Решение по делу № 2-776/2016 от 10.06.2016

№ 2-776/2016

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

пос. Лоухи 22 августа 2016 года

Лоухский районный суд Республики Карелия в составе:

председательствующего судьи Васильева Д.В.,

при секретаре Беловой О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Резанцева Л.П. к обществу с ограниченной ответственностью «Агропромторг» (далее ООО «Агропромторг») о признании договора купли – продажи нежилого помещения расторгнутым и взыскании денежных средств, а также по встречному иску ООО «Агропромторг» к Резанцеву Л.П. о расторжении договора купли – продажи нежилого помещения и взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

иск Резанцевым Л.П. обоснован тем, что ХХ.ХХ.ХХ между ним и ООО «Агропромторг» был заключен договор купли – продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: .... Помещение было приобретено для использования в качестве магазина, цена сделки – ххххххх руб. По договору истец передал ответчику за проданное помещение хххххх руб. В нарушение п. 3.6 договора ответчик длительное время не передавал помещение истцу, оно было передано лишь ХХ.ХХ.ХХ, при этом помещение имело существенные недостатки, некоторые из которых исключали его использование по назначению, а именно: аварией была выведена из строя система отопления, в результате были запачканы полы, стены и потолок, что потребовало дополнительной перекраски. На устранение данных недостатков истцом было истрачено хххххх,хх руб. Кроме этого, некоторые приборы пожарно – тревожной сигнализации, установленные в приобретённом помещении, вопреки перечню имущества, приведённому в передаточном акте, оказались принадлежащими отделу вневедомственной охраны, и в последствии были изъяты. Истец полагает, что надлежащее санитарное и техническое состояние спорного помещения является существенным условием договора купли – продажи. На основании изложенного, истец просит суд признать заключенный между ним и ответчиком договор купли – продажи помещения от ХХ.ХХ.ХХ расторгнутым, взыскать с ООО «Агропромторг» в его пользу денежные средства, выплаченные по данному договору, в размере хххххх руб.

В ходе рассмотрения дела от представителя ответчика ООО «Агропромторг» Сушкова В.И. поступили встречные исковые требования, уточнённые в судебном заседании, в которых Сушков В.И. просит суд расторгнуть договор купли – продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: ..., на основании п.п. 3.5 и 3.5.2 договора купли – продажи от ХХ.ХХ.ХХ, взыскать с Резанцева Л.П. в его пользу стоимость использования помещения за период с ХХ.ХХ.ХХ по ХХ.ХХ.ХХ в сумме хххххх руб. Встречный иск основан не согласием с доводами, положенными в обоснование иска, заявленного Резанцевым Л.П., а также тем, что п.п. 3.5 и 3.5.2 договора купли – продажи нежилого помещения предусмотрена процедура его расторжения по инициативе покупателя, с уплатой стоимости использования помещения в размере ххххх руб. в месяц.

Истец (ответчик по встречному иску) Резанцев Л.П. в судебном заседании заявленные исковые требования поддержал в полном объёме. Указал, что не является индивидуальным предпринимателем. После заключения договора купли – продажи им было зарегистрировано право собственности на спорное помещение, которое изначально приобреталось под магазин. Однако помещение было передано ему ответчиком по акту лишь ХХ.ХХ.ХХ, затягивание сроков передачи произошло по вине Сушкова В.И. При этом ХХ.ХХ.ХХ, при подписании акта, тот не присутствовал. Поскольку технические повреждения тепловой системы были значительными, ему пришлось её демонтировать и установить новую, которая не обеспечивала надлежащий температурный режим в помещении. После произведённого ремонта спорное помещение было сдано в аренду ООО «София», генеральным директором которого он является. Магазин работал с ... ХХХХ года по ... ХХХХ года. В этот период от продавцов поступали неоднократные жалобы на то, что в магазине холодно, в силу чего те, в нарушение санитарных правил, были вынуждены в зимний период работать в верхней одежде. В связи с этим, неисправность системы теплоснабжения полагает существенным недостатком помещения, которая препятствовала работе магазина. Остальные выявленные им после передачи здания недостатки считает не существенными. В связи с изложенным, встречные исковые требования не признаёт, просит суд удовлетворит заявленные им требования. Просил учесть, что в деле имеется договор купли – продажи спорного помещения, заключенный ХХ.ХХ.ХХ между ООО «Агорпромторг» и ООО «София». Таким образом полагает, что основания для заключения нового договора купли – продажи не имелись.

Представитель истца (ответчика по встречному иску) Васильев М.Н., действующий на основании доверенности, в судебном заседании доводы своего доверителя поддержал в полном объёме.

Представитель ответчика (истца по встречному иску) ООО «Агропромторг» Сушков В.И. в судебном заседании исковые требования не признал. При этом указал, что срок передачи помещения не затягивался, подписание передаточного акта ХХ.ХХ.ХХ произошла по вине Резанцева Л.П. Фактически здание он передал истцу (ответчику по встречному иску) еще в ... ХХХХ года, после подписания договора купли – продажи с Резанцевым Л.П. от ХХ.ХХ.ХХ, который действовал в тот момент от имени ООО «София», что подтверждается передаточным актом к указанному договору. Однако, после подписания этого договора, Резанцев Л.П. ему сообщил, что ООО «София» отказывается от совершения сделки, и предложил заключить договор лично с ним. Договор от ХХ.ХХ.ХХ был составлен вместе с передаточными актами в двух экземплярах, которые сначала подписал он. Резанцев Л.П. подписал эти акты только ХХ.ХХ.ХХ, при этом внёс в них дописки о выявленных недостатках. Разморозка системы произошла после фактической передачи помещения, когда Резанцев Л.П. осуществлял в нём ремонт. После аварии система пострадала не значительно, из неё предварительно была слита вода, вырвало всего четыре заглушки, которые можно было приварить на место. Однако истец (ответчик по встречному иску) изначально собирался демонтировать данную систему и поставить свою. В связи с этим полагает, что существенных недостатков помещение при его передачи не имело. Несоблюдение температурного режима в магазине вызвано работой новой системы теплоснабжения, которую установил истец (ответчик по встречному иску). Считает, что основной причиной, побудившей истца к расторжению договора, является убыточность магазина, в котором перед его закрытием были совершены хищение и поджог. Поскольку Резанцевым Л.П. заявлены требования о расторжении договора, просил суд расторгнуть договор по основаниям, изложенным в п. 3.5.2 договора купли – продажи, то есть по требованию покупателя, с взысканием денежной суммы за пользование помещением, из расчёта ххххх руб. в месяц.

Представитель ответчика (истца по встречному иску) ООО «Агропромторг» Фильков В.В., действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования Резанцева Л.П. не признал, встречные исковые требования поддержал в полном объёме. Просил учесть, что Резанцев Л.П., после составления договора, зарегистрировал в установленном порядке право собственности на помещение, после чего, до подписания ХХ.ХХ.ХХ передаточного акта, в котором он указал недостатки, положенные в основу иска, распорядился данным имуществом по собственному усмотрению, передав его по договору аренды ООО «София».

Представитель третьего лица – ... ООО «София» Лохова И.В. в судебном заседании поддержала доводы истца (ответчика по встречному иску) Резанцева Л.П. Подтвердила факт, что магазин принёс ООО «София» убытки, перед закрытием в нём было совершено хищение и поджог.

Заслушав стороны, свидетелей со стороны истца (ответчика по встречному иску) З., Р., Т., свидетелей со стороны ответчика (истца по встречному иску) П., С., Б., исследовав материалы дела, суд установил:

в соответствии со ст. 9 ГК РФ, граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

На основании ст.ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Статьёй 550 ГК РФ предусмотрено заключение договора продажи недвижимого имущества в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

На основании ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с ч.ч. 1, 2 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Частью второй статьи 475 ГК РФ предусмотрено, что в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Как установлено в судебном заседании, ХХ.ХХ.ХХ между Резанцевым Л.П. и ООО «Агропромторг» был заключен договор купли – продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: ....

Право собственности на указанное помещение Резанцевым Л.П. было зарегистрировано Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РК ХХ.ХХ.ХХ, что подтверждается соответствующим свидетельством Номер.

Указанное помещение было передано Резанцевым Л.П. в аренду ООО «София» на основании договора от ХХ.ХХ.ХХ. Данный договор зарегистрирован Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РК ХХ.ХХ.ХХ.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Заявленные исковые требования основаны Резанцевым Л.П. пунктом 3.4 договора купли – продажи, поскольку истец (ответчик по встречному иску) считает, что после заключения договора купли – продажи бывший собственник ООО «Агропромторг» передал ему помещение в ненадлежащем санитарном и техническом состоянии, что являлось препятствием к эксплуатации помещения.

Вместе с тем суд полагает, что каких – либо доказательств, подтверждающих данные доводы, стороной истца (ответчика по встречному иску) не предоставлено.

В соответствии с п. 3.4 договора купли – продажи нежилого помещения от ХХ.ХХ.ХХ, заключенного между Резанцевым Л.П. и ООО «Агропромторг», настоящий договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон в случаях существенного нарушения договора другой стороной, когда такое нарушение влечет для первой стороны ущерб, при котором она в значительной мере лишается того, на что рассчитывала при заключении договора, а также существенных изменений обстоятельств, то есть настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, то договор между ними вообще не был заключен или был бы заключен на условиях, значительно отличающихся от условий настоящего договора.

Как следует из пояснений сторон и свидетелей, после аварии комиссионный осмотр системы теплоснабжения не производился, какие – либо акты по техническому состоянию данной системы не составлялись. Показания свидетелей со стороны истца (ответчика по встречному иску) о существенном повреждении системы теплоснабжения, в силу которого пришлось осуществить её демонтаж, носят предположительных характер, и не опровергают доводы представителей ответчика (истца по встречному иску) о том, что в системе было вырвало всего 4 заглушки, и для её восстановления возможно было только приварить их на место.

Учитывая, что система теплоснабжения была демонтирована, произвести её обследование на предмет технического состояния в настоящий момент не представилось возможным.

В данном случае суд также учитывает, что истец (ответчик по встречному иску), несмотря на известные ему обстоятельства, послужившие поводом к предъявлению иска, после регистрации права собственности на спорное помещение распорядился им по своему усмотрению, передав его по договору аренды ООО «София». После этого на протяжении длительного времени помещение использовалось в качестве продуктового магазина.

Доводы Резанцева Л.П. о том, что представитель ответчика (истца по встречному иску) длительное время уклонялся от передачи имущества, суд не принимает, поскольку длительность передачи нежилого помещения по оспариваемой сделке в данном случае не может быть отнесено к существенному нарушению её условий, влекущему расторжение договора. Каких – либо доказательств уклонения Сушкова В.И. от передачи помещения покупателю в судебном заседании не представлено.

При этом суд учитывает, что в судебном заседании представлен передаточный акт от ХХ.ХХ.ХХ, подписанный директором ООО «Агропромторг» Сушковым В.И. и директором ООО «София» Резанцевым Л.П., подтверждающий факт передачи ООО «София» в лице Резанцева Л.П. спорного помещения по договору купли – продажи от ХХ.ХХ.ХХ (заключен между ООО «Агропромторг» и ООО «София»). От исполнения этого договора стороны отказались, заключив по взаимному соглашению новый договор ХХ.ХХ.ХХ между ООО «Агропромторг» и Резанцевым Л.П., выступившим по указанной сделке в качестве физического лица. Спорный договор от ХХ.ХХ.ХХ был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РК, обязательства по данному договору приняты сторонами к исполнению, в силу чего произошла передача помещения от продавца к покупателю, Резанцев Л.П. производил платежи в счёт оплаты по договору, распорядился имуществом по своему усмотрению, передав его в аренду ООО «София», которым факт заключения договора купли – продажи между ООО «Агоропромторг» и Резанцевым Л.П. не оспорен.

Таким образом, доводы ответчика (истца по встречному иску) и представленные им в этой части доказательства о том, что магазин был передан Резанцеву Л.В. ещё до подписания договора купли – продажи помещения от ХХ.ХХ.ХХ, стороной истца (ответчика по встречному иску) не опровергнуты.

По этим же основаниям суд не принимает доводы Резанцева Л.П. и его представителя о том, что договор купли – продажи первоначально был заключен между ООО «Агропромторг» и ООО «София», в связи с чем повторное заключение договора купли – продажи между ООО «Агропромторг» и Резанцевым Л.П. влечёт его недействительность.

Доводы Резанцева Л.П. о том, что в помещении в зимний период было холодно, суд полагает не состоятельными, поскольку нарушение температурного режима было вызвано работой системы теплоснабжения, которую в помещении установил сам истец (ответчик по встречному иску).

Иные обстоятельства, о которых указал Резанцев Л.П. в обосновании своих исковых требований (передача системы сигнализации, часть оборудования от которой является собственностью вневедомственной охраны), суд не относит к недостаткам, которые могут повлечь расторжение спорного договора купли – продажи в силу наличия существенных нарушений его условий.

Таким образом суд приходит к выводу, что исковые требования истца (ответчика по встречному иску) Резанцева Л.П. к ООО «Агропромторг» о признании договора купли – продажи нежилого помещения расторгнутым и взыскании денежных средств не основаны на законе и не подлежат удовлетворению.

Встречные исковые требования основаны ответчиком (истцом по встречному иску) Сушковым В.И. положениями пунктов 3.5 и 3.5.2 спорного договора купли – продажи от ХХ.ХХ.ХХ.

В соответствии с п.п. 3.5, 3.5.2 данного договора, настоящий договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон только до его полного исполнения, но не ранее одного года с момента государственной регистрации перехода права собственности, в том числе по требованию покупателя. В этом случае сторонами определена стоимость использования помещения покупателем в размере ххххх рублей за каждый месяц, следующий за днем государственной регистрации перехода права собственности, которая покупателю продавцом не возвращается. При этом покупатель обязан не позднее чем за месяц уведомить продавца о дате расторжения договора. На день расторжения договора покупатель обязан освободить помещение и передать его продавцу по акту приема – передачи помещения. Продавец на день расторжения договора обязан вернуть покупателю сумму, полученную им в счет исполнения договора, за исключением суммы стоимости аренды, указанной в настоящем пункте.

Суд полагает, что указанные положения договора купли – продажи предусматривают расторжение этого договора только по требованию покупателя, то есть истца (ответчика по встречному иску).

В судебном заседании Резанцев Л.П. не согласился на расторжение договора купли – продажи на указанных условиях.

Таким образом, оснований для расторжения спорного договора купли – продажи по требованию продавца, то есть ответчика (истца по встречному иску), на основании его пунктов 3.5 и 3.5.2, суд не усматривает.

Таким образом суд приходит к мнению, что исковые требования представителя ответчика (истца по встречному иску) ООО «Агропромторг» Сушкова В.И. также не основаны на законе и не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 39,173, 194 – 198, 98, 103 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования Резанцева Л.П. к обществу с ограниченной ответственностью «Агропромторг» о признании договора купли – продажи нежилого помещения расторгнутым и взыскании денежных средств, а также встречные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Агропромторг» к Резанцеву Л.П. о расторжении договора купли – продажи нежилого помещения и взыскании денежных средств - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца с момента его вынесения в окончательной форме в Верховном суде Республики Карелия через Лоухский районный суд РК.

Председательствующий судья: Д.В. Васильев

Решение в окончательной форме принято 26 августа 2016 года.