Решение по делу № 2-344/2024 от 23.01.2024

Гражданское дело № 2-344/2024

УИД 30RS0005-01-2024-000193-88

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 июня 2024г. г. Ахтубинск

Астраханской области

Ахтубинский районный суд Астраханской области в составе: председательствующего судьи Лябах И.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Деликовой Б.О., с участием прокурора Салыковой И.С., представителя ответчика Кириной А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ахтубинского районного суда Астраханской области, находящемся по адресу: Астраханская область, город Ахтубинск, улица Ватутина, дом 18А, гражданское дело № 2-344/2024 по исковому заявлению Шпакова Антона Андреевича к администрации муниципального образования «Городское поселение город Ахтубинск Ахтубинского муниципального района Астраханской области» об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа,

УСТАНОВИЛ:

Шпаков А.А. обратился в суд с иском к ответчику об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа, в обоснование своих требований, указав, что является собственником жилого помещения № с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>.

Распоряжением администрации муниципального образования «Городское поселение город Ахтубинск Ахтубинского муниципального района Астраханской области» (далее–муниципального образования «Город Ахтубинск») № от ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный дом по адресу: <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу», собственникам многоквартирного дома (далее-МКД) установлен срок отселения граждан не позднее до 25 декабря 2024г.

Распоряжением администрации муниципального образования «Город Ахтубинск» № от ДД.ММ.ГГГГ внесены изменения в распоряжение администрации муниципального образования «Город Ахтубинск» № от ДД.ММ.ГГГГ в пункт 2, которым срок отселения граждан установлен не позднее 15 октября 2023г.

Постановлением администрации муниципального образования «Город Ахтубинск» от ДД.ММ.ГГГГ № изъяты для муниципальных нужд муниципального образования "Город Ахтубинск" доли земельного участка, жилых и нежилых помещений МКД, расположенных по адресу: <адрес>.

Распоряжением администрации муниципального образования «Город Ахтубинск» № от ДД.ММ.ГГГГ внесены изменения в распоряжение администрации муниципального образования «Город Ахтубинск» № от ДД.ММ.ГГГГ, которым пункт 2 в части отселения граждан исключен, пунктом 4 установлен срок сноса МКД № по <адрес> до 15 октября 2023г.

Согласно отчету № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненному Обществом с ограниченной ответственностью «ВолгоградЭкспертОценка» по определению стоимости недвижимого имущества, рыночная стоимость квартиры, долей земельного участка, долей в праве на общее имущество, материальных затрат связанных с изъятием, составляют 2 002 900 рублей.

7 декабря 2023г. в адрес истца администрацией муниципального образования «Город Ахтубинск» направлен проект соглашения о выплате выкупной стоимости за изымаемое жилое помещение №, а также доли земельного участка, расположенные по адресу: <адрес>, которая составила 2 002 900 рублей, из которых, рыночная стоимость <адрес> общей площадью 59,3 кв.м. составляет 1 900 900 рублей, рыночная стоимость земельного участка площадью 83,57 кв.м. составляет 21 300 рублей, рыночная стоимость доли мест общего пользования составляет 54 700 рублей, и материальные затраты, связанные с изъятием для муниципальных нужд составляет 26 000 рублей.

С указанной выкупной стоимостью изымаемого жилого помещения истец не согласился, полагает ее заниженной.

Обращаясь в суд, истец просил возложить на ответчика обязанность изъять у истца для муниципальных нужд земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, и находящийся на нем объект недвижимости – квартира, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 59,3 кв.м, кадастровый номер №, принадлежащий Шпакову А.А. на праве собственности, что подтверждается государственной регистрацией права собственности от ДД.ММ.ГГГГ №; возложить на администрацию муниципального образования «Город Ахтубинск» обязанность произвести выплату денежных средств за изымаемый земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, и находящийся на нем объект недвижимости – квартира, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 59,3 кв.м, кадастровый номер №, с соразмерной выкупной ценой с учетом перерасчета и включения в стоимость изымаемой квартиры рыночной стоимости жилого помещения по адресу: <адрес>, стоимость на общее имущество в аварийном доме, включая доли в праве собственности на земельный участок и убытки, которые понесены в связи с изъятием жилого помещения, в том числе, упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

В ходе рассмотрения спора по существу истец Шпаков А.А. увеличил исковые требования, просил обязать ответчика администрацию муниципального образования «Город Ахтубинск» изъять у Шпакова А.А. жилое помещение, находящееся по адресу: <адрес>, площадью 59,3 кв.м с прекращением на него права собственности Шпакова А.А. и 467/11036 доли земельного участка, находящегося по адресу: <адрес>, с прекращением на него права долевой собственности Шпакова А.А., заключив соглашение со Шпаковым А.А., определив размер возмещения за жилое помещение в размере 3 669 612,08 рубля, в том числе с учетом рыночной стоимости квартиры в размере 3 232 486,61 рублей, рыночной стоимости общего имущества, в том числе 467/11036 доли земельного участка, в размере 364 225,47 рублей, убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием в размере 72 900,00 рублей. Также просит взыскать компенсацию за непроизведенный ремонт в размере 13 721, 76 рубль и судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 25 000,00 рублей и расходы на оплату стоимости экспертизы в размере 62 500,00 рублей.

Истец Шпаков А.А. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, сведений о причинах неявки не представил.

Представитель истца адвокат Сапрыкина Ю.В., действующая на основании ордера № от ДД.ММ.ГГГГ, в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом. Согласно заявлению от 18 июня 2024г. на удовлетворении увеличенных исковых требований настаивает, просит рассмотреть дело в ее отсутствие.

Представитель ответчика администрации муниципального образования «Город Ахтубинск» Кирина А.А. в судебном заседании против удовлетворения заявленных требований в части определения стоимости возмещения по заключению судебной экспертизы возражала, выкупную цену просила определить в соответствии с результатами заключения оценочной экспертизы, проведенной ООО «ВолгоградЭспертОценка» от ДД.ММ.ГГГГ за №, согласно которой сумма возмещения за жилое помещение, а именно <адрес>, составляет 2 002 900,00 рублей. Указанный отчет об оценке имущества является мотивированным, содержит в себе полный и последовательный ответ на поставленный перед экспертом вопрос, неясностей и противоречий не содержит. Рыночная стоимость спорной квартиры, установленная указанным заключением эксперта ООО «Экспертный центр» в размере 3 683 333,84 рубля считает завышенной и не соответствует действительности. С учетом затруднительного финансового положения ответчика, большого количества жилых помещений, подлежащих изъятию для муниципальных нужд, разница выкупных цен спорного имущества, установленных ООО «Экспертный центр» и ООО «ВолгоградЭкспертОценка», является существенной. Кроме того, в соответствии с заключением эксперта в выкупную цену спорного имущества входит компенсация за непроизведенный капитальный ремонт в размере 13 721,76 рублей, которая не подлежит взысканию, поскольку истец стал собственником спорной квартиры в 2019г., с этого момента несет бремя содержания жилого помещения и общего имущества. Ответчик не является правопреемником администрации МО «Ахтубинский район», которая передала имущество в администрацию муниципального образования «Город Ахтубинск». С 13 декабря 2013г. функционирует организация ответственная за своевременное проведение капитального ремонта в жилых домах на территории Астраханской области. Также представитель ответчика возражала против взыскания в пользу истца судебных расходов, которые были понесены им в своих интересах. С требованием об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд, прекращением права собственности истца согласна. Доводы эксперта Литвиненко Т.А. по поводу отчёта об оценке, выполненного ООО «ВолгоградЭкспертОценка» просит суд не принимать во внимание, поскольку данный отчет не был предметом судебной экспертизы.

Представители третьих лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Астраханской области и администрации МО «Ахтубинский район» в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, возражений относительно заявленных требований не представили.

Суд определил в соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть гражданское дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, в связи с их надлежащим извещением о времени и месте рассмотрения дела.

Выслушав объяснения представителя ответчика Кириной А.А., эксперта Литвиненко Т.А., заключение прокурора Салыковой И.С., поддержавшей требования истца в полном объеме, поскольку выкупная стоимость спорного недвижимого имущества определена на основании судебной оценочной экспертизы, которая соответствует закону, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.

Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд урегулировано статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Частью 4 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством.

Согласно части 9 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда.

Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.

При этом указанный иск не может быть подан ранее, чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

Согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1-3, 5-9 данной статьи.

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (часть 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Из содержания положений статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации и разъяснений, содержащихся в пунктах 20, 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

Часть 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, конкретизирующая положения статей 35 (часть 3), 40 (часть 1) Конституции Российской Федерации о недопустимости произвольного лишения жилища и принудительного отчуждения имущества для государственных нужд без предварительного и равноценного возмещения, закрепляет порядок определения размера возмещения, предусматривающий включение в него как рыночной стоимости жилого помещения и доли в праве общей собственности на общее имущество, в том числе доли на земельный участок, так и всех убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием.

В разделе II Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014г., разъяснено, что выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с частью 3 статьи 15 Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относятся, в том числе, ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Соответственно, собственник жилого помещения, приобретший право собственности на него в порядке приватизации либо по иному основанию, вправе требовать включения в выкупную цену жилого помещения компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома на основании части 4 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации в том случае, если на момент приватизации жилого помещения дом нуждался в проведении капитального ремонта, а наймодателем обязанности по производству капитального ремонта не выполнены.

Судом установлено, что квартира, находящаяся по адресу: <адрес>, площадью 59,1 кв.м. с кадастровым номером №, в соответствии с Законом Российской Федерации № 1541-1 от 4 июля 1991г. «О приватизации жилищного фонда Российской Федерации», согласно приказу командира <данные изъяты> № от ДД.ММ.ГГГГ, <данные изъяты> была передана безвозмездно в личную собственность Остапенко В.Л., что подтверждается договором передачи № от ДД.ММ.ГГГГг., заключенным между <данные изъяты> и Остапенко В.Л., который был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Астраханской области 15 марта 2000г. В последующем право собственности на указанную квартиру переходило: к Остапенко В.В. в порядке наследования (право зарегистрировано 28 марта 2012г.), к Медведниковой Н.А., Медведникову Н.А., Медведниковой М.А. на основании договора купли-продажи в общую долевую собственность по 1/3 доли (право зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ), к Сыроватской Е.Н. на основании договора купли-продажи (право зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ), к Шпакову А.А. на основании договора купли-продажи квартиры заключенному с Сыроватской Е.Н. Договор купли-продажи квартиры зарегистрирован в Управление Росреестра по Астраханской области 24 мая 2019г.

Истец Шпаков А.А. с 24 мая 2019г. является собственником жилого помещения - квартиры по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, и 467/11036 доли земельного участка с кадастровым номером №, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, вид права собственность, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ №.

Распоряжением администрации муниципального образования «Городское поселение город Ахтубинск Ахтубинского муниципального района Астраханской области» № от ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный дом по адресу: <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу, собственникам многоквартирного дома (далее-МКД) установлен срок для отселения до 25 декабря 2024г.

Распоряжением администрации муниципального образования «Город Ахтубинск» № от ДД.ММ.ГГГГ внесены изменения в распоряжение администрации муниципального образования «Город Ахтубинск» № от ДД.ММ.ГГГГ в пункт 2, которым срок отселения установлен до 15 октября 2023г.

Из постановления администрации муниципального образования «Город Ахтубинск» № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что в связи с признанием МКД № по <адрес> аварийным и подлежащим реконструкции, администрация постановляет изъять для муниципальных нужд земельный участок, с кадастровым номером №, площадью 1975 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, а также изъять для муниципальных нужд у собственников, в том числе, жилое помещение с кадастровым номером №, площадью 59,3 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>. Настоящее постановление действует в течение трех лет.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № в отношении земельного участка с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес>, площадью 1975+/-16 кв.м., из земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования: среднеэтажная жилая застройка, и в отношении жилого помещения по адресу: <адрес>, общей площадью 59,3 кв.м., с кадастровым номером № принято решение об изъятии объектов недвижимости для государственных и муниципальных нужд 1020, 24 октября 2023г.

Постановлением Правительства Астраханской области от ДД.ММ.ГГГГ № утверждена государственная программа "О государственной программе "Развитие жилищного строительства в Астраханской области" (с изменениями от 22 марта 2024г. № 171-П), в которую включен МКД № по <адрес>, как признанным аварийным.

Согласно отчету от ДД.ММ.ГГГГ за №, выполненному ООО «ВолгоградЭкспертОценка», рыночная стоимость квартиры № площадью 59,3 кв.м. и долей земельного участка площадью 83,57 кв.м, подлежащих изъятию для муниципальных нужд, расположенных по адресу: <адрес> по состоянию на 9 августа 2023г. составляет округленно: 1 922 200,00 рублей, в том числе: рыночная стоимость квартиры №, общей площадью 59,3 кв.м. – 1 900 900,00 рублей, рыночная стоимость земельного участка общей площадью 83,57 кв.м. – 21 300,00 рублей. Рыночная стоимость доли мест общего пользования, принадлежащей собственникам квартиры № – 45 990,054 700,000 рублей, материальные затраты (убытки), связанные с изъятием для муниципальных нужд – 26 000 рублей. Выкупная цена имущества, изымаемого для муниципальных нужд, составляет 2 002 900,00 рублей.

7 декабря 2023г. в адрес истца администрацией муниципального образования «Город Ахтубинск» направлен проект соглашения о выплате выкупной стоимости за изымаемое жилое помещение №, а также доли земельного участка, расположенные по адресу: <адрес>, которая составила 2 002 900,00 рублей.

Истцом указанное соглашение подписано не было, в связи с несогласием со стоимостью изымаемого имущества в размере 2 002 900,00 рублей, считая ее заниженной, что послужило основанием для обращения с данным иском в суд.

По общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (часть 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество в многоквартирном доме (часть 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также может принадлежать земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет (часть 2 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).

Поскольку положениями статьями 36-38 Жилищного кодекса Российской Федерации и статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме, и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

Согласно разъяснениям, содержащимся в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2012г., утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 декабря 2012г., обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, осуществляется в зависимости от включения либо не включения такого дома в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 2007г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».

Если аварийный многоквартирный дом, в котором находится жилое помещение собственника, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в силу статьи 16, пункта 3 статьи 2 Федерального закона от 21 июля 2007г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп (статья 32 Жилищного кодекса Российской Федерации). При этом собственник имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

То обстоятельство, что многоквартирный дом, в котором находится принадлежащая собственнику квартира, включен в перечень многоквартирных домов, в отношении которых планируется предоставление финансовой поддержки в соответствии с указанным выше законом на переселение граждан в рамках адресной программы области по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, не исключает обязанности соблюдения при переселении граждан, проживающих в домах, включенных в указанную программу, их прав с учетом положений жилищного законодательства, в частности статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В данном случае многоквартирный дом включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, между сторонами не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения в связи с наличием спора о его размере, в связи с чем истцы, являясь стороной указанной сделки, вправе были обратиться в суд с иском о выплате выкупной цены.

В рамках настоящего дела судом по ходатайству истца была назначена и проведена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено Обществу с ограниченной ответственностью «Экспертный центр».

Согласно заключению оценочной судебной экспертизы, проведенной указанной организацией, № от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость согласно Федеральному закону от 29 июля 1998г. за № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, в том числе, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном жилом доме № по <адрес>, включая земельный участок, находящийся по адресу: <адрес>, площадью 1975+/-16 кв.м., кадастровый номер № с учетом доли истца в праве общей собственности на указанное имущество, размер ожидаемых убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, связанных с переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, на дату проведения экспертизы составляет 3 669 612,08 рублей, в том числе: рыночная стоимость квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № – 3 232 486,61 рублей; рыночная стоимость 467/11036 доли земельного участка с кадастровым номером №, принадлежащей на праве общей долевой собственности истцу (собственнику квартиры №), расположенного по адресу: <адрес>, - 242 103,29 рубля; рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, с учетом доли истца (собственника кв№) в праве общей собственности на это имущество,- 122 122,18 рублей; рыночная стоимость размера ожидаемых убытков, причиненных собственнику Шпакову А.А. изъятием жилого помещения, связанных с переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение,- 72 900,00 рублей. Размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт для собственника квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, истца Шпакова А.А. на дату экспертизы составляет 13 721,76 рубль.

Допрошенная в судебном заседании эксперт-оценщик ООО «Экспертный центр» Литвиненко Т.А. пояснила, что ею была проведена судебная экспертиза № от ДД.ММ.ГГГГ, определена рыночная стоимость спорной двухкомнатной квартиры, находящейся на первом этаже двухэтажного жилого дома, квартира была осмотрена, что подтверждается фотоматериалом. Для расчета стоимости этой квартиры проведен анализ рынка, просмотрены объявления о продаже двухкомнатных квартир в аналогичных МКД, в районе спорного МКД, выбраны пять аналогов, к которым применены корректировки на торг, на этажность, на наличие, отсутствие лоджии, балкона, на наличие, отсутствие мебели и бытовой техники, на наличие ремонта. Для расчета стоимости доли истца земельного участка под МКД также осуществлялся анализ рынка земельных участков под ИЖС, так как земельные участки под МКД в продаже отсутствуют. Были выбраны четыре аналога земельных участков, находящиеся в радиусе не более 1 км от спорного МКД, к которым применялись корректировки на торг, на разрешенное использование земельного участка, на площадь. Стоимость доли истца в общем имуществе МКД определялась с учетом площади уборочных помещений, которая зафиксирована в техническом паспорте, учитывался год постройки МКД, его износ. В затраты на изъятие имущества у собственника были включены арендная плата за два месяца, услуги грузчиков и грузоперевозчиков, государственная пошлина исходя из количества собственников, услуги риэлтора на чистоту сделки. Стоимость спорных объектов недвижимости, которая была определена ею при проведении судебной оценочной экспертизы, фактически в два раза превышает стоимость этих объектов, установленную отчетом оценщика, поскольку оценка этих объектов проводилась оценщиком в августе 2023г., она же определяла стоимость имущества на апрель 2024г., когда стоимость недвижимого жилого имущества значительно возросла. На дату возникновения права собственности истца на квартиру -2019 г., МКД требовался комплексный капитальный ремонт.

Давая оценку отчету от ДД.ММ.ГГГГ №, выполненному ООО «ВолгоградЭкспертОценка», представленному ответчиком, заключению оценочной судебной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненному Обществом с ограниченной ответственностью «Экспертный центр», суд руководствуется положениями Жилищного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 29 июля 1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и считает необходимым определить размер возмещения за спорное жилое помещение в соответствии с заключением оценочной судебной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку оно выполнено в соответствии с предписаниями правовых норм, регламентирующих оценочную деятельность, в нем приведено подробное описание объекта оценки, который сопоставлен с аналогами, имеющими сходную с объектом оценки площадь, в нем определена стоимость конкретного объекта оценки с учетом характеристик, влияющих на его стоимость. При определении рыночной стоимости квартиры экспертом учтено, что доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме следует судьбе права собственности на квартиру, то есть право собственности на квартиру является главным правом, а доля в праве собственности на общее имущество (включая земельный участок) является принадлежностью главного права, в связи с чем, такая доля не может служить самостоятельным предметом различного рода сделок. Доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме (включая долю в праве собственности на земельный участок) лишена самостоятельной - отдельно от права собственности на квартиру – оборотоспособности, в связи с чем стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме. Приведенные в заключение оценочной судебной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ выводы об определении рыночной стоимости изымаемого жилого помещения, послужившие основанием для определения выкупной цены, позволяют сделать вывод о том, что стоимость доли истца на общее долевое имущество определена и учтена в составе выкупной цены изымаемого жилого помещения. Такой подход к определению выкупной цены изымаемого жилого помещения, предусматривающий необходимость учета в составе выкупной цены стоимости доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок, полностью соответствует правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в «Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014г.

Указанное заключение судебной оценочной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ проведено с учетом требований статей 80-86 Гражданского процессуального законодательства Российской Федерации, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, эксперт по оценке имущества, оценщик Литвиненко Т.А., имеет высшее образование, прошла профессиональную переподготовку по программе «Оценка собственности: оценка стоимости предприятия (бизнеса)» (диплом № от ДД.ММ.ГГГГ) в Международной академии оценки и консалтинга, имеет квалификационный аттестат № от ДД.ММ.ГГГГ по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости» (срок действия до 28 июля 2024г.), общий стаж работы по специальности -11 лет (с 21 июля 2012г.) общий стаж экспертной работы - 7 лет (с 1 июня 2017г.).

При определении рыночной стоимости спорного жилого помещения экспертом был применен сравнительный подход, а также применены корректировки на торг на активном рынке, на этажность, на площадь, наличие мебели, бытовой техники, на формат санузла, на состояние отделки квартиры. Для определения рыночной стоимости объекта экспертизы экспертом была собрана и проанализирована информация по выставленным на продажу, на дату проведения экспертизы двухкомнатным квартирам. Основными критериями отбора объекта аналогов служили местоположение, сопоставимость общей площади аналога и объекта экспертизы, количество комнат в квартире. Тогда, как в отчете ООО «ВолгоградЭкспертОценка» приведены аналоги двухкомнатных квартир, однако не указаны даты объявлений о продаже этих аналогов, примененные корректировки не обоснованы, равно как и при определении стоимости спорного земельного участка.

Заключение эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ содержит исчерпывающие ответы на поставленные вопросы, в нем отражены результаты исследований, дана оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов, эксперт является квалифицированным и незаинтересованным в исходе дела лицом, обладающим необходимыми познаниями.

Оснований не доверять заключению эксперта Общества с ограниченной ответственностью «Экспертный центр» у суда не имеется, поскольку выводы эксперта о рыночной стоимости доли жилого помещения, доли земельного участка, стоимости общего имущества в МКД с учетом доли истца, материальных затрат, связанных с изъятием имущества, содержат необходимые ссылки на нормативно-техническую документацию, использованную при оценке объекта недвижимости, подробное описание произведенных исследований, сделанные в их результате выводы научно обоснованы, мотивированы. Квалификация эксперта-оценщика подтверждена документами, соответствующими установленным требованиям законодательства для производства судебной оценочной экспертизы.

В связи с чем, судом не могут быть приняты доводы представителя ответчика, о том, что рыночная стоимость спорной квартиры, установленная указанным заключением эксперта, является завышенной. Доказательств того, что в рыночную стоимость спорной квартиры включены вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость, при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в части 4 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению, ответчиком не представлено.

Спорная квартира была приватизирована 15 марта 2000г.

Многоквартирный жилой дом № по <адрес> был построен в 1956 году, относится к капитальным строениям третей группы капитальности со сроком службы 100 лет. Капитальный комплексный ремонт в таких строениях осуществляется один раз в 24 года. Таким образом, как минимум в 1980 году и в 2004 году в спорном доме должен быть проведен комплексный капитальный ремонт. С 1956 года по 2019г. комплексные капитальные ремонты в спорном МКД не проводились. В 2003 году для обеспечения нормальной эксплуатации зданию необходим был немедленный капитальный ремонт с восстановлением фундаментов, стен и полной заменой крыши, перекрытий и перегородок, полов, что соответствует пятой группе жилых зданий по показателю общего износа (от 40% до 70% для каменных зданий). Физический износ жилого дома в 2003 году составил 53% (на дату приватизации квартиры 39%), при этом физический износ, определенный методом срока жизни МКД по состоянию на 2019г. составляет 46%.

Как следует из заключения эксперта ООО «Экспертный центр» № от ДД.ММ.ГГГГ капитальный ремонт жилого дома не проводился до даты признания дома аварийным, в МКД по <адрес> в 1980г. должен был быть произведен комплексный капитальный ремонт. На дату приватизации квартиры 15 марта 2000г. требовался комплексный капитальный ремонт.

В результате не проведение капитального ремонта наймодателем которым являлось Минобороны России, затем администрация МО «Ахтубинский район», правопреемником которой является администрация муниципального образования «Город Ахтубинск», привело к снижению уровня надежности здания, срок службы которого предусмотрен до 2056г., однако уже 30 декабря 2019г. спорный МКД был признан аварийным и подлежащим сносу. В связи с чем доводы ответчика о необоснованности требований истца о взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт не могут быть приняты судом.

Учитывая, что на момент приватизации спорной квартиры дом в целом нуждался в проведении капитального ремонта, имеются основания для включения в выкупную цену жилого помещения компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в размере 13 721,76 рублей.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд считает возможным удовлетворить требования истца об обязании ответчика изъять жилое помещение и земельный участок для муниципальных нужд, заключив соглашение, определив выкупную цену жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 3 683 333,84 рубля, состоящей из рыночной стоимости квартиры по адресу: <адрес>, общей площадью 59,3 кв.м., с кадастровым номером № в размере 3 232 486,61 рублей, рыночной стоимости 467/11036 доли земельного участка, с кадастровым номером №, принадлежащей на праве общей долевой собственности истцу (собственнику квартиры №), расположенного по адресу: <адрес>, в размере 242 103,29 рубля, рыночной стоимости общего имущества в жилом доме № по <адрес> с учетом доли истца в размере 122 122,18 рублей, материальных затрат, связанных с изъятием имущества в размере 72 900,00 рубля, размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в размере 13 721,76 рубль, прекращении на него права собственности истца после выплаты возмещения.

В соответствии со статьей 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

На основании статьи 94 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся: суммы, подлежащие выплате, экспертам, расходы на оплату услуг представителей.

Согласно статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В силу статьи 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Судебное представительство является институтом, основное назначение которого сводится к защите прав, свобод и законных интересов граждан. Судебная защита права осуществляется исходя из принципов разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений. Принцип добросовестности и разумности является объективным критерием оценки деятельности.

Как разъяснено в пунктах 12-13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016г. № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением гражданских дел» расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

Разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.

Следовательно, в силу положений части 1 статьи 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, критерий разумности возмещения расходов по оплате услуг представителя отнесен к исключительной компетенции суда.

Относительно толкования разумности пределов оплаты помощи представителя, суд исходит из учета конкретных обстоятельств рассматриваемого дела, сложности категории рассматриваемого спора, длительности рассмотрения дела в суде.

Как следует из представленных документов, ДД.ММ.ГГГГ Шпаков А.А. на основании соглашения об оказании юридической помощи № поручил, а адвокат Адвокатской конторы Ахтубинского района Сапрыкина Ю.В. приняла на себя обязанность оказать юридическую помощь в виде консультирования и составления искового заявления об изъятии жилого помещения по адресу: <адрес>, путем выкупа и определением выкупной цены, представление интересов Шпакова А.А. в Ахтубинском районном суде Астраханской области.

Пунктом 3.1 соглашения установлен размер гонорара адвоката в размере 25 000 рублей.

В качестве вознаграждения за оказанные юридические услуги адвокату Адвокатской конторы Ахтубинского района Сапрыкиной Ю.В. Шпаковым А.А. оплачено 25 000 рублей, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 25 000 рублей.

Согласно акту выполненных работ от 18 июня 2024 г. адвокатом произведен следующий объем работ: консультация, анализ представленных документов, анализ нормативно-правовой базы и судебной практики, составление искового заявления, представление интересов доверителя в суде первой инстанции при рассмотрении и разрешении дела по существу.

Из материалов гражданского дела следует, что представитель Сапрыкина Ю.В. действовала в интересах Шпакова А.А. на основании ордера № от ДД.ММ.ГГГГ участвовала в суде первой инстанции: 2 февраля 2024 г. –предварительное судебное заседание.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 16 февраля 2012г. № 382-О-О, обязанность суда взыскивать расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителя и тем самым - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части 1 статьи 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации речь идет, по существу, об обязанности суда установить баланс между правами лиц, участвующих в деле.

Принимая во внимание, что представитель истца Сапрыкина Ю.В. представляла интересы Шпакова А.А. в суде первой инстанции, подготовила исковое заявление, ходатайство о назначении судебной оценочной экспертизы, заявление об уточнении исковых требований, что следует из соглашения об оказании юридической помощи, и стоимость ее работы составила 25 000 рублей, а также исходя из характера спора, его сложности, объема заявленных требований об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд, объема проделанной представителем истца работы, с учетом требований статей 98, 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, положений пункта 21 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. № 1, суд полагает возможным, исходя из требований разумности, взыскать с администрации муниципального образования «Город Ахтубинск» в пользу Шпакова А.А. расходы на оплату услуг представителя в размере 15 000 рублей.

Кроме того, руководствуясь статьей 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным взыскать с ответчика в пользу истца Шпакова А.А. расходы на оплату услуг ООО «Экспертный центр» по проведению судебной оценочной экспертизы в сумме 62 500 рублей, оплаченной истцом Шпаковым А.А. согласно чеку-ордеру от 18 марта 2024г.

В соответствии с пунктом 19 части 1 статьи 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в судах общей юрисдикции, а также мировыми судьями, освобождаются: государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в судах общей юрисдикции, а также мировыми судьями, в качестве истцов или ответчиков.

Названная льгота по уплате государственной пошлины по признаку субъектного состава является специальной нормой для всех случаев, когда государственные органы, органы местного самоуправления выступают по делам, рассматриваемым в судах общей юрисдикции, как в качестве истцов, так и в качестве ответчиков, и не поставлена в зависимость от категории рассматриваемого спора.

При таких обстоятельствах, с учетом требований статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации, с ответчика администрации муниципального образования «Город Ахтубинск» государственная пошлина в размере 300 рублей взысканию не подлежит.

Руководствуясь статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьями 94, 98, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд,

РЕШИЛ:

исковые требования Шпакова А.А. к администрации муниципального образования «Городское поселение город Ахтубинск Ахтубинского муниципального района Астраханской области» об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа, удовлетворить.

Обязать администрацию муниципального образования «Городское поселение город Ахтубинск Ахтубинского муниципального района Астраханской области» изъять у Шпакова А.А., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес>, паспорт №, выдан <данные изъяты>, ДД.ММ.ГГГГг., код подразделения №, зарегистрированного по месту жительства по адресу: <адрес>:

жилое помещение, находящееся по адресу: <адрес>, площадью 59,3 кв.м. с кадастровым номером №, с прекращением на него права собственности Шпакова А.А.;

467/11036 доли земельного участка, находящегося по адресу: <адрес>, площадью 1975+/-16 кв.м., с кадастровым номером №, с прекращением на него права общей долевой собственности Шпакова А.А.,

путем выкупа, заключив соглашение со Шпаковым А.А., определив размер возмещения за указанное жилое помещение в размере 3 683 333 (три миллиона шестьсот восемьдесят три тысячи триста тридцать три) рубля 84 копейки, с учетом рыночной стоимости жилого помещения – 3 232 486,61 рублей, рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме – 122 122,18 рублей, рыночной стоимости 467/11036 доли земельного участка – 242 103,29 рубля, размера ожидаемых убытков, причиненных собственнику – 72 900,00 рублей, размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт – 13 721,76 рублей.

Взыскать с администрации муниципального образования «Городское поселение город Ахтубинск Ахтубинского муниципального района Астраханской области», находящегося по адресу: Астраханская область г. Ахтубинск ул. Щербакова, д. 14, ИНН 3001040178, в пользу истца Шпакова А.А. судебные расходы в размере 77 500 (семьдесят семь тысяч пятьсот) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме в судебную коллегию по гражданским делам Астраханского областного суда через Ахтубинский районный суд Астраханской области.

Мотивированное решение суда составлено 25 июня 2024г.

Судья          Лябах И.В.