Решение по делу № 33-3544/2024 (33-31989/2023;) от 05.12.2023

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

Рег. №... (33-31989/2023)	Судья: Хабик И.В.
УИД: 78RS0№...-46

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего	Полиновой Т.А.
судей	Бакуменко Т.Н., Вересовой Н.А.
с участием прокурора	Амелькович Е.С.
при помощнике судьи	Демура М.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании 09 апреля 2024 года апелляционную жалобу ООО «ГостСтрой Северо-Запад» на решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> по гражданскому делу №... (2-11210/2022) ~ М-8394/2022 по исковому заявлению ООО «ГостСтрой Северо-Запад» к Яровому А. С., Ярковой А. М., Чабину С. П. о расторжении договора купли-продажи, выселении, взыскании денежных средств,

Заслушав доклад судьи Полиновой Т.А., выслушав объяснения представителей ООО «ГостСтрой Северо-Запад» Дашковской Е.Н. и Буштуевой Н.В., Ярового А.С. и его представителя Грузиновой Ю.В., Ярковой А.М., представителей Чабина С.П. Семеновой Д.С. и Мелихановой М.А., заключение прокурора, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Истец ООО «ГостСтрой Северо-Запад» обратился в Невский районный суд Санкт-Петербурга с иском Яровому А.С., Ярковой А.М., Чабину С.П., в порядке ст. 39 ГПК РФ уточнив требования, в соответствии с которыми просил:

расторгнуть договор купли-продажи б/н от <дата> <адрес>, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, пр-кт Большевиков, <адрес>;

обязать Ярового А.С., Ярковую А.М., Чабина С.П. передать <адрес>, расположенную по адресу: Санкт-Петербург, пр-кт Большевиков, <адрес>, по акту приема-передачи;

выселить ответчиков из занимаемого ими спорного жилого помещения;

взыскать с ответчиков денежные средства за пользование жилым помещением за период с <дата> по <дата> в размере 1 404 000 руб;

задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг в размере 31 497 руб. 27 коп., неустойку по состоянию на <дата> в размере 6 523 697 руб. 59 коп., неустойку по состоянию на <дата> в размере 8 676 197 руб. 59 коп.,

возместить судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 60 000 руб.

Заявленные требования мотивированы тем, что ООО «ГостСтрой Северо-Запад» является собственником <адрес>, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, пр-кт Большевиков, <адрес>. <дата> между истцом (продавец), Яровой Р.Р., Чабиным С.П. был заключен договор купли-продажи указанного жилого помещения, в соответствии с условиями которого покупатели обязались произвести оплату квартиры в рассрочку согласно графику платежей, далее между сторонами по договору был подписан акт приема-передачи квартиры, на основании которого покупатели приступили к пользованию квартирой, однако, впоследствии стали уклоняться от внесения платежей. Так, Яровая Р.Р. внесла только 750 000 руб., Чабин С.П. вовсе оплату не производил. Яровая Р.Р. умерла <дата>, её наследство приняли супруг Яровой А.С. и несовершеннолетние дети. В связи с неисполнением стороной покупателей обязанности по оплате стоимости квартиры, истец заявляет соответствующие требования в судебном порядке.

Решением Невского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> постановлено:

«Иск ООО «ГостСтрой Северо-Запад» удовлетворить частично.

Взыскать с Чабина С.П. в пользу ООО «ГостСтрой Северо-Запад» задолженность по оплате за пользование квартирой в сумме 170 000 руб., неустойку 47 644 руб. 90 коп., а всего 217 644 руб. 90 коп.

Взыскать с Ярового А.С., действующего также в качестве законного представителя несовершеннолетних Яровой К.А., <дата> года рождения, Ярового А.А., <дата> года рождения, Ярковой А.М. неустойку за нарушение срока оплаты, образовавшуюся за период с <дата> по <дата>, в сумме 47 644 руб. 90 коп.

Взыскать с Чабина С.Р. в пользу ООО «ГостСтрой Северо-Запад» расходы по уплате госпошлины в сумме 5 376 руб. 44 коп.

Взыскать с Ярового А.С. в пользу ООО «ГостСтрой Северо-Запад» расходы по уплате госпошлины в сумме 1 629 руб. 32 коп.

В удовлетворении остальной части исковых требований ООО «ГостСтрой Северо-Запад» отказать».

Не согласившись с постановленным по делу судебным актом, ООО «ГостСтрой Северо-Запад» обжаловал его в апелляционном порядке. В представленной апелляционной жалобе с учетом дополнений ООО «ГостСтрой Северо-Запад» просит решение суда первой инстанции, отменить, как незаконное и необоснованное, постановленное с нарушением норм материального права и в противоречии с фактическими обстоятельствами спора, и принять по делу новое решение, которым заявленные исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Иными участниками процесса решение суда первой инстанции не обжалуется.

Представители истца (подателя жалобы) ООО «ГостСтрой Северо-Запад» Дашковская Е.Н., Буштуева Н.В. в заседании суда апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы поддержали и настаивали на их удовлетворении, поскольку на сегодняшний день стоимость квартиры составляет 13 260 000 руб., а с учетом положений договора, предусматривающих увеличение стоимости на 15%, 15 436 955 руб. Чабиным С.П. в счет оплаты договора внесено 973 882 руб., семьей Яровых – 4 108 230 руб., а всего: 5 082 112 руб. При этом денежные средства в счет оплаты договора вносились не регулярно, в 2018 году платежи вообще перестали вноситься. Задолженность по жилищным и коммунальным услугам была погашена ответчиками, однако, на момент обращения ООО «ГостСтрой Северо-Запад» с настоящими исковыми требованиями задолженность имелась.

Ответчик Яровой А.С. и его представитель Грузинова Ю.В. в заседании суда апелляционной инстанции указали, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, в связи с чем, оснований для его отмены либо изменения по доводам апелляционной жалобы стороны истца не имеется. Дополнительно представитель Ярового А.С. пояснила, что договором предусмотрена стоимость квартиры в сумме 8 215 064 руб., также договором предусмотрено распределение долей. При этом, семья Яровых выплатила свою долю и даже переплатила, в связи с чем, заявленные требования предъявлены необоснованно.

Ответчик Яркова А.М. заседании суда апелляционной инстанции указала, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, в связи с чем, оснований для его отмены либо изменения по доводам апелляционной жалобы стороны истца не имеется.

Ответчик Чабин С.П. в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом с соблюдением требований ст. 113 ГПК РФ, воспользовался правом на представление своих интересов через представителей Семенова Д.С. и Мелиханову М.А., которые указали, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным. Дополнительно представители Чабина С.П. пояснили, что стоимость квартиры увеличена стороной истца не обоснованно, поскольку положениями п. 3.1 регламентирована стоимость жилого помещения. Чабин С.П. не выплатил денежные средства в счет своей доли и даже половины, при этом, Яровой А.С. выплатил стоимость ? квартиры. Вместе с тем, поскольку квартира является неделимым объектом, то Чабин С.П. и Яровой А.С. являются солидарными должниками до момента полного исполнения обязательств по оплате стоимости жилого помещения. Исходя из того, что в настоящее время в совокупности Чабиным С.П. и Яровым А.С. оплачено более 50% стоимости жилого помещения, ООО «ГостСтрой Северо-Запад» не вправе требовать расторжения договора.

Исходя из принципа диспозитивности сторон, согласно которому стороны самостоятельно распоряжаются своими правами и обязанностями, осуществляют гражданские права своей волей и в своем интересе (ст. ст. 1, 9 ГК РФ), а также исходя из принципа состязательности, суд вправе разрешить спор в отсутствие стороны, извещенной о времени и месте судебного заседания, и не представившей доказательства отсутствия в судебном заседании по уважительной причине.

С учетом данных обстоятельств судебная коллегия в силу ст. 167 ГПК РФ, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса, извещенных о слушании дела.

Прокурор в своем заключении указал, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, в связи с чем, апелляционная жалоба ООО «ГостСтрой Северо-Запад» удовлетворению не подлежит. Исходить из актуальной стоимости квартиры либо кадастровой стоимости квартиры неправомерно ввиду того, что при заключении договора сторонами была определена его цена, а именно, стоимость жилого помещения. При этом, стороной ответчиков в материалы дела представлены доказательства оплаты более 50% стоимости жилого помещения, в связи с чем, оснований для расторжения договора не имелось.

Проверив в соответствии со статьями 327 и 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ от <дата> №... «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 4 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Постановленное решение суда первой инстанции в полном объеме названным требованиям закона.

Гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом (подп. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу пп. 1 и 2 ст. 432 данного Кодекса договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, <адрес>, расположенная по адресу: Санкт-Петербург, пр-кт Большевиков, <адрес>, лит. А, кадастровый №..., находится в собственности ООО «ГостСтрой Северо-Запад» с <дата> (т. 1, л.д. 65-66).

<дата> в отношении вышеуказанного жилого помещения между ООО «ГостСтрой Северо-Запад» (продавец), Яровой Р.Р. (покупатель-1) и Чабиным С.П. (покупатель-2) был заключен договор купли-продажи, в соответствии с условиями которого общество обязалось передать в собственность покупателей, а покупатели принять и совместно оплатить квартиру с равным разделением долей в праве собственности между последними, при этом переход прав на объект недвижимости осуществляется после полного исполнения покупателями своих обязательств по договору. Стоимость квартиры с учетом предоставленной рассрочки составила 8 215 064 руб. с установлением даты внесения платежей 10-го числа каждого месяца в размере 111 941 руб., за исключением последнего, размер которого был определен в 110 545 руб., при условии, что сумма в размере 750 000 руб. будет внесена покупателем-2 не позднее <дата> (т. 1, л.д. 60-63).

<дата> квартира передана в пользование покупателей на основании акта приема-передачи (т. 1, л.д. 59).

Из материалов дела также следует, что Яровая Р.Р. умерла <дата>, её наследство приняли супруг Яровой А.С. и несовершеннолетние дети Яровой А.А., <дата> года рождения, Яровая К.А., <дата> года рождения, Яркова А.М., <дата> года рождения (т. 1, л.д. 96-118).

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Ссылаясь на тот факт, что иных платежей, кроме платежа Яровой Р.Р. в размере 750 000 руб. при заключении договора, в адрес продавца не поступало, ООО «ГостСтрой Северо-Запад» обратилось в суд с настоящим иском, в том числе, с требованием о расторжении договора купли-продажи, как к покупателю Чабину С.П., так и наследникам после смерти покупателя Яровой Р.Р.: Ярковой А.М., Яровому А.С., действующему в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей.

Одновременно ответчики, указывая на оплату более половины стоимости квартиры, полагали невозможным расторжение договора купли-продажи.

В соответствии с ч. 1-2 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (ч. 1).

Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью (ч. 2).

Ч. 1 ст. 488 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

На основании ч. 1 ст. 489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

В силу ч. 1-2 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ч. 1).

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (ч. 2).

Как установлено решением Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> по делу №... по исковому заявлению Ярового А.С. к ООО «ГостСтрой Северо-Запад» о признании договора купли-продажи недействительным, взыскании денежных средств, процентов, расходов по уплате государственной пошлины (т. 1, л.д. 67-70) и следует из материалов дела, заключенным между сторонами договором предусмотрена купля-продажа объекта недвижимости в кредит с рассрочкой, поскольку установлены цена товара, порядок, сроки и размеры платежей, при этом государственная регистрация перехода права собственности осуществляется только после исполнения покупателями своих обязательств по договору, вследствие чего к рассматриваемым правоотношениям, в том числе, применимы положения ч. 2 ст. 489 ГК РФ.

В ходе судебного разбирательства представлены следующие платежные документы:

- квитанция к приходному кассовому ордеру от <дата> на сумму 750 000 рублей, которая была принята ООО «ГостСтрой Северо-Запад» от Яровой Р.Р. с целью оплаты по ДКП от <дата> (т. 1 л.д. 133-134, подлинник обозревался в судебном заседании);

- квитанция к приходному кассовому ордеру от <дата> на сумму 750 000 рублей, которая была принята ООО «ГостСтрой Северо-Запад» от Чабина С.П. с целью оплаты по ДКП от <дата> (т. 1 л.д. 131-132, подлинник обозревался в судебном заседании);

- выписка по банковскому счету №..., открытому на имя Яровой Р.Р. в банке ПАО «АКБ «Авангард», в том числе со следующими операциями (т. 1 л.д. 155-211, а также CD-носитель):

1) оплата по предварительному ДКП <адрес> от <дата> на сумму 111 941 рубль от <дата> в пользу ООО «ГостСтрой Северо-Запад»;

2) оплата по предварительному ДКП <адрес> от <дата> на сумму 111 941 рубль от <дата> в пользу ООО «ГостСтрой Северо-Запад»;

3) оплата по предварительному ДКП <адрес> от <дата> на сумму 111 941 рубль от <дата> в пользу ООО «ГостСтрой Северо-Запад»;

4) оплата по предварительному ДКП <адрес> от <дата> на сумму 111 941 рубль от <дата> в пользу ООО «ГостСтрой Северо-Запад»;

5) оплата по предварительному ДКП <адрес> от <дата> на сумму 111 941 рубль от <дата> в пользу ООО «ГостСтрой Северо-Запад»;

6) оплата по предварительному ДКП <адрес> от <дата> на сумму 111 941 рубль от <дата> в пользу ООО «ГостСтрой Северо-Запад»;

7) оплата по предварительному ДКП <адрес> от <дата> на сумму 111 941 рубль от <дата> в пользу ООО «ГостСтрой Северо-Запад»;

8) оплата по предварительному ДКП <адрес> от <дата> на сумму 223 882 рубля от <дата> в пользу ООО «ГостСтрой Северо-Запад»;

9) оплата по предварительному ДКП <адрес> от <дата> на сумму 111 941 рубль от <дата> в пользу ООО «ГостСтрой Северо-Запад»;

10) оплата по предварительному ДКП <адрес> от <дата> на сумму 111 941 рубль от <дата> в пользу ООО «ГостСтрой Северо-Запад»;

11) оплата по предварительному ДКП <адрес> от <дата> на сумму 111 941 рубль также от <дата> в пользу ООО «ГостСтрой Северо-Запад»;

12) оплата по предварительному ДКП <адрес> от <дата> на сумму 111 941 рубль от <дата> в пользу ООО «ГостСтрой Северо-Запад»;

13) оплата по предварительному ДКП <адрес> от <дата> на сумму 111 941 рубль от <дата> в пользу ООО «ГостСтрой Северо-Запад»;

14) оплата по предварительному ДКП <адрес> от <дата> на сумму 223 882 рубля от <дата> в пользу ООО «ГостСтрой Северо-Запад»;

15) оплата по предварительному ДКП <адрес> от <дата> на сумму 223 882 рубля от <дата> в пользу ООО «ГостСтрой Северо-Запад»;

16) оплата по предварительному ДКП <адрес> от <дата> на сумму 111 941 рубль от <дата> в пользу ООО «ГостСтрой Северо-Запад»;

17) оплата по предварительному ДКП <адрес> от <дата> на сумму 111 941 рубль от <дата> в пользу ООО «ГостСтрой Северо-Запад»;

18) оплата по предварительному ДКП <адрес> от <дата> на сумму 111 941 рубль от <дата> в пользу ООО «ГостСтрой Северо-Запад»;

19) оплата по предварительному ДКП <адрес> от <дата> на сумму 111 941 рубль от <дата> в пользу ООО «ГостСтрой Северо-Запад»;

20) оплата по предварительному ДКП <адрес> от <дата> на сумму 111 941 рубль от <дата> в пользу ООО «ГостСтрой Северо-Запад»;

21) оплата по предварительному ДКП <адрес> от <дата> на сумму 111 941 рубль от <дата> в пользу ООО «ГостСтрой Северо-Запад»;

22) оплата по предварительному ДКП <адрес> от <дата> на сумму 111 941 рубль от <дата> в пользу ООО «ГостСтрой Северо-Запад»;

- платежное поручение №... от <дата> на сумму 111 941 рубль о переводе Чабиным С.П. денежных средств в пользу ООО «ГостСтрой Северо-Запад» с назначением платежа «оплата по предварительному ДКП <адрес> от 10.09.2014» (т. 1 л.д. 237);

- платежное поручение №... от <дата> на сумму 111 941 рубль о переводе Чабиным С.П. денежных средств в пользу ООО «ГостСтрой Северо-Запад» с назначением платежа «оплата по предварительному ДКП <адрес> от 10.09.2014» (т. 1 л.д. 236);

- выписка по банковской карте №..., открытой на имя Ярового А.С. в банке ПАО «Сбербанк», в том числе со следующими операциями (т. 1 л.д. 135, 242-243):

1) оплата за Яровую Р.Р. по <адрес> Большевиков 38/5 <адрес> на сумму 112 441 рубль (в том числе 500 рублей комиссии) от <дата> в пользу ООО «ГостСтрой Северо-Запад»;

2) оплата за Яровую Р.Р. по <адрес> Большевиков 38/5 <адрес> на сумму 112 441 рубль (в том числе 500 рублей комиссии) от <дата> в пользу ООО «ГостСтрой Северо-Запад»;

3) оплата за Яровую Р.Р. по <адрес> Большевиков 38/5 <адрес> на сумму 112 441 рубль (в том числе 500 рублей комиссии) от <дата> в пользу ООО «ГостСтрой Северо-Запад»;

- подтверждение об исполнении платежного поручения №... от <дата> на сумму 111 941 рубль о переводе денежных средств Яровой Р.Р. в пользу ООО «ГостСтрой Северо-Запад» с назначением платежа «оплата за квартиру большевиков 38/5 <адрес>» (т. 1 л.д. 138);

- подтверждение об исполнении платежного поручения №... от <дата> на сумму 111 941 рубль о переводе денежных средств Яровой Р.Р. в пользу ООО «ГостСтрой Северо-Запад» с назначением платежа «оплата за квартиру большевиков 38/5 <адрес>» (т. 1 л.д. 138).

А всего на сумму 5 082 112 рублей (750 000 + 750 000 + (19 * 111 941) + (3 * 223 882) + (2 * 111 941) + (3 * 111 941) + (2 * 111 941)), из которых 4 108 230 рублей погашены Яровой Р.Р., 973 882 рубля – Чабиным С.П.

Представители истца каких-либо доказательств, опровергающих факт перевода продавцу покупателями средств, несмотря на неоднократное предложение представить доказательства, не представили. Судом первой инстанции также неоднократно предлагалось стороне истца произвести сверку расчетов, но и от проведения данной сверки истец уклонился.

Принимая во внимание, что назначение всех вышеуказанных платежей позволяет определить их относимость к предмету договора купли-продажи квартиры от <дата> во взаимосвязи с адресом объекта или идентификационными данными договора, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что обстоятельство внесения ответчиками денежных средств по договору купли-продажи квартиры на сумму 5 082 112 руб. является подтвержденным. Следует отметить, что довод истца о полученном единственном платеже от Яровой Р.Р. в размере 750 000 руб. противоречит объяснениям истца, данным им же в ходе рассмотрения дела в Петроградском районном суде Санкт-Петербурга, где ООО «ГостСтрой Северо-Запад» утверждал об оплате покупателями суммы в общем размере 3 556 264 руб. (том 1, л.д. 68 обор.).

Стоимость квартиры определена п. 3.1 договора в сумме 6 206 000 руб. и, как сказано в договоре, с 10 последующего числа месяца увеличивается на 1,25% из расчета 15% в год. С учетом рассрочки на 5 лет под 15% годовых стоимость квартиры составляет 8 215 064 руб. (л.д. 60 обор.).

С доводами ответчика о том, что и по истечении установленного срока оплаты в договоре цена квартиры продолжает расти на 15% в год, суд первой инстанции не согласился, указав, что данный довод противоречит буквальному толкованию условий договора и его смыслу, из которых видно, что окончательная цена <адрес> 215 064 руб. при условии оплаты в рассрочку в срок до <дата>, а в случае досрочной оплаты всей цены она будет меньше, рассчитываться из периода рассрочки платежей.

Согласно положениям статьи 421 Гражданского кодекса граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Кодекса).

Пунктом 3 статьи 486 Гражданского кодекса определено, что в случае, если покупатель своевременно не оплачивает переданный по договору купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Кодекса.

В силу пункта 2 статьи 489 Гражданского кодекса при невнесении покупателем в установленный договором купли-продажи срок очередного платежа за проданный в рассрочку и переданный ему товар продавец вправе, если иное не предусмотрено этим договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Из анализа названных норм следует, что пункт 3 статьи 486 Гражданского кодекса предусматривает общие последствия нарушения покупателем обязанности оплатить переданный ему товар, а пункт 2 статьи 489 Кодекса предоставляет продавцу по договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа дополнительную возможность защиты права, нарушенного в результате неоплаты проданного товара.

Стоимость квартиры, вопреки позиции истца, составляет 8 215 064 рублей - определение стоимости квартиры на настоящий момент на основании представленной в материалы дела оценки или самостоятельное увеличение стоимости истцом исходя из расчета 15% в год противоречит условиям договора об установленной цене, более того, с требованием об увеличении стоимости квартиры в установленном порядке продавец к покупателям не обращался.

Поскольку внесенная покупателями по договору сумма превышает половину стоимости квартиры в размере 8 215 064 рублей (5 082 112 > (8 215 064 / 2)), вследствие чего суд первой инстанции не усмотрел оснований для расторжения договора купли-продажи по инициативе продавца, мотивированной несвоевременным внесением платежей со стороны покупателей согласно графику платежей, руководствуясь положениями ч. 2 ст. 489 ГК РФ, таким образом, требования искового заявления в данной части подлежат отклонению.

Учитывая, что при рассмотрении настоящего дела у суда первой инстанции не имелось законных оснований выходить за пределы требований, заявленных стороной истца, то требование о взыскании невыплаченных денежных средств по договору купли-продажи может являться предметом самостоятельного спора.

Также поскольку суд первой инстанции не нашел правовых оснований для расторжения договора купли-продажи от <дата>, при этом пользование квартирой со стороны ответчиков осуществляется на основании производного от него акта приема-передачи, то требования искового заявления о выселении ответчиков из занимаемого жилого помещения и понуждении передать квартиру по акту приема-передачи подлежат отклонению в полном объеме.

Разрешая требование продавца о взыскании с Чабина С.П. денежных средств за пользование жилым помещением в период с <дата> по <дата> в размере 1 404 000 руб., суд первой инстанции исходил из следующего.

В соответствии с п. 4.4 договора купли-продажи стороны договариваются, что стоимость пользования квартирой составляет 10 000 рублей в месяц. В случае отказа продавца от исполнения обязательств по договору в связи с неисполнением/ненадлежащим исполнением покупателями обязательств, предусмотренных п. 3.2, разделами 5 и 6 договора продавец производит возврат уплаченных покупателями по договору денежных средств, при этом продавец вправе удержать стоимость пользования квартирой за весь период с момента передачи квартиры в пользование покупателей до момента возврата квартиры покупателями продавцу из сумм, подлежащим уплате покупателям в связи с односторонним отказом продавца от исполнения обязательств по договору, вызванного неисполнением/ненадлежащим исполнением покупателями обязательств, предусмотренных п. 3.2, разделами 5 и 6 договора. В случае ненадлежащего исполнения покупателями обязательств по договору и государственной регистрации перехода права собственности на квартиру от продавца к покупателям, покупатели освобождаются от обязательства по оплате за пользование квартирой.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение покупателями обязательств по внесению ежемесячных платежей по договору, общество предъявило к одному из покупателей Чабину С.П. требование о взыскании денежных средств за пользование квартирой за вышеуказанный период, размер требований мотивирован понесенными стороной истца убытками в виде упущенной выгоды (ч. 2 ст. 15 ГК РФ), которая могла быть получена в случае сдачи квартиры в аренду из расчета 39 000 руб. в месяц.

Поскольку, как ранее установлено, пользование квартирой осуществляется, в том числе, ответчиком Чабиным С.П., на законных основаниях, требование о взыскании убытков в виде упущенной выгоды не подлежит удовлетворению по причине отсутствия возникновения указанного убытка. Стороной ответчиков не оспаривается, что в нарушение пункта 4.4 договора предусмотренные платежи за пользование не вносились, вследствие чего у продавца возникло право на взыскание денежных средств за пользование квартирой из расчета 10 000 руб. в месяц.

Так, учитывая, что истцом предъявлен период взыскания платежей за пользование квартирой с <дата> по <дата>, то есть за 34 месяца пользования, то получится 340 000 руб. из расчета 10 000 руб. в месяц * 34 месяца, одновременно, поскольку требование о взыскании денежных средств за пользование квартирой предъявляется только к одному из покупателей квартиры (право собственности у которого возникнет на ? доли квартиры после исполнения обязательств по договору), то взысканию с Чабина С.П. в пользу ООО «ГостСтрой Северо-Запад» за пользование квартирой в период с <дата> по <дата> подлежит сумма в размере 170 000 руб. (340 000 руб. / 2), при этом требование о взыскании денежных средств за пользование квартирой с наследников покупателя Яровой Р.Р. стороной истца не заявлено, на основании чего не может являться предметом рассмотрения настоящего спора.

Также стороной истца предъявлено требование о взыскании задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг солидарно со всех ответчиков, размер которой, по мнению общества, составляет 31 497 руб. 27 коп. на основании представленной в материалы дела справки, подготовленной управляющей компанией дома по состоянию на <дата> (т. 1, л.д. 58), правовое обоснование требования о взыскании коммунальных платежей обусловлено положениями 6 раздела договора купли-продажи, в соответствии с которыми до государственной регистрации права собственности покупатели оплачивают, в том числе коммунальные услуги, посредством выставления счета продавцом.

Полагая отсутствие законных оснований для взыскания денежных средств с целью погашения образовавшейся задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг, сторона ответчиков в ходе судебного разбирательства представила в материалы дела акт сверки и справку-подтверждение, подготовленные управляющей компанией дома, о том, что по состоянию на <дата> задолженности по уплате жилищно-коммунальных услуг в отношении квартиры по спорному адресу не имеется (т. 1 л.д. 238-239).

Таким образом, учитывая, что по состоянию на <дата> задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг в отношении квартиры по спорному адресу не имеется, что следует из содержания документов, выданных управляющей компанией дома, ранее на которых сторона истца обосновывала требование о взыскании компенсации соответствующих расходов, то исковое заявление в данной части подлежит отклонению.

Разрешая требование стороны истца о взыскании неустойки за несвоевременное исполнение покупателями обязательств по внесению ежемесячных платежей с учетом заявлений ответчиков о применении последствий пропуска срока исковой давности, суд первой инстанции исходил из следующего.

В случае просрочки исполнения покупателями обязательств, предусмотренных п. 3.2 договора по внесению денежных средств более чем на 5 календарных дней, покупатели выплачивают продавцу неустойку в размере 0,1 % от неуплаченной в срок суммы за каждый день просрочки, начиная с первого. В таком случае покупатели обязуются в течение 10 календарных дней подписать с продавцом дополнительное соглашение к настоящему договору об изменении стоимости квартиры, указанной в разделе 3 настоящего договора (п. 8.1 договора купли-продажи).

В соответствии со ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Исходя из положений ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 ГК РФ, согласно которой течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В то же время, в силу ст. 199 ГК РФ требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Ст. 203 ГК РФ предусматривается, что течение срока исковой давности прерывается предъявлением иска в установленном порядке, а также совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга. После перерыва течение срока исковой давности начинается заново; время, истекшее до перерыва, не засчитывается в новый срок.

В силу ч. 1 ст. 204 ГК РФ срок исковой давности не течет со дня обращения в суд в установленном порядке за защитой нарушенного права на протяжении всего времени, пока осуществляется судебная защита нарушенного права.

Как следует из материалов дела, впервые за защитой нарушенного права общество обратилось <дата>, что следует из содержания квитанции об электронном направлении (т. 1 л.д. 7).

Одновременно из графика платежей по договору усматривается, что крайним платежом является оплата в размере 110 545 руб., которая подлежала произведению по <дата> включительно, предыдущий платеж в размере 111 941 руб. подлежал оплате по <дата>.

Следовательно, о нарушении своего права продавец узнал или должен был узнать не позднее 11 числа каждого месяца.

Поскольку с требованием о взыскании неустойки истец обратился в суд только <дата>, то право требования неустойки по всем платежам, за исключением последнего, о несвоевременной выплате которого истец узнал или должен был узнать <дата>, не подлежит судебной защите.

В исковом заявлении истец ограничивает период взыскания неустойки для покупателя Чабина С.П. <дата>, для наследников после смерти покупателя Яровой Р.Р. – <дата>, вследствие чего образуется два периода неустойки: с <дата> (следующий день после просрочки внесения крайнего платежа по договору) по <дата> по требованию, предъявленному к наследникам Яровой Р.Р., и с <дата> по <дата> – к Чабину С.П.

Одновременно в период с <дата> до <дата> действовало Постановление Правительства РФ от <дата> №... «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами» (далее – Постановление Правительства №..., запрещавшее в указанный период не только подавать заявления о признании должников несостоятельными, но и начислять им штрафные санкции в виде процентов, неустоек (пеней) и т.п.

Таким образом, с учетом положений моратория, введенного Постановлением Правительства №..., освобождающего граждан от начисления штрафов в период его действия, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ответчики освобождены от уплаты неустойки с <дата> вплоть до <дата>, вследствие чего расчет неустойки подлежит исчислению за период с <дата> по <дата> включительно, более продолжительный период взыскания неустойки (после <дата>) предметом рассмотрения настоящего спора не является.

С учетом вышеизложенного итоговый размер неустойки, подлежащей ко взысканию с ответчиков, составит 95 289 руб. 80 коп. из расчета 110 545 руб. (размер крайнего платежа, на который подлежит начислению неустойка) * 903 дня (период с <дата> по <дата>) * 0,1 % (размер ответственности покупателей на несвоевременное внесение платежа), одновременно неустойка подлежит взысканию с каждого из ответчиков Чабина С.П. и Ярового А.С. (принявшего наследство после смерти покупателя Яровой Р.Р., в том числе действующего от имени принявших наследство несовершеннолетних детей (т. 1 л.д. 110-117)) и Ярковой А.М. в равном долевом соотношении с учетом приобретаемых покупателями долей, то есть 47 644 руб. 90 коп. (95 289 руб. 80 коп. / 2).

Согласно ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В силу ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 ГПК РФ. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Поскольку иск удовлетворен в части, а при его подаче общество понесло расходы по уплате государственной пошлины на сумму 60 000 руб. (т. 1 л.д. 8), то с учетом п. 1 ч. 1 ст. 333.19 НК РФ с ответчика Чабина С.П. подлежит взысканию в пользу истца государственная пошлина в размере 5 376 руб. 44 коп., с ответчика Ярового А.С. – 1 629 руб. 32 коп.

С указанными выводами судебная коллегия соглашается в полной мере. Данные выводы основаны судом на материалах дела, к ним он пришел в результате обоснованного анализа письменных доказательств, которым дал надлежащую оценку в соответствии с положениями ст. 67 ГПК РФ во взаимосвязи с нормами действующего законодательства.

Выражая несогласие с решением суда первой инстанции, истец ООО «ГостСтрой Северо-Запад» в представленной апелляционной жалобе ссылается на те обстоятельства, договор, заключенный между сторонами, надлежит квалифицировать в качестве предварительного договора, не порождающего последствий, кроме заключения договора в будущем. Также по мнению стороны истца в материалах дела отсутствуют доказательства реального поступления денежных средств на расчетный счет ООО «ГостСтрой Северо-Запад» в счет оплаты по договору. В связи с неоплатой договора купли-продажи ООО «ГостСтрой Северо-Запад» расторг данный договор в одностороннем порядке, в связи с чем, вопреки требованиями суда первой инстанции, требования о расторжении договора и о возвращении владения являются правомерными. При этом, суд первой инстанции необоснованно отклонил доводы ООО «ГостСтрой Северо-Запад» о возрастании цены квартиры на 15% годовых за каждый календарный год, начиная с <дата>. Кроме того, по мнению ООО «ГостСтрой Северо-Запад», к спорным правоотношениям на подлежат применению положения о пропуске срока исковой давности, поскольку договор является действующим.

Проверяя указанные доводы стороны истца ООО «ГостСтрой Северо-Запад», судебная коллегия находит их подлежащими отклонению, поскольку они противоречат фактическим обстоятельствам спора, а также основаны на неверном толковании норм материального права.

Так, в соответствии с разъяснениями высших судебных инстанций РФ (пункт 1 Определения Конституционного Суда РФ от <дата> №..., п. 23 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от <дата> №... «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»), согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Вопреки доводам апелляционной жалобы стороны истца ООО «ГостСтрой Северо-Запад» заключенный между сторонами договор не соответствует требованиям (критериям), предъявляемым законом к сделке, для квалификации ее в качестве предварительного договора.

Так, судебная коллегия отмечает, что договор, поименованный непосредственно договором купли-продажи, не содержит обязательства сторон заключить основной договор купли-продажи квартиры в будущем, напротив, он непосредственно содержит обязательство по передаче права собственности на квартиру и встречную обязанность по уплате покупной цены. Кроме того, заключенный договор содержит условия о полной оплате квартиры покупателями и о передачи права собственности продавцом, т.е. является непосредственно основным договором.

С учетом изложенного, довод ООО «ГостСтрой Северо-Запад» о том, что спорный договор, по которому происходили все расчеты, является предварительным, противоречат как нормам права, так и фактическим обстоятельствам дела.

Доводы стороны истца ООО «ГостСтрой Северо-Запад» относительно отсутствия доказательств оплаты договора также не могут быть приняты судебной коллегией во внимание ввиду того, что в материалы дела представлены доказательства оплаты покупной стоимости квартиры в размере, установленном судом первой инстанции, а именно, в сумме 5 082 112 руб. Платежные документы, подтверждающие данные обстоятельства, представлены в материалы дела как со стороны ответчиков, так и поступили в материалы дела от банковских организаций по запросу суда первой инстанции.

Таким образом, материалы дела подтверждают перечисление денежных средств со стороны ответчиков в сумме 5 082 112 руб. на расчетный счет ООО «ГостСтрой Северо-Запад» по реквизитам, указанным в договоре.

Указание ООО «ГостСтрой Северо-Запад» на несогласие с представленными в материалы дела платежными документами, а также с выписками по расчетным счетам, в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ не подтверждено какими-либо относимыми и допустимыми доказательствами.

Истец ООО «ГостСтрой Северо-Запад», ссылаясь в представленной апелляционной жалобе на односторонний отказ от договора, противоречит как ранее занимаемой позиции в суде первой инстанции, так и правовому регулированию.

В соответствии с ч. 1 и 2 ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).

Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Таким образом, в случае одностороннего отказа от договора договор уже является расторгнутым, а исковое требование о его расторжении - необоснованным.

Однако, согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне.

Истец ООО «ГостСтрой Северо-Запад» не основывает свое заявление о наличии у него права на односторонний отказ от договора (от исполнения договора) на положении какого-либо закона либо иного правового акта. Соответственно, в силу прямого указания закона, во взаимосвязи с положениями о Закона РФ «О защите прав потребителей», односторонний отказ ООО «ГостСтрой Северо-Запад» от договора с ответчиками не допускается, в связи с чем, суд первой инстанции обоснованно отказал в применении положения п. 8.2 договора, предусматривающего право на односторонний отказ ООО «ГостСтрой Северо-Запад» от договора.

В рассматриваемом споре судом первой инстанции правильно применены положения ст. 489 ГК РФ о праве продавца требовать расторжения договора при просрочке оплаты очередного платежа за исключением случая, когда сумма платежей, полученная от покупателя, превышает половину стоимости товара.

Материалами дела подтверждается уплата денежных средств в общем размере 5 082 112 руб., что превышает ? стоимости квартиры, согласованной сторонами в размере 8 215 064 руб.

Соответственно, право требовать расторжения договора в связи с неисполнением (ненадлежащим исполнением) обязанностей покупателей по внесению денежных средств у ООО «ГостСтрой Северо-Запад» отсутствует.

Судом первой инстанции правомерно отклонен довод ООО «ГостСтрой Северо-Запад» о необходимости увеличения стоимости квартиры на 15% годовых проверен, как необоснованный и не соответствующий условиям договора.

Так, в соответствии с п. 3.1 договора стоимость квартиры определена сторонами в сумме 6 206 000 руб. и с 10 последующего числа месяца увеличивается на 1,25% из расчета 15% в год. С учетом рассрочки на 5 лет под 15% годовых стоимость квартиры составляет 8 215 064 руб.

Определение стоимости квартиры на настоящий момент на основании представленной в материалы дела стороной истца ООО «ГостСтрой Северо-Запад» оценки или самостоятельное увеличение стоимости исходя из расчета 15% в год противоречит условиям договора об установленной цене, более того, с требованием об увеличении стоимости квартиры в установленном порядке продавец к покупателям не обращался.

Довод ООО «ГостСтрой Северо-Запад» о неприменении срока исковой давности к действующему договору не основан на нормах права, поскольку положения о пропуске срока исковой давности подлежат применению независимо от действия, либо прекращения действия договора, а зависят исключительно от осведомленности истца о факте нарушения его права и о лице, являющимся ответчиком по соответствующему иску.

Никаких доказательств, подтверждающих получения сведений о нарушении сроков внесения платежей в пределах срока исковой давности и исключающих возможность их получения в разумный срок, ООО «ГостСтрой Северо-Запад» не представлено, ходатайство о восстановлении пропущенного срока исковой давности не заявлено.

Соответственно, судом первой инстанции обоснованно и правомерно отказано в удовлетворении требований ООО «ГостСтрой Северо-Запад», срок давности по которым начал течь до <дата>.

Доводы апелляционной жалобы о несогласии с произведенной судом оценкой доказательств и установленных судом обстоятельств не свидетельствует о незаконности судебного решения. Само по себе, несогласие ООО «ГостСтрой Северо-Запад» с произведенной судом оценкой доказательств не является основанием к отмене постановленного судом решения, поскольку не свидетельствует о неправильности изложенных в решении суда выводов.

Кроме того, в силу положений ст. 56, 59, 67 ГПК РФ суд самостоятельно определяет какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне их надлежит доказывать, принимает те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела, оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

В целом доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат обстоятельств, свидетельствующих о нарушении судом норм материального и процессуального права, и сводятся фактически к несогласию с той оценкой, которую исследованным по делу доказательствам дал суд первой инстанции, а также применением и толкованием судом норм материального закона, в связи с чем, не могут повлечь его отмену. Оснований к переоценке установленных судом обстоятельств у судебной коллегии не имеется.

Разрешая спор, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

Правоотношения сторон и закон, подлежащий применению, определены судом правильно. Доводы апелляционной жалобы по существу рассмотренного спора, не опровергают правильности выводов суда, направлены на иную оценку доказательств, не могут повлиять на правильность определения прав и обязанностей сторон в рамках спорных правоотношений, не свидетельствуют о наличии оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, к отмене состоявшегося судебного решения.

Ссылок на какие-либо новые факты, которые остались без внимания суда первой инстанции, а также на какие-либо процессуальные нарушения, являющиеся безусловным основанием для отмены правильного по существу решения суда, в апелляционной жалобе не содержится.

Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия,

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено <дата>.