Решение по делу № 3а-53/2020 от 25.11.2019

Дело № 3а – 53/20

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Санкт-Петербург 16 марта 2020 года     

Санкт-Петербургский городской суд в составе:

судьи Леонтьева С.А.

при секретаре Пеледовой В.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Трактордеталь Групп» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Представитель ООО «Трактордеталь Групп» обратился в Санкт-Петербургский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просит суд установить в отношении принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2018:

-земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, общей площадью <...> кв.м., с кадастровым номером <адрес> в размере 195 760 000 рублей;

-здания расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> общей площадью <...> кв.м., с кадастровым номером №... в размере 237 070 000 рублей

В подтверждение требований административным истцом представлен отчёт №... от <дата> об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости по состоянию на 01.01.2018 года, выполненный ООО «Капитал Гроус».

В качестве правового обоснования заявленных требований административный истец ссылается на ст.24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»», согласно которой основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, в том числе, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Представитель административного истца в судебное заседание явился, заявленные требования поддержал.

Представитель административного ответчика – Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, в суд явился, указывает, что рыночную стоимость объектов оценки следует установить исходя из заключения судебной экспертизы.

Представители административных ответчиков – ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии и Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, в суд не явились, о слушании дела извещены, сведений о причинах неявки не представили, в связи с чем суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав объяснения участников процесса, допросив эксперта, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Как следует из материалов дела административному истцу на праве собственности принадлежат:

- земельный участок, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, общей площадью <...> кв.м., с кадастровым номером №...

-здание, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, общей площадью <...> кв.м., с кадастровым номером №...

Кадастровая стоимость данных объектов определена в размере: земельного участка – 238 416 993,78 руб.; здания – 359 313 419,46 руб. по состоянию на 01.01.2018 года и утверждена Приказом Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 28.11.2018 года №130-п.

В соответствии с отчетом №... от <дата> об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости по состоянию на 01.01.2018 года, выполненным ООО «Капитал Гроус» по заказу административного истца, рыночная стоимость объектов недвижимости составляет: земельного участка - 195 760 000 рублей, здания 237 070 000 рублей, по состоянию на 01.01.2018 года.

В ходе рассмотрения настоящего дела, учитывая мотивированные возражения административного ответчика (КИО СПб), по ходатайству данного ответчика, судом назначена судебная экспертиза отчета.

Перед экспертом поставлен вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности. В случае отрицательного ответа на первый вопрос, предложено установить рыночную стоимость объектов недвижимости.

Согласно заключению эксперта, проводившего судебную экспертизу, №... от <дата> отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

В результате самостоятельно проведенной оценки объекта недвижимости рыночная стоимость вышеуказанных объектов недвижимости по состоянию на 01.01.2018 года установлена экспертом в размере: земельного участка – 227 250 000 рублей; здания – 353 426 000 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы, суд принимает во внимание, что экспертиза проведена лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, эксперт обладает достаточным профессиональным стажем (более 16 лет) и необходимой квалификацией для данной деятельности: является членом экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков «Сообщество профессионалов оценки».

Заключение содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимого имущества, и не имеет противоречий и ошибочных сведений, влияющих на определение итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки.

Представитель административного истца о проведении повторной или дополнительной экспертизы ходатайств не заявил, однако указал, что имеются сомнения в обоснованности экспертного заключения в связи с чем, рыночную стоимость объектов оценки следует установить, исходя из отчета об оценке.

Согласно ч.ч.1,2 ст.83 КАС РФ, если заключение эксперта будет признано судом неполным или неясным, суд может назначить дополнительную экспертизу. Основанием для назначения повторной экспертизы является возникновение у суда сомнений в обоснованности экспертизы или наличие противоречий в выводах эксперта.

Суд не находит оснований для назначения повторной или дополнительной экспертизы, поскольку заключение экспертизы является ясным, полным, обоснованным и не имеющим противоречий.

Суд находит доводы представителя истца о необоснованности экспертного заключения несостоятельными.

В обоснование своих доводов представителем административного истца представлены замечания на заключения эксперта, составленные оценщиком, проводившим отчет об оценке.

Однако данные замечания, касающиеся как недостатков отчета, так и определения рыночной стоимости объектов недвижимости не свидетельствуют о необоснованности и противоречивости экспертного заключения.

Так, экспертом обоснованно указано на недопустимость использования в суммарной корректировке поправок, рассчитанных для различных моделей. Указанные действия не соответствуют п.25 ФСО №7, предусматривающему, что в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода, позволяющее пользователю отчета понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результата оценки.

В обоснование выводов об ошибках в отчете экспертом также указано, что произведенные оценщиком корректировки на «интенсивность движения» нельзя признать корректными, поскольку используемая оценщиком таблица содержит значения оцененных экспертами «весов» ценообразующих факторов, а не интенсивность воздействия фактора на цену. Помимо количества полос существуют и другие факторы, влияющие на интенсивность движения: наличие съездов, развязок, локальных центров притяжения и т.п.

Доводы о том, что эксперт неправильно интерпретировал фразу на странице 78 отчета о «влиянии основных магистралей» несостоятелен, поскольку оценщик действительно использовал значение «весов» (относительно вклада одного из факторов в суммарном вкладе) в качестве количественной оценки влияния фактора, и не использовал коэффициент влияния магистралей как предложено в моделях ГУП «ГУИОН».

Экспертом также указано, что оценщик при формировании правил отбора аналогов указал на их расположение в периферийных районах Санкт-Петербурга: Московском и Пушкинском, в тоже время в расчетах использовал объект-аналог №2, расположенный в Красносельском районе. Как указал эксперт, суть данного замечания заключается в отсутствии в отчете анализа факта расположения аналога в другой локации. Оценщиком не приведено данных о сопоставимости интенсивности движения по Пулковскому шоссе и шоссе, на котором расположен аналог №2. Таким образом, довод административного истца о необоснованности данного замечания не состоятелен.

Экспертом обоснованно учтено, что в отчете об оценке при описании объекта и при определении корректировки на инженерное обеспечение оценщик ошибочно не учел наличия на участке газовой котельной, обеспеченности участка газом. Доводы представителя административного истца о том, что газовая котельная является отдельным объектом, может быть перевезена (демонтирована) собственником, не имеет правового значения, поскольку в данном случае эксперт указывает именно на необходимость учета обеспеченности участка газом, что значительно влияет на стоимость объекта оценки.

Как указал эксперт, при реализации затратного подхода в оценке здания оценщик использовал объект-аналог, имеющий существенные отличия от объекта оценки по: назначению, строительному объему, высоте потолка, полам, внутренней отделке, наличию отопления. Корректировки на различия в указанных элементах проведены оценщиком без расчетного обоснования (за исключением корректировок на разницу в объеме и высоту этажа), что не позволяет понять логику процесса определения стоимости.

Опровергая доводы истца, о необоснованности данного замечания эксперт дополнительно указал, что данное замечание по существу сводится к необоснованности выбора аналога с существенными различиями ( с объектом оценки), а также разницы назначения объекта оценки и выбранного аналога. Объект оценки - бывший магазин формата «гипермаркет», а аналог – «склад –ангар для крупногабаритной техники». То обстоятельство, что объект оценки приобретен для хранения крупной техники в данном случае не имеет значения, поскольку новое использование не объясняет существующей конструкции здания, созданного для торговой функции.

Также не являются состоятельными доводы представителя административного истца о противоречиях и необоснованности экспертного заключения в части самостоятельного установления рыночной стоимости объектов оценки.

В частности, как обоснованно указал эксперт, на страницах 24-26 экспертного заключения, им исследуется и отмечается окружение объекта оценки, а не производится сравнение с пулом торговых объектов, расположенных ближе к центру города. Таким образом, соответствующие доводы представителя административного истца о некорректности сравнения указанных объектов противоречат материалам дела.

Как следует из текста экспертного заключения (страницы 27-30), в данном разделе приведен обзор первичного и вторичного рынка земельных участков во всех районах города. Данная информация используется для анализа цен предложений, в том числе для выявления более узкого сегмента, к которому можно отнести исследуемый объект, для дальнейшего корректного подбора объектов- аналогов. Учитывая изложенное, доводы представителя административного истца о некорректном подборе аналогов в данной части экспертного заключения, также противоречит материалам дела, поскольку указанные им аналоги при расчете рыночной стоимости объекта оценки экспертом не использовались.

Также не оказывают непосредственного влияния на результат определения рыночной стоимости, как используемая исключительно для аналитического исследования, приведенная на странице 31 экспертного заключения информация о тенденциях вторичного рынка земель под строительство общественно-деловых объектов.

Учитывая изложенное, доводы представителя административного истца о некорректном подборе аналогов в данной части экспертного заключения, необоснованности вывода эксперта о позитивных тенденциях вторичного рынка, также противоречат материалам дела, поскольку указанные им аналоги и сведения о динамике цен при расчете рыночной стоимости объекта оценки, экспертом не использовались.

Довод представителя административного истца о том, что экспертом на странице 57 экспертного заключения нарушен п.19 ФСО №1 при использовании аналогов №1 и №2, так как использована информация о событиях, произошедших после даты оценки несостоятелен, поскольку в соответствии с п.8 ФСО №1 информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки. Указанное правило экспертом соблюдено, возможная динамика цен была им проанализирована и сделан вывод об отсутствии существенных изменений в уровне цен.

Как указывает представитель административного истца эксперт не учел, что ряд аналогов имеют дату март 2017 года, то есть на 9-10 месяцев ранее даты оценки. Однако на странице 61 экспертного заключения сделан вывод об отсутствии целесообразности корректировки на дату, достаточных обоснований данных действий экспертном не приведено.

Однако как обоснованно указано экспертом, им был проанализирован узкий спектр земельных участков, непосредственно относящийся к объекту оценки. Им также проанализированы данные АйБиГрупп на текущую дату и сделан обоснованный вывод о стагнации рынка в указанный период. При этом, на страницах 101-102 экспертного заключения экспертом приведены объявления с неизменной стоимостью объектов, приведены объявления по используемым аналогам, в частности, по принт-скринам по аналогам №№1 и 2 видно, что предложение было опубликовано длительный период с неизменной ценой предложения.

Также является несостоятельным довод представителя административного истца о том, что стоимость земельного участка экспертом завышена, поскольку необоснованно произведена корректировка на обеспеченность участка газом. Как пояснил эксперт само наличие газовой котельной на земельном участке свидетельствует об обеспеченности участка газом, то есть о том, что на данный участок заходит газопровод, являющийся составной частью газотранспортной инфраструктуры. Обеспеченность газом позволяет самостоятельно вырабатывать тепло и обеспечить горячее водоснабжение объекта капитального строительства, расположенного на участке.

Ссылка представителя административного истца ссылается на то обстоятельство, что экспертом не проведено корректировок на местоположение земельных участков, при том, что аналог №5 находится в лучшем положении, аналоги №№1,2,4 находятся в месте большего количества торговых иных объектов, что увеличивает их ценность, не свидетельствует о необоснованности экспертного заключения.

Экспертом, для расчета рыночной стоимости было отобрано только три из шести первоначально рассматриваемых аналогов – аналоги №№2,3,6. Таким образом, ссылки представителя на свойства аналогов №№1,4,5 значения не имеют. Отличия в местоположениях объекта оценки и объекта-аналога №2 нивелируются усреднением скорректированных стоимостей аналогов №2 и №3 и №6, один из которых находится в чуть лучшей локации (№3), другой в чуть худшей (№2), третий является прямым объектом сравнения (№6). При таких условиях отсутствие корректировки на местоположение обоснованно.

Представитель административного истца указывает, что на страницах 72-73 экспертного заключения экспертом как наиболее близкий к объекту оценки отобран аналогу с кодом 15.4, в то время, как согласно приведенных таблиц имеется более близкий аналог с кодом №15.19.

Данное замечание нельзя признать обоснованным, поскольку как следует из сравнения основных характеристик указанных аналогов и оцениваемого здания, по площади, соотношению объема и площади ближе к оцениваемому объекту аналог №15.4. Кроме того, данный аналог имеет и внешнее подобие оцениваемому зданию.

Доводы представителя административного истца о том, что при наличии значительной разницы по конструктиву между оцениваемым зданием и подобранным аналогом, экспертом необоснованно не произведено никаких корректировок, также не свидетельствует о необоснованности экспертного заключения.

Как указал эксперт, справочник Башкатова, который использовался экспертом, не предусматривает внесения поправок (на площадь, объем и пр.). Учитывая получение итогового значения рыночной стоимости путем умножения удельного показателя стоимости объекта-аналога на площадь объекта оценки, конструктивное подобие объекта-аналога позволяет эксперту не проводить корректировки.

Справочником не предусмотрен алгоритм выбора расчета базовой стоимости (через площадь или объем), эксперт вправе самостоятельно принять решение по данному вопросу, в связи с чем соответствующее замечание представителя административного истца несостоятельно.

Как пояснил эксперт, вывод об отсутствии функционального устаревания объекта оценки следует из анализа недавно построенных объектов, схожих с объектом исследования. Таким образом, довод представителя административного истца о функциональном устаревании здания, построенного 2004-2005 годах, несостоятелен.

На страницах 85-86 заключения экспертом указаны основания, по которым он принял внешнее (экономическое) устаревание объекта оценки (здания) равным нулю – отсутствие внешних факторов влияющих на стоимость объекта (падение спроса и предложения на определенный вид продукта, закрытие градообразующих предприятий, крупные экономические загрязнения и т.п.). Учитывая изложенное соответствующее замечание представителя административного истца также несостоятельно.

Таким образом, учитывая заключение судебной экспертизы, пояснения эксперта, суд не находит возможным при определении рыночной стоимости объектов недвижимости руководствоваться представленным административным истцом отчетом об оценке, который не соответствует требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности.

С учетом изложенного, оценивая заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными доказательствами, суд полагает возможным установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере, определенном в заключении судебной экспертизы.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление удовлетворить частично

Установить кадастровую стоимость объектов недвижимости:

- земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, общей площадью <...> кв.м., с кадастровым номером №... в размере рыночной стоимости, составляющей 227 250 000 рублей по состоянию на 01.01.2018;

-здания расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> общей площадью <...> кв.м., с кадастровым номером №... в размере рыночной стоимости, составляющей 353 426 000 рублей по состоянию на 01.01.2018.

Датой обращения ООО «Трактордеталь Групп» с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 08.10.2019 года.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме во Второй апелляционный суд общей юрисдикции.

    Судья         подпись              С.А.Леонтьев

Копия верна

Судья С.А.Леонтьев