Решение по делу № 2-97/2023 от 11.01.2023

35RS0002-01-2023-000042-74

Дело № 2-97/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

05 апреля 2023 года                       город Бабаево Вологодской области

Бабаевский районный суд Вологодской области в составе:

председательствующего судьи Ермолина А.А.,

при секретаре Точминой А.Г.,

с участием представителя истца – Панкратьевой Ю.Е.,

ответчика Панкратьева А.А., его представителей Силиной К.А., Ермолаевой Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации Бабаевского муниципального округа Вологодской области к Панкратьеву А.А., ФИО5, в лице законного представителя Панкратьева А.А. о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным и применении последствий недействительности сделки,

установил:

    Администрация Бабаевского муниципального округа (далее - истец) обратилась в суд с иском к ФИО5, в лице законного представителя Панкратьева А.А., Панкратьеву А.А. (далее – ответчик) в котором, с учетом уточненных исковых требований, просит:

    1) признать договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный между администрацией городского поселения г. Бабаево и Панкратьевым А.А. недействительным;

    2) применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде приведения сторон ничтожной сделки в первоначальное состояние, а именно:

    - прекратить право собственности ФИО5 на земельный участок с кадастровым номером №;

    - обязать ФИО5 вернуть в распоряжение администрации Бабаевского муниципального округа земельный участок с кадастровым номером №;

    - признать право собственности на земельный участок с кадастровым номером № за Бабаевским муниципальным округом;

    - обязать администрацию Бабаевского муниципального округа возвратить Панкратьеву А.А. выкупную цену участка с кадастровым номером № в размере 423 327 (четыреста двадцать три тысячи триста двадцать семь) рублей 00 коп.;

В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией городского поселения г. Бабаево и Администрацией Бабаевского муниципального района заключен договор безвозмездного пользования земельным участком № (далее – договор безвозмездного пользования), в соответствии с которым земельный участок с кадастровым номером №, площадью 15 307 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием - для склада лесоматериалов передается Администрации Бабаевского муниципального района в безвозмездное пользование на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Земельный участок передавался не обремененный объектами недвижимости, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией городского поселения г. Бабаево и Панкратьевым А.А. заключен договор купли-продажи земельного участка. На момент заключения договора купли-продажи, договор безвозмездного пользования расторгнут не был. Кроме того, в настоящее время на земельном участке с кадастровым номером №, согласно выписке из ЕГРН расположен объект недвижимости с кадастровым номером №, который ошибочно привязан к данному земельному участку, на самом дела расположен на земельном участке №.

В судебном заседании представитель истца Панкратьева Ю.Е. исковые требования поддержала в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении и дополнениях к нему. Кроме того указала, что размер земельного участка по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ существенно превышает размер земельного участка, необходимого для эксплуатации здания с кадастровым №, которое фактически расположено на спорном земельном участке. Здание находится в разрушенном состоянии, фактически не используется ответчиками, в связи с чем оснований для передачи земельного участка в собственность не имелось.

Ответчик Панкратьев А.А., его представители Силина К.А., Ермолаева Ю.А. в судебном заседании исковые требования не признали. Суду пояснили, что, обращаясь с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность, Панкратьев Ал.А. представил все необходимые документы, предусмотренные действующими на тот момент нормами, которые не требовали от него предоставления доказательств, подтверждающих необходимость использования для эксплуатации здания земельного участка площадью именно 10 798 кв.м. Действующее законодательство не связывает наличие права на получение в собственность земельного участка с фактом эксплуатации здания, принадлежащего на праве собственности, условием для получения земельного участка является лишь наличие права собственности на объект недвижимости, расположенный на земельном участке.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Вологодской области при надлежащем извещении в судебное заседание не явился.

Представитель третьего лица БУ ВО «Бюро кадастровой оценки и технической инвентаризации» при надлежащем извещении в судебное заседание не явился, представил отзыв, в котором просит рассмотреть дело в отсутствие его представителя, оставляет вынесение решения на усмотрение суда.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит следующим выводам.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией городского поселения г. Бабаево (ссудодатель) и Администрацией Бабаевского муниципального района (ссудополучатель) заключен договор безвозмездного пользования земельным участком № (далее – договор безвозмездного пользования), в соответствии с которым земельный участок с кадастровым номером №, площадью 15307 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, разрешенным использованием - для склада лесоматериалов (далее земельный участок) передан в безвозмездное пользование истцу на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Как указывал истец, земельный участок передавался не обремененный объектами недвижимости, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией городского поселения г. Бабаево (продавец) и Панкратьевым А.А. (покупатель) без проведения торгов заключен договор купли - продажи земельного участка № (далее - договор купли-продажи), в соответствии с которым земельный участок с кадастровым номером № передан в собственность Панкратьеву А.А.

В соответствии с пунктом 1.2 договора купли-продажи на указанном земельном участке расположено нежилое здание с кадастровым номером №, принадлежащее на праве собственности Панкратьеву А.А.

Полагая договор купли-продажи недействительным (ничтожным), поскольку на момент заключения договора купли-продажи земельный участок находился в пользовании истца, и Администрация городского поселения г. Бабаево не имела права предоставить земельный участок в собственность, не расторгнув договор безвозмездного пользования, истец обратился с настоящим иском в суд. Также истец указал на ничтожность договора купли-продажи ввиду отсутствия на земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего Панкратьеву А.А., несоразмерности земельного участка, предоставленного в собственность с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации здания, а также отсутствия факта использования ответчиком здания.

Спорный земельный участок отчужден Панкратьевым А.А. своему несовершеннолетнему сыну ФИО5 (запись о регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ).

В силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как разъяснено с пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Согласно пункту 75 указанного постановления применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 3 указанной статьи требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В соответствии со статьей 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В обоснование недействительности договора купли-продажи истец ссылается на наличие заключенного на момент совершения оспариваемой сделки договора безвозмездного пользования.

Между тем, в соответствии с пунктом 1 статьи 700 ГК РФ ссудодатель вправе произвести отчуждение вещи или передать ее в возмездное пользование третьему лицу. При этом к новому собственнику или пользователю переходят права по ранее заключенному договору безвозмездного пользования, а его права в отношении вещи обременяются правами ссудополучателя.

Таким образом, наличие договора безвозмездного пользования на момент заключения договора купли-продажи не влечет недействительность последнего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.3 Земельного Кодекса РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В силу подпункта 6 пункта 2 указанной статьи без проведения торгов

осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного Кодекса РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом,

исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Нарушение требования о заключении договора на торгах влечет ничтожность сделки на основании пункта 2 статьи 168 ГК РФ, как нарушающей установленный законом запрет и посягающей на публичные интересы.

Оспариваемый договор купли-продажи был заключен без проведения торгов в соответствии с пунктом 2 статьи 39.3 Земельного Кодекса РФ с Панкратьевым А.А. как собственником расположенного на земельном участке объекта недвижимости с кадастровым номером №.

В результате проведения по заказу Панкратьева А.А. кадастровых работ по уточнению на местности границ земельного участка кадастровым

инженером ООО «АГС» Бражниковой Ю.А. была выявлена реестровая ошибка: фактически на земельном участке расположен

объект с кадастровым номером №; объект недвижимости с

кадастровым номером № расположен на земельном участке с кадастровым номером №. В ходе судебного заседания истец указанные обстоятельства не оспаривал.

На основании межевого плана от ДД.ММ.ГГГГ, составленного кадастровым инженером ООО «АГС» Бражниковой Ю.А.,

соответствующие изменения относительно местоположения объектов недвижимости внесены в ЕГРН.

Вышеуказанные объекты недвижимости с кадастровыми номерами №, №, а также объект с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером № были приобретены Панкратьевым А.А. на праве собственности по договору купли-продажи №№ от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с АО «ЛПК «Кипелово».

Таким образом, несмотря на выявленную реестровую ошибку и допущенную в связи с ее наличием при заключении договора купли-продажи

земельного участка неточность в части указания кадастрового номера объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, оснований для признания договора купли-продажи недействительным не имеется, поскольку на момент совершения сделки Панкратьев А.А. являлся собственником объекта недвижимости с кадастровым номером № (здание зерносклада №), расположенного на земельном участке, и имел право на приобретение данного земельного участка в собственность без проведения торгов.

Довод истца о фактическом отсутствии объекта с кадастровым номером № в натуре, со ссылкой на Экспертное заключение

от ДД.ММ.ГГГГ №-Э «Строительно-техническая экспертиза. Здание

зерносклада № по адресу: <адрес>», составленное ООО «Ремонтно-строительное управление» отклоняется судом ввиду следующего.

Согласно указанному заключению исследование проводилось визуальным осмотром, по результатам которого на поставленный вопрос: «Соответствует ли здание зерносклада №, по адресу: <адрес>, установленным строительным, санитарно-эпидемиологическим и противопожарным нормам и правилам, и не создает ли угрозу жизни и здоровью обслуживающему персоналу и посетителям?» дан отрицательный ответ.

Вместе с тем, нахождение здания в аварийном, руинированном состоянии не означает факт отсутствия объекта недвижимости.

Здание зерносклада № состоит на кадастровом учете в качестве объекта недвижимости.

Заключение кадастрового инженера об отсутствии объекта недвижимости, которое является основанием для снятия объекта с кадастрового учета в материалы дела не представлено. Кроме того, факт нахождения указанного здания на спорном земельном участке истцом в судебном заседании не оспаривался.

Напротив, в соответствии с договором № на разработку проектной документации от ДД.ММ.ГГГГ по заданию Панкратьева А.А. ООО «Ремонтно-строительное управление» разработана проектная документация «Реконструкция здания склада по адресу: <адрес>», что свидетельствует о возможности реконструкции объекта недвижимости для его дальнейшего использования.

Вопреки доводам истца, действующее законодательство не связывает и не ограничивает право на приобретение в собственность земельного участка без проведения торгов собственником объекта недвижимости, расположенного на таком земельном участке, ни с фактом использования, ни с техническим состоянием такого объекта недвижимости.

Доводы истца о том, что Администрацией городского поселения город Бабаево не мог быть предоставлен в собственность Панкратьева Ал.А. земельный участок площадью существенно превышающей площадь, необходимую для эксплуатации здания суд отклоняет, как противоречащие нормам действующего законодательства.

Постановлением администрации городского поселения город Бабаево от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении административного регламента предоставления муниципальной услуги по предоставлению земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, либо государственная собственность на которые не разграничена, на которых расположены здания, сооружения» утвержден исчерпывающий перечень документов, необходимых для предоставления муниципальной услуги, который не содержит требований о предоставлении заявителем доказательств необходимости использования земельного участка именно в испрашиваемом размере.

Конституционный Суд РФ в своем определении от 23 апреля 2020 года № 935-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Волкова Льва Евгеньевича на нарушение его конституционных прав положениями Земельного кодекса Российской Федерации» указал следующее.

Конституция Российской Федерации (статья 36, часть 3) устанавливает, что условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона. В целях упорядочения земельных отношений федеральный законодатель закрепил в Земельном кодексе Российской Федерации в числе основных принципов земельного законодательства принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1).

Развивая указанный принцип, Земельный кодекс Российской Федерации в оспариваемых нормах предусматривает для собственников зданий или сооружений исключительное право на приватизацию земельных участков, на которых эти объекты расположены, реализуемое без проведения торгов (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 и пункт 1 статьи 39.20), а также порядок пользования чужим земельным участком лицами, которые приобрели в собственность здания или сооружения (пункт 1 статьи 35). При этом указанный порядок обеспечивает необходимый баланс интересов собственников земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, устанавливая границы допустимого использования чужого земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования.

Таким образом, указанный выше принцип земельного законодательства, реализуемый в том числе при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, притом что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.

Администрации городского поселения город Бабаево, являвшейся на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи лицом, уполномоченным распоряжаться спорным земельным участком в силу закона, была известна как площадь объекта недвижимости, фактически расположенного на земельном участке, так и площадь предоставляемого ими в собственность Панкратьеву Ал.А. земельного участка. Таким образом, принимая решение о предоставлении в собственность ответчику земельного участка действовала с учетом как своих интересов, так и интересов собственника объекта недвижимости, принимая во внимание, что размер земельного участка, предоставленного для строительства объекта недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этого объекта, поскольку данные цели различны.

При таких обстоятельствах в удовлетворении иска надлежит отказать в полном объеме.

В связи с отказом в удовлетворении, поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины, государственная пошлина в доход федерального бюджета взысканию не подлежит.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований Администрации Бабаевского муниципального округа (ОГРН 1223500011899, ИНН 3501009105) к Панкратьеву А.А., ФИО5, в лице законного представителя Панкратьева А.А. о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным и применении последствий недействительности сделки отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Вологодский областной суд через Бабаевский районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 05 апреля 2023 года.

                        Судья Бабаевского районного суда                                                 А.А. Ермолин