Решение по делу № 8Г-32896/2022 [88-1677/2023 - (88-37122/2022)] от 05.10.2022

    ЧЕТВЕРТЫЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД

ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

    Дело № 88-1677/2023

    № дела суда 1-й инстанции 2-2820/2022

УИД: 23RS0059-01-2022-003378-36

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Краснодар     17 января 2023 года

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Лопаткиной Н.А.,

судей Лозовой Н.В., Мельникова В.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ООО «Салют-Инвест» к ФИО1 о взыскании денежных средств по кассационной жалобе ответчицы ФИО1 на решение Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края от 26 мая 2022 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 23 августа 2022 года.

Заслушав доклад судьи Лопаткиной Н.А., выслушав ФИО1, судебная коллегия

установила:

ООО «Салют-Инвест» обратилось в суд с иском к ФИО1 о взыскании денежных средств в размере 691 475, 75 руб., взыскании неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен договор №№ участия в долевом строительстве многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>. Объектом долевого строительства является двухкомнатная квартира строительный №, ориентировочной площадью с учетом балконов 54,7 кв.м, расположенная на 4 этаже жилого дома по указанному адресу. По условиям договора цена одного квадратного метра квартиры составляет 73 561, 25 руб. (пункт 3.3 договора), стоимость квартиры определена в размере 4 023 800, 38 руб. Согласно пункта 3.4 договора в случае увеличения общей площади квартиры по данным фактической экспликации бюро технической инвентаризации по сравнению с данными проектной документации участник долевого строительства обязуется уплатить застройщику разницу, рассчитанную исходя из размера стоимости одного квадратного метра стоимости квартиры. Согласно акту приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ Застройщик передал, а участник долевого строительства принял в собственность квартиру фактический площадью 64,1 кв.м, разница в площади квартиры составила 9,4 кв.м. В добровольном порядке ответчица разницу площади квартиры в размере 691 475, 75 руб. оплатить отказывается.

Решением Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края от 26 мая 2022 года исковые требования удовлетворены. С ФИО1 в пользу ООО «Салют-Инвест» взысканы денежные средства в размере 691 475, 75 руб., неустойка за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 113 984, 02 руб.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 23 августа 2022 года решение Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края от 26 мая 2022 года оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ответчица ФИО1 просит отменить судебные постановления, вернуть дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции в связи с тем, что судами допущены нарушения норм материального и процессуального права. В обоснование жалобы указано, что увеличение площади в процентном соотношении составило более 17,1% от общей площади помещения, что фактически свидетельствует об изменении проектных характеристик квартиры. Передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры большей площади свидетельствует о несоответствии площади передаваемого объекта предмету договора и является отступлением от условий договора, предусматривающих характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер. Изменение цены после заключения договора допускается только в случаях и на условиях, предусмотренных законом или договором. Законом указан допустимый предел изменения площади помещения, который может быть указан в договоре – не более 5% от общей площади. Ответчицей надлежащим образом исполнены взятые на себя обязательства. Расчеты между сторонами произведены за фактическую площадь <адрес> размере 64,9 кв.м., что следует из письма застройщика, направленного ответчику и акта приема передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ и акт приема-передачи зарегистрированы в установленном порядке, не оспорены и не признаны в судебном порядке недействительными.

В судебное заседание суда кассационной инстанции явилась ФИО1, просила удовлетворить кассационную жалобу в полном объеме.

Остальные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела в суде кассационной инстанции, не явились. Сведения об уважительности причин своей неявки не представили. При этом информация о движении дела была размещена также на официальном сайте Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в сети Интернет по адресу: 4kas.sudrf.ru.

В силу части 1 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса РФ лица, участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин.

При таких обстоятельствах в целях недопущения волокиты и скорейшего рассмотрения и разрешения гражданских дел судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса РФ кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении.

Согласно части 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судами и усматривается из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Салют-Инвест» и ФИО1 был заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: <адрес> объектом которого является двухкомнатная квартира, строительный №, ориентировочной площадью с учетом балконов 54,7 кв.м, расположенная на 4 этаже жилого дома по указанному адресу.

Согласно условиям данного договора застройщик обязался своими силами (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию (в течение двух месяцев с момента окончания строительства) передать объект дольщику, который, в свою очередь, обязуются оплатить стоимость квартиры.

Цена объекта по договору составила 4 023 800,38 руб. из расчета стоимости одного квадратного метра квартиры в размере 73 561,25 руб.

Обязательство по оплате стоимости квартиры в размере 4 023 800,38 руб. исполнено ответчиком в полном объеме.

Согласно пункту 3.4 договора в случае увеличения общей площади квартиры по данным фактической экспликации бюро технической инвентаризации по сравнению с данными проектной документации участник долевого строительства обязуется уплатить застройщику разницу, рассчитанную исходя из размера стоимости одного квадратного метра стоимости квартиры в размере 73 561,25 руб. за один квадратный метр.

Как следует из акта приема-передачи, подписанного сторонами, ДД.ММ.ГГГГ, ООО «Салют-Инвест» передало участнику долевого строительства квартиру общей площадью с учетом площади балкона 64,1 кв.м.

Таким образом, разница площадей квартиры, указанной в договоре ДУ и фактически переданной, составляет 9,4 кв.м. в сторону увеличения.

В ДД.ММ.ГГГГ года застройщик направил в адрес участника долевого строительства претензию о доплате стоимости переданной квартиры в размере 691 475.75 рублей, оставленную ответчиком без удовлетворения, в связи с чем обратился в суд.

Удовлетворяя заявленные истцом требования, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 309, 310, 395, 420, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, нормами Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», и исходил из того, что застройщик передал ответчику квартиру, имеющую отступление от условий договора в части площади объекта долевого строительства. По мнению суда, ответчик была вправе отказаться от договора и потребовать возврата уплаченных денежных средств, однако принятие квартиры с большей площадью влечет фактическое согласие участника строительства с принятием объекта большей площади и соответствующей обязанности произвести доплату.

Суд апелляционной инстанции признал, что районный суд правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, спор разрешил в соответствии с материальным и процессуальным законом, и оставил решение суда без изменения.

С выводами судов первой и апелляционной инстанций согласиться нельзя по следующим основаниям.

В соответствии с частью 2 статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел.

В силу статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1).

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2).

Согласно части 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

В мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом, доказательства, на которых основаны его выводы об этих обстоятельствах, доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства, и законы, которыми руководствовался суд (часть 4 статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Как указано в пунктах 2, 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации в от 19 декабря 2003 г. N 23 «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 5? - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Указанным требованиям действующего законодательства вынесенные судебные постановления не отвечают.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

В силу положений части 4 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения), а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации. В частности должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая в свою очередь является существенным условием договора.

Статьей 19 ФЗ №214 предусмотрено, что застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

Покупателю-потребителю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, а переданный объект должен соответствовать условиям договора и проектной документации.

Согласно пункту 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Исходя из положений части 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», договор участия в долевом строительстве должен содержать условие о цене договора, то есть о размере денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

Частью 2 указанной статьи предусмотрена возможность изменения цены договора после его заключения по соглашению сторон в случае, если договором установлена такая возможность изменения цены и условия ее изменения.

В силу пункта 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Таким образом, по смыслу приведенных выше норм права, стороны договора участия в долевом строительстве вправе определить окончательную цену договора как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства установленной в договоре и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта.

Как следует из пунктов 1, 2, 3 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Согласно положениям п. 1.1 статьи 9 Закона №214 по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади.

    Таким образом, законом установлено понятие существенного изменения площади объекта ДДУ, которое составляет не более 5 % от заявленной.

    Между тем, как установлено судом фактическое расхождение площадей составило 9.4 кв.м., что процентном соотношении площадей квартиры составляет более 17 %.

Признавая выводы суда первой инстанции обоснованными, судебная коллегия указала, что ответчик, установив существенное изменение площади квартиры, вместо принятия квартиры по акту приема передачи, была вправе отказаться от договора и потребовать возврата уплаченных денежных средств.

    Указанный вывод судебной коллегии сделан в противоречии с вышеприведенными нормами процессуального права и не основан на материалах дела.

С учетом установленного судом факта существенного увеличения размера площади квартиры для правильного разрешения спора в соответствии с вышеприведенными положениями Закона №, Закона «О защите прав потребителя» на полную и достоверную информацию о товаре суды должны были установить такие юридически значимые обстоятельства по делу: о том, в какой момент в проект объекта ДДУ были внесены столь значительные изменения, ставилась ли и когда ФИО1 в известность застройщиком о существенном изменении проектной документации, согласовывали ли с ней данные изменения, предпринимал ли застройщик меры для заключения дополнительного соглашения между сторонами по данному вопросу и т.п.

Указанные обстоятельства не устанавливались и сведений о них в материалах дела не имеется.

При этом, согласно подписанному сторонами акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 26), ООО «Салют-Инвест» передало участнику долевого строительства квартиру в соответствии с техническим паспортом общей площадью с учетом площади балкона 64,1 кв.м.

Из пункта 4 данного акта усматривается, что расчет между застройщиком и участником долевого строительства произведен полностью, стороны финансовых претензий по существу исполнения договора долевого участия не имеют. Участник долевого строительства подтверждает, что финансовых претензий к застройщику по ч.2 ст.6 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ не имеет.

Учитывая условия договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ, изложенные в пункте 4.2.8, с момента подписания сторонами акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ обязательства участника долевого строительства считаются исполненными.

Между тем, по прошествии более чем 1,5 года с момента передачи квартиры и оформления права собственности на нее, застройщик направил в адрес ФИО1 претензию от ДД.ММ.ГГГГ, в которой указал о необходимости доплаты денежных средств по ДДУ в размере 691 475,75 рублей, а также неустойки за период времени с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 108 388,82 рублей.

Возражая против доводов истца о взыскании денежных средств и неустойки, ФИО1 ссылалась, в том числе, на подписанный сторонами акт приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, где указано, что расчет между сторонами произведен, что стороны претензий друг к другу не имеют, а также на письмо директора ООО «Салют-Инвест» ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ, в котором указано, что общая площадь квартиры, указанной в договоре долевого участия №№ составляет 64,9 кв.м, расчеты между сторонами произведены за фактическую площадь <адрес> размере 64,9 кв.м (л.д. 87).

Вопреки выше приведенным положениям процессуального закона об обоснованности судебных актов, полноте и всесторонности исследования представленных доказательств по делу, указанные возражения ответчика оценки со стороны судов не получили, данные доказательства в совокупности с другими доказательствами и обстоятельствами дела не исследовались, их анализ в судебных постановлениях отсутствуют, что является существенным нарушением норм процессуального права, так как могло привести к принятию неправильного судебного постановления.

Недостатки решения не устранены и судом апелляционной инстанции.

Таким образом, судебные постановления не отвечают требованиям законности и обоснованности.

С учетом изложенного судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции находит решение и апелляционное определение подлежащим отмене и направлению дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить дело в зависимости от установленных обстоятельств и в соответствии с требованиями закона.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

определила:

кассационную жалобу ФИО1 удовлетворить.

Решение Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края от 26 мая 2022 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 23 августа 2022 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Председательствующий    

Судьи

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты>	<данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты>	<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>