Решение по делу № 3а-405/2021 от 20.04.2021

Дело № 3а-405/2021

УИД 76OS0000-01-2021-000221-66

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Ярославль                          24 мая 2021 года

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.

при секретаре ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,

установил:

ИП ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости: наименование – нежилое помещение, назначение – нежилое помещение, площадью 2 572, 5 кв.метров, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, помещения 1, 8 – 10, 15, 15а, 16, 16а, 17 – 20, 23 - 25, 26, 47, 31 – 36, в размере рыночной стоимости 7 067 000 рублей.

Заявление обосновано тем, что ИП ФИО1 является собственником объекта недвижимости и плательщиком налога на имущество физических лиц. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости объекта недвижимости. Согласно Отчету, выполненному ООО «Ярэксперт» (далее – Отчет), рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 76:21:020216:81 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 7 067 000 рублей.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от ДД.ММ.ГГГГ N 20-н и составила 36 837 002, 05 рубля.

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца на основании доверенности ФИО3 административный иск поддержала.

Административный ответчик Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области в письменном отзыве на административный иск его не признал в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца.

Заинтересованные лица Управление Росреестра по Ярославской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» представили суду отзывы на административный иск, в которых оставили разрешение дела на усмотрение суда.

Заинтересованные лица ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов», администрация городского поселения Тутаев своих представителей в судебное заседание не направили, письменного отзыва на административный иск не представили суду.

Заслушав представителя административного истца, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО4, исследовав письменные материалы дела, суд полагает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

Судом установлено, что ИП ФИО1 является собственником объекта недвижимости: наименование – нежилое помещение, назначение – нежилое помещение, площадью 2 572, 5 кв.метров, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, помещения 1, 8 – 10, 15, 15а, 16, 16а, 17 – 20, 23 - 25, 26, 47, 31 – 36.

В соответствии со статьями 399 – 403 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество физических лиц устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

Налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса.

Объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования (города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя), помимо прочего имущества, также здание, строение, сооружение, помещение.

Налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, указанная в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Законом Ярославской области от 18 ноября 2014 N 74-з в качестве единой даты начала применения на территории Ярославской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения установлено ДД.ММ.ГГГГ.

Решением Муниципального Совета городского поселения Тутаев от ДД.ММ.ГГГГ N 52 на территории городского поселения Тутаев введен налог на имущество физических лиц, установлены ставки налога, исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Исходя из вышеприведенных положений налогового законодательства, законодательства Ярославской области, решения Муниципального Совета городского поселения Тутаев, суд приходит к выводу о том, что ИП ФИО1 является плательщиком налога на имущество физических лиц, размер данного налога определяется на оснований сведений о кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости, следовательно, права и законные интересы ИП ФИО1 затрагиваются установленной в отношении указанного объекта кадастровой стоимостью. При таких обстоятельствах, он имеет право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №.

В соответствии с вышеприведенными положениями части 1 статьи 248 КАС РФ, статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что объект недвижимости административного истца с кадастровым номером № вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на ДД.ММ.ГГГГ – дату проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных на территории <адрес>, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от ДД.ММ.ГГГГ N 20-н.

Согласно приложению 1 «Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, за исключением земельных участков, расположенных на территории Ярославской области по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года» кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № составила 36 837 002, 05 рубля.

Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, которым рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ установлена в размере 7 067 000 рублей.

Исследование Отчета с учетом возражений, принесенных на него административным ответчиком, дополнительных пояснений оценщика ФИО4 дает основания суду для вывода о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №.

Рыночная стоимость объекта недвижимости рассчитана оценщиком доходным подходом.

Расчет произведен также сравнительным подходом индикативно, в целях проверки достоверности выводов, полученных доходным подходом.

От использования в расчетах затратного подхода Отчет содержит обоснованный отказ.

В рамках доходного подхода оценщиком использован метод прямой капитализации, при котором рыночная стоимость объекта недвижимости определяется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации.

В свою очередь, годовой доход от объекта определен оценщиком как величина годовой арендной платы от аналогичных объектов недвижимости.

Сопоставляя объект оценки с аналогами, выявленными оценщиком на основании анализа рынка аренды объектов недвижимости производственно – складского назначения, оценщик корректировала ставки арендной платы аналогов, исходя из установленных ценообразующих различий между объектом оценки и аналогами.

В частности, оценщиком установлены различия между объектом оценки и выявленными аналогами по типу объекта (отдельно стоящее здание и встроенные помещения), по наличию отопления, по наличию свободного доступа к объекту, по наличию ограждения, по высоте потолков, по площади. Кроме того, к ставкам арендной платы оценщиком применены корректировки на торг и на дату предложения.

При сопоставлении объектов оценщик исходила из того, что такой элемент сравнения как тип объекта для объектов недвижимости производственно –складского назначения имеет ценообразующее значение; отдельно стоящие здания имеют более высокую ценность по сравнению со встроенными помещениями, в связи с чем ставка арендной платы аналогов – отдельно стоящих зданий подлежит понижающей корректировке.

Кроме того, оценщик применила корректировку к ставкам арендной платы аналогов на площадь, полагая, что по данному элементу сравнения объект оценки и аналоги имеют расхождения. Расчет величины корректировки произведен оценщиком по формуле, предложенной Справочником оценщика недвижимости под редакцией ФИО5, 2018 года.

Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области, возражая против обоснованности действий оценщика в указанной части, приводит доводы о том, что корректировка на тип объекта к ставкам арендной платы не требовался, так как данный элемент сравнения не является ценообразующим; также не имеется различий в площади объекта оценки и аналогов.

Вместе с тем, выводы оценщика о необходимости введения вышеприведенных корректировок сделаны на основании данных справочной оценочной литературы и анализе рынка.

Указанные выводы оценщика, а также источники, на основании которых они постановлены в соответствии с требованиями пунктов 5, 8, 11 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ N 299, в Отчете полно и подробно приведены.

Иная характеристика тех же доказательств специалистами Департамента федеральными стандартами оценки допускается. Однако, она не может свидетельствовать о допущенных оценщиком нарушениях при производстве оценки, поскольку, характеристика ценообразующих факторов объекта оценки и аналогов относится к компетенции специалиста, производящего оценку. В свою очередь требования федеральных стандартов оценки о доказанности данных выводов, их последовательности, однозначности оценщиком выполнены. Отчет содержит подробное изложение оснований, по которым оценщиком определены характеристики объекта оценки и аналогов, их сопоставимость и установлена необходимость применения тех или иных видов корректировок к ставкам арендной платы аналогов и их величина.

Возражений относительно достоверности Отчета в иной его части лицами, участвующими в деле, не заявлено.

В свою очередь, анализ Отчета в полном объеме дает суду основания полагать, что оценка рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца выполнена оценщиком в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, полученная по результатам оценки величина рыночной стоимости данного объекта является достоверной.

В связи с этим, рыночная стоимость нежилого помещения административного истца подлежит установлению в размере, определенном Отчетом, 7 067 000 рублей.

Суд принимает во внимание также, что доказательств иной величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца административным ответчиком суду не представлено.

Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление ИП ФИО1 подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения ИП ФИО1 с настоящим административным иском в суд – ДД.ММ.ГГГГ.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 удовлетворить.

Установить по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ кадастровую стоимость объекта недвижимости: наименование – нежилое помещение, назначение – нежилое помещение, площадью 2 572, 5 кв.метров, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, помещения 1, 8 – 10, 15, 15а, 16, 16а, 17 – 20, 23 - 25, 26, 47, 31 – 36, в размере рыночной стоимости 7 067 000 (семь миллионов шестьдесят семь тысяч) рублей.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – ДД.ММ.ГГГГ.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

     Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья                                    Е.Ю. Щеголькова

Решение в окончательной форме изготовлено 7 июня 2021 года