эксперта не могло быть положено в основу решения суда, между тем заявленное в суде первой инстанции ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы было отклонено, а изложенные замечания остались без внимания, ввиду чего заявитель апелляционной жалобы ходатайствует о назначении повторной судебной оценочной экспертизы.

Представители ООО «Территория Управления», Департамента городского имущества города Москвы, Правительства Москвы, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, ФГБУ «ФКП Росреестра» своевременно и надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания; в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении судебного заседания не направляли.

С учетом положений статей 10, 150, 306, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия посчитала возможным рассмотреть административное дело в отсутствие лиц, участвующих в деле, явка которых обязательной не признавалась.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных названным Кодексом, если иное не установлено настоящим Кодексом, рассмотрение административного дела по апелляционным жалобе, представлению осуществляется коллегиально.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статье 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 267-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции сделал правильный вывод о наличии у административного истца права на пересмотр кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.

Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации закреплено, что налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на дату 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке.

Как следует из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции со ссылкой на положения главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации, Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года № 64 «О налоге на имущество организаций», обращение административного истца обусловлено уплатой налога на имущество организаций, налоговая база для исчисления которого определяется как кадастровая стоимость объектов недвижимости, поскольку Общество является собственником нежилых помещений с кадастровыми номерами № и №

Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года № 40557 была утверждена кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере соответственно: 66 109 065, 57 рублей и 406 158 268, 37 рублей.

Суд первой инстанции, проанализировав положения статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке, пришел к правильному выводу о возможности пересмотра установленной в результате проведения государственной кадастровой оценки кадастровой стоимости посредством установления ее равной рыночной стоимости.

Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости возложена законом на административного истца (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункт 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее - Постановление № 28).

Административный истец, оспаривая установленную в результате проведения государственной кадастровой оценки кадастровую стоимость, предоставил отчет об оценке рыночной стоимости № <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, выполненный оценщиком ООО «Алгебраил» ФИО1 согласно которому рыночная стоимость спорных помещений по состоянию на 1 января 2018 года составила соответственно 33 106 461 рубль и 101 611 775 рублей.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, представитель Департамента городского имущества города Москвы указал на несоответствие названного отчета об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости требованиям федерального законодательства в области оценочной деятельности.

По ходатайству административного истца с целью правильного и всестороннего рассмотрения дела в пределах установленных юридически значимых обстоятельств, наличия противоречий в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, определением суда по настоящему делу была назначена судебная оценочная экспертиза.

Данная позиция согласуется с разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, изложенными в пунктах 20, 23 Постановления № 28.

Согласно заключению эксперта № <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, выполненному экспертом ООО «Первое бюро оценки и экспертизы» ФИО2 отчет, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, рыночная стоимость спорных объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года составляет соответственно 40 628 828 рублей и 152 754 115 рублей.

Рассматривая поступившее в суд заключение судебной экспертизы суд первой инстанции пришел к выводу, что имеются сомнения в обоснованности выводов эксперта вследствие отсутствия обоснования для не введения корректировки на класс здания, в то время как предмет оценки размещен в здании класса «А», а объекты-аналоги в зданиях класса «В».

В связи с чем определением суда от 1 июня 2020 года была назначена по делу повторная судебная оценочная экспертиза.

По результатам повторного экспертного исследования представлено заключение эксперта № <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ. Рыночная стоимость экспертом определена на исследуемую дату в размере:

помещения с КН № – 42 000 000 рублей,

помещения с КН № – 118 800 000 рублей.

Административный истец с выводами эксперта в рамках повторной экспертизы согласился и уточнил заявленные требования в части размера кадастровой стоимости объектов, подлежащей установлению в размере рыночной.

Разрешая спор и устанавливая кадастровую стоимость объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, определенной в повторном заключении судебного эксперта, суд первой инстанции исходил из того, что названное заключение является допустимым доказательством, сомневаться в достоверности которого у суда оснований не имеется.

Понятие рыночной стоимости объекта оценки дано в статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности).

Так, под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В силу части 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Доводы апелляционной жалобы о допущенных, по мнению заявителя жалобы, экспертом нарушениях при проведении судебной экспертизы не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Оценивая экспертное заключение, суд первой инстанции исходил из того, что оно соответствует требованиям федерального законодательства в области оценочной и экспертной деятельности, федеральным стандартам оценки; выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объектов оценки; приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами; итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемых помещений основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием доходного подхода, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки; в заключении экспертом проанализированы объекты исследования и объекты-аналоги относительно их количественных и качественных характеристик; принятые экспертом объекты-аналоги по данным характеристикам сопоставимы с объектами исследования; полученная величина рыночной стоимости объектов исследования соответствует сложившимся условиям рынка коммерческой недвижимости на дату оценки; информация в отношении объектов-аналогов указана в экспертом заключении, в подтверждении информации приложены скриншоты предложений.

В рамках исследования эксперт привел полноценный анализ сегмента рынка объектов исследования, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов оценки и объектов-аналогов, скорректированные стоимости объектов-аналогов находятся в пределах возможного коэффициента вариации. Рыночная стоимость объектов исследования определена с учетом индивидуальных характеристик и находится в пределах диапазона рыночных цен данного сегмента рынка офисной недвижимости.

Ссылки в апелляционной жалобе об отсутствии в экспертном заключении анализа существенного расхождения кадастровой стоимости спорных объектов, определенной в размере рыночной по состоянию на 1 января 2016 года и на 1 января 2018 года, отсутствия корректировки на разницу в отделке были предметом исследования и оценки суда первой инстанции, в оспариваемом решении судом указанные замечания отклонены, суд признал их необоснованными с учетом письменных пояснений эксперта.

Судебная коллегия не находит оснований для переоценки правильных выводов суда первой инстанции.

Указание административного ответчика на некорректное определение потенциального валового дохода исходя только из арендопригодной площади, не исследования экспертом действующих договоров аренды судебная коллегия находит необоснованным.

Согласно метода прямой капитализации, использованного экспертом в рамках доходного подхода, доход от аренды рассчитан от площади, способной приносить доход от сдачи в аренду.

Поскольку эксперт в силу положений статьи 14 Закона об оценочной деятельности и пункта 24 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297 самостоятельно определяет необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов, постольку произведя анализ сегмента рынка объектов исследования принял во внимание величину недозагрузки для действующих бизнец-центров класса «А» 10%, для складской недвижимости учел среднюю величину 9%, указав, что данные величины наиболее соответствуют рынку Москвы в исследуемом сегменте.

Доводы апелляционной жалобы о необходимости исследования экспертом действующих в отношении спорного объекта недвижимости договоров аренды, бухгалтерской документации в целях определения рыночной стоимости объектов оценки являются несостоятельными и противоречат подпункту «г» пункта 22 Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», согласно которому для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема.

Таким образом федеральный стандарт оценки прямо предписывает в целях оценки использовать не применяемые для данного объекта сложившиеся арендные ставки на основе анализа договоров аренды, заключенных собственником объекта недвижимости, а определять и рассчитывать их исходя из сложившихся на рынке недвижимости на дату оценки цен.

Оценив собранные по делу доказательства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что оснований для проведения по делу повторной судебной оценочной экспертизы не имеется. При этом отказ суда в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы, не является нарушением процессуального законодательства, влекущим отмену судебного акта.

Судебная коллегия также не усмотрела оснований к назначению по делу повторной судебной экспертизы.

Само по себе несогласие с выводами судебной экспертизы без предоставления доказательств наличия иной величины рыночной стоимости не является основанием для назначения судом апелляционной инстанции повторной судебной экспертизы.

Ссылка апеллянта на неверно избранный способ защиты права судебная коллегия отклоняет, поскольку действующим законодательством предусмотрено право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости, указанное право не находится в прямой зависимости от наличия либо отсутствия нарушений методики проведения государственной кадастровой оценки и не может быть ограничено фактом снижения размера налоговых и иных платежей в пользу заинтересованных лиц, а равно необходимостью согласования размера рыночной стоимости с органом, установившим кадастровую стоимость объекта недвижимости.

Исходя из изложенного, принимая во внимание, что доводов, влекущих безусловную отмену судебного постановления, в апелляционной жалобе не приводится, судебная коллегия Первого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к выводу, что нарушений норм материального и процессуального права, которые привели бы к неправильному разрешению дела, судом не допущено.

Материалы дела свидетельствуют о том, что основания, предусмотренные статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, для отмены решения суда в апелляционном порядке отсутствуют.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Московского городского суда 23 сентября 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы – без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения во Второй кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий: (подпись)

Судьи: (подписи)