Решение по делу № 2-2349/2024 от 20.05.2024

УИД 05RS0№-60

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Дело №

ДД.ММ.ГГГГ <адрес>

Каспийский городской суд Республики Дагестан в составе:

председательствующего судьи Курбанова Р.Д.,

при секретаре судебного заседания Эльдерхановой Н.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Садикбеговой К. А. к Зубаирову М. Л. о расторжении договора купли-продажи земельного участка с жилым домом,

У С Т А Н О В И Л :

Садикбегова К.А. обратились в суд с указанным иском к Зубаирову М.Л., в обосновании доводов приводя, что между ними ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи (купчая) земельного участка, с кадастровым номером 05:48:000008:192 по адресу: <адрес>, МКР «Кемпинг», Линия 25 «а» с жилым домом №, общей площадью 1032,1 кв.м., с кадастровым номером 05:48:000010:5422.

Согласно договору, расчет между сторонами произведен в полном объеме, однако фактически указанная в договоре денежная сумма истцу не передана, несмотря на неоднократные требования об этом.

Также приводится в иске, что сторону межу собой знакомы с давних пор, ответчик оказывал помощь в строительстве дома и у нее не было повода не доверять ему при заключении договора, в этой связи хотя и фактические денежные средства ей не передавалась в договоре содержится указание об их передаче.

Ссылаясь на то, что претензия истца осталась без ответа, в этой связи Садикбегова К.А. просит расторгнуть указный договор, прекратить реестровую запись и восстановить в ЕГРН запись о регистрации права собственности истца на земельный участок и жилой дом.

Лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в суд не явились, об уважительных причинах неявки не сообщили, также, как и не ходатайствовали об отложении рассмотрения дела, а в направленном в адрес суда заявлении представитель истца просит рассмотреть дело в их отсутствие, настаивая на удовлетворении требования по тем же основаниям, что были приведены в иске.

Информация о рассмотрении дела размещалась на официальном сайте Каспийского городского суда Республики Дагестан в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (kaspiyskiy.dag@sudr.ru) в соответствии с требованиями части 7 статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

С учетом приведенных выше обстоятельств и наличием в деле сведений о надлежащем извещении не явившихся лиц, суд, руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации счел возможным рассмотреть дело в их отсутствие, в заочном порядке принятия решения.

Изучив материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 указанного кодекса, не применяются.

Согласно пункту 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора (пункт 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

Судом установлено и из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между Садикбеговой К.А. и Зубаировым М.Л. заключен договор купли-продажи (купчая) земельного участка, площадью 600 кв.м. с кадастровым номером 05:48:000008:192 и размещенного на нем жилого дома, общей площадью 1032,1 с кадастровым номером 05:48:000010:5422.

Согласно п. 2.4 договора сумма продажи составила 1 000 000 рублей.

Пунктом 2.5 указанного договора установлено, что расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора.

В соответствии с ч. 4 ст. 3 ГПК РФ заявление подается в суд после соблюдения претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора, если это предусмотрено федеральным законом для данной категории споров.

Согласно абзацу второму статьи 222 указанного Кодекса суд оставляет заявление без рассмотрения в случае, если истцом не соблюден установленный федеральным законом для данной категории дел досудебный порядок урегулирования спора или заявленные требования подлежат рассмотрению в порядке приказного производства.

В силу ч. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно п. 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 18 "О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства" спор об изменении или о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только после соблюдения обязательного досудебного порядка урегулирования спора (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Таким образом, если для определенной категории дел федеральным законом установлен досудебный порядок урегулирования спора, и он истцом не соблюден, то суд оставляет заявление без рассмотрения.

Обращаясь в суд с настоящим исковым заявлением, истец просит расторгнуть договор купли-продажи указанного земельного участка и жилого дома, признать прекращенным право собственности ответчика на этот участок.

Таким образом, к заявленным исковым требованиям связанным с расторжением договора купли-продажи земельного участка применим пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающий обязательный досудебный порядок урегулирования спора.

Из материалов дела следует, что истцом в адрес ответчика направлена досудебная претензия, в котором содержится указание о расторжении указанного договора, в связи с отсутствие оплаты со стороны ответчика, которая получена последним, о чем содержится соответствующая собственноручно учиненная запись об этом Зубаировым М.Л.

Указанное свидетельствует о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора.

Согласно положениям пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 3 ст. 486 ГК РФ если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из буквального толкования текста правовой нормы не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом разъяснений, данных в п. 3 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса суд обязан самостоятельно определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела с тем, чтобы обеспечить восстановление нарушенного права, за защитой которого обратился истец.

Аналогичные разъяснения содержатся и в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

Гражданский кодекс Российской Федерации исходит из обязательности исполнения сторонами обязательств, принятых на себя по договору (статьи 309 и 310 ГК РФ). Возможность изменить или расторгнуть договор в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, Гражданский кодекс Российской Федерации связывает со строго определенными случаями, прямо указанными в статье 451 ГК РФ.

По смыслу пункта 1 статьи 451 ГК РФ с учетом абзаца 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ в части возможности установления законом дополнительных оснований для изменения или расторжения договора по решению суда самостоятельным основанием для изменения или расторжения договора считается существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили на момент заключения договора.

Изменение обстоятельств признается существенным при одновременном наличии условий из закрытого перечня, приведенного в пункте 2 статьи 451 ГК РФ.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. При этом изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (пункт 1 статьи 451 ГК РФ).

С учетом предмета и оснований заявленных требований, судом в числе юридически значимых обстоятельств по настоящему делу определено наличие либо отсутствие соответствующих договору купли-продажи правовых последствий, и в этой связи межу сторонами распределено бремя по их доказыванию.

Материалами дела подтверждается и это не оспаривалось сторонами, что оспариваемый договор был заключен между сторонами в письменной форме, стороны между собой до заключения договора являлись знакомыми.

Из доводов искового заявления истца следует, ввиду того, что она с ответчика была знакома длительное время, доверившись ему заключила с ним договор, при этом оплата ей произведена не была.

Между тем, доказательств опровергающих указанные обстоятельства, в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ ответчиком в материалы дела представлены не были, равно как не были оспорены указанные обстоятельства на которые ссылался истец в исковом заявлении.

Сам по себе факт регистрации договора в органах государственной регистрации, не может свидетельствовать о реальности и фактическом исполнении обязательств по договору, поскольку указанные действия выступают логичным продолжением мероприятий, направленных на создание видимости реальности правоотношений.

Поскольку доказательств, свидетельствующих об исполнении обязательства по оплате стоимости приобретенного по договору имущества, не представлено, а само по себе указание в договоре о произведенном между сторонами полном расчете до подписания договора в отсутствие иных доказательств не свидетельствует о передаче денежных средства, не подтверждают реальный характер оспариваемой сделки.

Таким образом, оспариваемый договор купли-продажи не подтверждает оплаты по указанному договору и, соответственно, надлежащего исполнения покупателем своих обязательств.

Иных доказательств, подтверждающих факт получения денежных средств продавцом Садикбеговой К.А., стороной ответчика в нарушение ст. 56 ГПК РФ, не предоставлено.

По настоящему делу судом установлен факт неисполнения покупателем обязательств по оплате покупной цены приобретаемого имущества, что является существенным нарушением условий договора купли-продажи.

В данном случае избранный истцом способ защиты права путем расторжения договора и возврата ранее переданного имущества, а не путем взыскания задолженности, поскольку значительная часть суммы по договору остается неуплаченной, не противоречит закону и полностью соответствует основным началам гражданского законодательства, изложенным в статье 1 ГК РФ (постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 35 "О последствиях расторжения договора").

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд,

Р Е Ш И Л :

иск Садикбеговой К. А., удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи (купчая) от ДД.ММ.ГГГГ между Садикбеговой К. А. и Зубаировым М. Л. земельного участка, площадью 600 кв.м. с кадастровым номером 05:48:000008:192 и жилого дома, общей площадью 1032,1 с кадастровым номером 05:48:000010:5422, находящиеся по адресу: <адрес>, МКР «Кемпинг», Линия 25 «а», <адрес>.

Признать прекращенным право собственности Зубаирова М. Л. на земельный участок, площадью 600 кв.м. с кадастровым номером 05:48:000008:192 и жилой дом, общей площадью 1032,1 с кадастровым номером 05:48:000010:5422, находящиеся по адресу: <адрес>, МКР «Кемпинг», Линия 25 «а», <адрес>.

Восстановить в ЕГРН запись о праве собственности Садикбеговой К. А. на земельный участок, площадью 600 кв.м. с кадастровым номером 05:48:000008:192 и жилой дом, общей площадью 1032,1 с кадастровым номером 05:48:000010:5422, находящиеся по адресу: <адрес>, МКР «Кемпинг», Линия 25 «а», <адрес>.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ

Председательствующий:             Р.Д. Курбанов