Решение по делу № 2-1254/2022 от 08.02.2022

Дело №

55RS0№-83

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Кировский районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи Вихман Е.В.,

помощника судьи ФИО6,

при секретаре ФИО7,

рассмотрев 19 августа 2022 года в открытом судебном заседании в городе Омске

гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ООО «ЛИОРА» о расторжении договора купли-продажи, соразмерном уменьшении покупной цены объекта недвижимого имущества, компенсации морального вреда,

с участием

истца ФИО1,

представителя ответчика ФИО4 по доверенности ФИО3,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, ООО «ЛИОРА» о расторжении договора купли-продажи, соразмерном уменьшении покупной цены объекта недвижимого имущества, компенсации морального вреда, в обоснование требований указав, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ООО «ЛИОРА» заключен договор оказания услуг по приобретению комнаты № секции № <адрес> (кадастровый №). ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ФИО2 заключен договор купли продажи данного объекта недвижимого имущества стоимостью 990 000 рублей. После передачи истцу технического паспорта данного объекта недвижимого имущества истец установил, что ФИО2 осуществлена самовольная перепланировка указанной комнаты, о чем истцу при ее приобретении не сообщено.

В связи с изложенным истец просил соразмерно уменьшить покупную цену обозначенного жилого помещения, в случае существенного нарушения требований к качеству товара расторгнуть указанный договор купли-продажи и договор оказания услуг по приобретения данной комнаты, взыскать в свою пользу с ФИО2 990 000 рублей, с ООО «ЛИОРА» компенсацию морального вреда 5 000 рублей, возместить за счет ответчиков почтовые расходы в сумме 778 рублей, расходы по оплате выписки из единого государственного реестра недвижимости 460 рублей, государственную пошлину за регистрацию прав на недвижимое имущество в сумме 2 000 рублей, государственную пошлину в сумме 10 439,48 рублей.

Впоследствии истец уточнил исковые требования, просил соразмерно уменьшить покупную цену обозначенного жилого помещения, взыскать в свою пользу с               ФИО2 85 540 рублей, в возмещение расходов по проведению экспертизы 30 000 рублей, расходов по оплате государственной пошлины 10 439,48 рублей, взыскать с ООО «ЛИОРА» компенсацию морального вреда 5 000 рублей.

Определением Кировского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ прекращено производство по гражданскому делу по иску ФИО1 к ФИО2, ООО «ЛИОРА» о расторжении договора купли-продажи, соразмерном уменьшении покупной цены объекта недвижимого имущества, компенсации морального вреда в части расторжения договора купли-продажи комнаты № секции № <адрес> (кадастровый №), заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 по причине отказа истца от требований в данной части.

Истец ФИО1 требования поддержал по изложенным в исковом заявлении основаниям с учетом их уточнений, пояснив, что при заключении договора купли-продажи указанного объекта недвижимого имущества истцу не сообщили о наличии самовольной перепланировки, только после заключения договора купли-продажи объекта недвижимого имущества ему передан технический паспорт указанного жилого помещения, сопоставив содержание которого с фактическим состоянием жилого помещения истец установил осуществление ФИО2 самовольной перепланировки.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом.

Представитель ответчика ФИО2 по доверенности ФИО3 просил отказать в удовлетворении исковых требований, так как истец при приобретении обозначенного жилого помещения его осмотре, претензий к его качеству не имел.

Ответчик ООО «ЛИОРА» представителей в судебное заседание не напарвило, извещено надлежащим образом.

В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) суд счел возможным рассмотреть дело при данной явке по представленным в дело доказательствам.

Изучив материалы дела, оценив совокупность представленных доказательств с позиции относимости, достоверности и достаточности, суд приходит к следующему выводу.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Частью 2 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) установлено, что жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

В силу статьи 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с пунктом 1 статьи 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца, в том числе, соразмерного уменьшения покупной цены.

Пунктом 1 статьи 476 ГК РФ определено, что продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Исходя из изложенных норм ГК РФ, под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению. Данное положение применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не было учтено снижение качества. Соразмерное уменьшение цены означает, что уплаченная за товар цена предполагалась как за товар надлежащего качества, но выявленное состояние товара указывает, что он тому качественному состоянию, которое предполагалось сторонами при заключении сделки, не соответствует.

В соответствии со статьей 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Таким образом, юридически значимыми обстоятельствами, подлежащими установлению при разрешении настоящего спора являются, в частности: соответствие товара (квартиры) требованиям по качеству, в том числе применительно к целям, для которых товары такого рода обычно используются, наличие в товаре (квартире) каких-либо недостатков; момент выявления покупателем данных недостатков; момент возникновения недостатков или причин возникновения недостатков (до передачи товара покупателю или по причинам, возникшим до этого момента); наличие у покупателя объективной возможности выявления недостатков товара до заключения договора купли-продажи и передачи товара в случае проверки качества товара в соответствии с требованиями закона либо обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи; действительная цена товара с учетом недостатков товара, за которые отвечает продавец.

При этом по спору об уменьшении покупной цены приобретение товара, ненадлежащее качество товара, если при продаже оно не было оговорено продавцом, обращение покупателя к продавцу с просьбой об уменьшении покупной цены, действительная цена товара с неоговоренными недостатками подлежат в силу части 1 и 3 статьи 56 ГПК РФ доказыванию истцом, заявившим такое требование, а на ответчике лежит бремя доказывания факта возникновения недостатков уже после передачи товара покупателю.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ООО «ЛИОРА» заключен договор оказания услуг по приобретению комнаты № секции № <адрес> (кадастровый №).

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ФИО2 заключен договор купли продажи данного объекта недвижимого имущества стоимостью 990 000 рублей.

В соответствии с надписью в данном договоре купли-продажи недвижимости стоимость указанного жилого помещения истцом оплачена.

После передачи истцу технического паспорта данного объекта недвижимого имущества истец установил, что ФИО2 осуществлена самовольная перепланировка указанной комнаты, о чем истцу при ее приобретении не сообщено.

Согласно заключению ООО «СТЭ» от ДД.ММ.ГГГГ №.СЭ комната № секции № <адрес> (кадастровый №) не соответствует требованиям пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологическим и иным установленным законодательством к жилому помещению требованиям: размещение в составе и границах объекта исследования выделенного санитарного узла, с учетом особенностей здания, нарушает требования пункта 9.22 СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003», пункта 24 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом МДС 13-21.2007, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №, пункта 15.1 СП 255.1325800.2016 «Здания и сооружения. Правила эксплуатации. Основные положения»; осуществлена врезка вентиляционного короба санитарного узла в вентиляционный канал жилой комнаты, что является нарушением пункта 9.7 СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003», пункта 13 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом МДС 13-21.2007, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №, пункта 128 СанПиН ДД.ММ.ГГГГ-21 «Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению населения, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий»; в местах прохода трубопроводов водоснабжения через конструкцию стены и перегородки отсутствуют гильзы, не выполнена заделка отверстий негорючими материалами, что является нарушением пунктов 3.6.1, 3.6.7 СП 40-102-2000 «Проектирование и монтаж трубопроводов систем водоснабжения и канализации из полимерных материалов. Общие требования», пункта 14.8 СП 60.13330.2020 «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха. Актуализированная редакция СНиП 41-01-2003», пункта 8.5 СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003», пункта 14 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом МДС 13-21.2007, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №; в помещении комнаты № секции № <адрес> выполнены следующие работы по переустройству (перепланировке): обустройство в составе комнаты санузла, выделенного перегородками с дверным проемом, прокладка инженерных коммуникаций для указанного обустройства (канализация, водопровод, сети электроснабжения в объеме подведения розеточной и осветительной сети, устройство вентиляции с врезкой в общедомовую сеть), установка санитарно-технических приборов (душевая кабина, унитаз и раковина); выполненные работы по переустройству (перепланировке) комнаты № секции № <адрес> создают угрозу жизни и здоровью граждан; учитывая конструктивное, функциональное и планировочное решения здания, расположенного по адресу: <адрес>, выполненные работы в комнате № секции № <адрес>: по переустройству объекта исследования нарушают требования пункта 15.2 СП 255.1325800.2016 «Здания и сооружения. Правила эксплуатации. Основные положения» (в части нарушения эксплуатационного режима оборудования здания – увеличение нагрузки на инженерные коммуникации, не предусмотренное первоначально размещение), части 7 статьи 55.24 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в части несоответствия сетей инженерно-технического обеспечения требованиям технических регламентов), части 2 статьи 36 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (в части устройства непредусмотренных изначально инженерных коммуникаций), части 4 статьи 30 ЖК РФ (в части произведенных изменений коммуникаций, затрагивающих общедомовое имущество и интересы собственников здания в целом); по перепланировке объекта исследования нарушают требования технических регламентов в части безопасной эксплуатации гражданами нижерасположенных помещений (размещение санитарных узлов над комнатами не допускается), пункта 7 части 2 статьи 10, части 2 статьи 36 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», части 4 статьи 17, части 4 статьи 30 ЖК РФ, пункта 15.2 СП 255.1325800.2016 «Здания и сооружения. Правила эксплуатации. Основные положения»; стоимость работ, необходимых для приведения комнаты № секции № <адрес> в соответствие с требованиями пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологическими и иными установленными законодательством требованиями к жилому помещению, составляет 85 540,80 рублей.

Принимая в качестве доказательства экспертное заключение ООО «СТЭ» от ДД.ММ.ГГГГ №.СЭ, суд учитывает то обстоятельство, что при составлении заключения эксперты, проводившие экспертизу, были предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, данное заключение составлено независимыми экспертами, в связи с чем у суда отсутствуют основания сомневаться в обоснованности и объективности представленного экспертного заключения, содержащего исследовательскую часть, выводы и ответ на поставленные вопросы с учетом имеющихся данных.

Экспертное заключение ООО «СТЭ» от ДД.ММ.ГГГГ №.СЭ содержит мотивированные и исчерпывающие выводы по всем поставленным перед экспертами вопросам, основанные на исследовании обозначенного объекта недвижимого имущества. Доказательств, противоречащих выводам экспертов, а также свидетельствующих о наличии у экспертов заинтересованности в деле, не имеется. Основания сомневаться в правильности выводов экспертов отсутствуют, экспертиза проведена квалифицированными экспертами, обладающими специальными познаниями, с длительным стажем экспертной работы, заключение имеет подробное описание проведенного исследования, выводы экспертов мотивированы и научно обоснованы, являются объективными, полными, не противоречат друг другу и не содержат неясностей, то есть данная экспертиза соответствует требованиям Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Действующее законодательство обязывает продавца предоставить покупателю своевременно (то есть до заключения соответствующего договора) такую информацию о товаре, которая обеспечивала бы возможность свободного и правильного выбора товара покупателем, исключающего возникновение у последнего какого-либо сомнения относительно потребительских свойств и характеристик товара, правил и условий его эффективного использования.

В соответствии со сведениями администрации Кировского административного округа <адрес> в период с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время собственник данного жилого помещения с заявлением о согласовании его переустройства (перепланировки) не обращался, при этом, доказательства согласования в установленном порядке переустройства (перепланировки) указанного жилого помещения ФИО2 не представлены.

Доказательства уведомления ФИО2 истца об осуществлении самовольного переустройства (перепланировки) обозначенного жилого помещения, влекущего его не соответствие требованиям пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологическим и иным установленным законодательством к жилому помещению требованиям, отсутствуют, как отсутствуют и доказательства предоставления истцу технического паспорта данного жилого помещения до заключения договора его купли-продажи.

Таким образом, в нарушение изложенных положений законодательства,             ФИО2 при заключении с истцом договора купли-продажи указанного жилого помещения не предоставила истцу информацию об осуществлении его самовольного переустройства (перепланировки), влекущего не соответствие данного жилого помещения требованиям пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологическим и иным установленным законодательством к жилому помещению требованиям, а так же технический паспорт на жилое помещение, что исключило возможность обнаружения истцом данных обстоятельств до заключения договора купли-продажи.

Поскольку истцу по договору купли-продажи передано жилое помещение, не соответствующее требованиям пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологическим и иным установленным законодательством к жилому помещению требованиям, то есть товар ненадлежащего качества подлежит удовлетворению требование истца о соразмерном уменьшении стоимости данного товара на сумму денежных средств, необходимых для оплаты работ в целях приведения комнаты № секции № <адрес> в соответствие с требованиями пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологическими и иными установленными законодательством требованиями к жилому помещению, поэтому с ФИО2 в пользу истца надлежит взыскать 85 540 рублей.

Разрешая требование о расторжении договора оказания услуг по приобретению объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между истцом (заказчик) и ООО «ЛИОРА» (исполнитель), суд исходит из следующего.

Согласно преамбуле Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О защите прав потребителей» (далее – Закон о защите прав потребителей) данный закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг). Потребителем является гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Аналогичное разъяснение содержится в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей».

Учитывая изложенное, обязательным условием признания гражданина потребителем является приобретение таким гражданином товаров (работ, услуг) исключительно для личных (бытовых) нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Поскольку обозначенный оказания услуг по приобретению объекта недвижимости заключен истцом с целью удовлетворения его личных, семейных, бытовых нужд, к отношениям, возникшим между сторонами в связи с заключением указанного договора применяются положения Закона о защите прав потребителей.

В силу статьи 32 Закона о защите прав потребителей потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.

Согласно пункту 1 статьи 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Таким образом, обозначенное положение ГК РФ регламентирует ситуации, связанные с отказом заказчика от договора оказания услуг до фактического исполнения обязательств по оказанию услуг исполнителем, поскольку в случае оказания услуг исполнителем в полном объеме его обязательство прекращается надлежащим исполнением, что влечет невозможность отказа от договора, обязательства по которому исполнены.

В соответствии с пунктом 2.1 указанного договора оказания услуг по приобретению объекта недвижимости исполнитель обязуется собрать, подготовить и предоставить комплект документов, в том числе справки об отсутствии задолженностей (либо оплаченные квитанции за последний платежный период) по коммунальным платежам на приобретаемый объект недвижимости, достаточный для проведения сделки; обязуется организовать подготовку и оформление договора на приобретение объекта недвижимости, а так же информировать клиента о дате, месте и времени проведения сделки; гарантирует конфиденциальность условий договора.

Обязательств исполнителя по проверке приобретаемого истцом объекта недвижимого имущества на предмет наличия его переустройства (перепланировки) и их согласования в установленном порядке данный договор оказания услуг по приобретению объекта недвижимости не содержит.

Обязательства по подготовке соответствующих документов ООО «ЛИОРА» в соответствии с условиями обозначенного договора оказания услуг по приобретению объекта недвижимости исполнены надлежащим образом, что подтверждается заключением истцом договора купли-продажи указанного жилого помещения.

Поскольку ООО «ЛИОРА» надлежащим образом исполнило обязательства по оказанию услуг по приобретению объекта недвижимости, возможность отказа от данного договора у истца отсутствует, так как обязательства ООО «ЛИОРА» по нему прекращены надлежащим исполнением.

Согласно статье 15 Закона о защите прав потребителей моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом) или организацией, выполняющей функции изготовителя (продавца) на основании договора с ним, прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Учитывая, что ООО «ЛИОРА» надлежащим образом исполнило обязательства по оказанию услуг по приобретению объекта недвижимости, оснований для взыскания с ООО «ЛИОРА» в пользу истца морального вреда не имеется.

Оснований для возмещения за счет ответчиков расходов истца по оплате государственной пошлины за государственную регистрацию права собственности в сумме 2 000 рублей не имеется, так как несение данных расходов обусловлено приобретение истцом в собственность объекта недвижимого имущества, а не убытками, возникшими вследствие виновных действий ответчиков.

В соответствии со статьей 98 ГПК РФ с ФИО2 в пользу истца подлежат взысканию в возмещение расходов по оплате судебной экспертизы 30 000 рублей, расходов по оплате получения выписки из единого государственного реестра недвижимости, являющейся доказательством обоснованности заявленных исковых требований, 460 рублей, расходов по оплате почтовых услуг 514,96 рублей, государственной пошлины 2 766 рублей.

Руководствуясь статьями 194 – 199 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 (паспорт серии 52 14                             №) удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО4 (паспорт серии 52 13 №) в пользу ФИО1 (паспорт серии 52 14 №) в возмещение соразмерного уменьшения стоимости комнаты № секции № <адрес> (кадастровый №) денежные средства в размере 85 540 рублей, расходов по оплате судебной экспертизы 30 000 рублей, расходов по оплате получения выписки из единого государственного реестра недвижимости 460 рублей, расходов по оплате почтовых услуг 514,96 рублей, государственной пошлины 2 766 рублей.

В удовлетворении исковых требований к ООО «ЛИОРА» (ИНН 5503169355) отказать.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд путем подачи апелляционной жалобы в Кировский районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья                                                                            Е.В. Вихман

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ

Копия вернаРешение (определение) не вступил (о) в законную силу «____» _________________ 20       г.УИД 55RS0№-83Подлинный документ подшит в материалах дела 2-1254/2022 ~ М-636/2022хранящегося в Кировском районном суде <адрес>Судья __________________________Вихман Е.В.                                                         подписьСекретарь_______________________                               подпись