Решение по делу № 2-94/2021 от 20.01.2021

№ 2-94/2021

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

26 мая 2021 года                         г. Суровикино Волгоградской области

Суровикинский районный суд Волгоградской области в составе председательствующего судьи                                         Харламова С.Н.,

         при ведении протокола секретарем судебного заседания Зориной Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску     Кочергина В.В. к администрации Суровикинского муниципального района Волгоградской области, администрации городского поселения города Суровикино Суровикинского района Волгоградской области, обществу с ограниченной ответственностью «Техно-Рент-Юг» об оспаривании величины рыночной стоимости земельного участка, установлении величины рыночной стоимости земельного участка по результатам судебной оценочной экспертизы,

УСТАНОВИЛ:

Кочергин В.В. в лице своего представителя обратился в суд с иском к администрации Суровикинского муниципального района Волгоградской области, администрации городского поселения города Суровикино Суровикинского района Волгоградской области, обществу с ограниченной ответственностью «Техно-Рент-Юг» об оспаривании величины рыночной стоимости земельного участка, установлении величины рыночной стоимости земельного участка по результатам судебной оценочной экспертизы.

В обоснование требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Суровикинского муниципального района <адрес> и    Кочергиным В.В. заключен договор аренды земельного участка №. Предметом аренды является земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., из которых <данные изъяты> кв.м. не подлежат застройке, вид разрешённого использования – под размещение автобазы, адрес: <адрес>. Договор аренды прошел регистрацию в установленном законом порядке.

Пунктом 1.5.7. Постановления <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-п «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности <адрес>, предоставленные в аренду без торгов» установлено, что годовая арендная плата за земельные участки, относящиеся к категории земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности <адрес>, на которых расположены объекты недвижимости (за исключением земельных участков, на которых расположены индивидуальные жилые дома, гаражи для хранения личного автотранспорта, объекты спорта, а также садовых и огородных земельных участков, земельных участков, предоставленных религиозным организациям, и за исключением случаев, указанных в подпунктах 1.5.1 - 1.5.3, 1.5.5, 1.5.6 настоящего пункта), определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, устанавливаемой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, и рассчитывается в соответствии с пунктом 2.5 настоящего Порядка. В соответствии с пунктом 2.5. указанного Постановления, размер арендной платы за земельные участки, указанные в подпункте 1.5.7 настоящего Порядка, рассчитывается по следующей формуле А = С x Кмд x Кказ, где: А - величина арендной платы; С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности; Кмд - коэффициент минимальной доходности земельного участка; Кказ - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости.

Таким образом, размер рыночной стоимости применяется при расчете арендной платы. В основу расчета арендной платы по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ года    положен отчет от ДД.ММ.ГГГГ № об оценке рыночной стоимости объекта- земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв. м, выполненный ООО «Техно-Рент Юг».

Споры, касающейся достоверности рыночной стоимости, разрешаются судами с учетом положений ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», согласно которой, в случае наличия спора о достоверности величины оценочной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом, в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора, или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Статьей 3 Федерального закона №135-ФЗ определено, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой этот объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. В силу ст. 11 закона № 135-ФЗ отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. Согласно статьи 13 закона №135-ФЗ, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, истец должен доказать, что такой отчет подготовлен с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности, а величина оценки является недостоверной.      Оценщиками произведена оценка земельных участков с применением сравнительного подхода.

Между тем, согласно заключению, являющегося рецензией на отчёт от    ДД.ММ.ГГГГ, специалиста Самохина Д.С., отчёт № об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, не соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ, федеральных стандартов оценки: ФСО-1, ФСО-2, ФСО-3, ФСО-7. Обнаруженные нарушения существенным образом влияют на итоговый результат рыночной стоимости. Совокупность выявленных нарушений привела к значительному увеличению стоимости оцениваемого участка, и как следствие, одной из составляющих для расчета арендной платы.

С учетом уточнения исковых требований истец просит признать недостоверной величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере <данные изъяты> рублей, определенную в соответствии с отчетом, подготовленным ООО «Техно – Рент Юг» от ДД.ММ.ГГГГ №; установить величину рыночной стоимости указанного земельного участка в размере    <данные изъяты> рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ; обязать администрацию Суровикинского муниципального района Волгоградской области, администрацию городского поселения города Суровикино Суровикинского района Волгоградской области произвести перерасчет    арендной платы по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, исходя из величины рыночной стоимости земельного участка в размере    <данные изъяты> рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

В судебное заседание истец Кочергин В.В. и его представитель Новицкая И.А. не явились, извещены надлежащим образом, от представителя истца поступило письменное заявление, в котором исковые требования поддерживает и просит рассмотреть дело без нее.

Представители ответчика администрации Суровикинского муниципального района Волгоградской области, администрации городского поселения города Суровикино Суровикинского района Волгоградской области в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. Представлены письменные заявление о рассмотрении гражданского дела в отсутствие представителей, исковые требования признают.

Представитель ответчика- общества с ограниченной ответственностью «Техно-Рент-Юг» в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся истца, его представителя и представителей ответчиков.

Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению. К такому выводу суд пришел по следующим основаниям.

В соответствии с частью I статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно требованиям статьи 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ), арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

По смыслу пункта 1 статьи 424 ГК РФ, если цена на определённые товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Следовательно, стороны обязаны руководствоваться установленным размером арендной платы в соответствии с федеральным законом, с решениями органов государственной власти и местного самоуправления, и не вправе применять другую арендную плату. Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению стороны с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта

Таким образом, пересмотр и перерасчёт размера арендной платы арендодателем возможен на основании изменений нормативно-правовых актов федерального, областного и местного уровня

Статьёй 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Пунктом 1.5.7. Постановления администрации Волгоградской области от 22.08.2011 года № 469-п «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов» установлено, что годовая арендная плата за земельные участки, относящиеся к категории земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, на которых расположены объекты недвижимости (за исключением земельных участков, на которых расположены индивидуальные жилые дома, гаражи для хранения личного автотранспорта, объекты спорта, а также садовых и огородных земельных участков, земельных участков, предоставленных религиозным организациям, и за исключением случаев, указанных в подпунктах 1.5.1 - 1.5.3, 1.5.5, 1.5.6 настоящего пункта), определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, устанавливаемой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, и рассчитывается в соответствии с пунктом 2.5 настоящего Порядка.

В соответствии с пунктом 2.5. указанного Постановления размер арендной платы за земельные участки, указанные в подпункте 1.5.7 настоящего Порядка, рассчитывается по следующей формуле: А = С х Кмд \ Кказ, где: А - величина арендной платы; С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности; Кмд - коэффициент минимальной доходности земельного участка; Кказ - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Суровикинского муниципального района <адрес> и    Кочергиным В.В. заключен договор аренды земельного участка №. Предметом аренды является земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, из них <данные изъяты> кв.м. не подлежат застройке, вид разрешённого использования – под размещение автобазы, адрес: <адрес>. Договор аренды прошел регистрацию в установленном законом порядке. Пунктами 2.1. и 2.2. договора аренды земельного участка предусмотрено, что размер арендной платы определяется расчетом в приложении № к договору и составил за 2015 год <данные изъяты> рублей.

В 2020 году Кочергину В.В. было направлено уведомление об изменении арендной платы за 2020 год, согласно которому размер арендной платы составил <данные изъяты> рублей.

В основу расчета арендной платы по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ был положен отчет от ДД.ММ.ГГГГ № об оценке рыночной стоимости объекта- земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв. м, выполненный ООО «Техно- Рент Юг».

Таким образом, судом установлено, что величина рыночной стоимости земельного участка является для истца обязательной, поскольку именно этот размер рыночной стоимости применяется при расчете арендной платы.

С учетом положений ст. 13 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»,    в случае наличия спора о достоверности величины оценочной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом, в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора, или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Статьей 3 Федерального закона №135-ФЗ определено, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой этот объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В силу ст. 11 закона № 135-ФЗ отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.

Согласно требований статьи 13 закона №135-ФЗ, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, истец должен доказать, что такой отчет подготовлен с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности, а величина оценки является недостоверной.

Поскольку между сторонами имеется спор о рыночной стоимости земельных участков, по ходатайству представителя истца в рамках настоящего гражданского дела была назначена и проведена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению эксперта №-ЗЭ от ДД.ММ.ГГГГ, выполненному ООО «Оценочная фирма «Тоскор» отчет, подготовленный ООО «Техно - Рент Юг» от ДД.ММ.ГГГГ № об определении величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере <данные изъяты> рублей, не соответствует требованиям действующего законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты> рублей.

Оценивая заключение экспертизы, определяя полноту заключения, его научную обоснованность и достоверность полученных выводов, суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта в полной мере является допустимым и достоверным доказательством.

Таким образом, судом принимается во внимание судебное экспертное заключение №-ЗЭ от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку оснований не доверять выводам эксперта не имеется, квалификация эксперта подтверждена соответствующей документацией, сведений о заинтересованности в исходе дела не имеется, данное исследование проводилось на основании судебного определения, эксперт предупрежден об уголовной ответственности, заключение полностью соответствует требованиям законодательства, выводы эксперта логичны, аргументированы, содержат ссылки на официальные источники, т.е. обоснованы.

Ответчики не опровергли изложенные в экспертном заключении выводы, не представили соответствующие доказательства недостоверности проведенной судебной экспертизы вследствие неполноты исследованных материалов и сделанных выводов или по иным основаниям.

Учитывая вышеизложенное, суд находит исковые требования Кочергина В.В. подлежащими удовлетворению. Необходимо признать недостоверной величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере <данные изъяты> рублей, определенную в соответствии с отчетом, подготовленным ООО «Техно – Рент Юг» от ДД.ММ.ГГГГ №; установить величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>,    в размере    <данные изъяты> рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ; обязать администрацию Суровикинского муниципального района Волгоградской области, администрацию городского поселения <адрес> произвести перерасчет    арендной платы по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, исходя из величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере <данные изъяты> рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Кочергина В.В. к администрации Суровикинского муниципального района <адрес>, администрации городского поселения <адрес>, обществу с ограниченной ответственностью «Техно-Рент-Юг» об оспаривании величины рыночной стоимости земельного участка, установлении величины рыночной стоимости земельного участка по результатам судебной оценочной экспертизы удовлетворить.

Признать недостоверной величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере <данные изъяты> рублей, определенную в соответствии с отчетом, подготовленным ООО «Техно – Рент Юг» от ДД.ММ.ГГГГ №.

Установить величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв. м, расположенного по адресу: <адрес>    в размере    <данные изъяты>) рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Обязать администрацию Суровикинского муниципального района <адрес>, администрацию городского поселения <адрес> произвести перерасчет    арендной платы по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, исходя из величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв. м, расположенного по адресу: <адрес>,    в размере    <данные изъяты> рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в апелляционном порядке в Волгоградский областной суд через Суровикинский районный суд.

Мотивированное решение по делу изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья                                                                                    С.Н. Харламов