Решение по делу № 33-2351/2021 от 17.06.2021

УИД 04RS0007-01-2021-001722-71

№ 2-1501/2021

ВЕРХОВНЫЙ СУД

РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ

Дело № 33-2351                                                                             поступило 17 июня 2021 года

Судья Гурман З.В.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Улан-Удэ                                                                       04 августа 2021 года

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Бурятия в составе:

председательствующего судьи Семенова Б.С.,

судей коллегии Вагановой Е.С. и Чупошева Е.Н.,

при секретаре Гетмановой А.Ю.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Бургражданстрой» к Березовскому А.М., Березовской Т.С. о взыскании денежных средств

по апелляционной жалобе генерального директора истца Муравского В.А.

на решение Железнодорожного районного суда г. Улан-Удэ от 15 апреля 2021 года, которым исковые требования оставлены без удовлетворения.

Заслушав доклад судьи Семенова Б.С., пояснения представителя истца Соколенко Е.Б., ответчика Березовской Т.С., ее представителя Осокиной Т.П., ознакомившись с материалами дела и обсудив апелляционной жалобы, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Представитель ООО «Бургражданстрой» Богданов А.С. обратился в суд с указанным иском, просил взыскать с ответчиков задолженность по договору участия в долевом строительстве в размере 102 850 руб. и расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 257 руб.

Требования мотивированы тем, что 11 февраля 2020 года между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, по условиям которого проектная площадь объекта строительства составляла <...>.м., стоимость квадратного метра проектной площади - 57 347 руб., цена договора была определена как произведение размера проектной площади объекта долевого строительства на цену 1 квадратного метра площади объекта, что на момент подписания договора составило 4 434 650 руб. и было оплачено дольщиками в полном объеме.

При этом договором было предусмотрено, что в случае увеличения площади объекта по результатам обмеров более, чем на 0,5 метров, дольщики производят доплату за разницу метража, исходя их стоимости одного квадратного метра, установленной данным договором.

15 декабря 2020 года застройщику выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, при этом согласно данным ЕГРН объект долевого строительства, расположенный по адресу: <...>, <...> имеет площадь <...>., т.е. она увеличилась

Ответчики отказываются в добровольном порядке произвести доплату за увеличение площади объекта долевого строительства.

В судебном заседании представитель истца ООО «Бургражданстрой» Семенов А.В. исковые требования поддержал в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении. При этом суду пояснил, что гарантийное письмо об отсутствии претензий по разнице квадратов было оформлено в марте 2020 года, когда по замерам площадь квартиры ответчиков составляла <...>м., окончательные замеры площади объекта долевого строительства были произведены в декабре 2020 года, изменение площади произошло за счет изменений в устройстве вентиляционных коробов, в связи с чем ответчикам было предъявлено обоснованное требование о доплате за увеличение площади.

Ответчик Березовский А.М. не явился, направил в суд заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Ответчик Березовская Т.С. против удовлетворения иска возражала по доводам, изложенным в письменном отзыве. При этом суду пояснила, что на момент подписания договора участия в долевом строительстве объект (площадью <...>) имел все наружные стены, окна, балконную группу, цена договора была оплачена ими в полном объеме, при этом устно их заверили, что никаких доплат за увеличение площади с них требовать не будут. В марте 2020 года им было выдано гарантийное письмо, в котором указывалось, что площадь объекта составляет <...>, но к ним не будет предъявлено требований о внесении денежных средств по разнице квадратов.

15 сентября 2020 года им был предложен для подписания акт приема-передачи квартиры, в котором указана фактическая ее площадь - <...> при этом каких-либо претензий по внесению доплаты им также не предъявлялось.

После ввода объекта в эксплуатацию в декабре 2020 года им было предложено произвести доплату за разницу квадратов, с чем они не согласны, так как это не было согласовано сторонами, нарушает их права дольщиков.

Представитель ответчика Березовской Т.С. - Осокина Т.П. позицию своего доверителя поддержала, суду пояснила, что увеличение площади объекта долевого строительства произошло сначала из-за увеличения коридора за счет общего имущества, оплата за которое уже была включена в цену договора, а затем из-за изменения конфигурации вентиляционных коробов, что не повлекло увеличения расходов застройщика на строительство.

Кроме того, полагала, что внесение доплаты за увеличение площади возможно только по соглашению сторон, однако такое соглашение между сторонами достигнуто не было, поэтому требования истца незаконны, что следует и из ответов контролирующих органов.

    Районный суд своим решением оставил требования без удовлетворения, об отмене которого просит генеральный директор истца Муравский В.А..

В жалобе он полагает, что решение суда незаконно и необоснованно, принято на основе неправильной оценки имеющихся в деле доказательств. Не согласен, что стороны не пришли к соглашению об изменению цены.

В заседании судебной коллегии представитель истца Соколенко Е.Б. доводы апелляционной жалобы поддержала.

Ответчик Березовская Т.С. и ее представитель Осокина Т.П. по доводам апелляционной жалобы возражали.

Ответчик Березовский А.М. в суд не явился, надлежаще извещен, просил о рассмотрении апелляционной жалобы в его отсутствие.

В силу ст. 167 ГПК РФ коллегия рассмотрела дело в его отсутствие.

Выслушав стороны, проверив материалы гражданского дела по доводам апелляционной жалобы (ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия полагает решение суда подлежащим отмене, поскольку судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение по делу.

Установлено, что 11 февраля 2020 года между ООО «БурГражданСтрой» и Березовским А.М., Березовской Т.С. был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного <...>, по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и после разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать участникам долевого строительства объект долевого строительства - жилое помещение ... в <...> по <...> <...>.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно п. 3 ч. 4 ст. 4 указанного Закона договор участия в долевом строительстве должен содержать цену договору, сроки и порядок ее уплаты.

В силу ч. 1 ст. 5 этого Закона в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

В соответствии с п. 3.1 и п. 3.2. данного договора цена договора составляет 4 434 650 руб. и определяется как произведение размера проектной площади объекта долевого строительства (77,33 кв.м.) на цену одного квадратного метра объекта долевого строительства (57 347 руб.).

В соответствии с п. 3.3 указанного договора участия в долевом строительстве площадь объект долевого строительства является проектной. Уточненная (фактическая) площадь объекта долевого строительства устанавливается по завершении строительства и определяется органом, осуществляющим технический учет объекта недвижимости, согласно действующей на тот момент инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ. В случае отклонения общей площади квартиры (за исключением площадей балконов и/или лоджий) по результатам обмеров данным органом от соответствующей площади, указанной в п. 1.2 договора (проектной площади), более, чем на 0,5 кв.м., стороны осуществляют возврат/доплату за разницу метража более или менее 0,5 кв.м., исходя из стоимости одного квадратного метра, установленной настоящим договором.

Обращаясь с требованиями о взыскании с ответчиков задолженности по договору участия в долевом строительстве № ... от 11 февраля 2020 года, сторона истца ссылается на то, что по сведениям ЕГРН площадь объекта долевого строительства увеличилась до <...> в связи с чем, по его мнению, ответчики обязаны внести доплату за увеличение площади.

В силу ч. 2 ст. 5 названного Закона по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

По смыслу данной нормы закона изменение цены договора участия в долевом строительстве после его заключения (если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения) возможно только по соглашению сторон.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции установил, что какого-либо соглашения об изменении цены договора от 11 февраля 2020 года после его заключения между ООО «Бургражданстрой» и Березовскими не заключалось.

С указанной позицией суда коллегия согласиться не может, поскольку она не основана на обстоятельствах дела и буквальном толковании договора.

В соответствии с правилом ст. 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Судебная коллегия полагает, что из п. 3.3. Раздела 3 «Цена договора» договора от 11 февраля 2020 год определенно следует, что при его подписании стороны фактически пришли к соглашению, что площадь объект долевого строительства является не окончательной, а проектной.

При этом согласились, что уточненная (фактическая) площадь объекта долевого строительства будет установлена по завершении строительства и будет определена Федеральной службой государственной регистрации по РБ.

Договор в этой части не оспорен, не признан недействительным. Стороны свободны в заключении договора (ст. 421 ГК РФ).

Завершение строительства произошло 15 декабря 2020 года, когда застройщиком было получено разрешение на ввод в эксплуатацию. Согласно выписке из ЕГРН площадь квартиры ответчиков составила <...>

После подписания договора 02 марта 2020 года застройщикам Березовским было выдано Гарантийное письмо, из которого следует, что между сторонами достигнуто согласие о том, что общая площадь объекта долевого строительства составляет <...> кв.м, и что у застройщика не имеется каких-либо требований к дольщикам по оплате за указанную площадь. Однако, вместе с тем, далее в этом гарантийном письме повторен п. 3.3 договора о порядке осуществления возврата/доплаты за разницу метража.

Также 15 сентября 2020 года застройщиком был оформлен и подписан Акт приема-передачи <...>, из которого следовало, что дольщикам передается объект долевого строительства площадью <...> и при этом у сторон не имеется претензий друг к другу по существу договора.

Данный Акт юридической силы не имеет, т.к. в силу ч. 2 ст. 8 Закона № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Довод суда о том, что, кроме того, из имеющейся в деле технической документации, видно, что увеличение площади объекта долевого произошло из-за увеличения коридора за счет общего имущества, оплата за которое уже была включена в цену договора, а также из-за изменения конфигурации вентиляционных коробов, что не свидетельствует о фактическом увеличении расходов застройщика на строительство коллегией также не может быть принят во внимание, поскольку правового значения для установления действительной воли сторон и для разрешения спора не имеет.

При таких обстоятельствах, решение суда нельзя признать законным и обоснованным, поскольку оно постановлено без учета обстоятельств, имеющих значение для дела (ч. 1 ст. 330 ГПК РФ), потому подлежит отмене с вынесением нового решения, которым исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

     В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Таким образом, с ответчиков в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в суде первой и апелляционной инстанциях в сумме 6 257 (3 257 + 3 000) руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Железнодорожного районного суда г. Улан-Удэ от 15 апреля 2021 года отменить.

Вынести новое решение.

Исковые требования ООО «Бургражданстрой» к Березовскому А.М., Березовской Т.С. о взыскании денежных средств удовлетворить.

Взыскать с Березовского А.М. и Березовской Т.С. в пользу ООО «Бургражданстрой» задолженность по договору участия в долевом строительстве многоквартирного <...> от 11 февраля 2020 года в размере 102 850 руб., а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 257 руб.

Настоящее апелляционное определение может быть обжаловано в Восьмом Кассационном суде общей юрисдикции (г. Кемерово) через Железнодорожный районный суд г. Улан-Удэ в трехмесячный срок со дня вступления в законную силу.

Председательствующий судья

Судьи коллегии