Решение по делу № 2-59/2024 (2-2343/2023;) от 05.07.2023

Дело №2-59/2024                                                                     подлинник

16RS0045-01-2021-007360-49

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

14 октября 2024г.                                                                          город Казань

решение в окончательной форме

принято 05 ноября 2024г.

Авиастроительный районный суд города Казани в составе:

председательствующего судьи Сафиной Л.Б.

при секретаре судебного заседания     Сафиной Л.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО, действующей в сових интересах и интересах несовершеннолетнего ФИО, к ФИО, ФИО, ПАО «Тимер Банк», ФИО о признании договора купли-продажи от 25.04.2011г. заключенным, включении земельного участка в состав наследственного имущества, признании недействительным договора от 26.12.2012г. о передаче земельного участка в качестве отступного, истребования из незаконного владения АО «Тимер Банк», признании права на земельный участок,

     по иску третьих лиц ФИО, ФИО к ФИО, ФИО, ПАО «Тимер Банк», ФИО о признании договора купли-продажи от 25.04.2011г. заключенным, включении земельного участка в состав наследственного имущества, признании недействительным договора от 26.12.2012г. о передаче земельного участка в качестве отступного, истребования из незаконного владения АО «Тимер Банк», признании права собственности на земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

         Истец обратился в суд с иском к ФИО, ФИО, АО «Тимер Банк» о признании договора купли-продажи заключенным, признании права собственности.

         В обоснование иска указано, что 25.04.2011г. муж истца ФИО заключил с ФИО - предварительный договор купли-продажи земельного участка кадастровый №, площадью 5 000 кв. м., являющегося частью земельного участка: категория земель:    земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, расположенного по адресу: <адрес>, в 100 метрах восточнее н.<адрес>.

         По условиям договора стоимость участка была определена сторонами в сумме 3 000 000 рублей. В качестве аванса ФИО «Покупатель» обязался передать ФИО P.P. «Продавцу» сумму 1 600 000 рублей.

       25.04.2011г «Покупатель» ФИО передал «Продавцу» ФИО P.P. в счет оплаты по договору купли-продажи деньги в сумме 1 600 000 (Один миллион шестьсот тысяч) рублей, что подтверждается распиской ответчика ФИО P.P.

ФИО заверил ФИО в том, что в срок 5 месяцев он изменит назначение земельных участков и стороны заключат основной договор купли-продажи, который будет зарегистрирован в ЕГРН.

        В подтверждение исполнения договора купли-продажи ФИО P.P. в присутствии кадастрового инженера определил границы земельного участка на местности путем установления межевых знаков земельного участка, что фактически означало передачу земельного участка.

        С мая 2011г истец с мужем занялись благоустройством земельного участка, озера, посадкой деревьев, укладкой тротуарной плитки на данном участке, а также начали строительство подсобных и жилых помещений, т.е. открыто и добросовестно пользовались с апреля 2011г. приобретенным по договору купли-продажи земельным участком.

        Однако переоформление назначения использования земельных участков затянулось, ФИО P.P., ссылался на то, что в срок указанный в договоре не смог переоформить земельные участки, и по объективным причинам откладывалось заключение договора купли-продажи на спорный земельный участок и регистрацию перехода права собственности на мужа истца. В течение лета и осени 2011г кроме аванса, ФИО в счет оплаты по договору купли-продажи передал ФИО P.P. деньгами, и выполнил работы для ФИО P.P. на сумму более 4 225 00о рублей, что подтверждается перепиской по телефону между ФИО и ФИО P.P.

         У мужа истца была строительная фирма, имелась техника, которая использовалась для выполнения работ по просьбе ФИО P.P., а именно были вырыты два озера, запущена в них рыба, установлены ворота, забор и шлагбаум, уложена брусчатка около конторы, наличными переданы 200 000 рублей, также переданы 200 000 рублей на автомобиль марки «Шкода-Октавиа».

         Таким образом, ФИО полностью произвел оплату по договору купли-продажи в течение 2011г.

         Никаких сомнений в намерении исполнить договор ФИО P.P. у них не было, поскольку у истца и ее мужа с ФИО P.P. были хорошие отношения. ФИО P.P. неоднократно бывал у них в гостях, видел какое строительство произведено на земельном участке, что земельный участок облагорожен, засажен, уложена плитка, укреплен берег озера, запущена рыба, возведены технические и жилые помещения. Никаких претензий у ФИО к ним не было. Семья истца верили, что ФИО P.P. решит этот вопрос, верили его обещаниям и тому, что у него возникли трудности по переоформлению земельных участков.

       С 2016г. у ФИО было выявлено онкологическое заболевание, в силу чего он не хотел ссориться и судиться с ФИО P.P., полагая, что ФИО P.P. подготовит документы и оформит договор купли-продажи земельного участка.

       13.05.2020г. муж истца умер, после его смерти истец, ее дети и родители мужа приняли наследство, что подтверждается справкой нотариуса ФИО

         В сентябре 2021г. к истцу обратился сотрудник банка с предложением выкупить у    банка    земельный    участок    с     кадастровым номером № площадью 7231 кв.м, по цене 18 000 000 рублей, сообщив ей, что данный участок принадлежит АО «Тимер Банк» согласно определения Авиастроительного районного суде <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ (дело №г.), которым утверждено мировое соглашение заключенное сторонами по делу ФИО P.P., ФИО, ФИО, ООО Жилой комплекс «Голубое озеро» по передаче имущества по кредитным договорам, в том, числе банку был передан и участок ФИО. О наличии вышеуказанного гражданского дела ФИО никто не извещал, о претензиях на данный участок никто не указывал.

         Истец обратилась к ФИО P.P. с вопросом, что случилось и почему участок перешел АО «Тимер Банк», на что ФИО P.P. стал говорить об изменении цены на участок и о том, что он не смог договориться с мужем о выкупе участка. Однако при последней встрече осенью 2019г. в присутствии истца, когда уже муж был сильно болен, ФИО P.P. обещал мужу, что он подготовит документы для оформления договора, и ни о какой дополнительной цене разговор не шел.

         После разговора с ФИО P.P., произошедшего в сентябре 2021г., истец обратилась к юристу и на основании запросов в ЕГРН, Авиастроительный районный суд <адрес> выяснились следующие обстоятельства.

          В 2014г. ФИО P.P. удалось изменить назначение земельного участка в состав которого вошел и участок истца, после чего он произвел раздел земельного участка с кадастровым номером № на несколько земельных участков и продал их. Земельный участок после раздела имеет кадастровый №, был продан ФИО, что подтверждено выпиской из ЕГРН от 06.09.2021г. В 2015 г. ФИО P.P. и ФИО для своих нужд взяли в АО «Тимер Банк» большой банковский кредит и в обеспечение кредита все земельные участки оформили в качестве залогового имущества.

           Из материалов гражданского дела, рассмотренного Авиастроительным районным судом <адрес> (№ дела 2-767/2020) усматривается, что ФИО в 2014г. приобретены несколько участков у ФИО P.P., что в 2015г.     ФИО P.P. и ФИО для своих нужд взяли в АО «Тимер Банк» большой банковский кредит и в обеспечение кредита все земельные участки оформили в качестве залогового имущества, в том числе и участок истца. В связи с неисполнением кредитных обязательств стороны обратились в суд и ДД.ММ.ГГГГг. определением Авиастроительного районного суда <адрес> утверждено мировое соглашение по условиям которого заемщики ФИО и ФИО, Жилой Комплекс «Голубое озеро, ФИО передали в собственность АО «Тимер Банк» ряд земельных участков в счет погашения кредита. В числе этих участков оказался и земельный участок с кадастровым номером №, собственником которого юридически являлся ФИО, а фактически принадлежащий мужу истца ФИО

          В силу пункта 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № от ДД.ММ.ГГГГг следует, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации к такому договору не применяются.

          Таким образом, поскольку при заключении договора купли-продажи земельного участка между ФИО и ФИО P.P, ФИО передано ФИО P.P. сумма, превышающая 50% стоимости земельного участка, а также в течение лета-осени 2011 г произведена оплата полностью, то в данном случае товар не может быть истребован у покупателя.

          Согласно части 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

          При истребовании имущества из чужого незаконного владения собственник вправе также потребовать от лица, которое знало или должно было знать, что его владение незаконно (недобросовестный владелец), возврата или возмещения всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь за все время владения; от добросовестного владельца возврата или возмещения всех доходов, которые он извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности владения или получил повестку по иску собственника о возврате имущества.

           Таким образом, действия сторон подтверждают факт заключения договора купли-продажи, поскольку одна сторона предала имущество, другая сторона приняла это имущество и оплатила его полностью. Однако ФИО P.P. уклонился от обязательства по оформлению договора купли- продажи и регистрации этого договора, допустил злоупотребление правом и продал ФИО земельный участок фактически уже не принадлежащий ему, поскольку получил оплату за данный участок, знал о притязании ФИО на данный участок, знал о проведенном благоустройстве участка, знал о владении и пользовании этим участком ФИО, допускал это, знал о наличии недвижимого имущества на данном участке, не ставил вопрос об освобождении участка.

ФИО, приобретая спорный участок, злоупотребил правом, так как не убедился об отсутствии притязаний иных лиц на данный участок, поскольку при покупке не мог не видеть недвижимое имущество на спорном участке, а также состояние участка, наличие насаждений, брусчатки, при этом не выяснил вопрос кем это все сделано и кому принадлежит участок.

           Также допущено злоупотребление правом со стороны АО «Тимер Банк», поскольку при оформлении договора залога сотрудники банка указали только земельный участок, тогда как на земельном участке находятся жилые, нежилые и подсобные помещения, не выявили наличие прав иных лиц на данный земельный участок, что свидетельствует о недобросовестном поведении, и злоупотребление правом, что подтверждается и тем, что сотрудники банка в сентябре 2021 г. обратились именно к истцу с вопросом о выкупе у банка нашего же участка, что свидетельствует об осведомленности банка о притязании на земельный участок иных лиц.

           На основании изложенного, истец просила признать договор купли- продажи от 25.04.2011г. земельного участка кадастровый №, площадью 7231 кв.м., между ФИО и ФИО заключенным.

           Включить земельный участок кадастровый №, площадью 7231 кв.м., в состав наследственного имущества, открывшегося после смерти ФИО земельный участок с кадастровым номером №, разрешенное использование ИЖС, общ. пл. 7 231 кв.м., место нахождения: <адрес>.

           Признать право собственности на данный земельный участок за ФИО в размере 1/2 как пережившей супругой и в размере 1/2 за наследниками ФИО, ФИО, ФИО,    ФИО в соответствии с их долями в наследственном имуществе.

           Прекратить зарегистрированное право на земельный участок кадастровый № за ФИО, ФИО, АО «Тимер Банк».

          В ходе рассмотрения дела в качестве соответчика привлечен ФИО

          Истцом требования неоднократно уточнялись, с учетом определения шестого кассационного суда истец просила признать договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № между ФИО и ФИО заключенным.

        Включить земельный участок с кадастровым номером 16:16:212204:170, общей площадью 7 231 кв.м., разрешенное использование ИЖС, расположенный по адресу: РТ в состав наследственного имущества, открывшегося после смерти ФИО, признав право собственности в порядке наследования за ФИО на 9/12 доли, за несовершеннолетним ФИО – 1/12.

        Признать недействительным договор от 26.12.2012г. о передаче ФИО в качестве отступного земельного участка с кадастровым номером № ФИО в части образованного земельного участка с кадастровым номером №

        Истребовать из незаконного владения АО «Тимер Банк» земельный участок с кадастровым номером №, общ. пл. 7 231 кв.м., разрешенное использование ИЖС, расположенный по адресу: РТ, <адрес>, передав его в порядке наследования в собственность ФИО, Д.М.

       Третьи лица ФИО и ФИО в лице своего представителя обратились с самостоятельными требованиями.

        Просили признать договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № между ФИО и ФИО заключенным.

        Включить земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 7 231 кв.м., разрешенное использование ИЖС, расположенный по адресу: РТ в состав наследственного имущества, открывшегося после смерти ФИО, признав право собственности в порядке наследования за ФИО в размере 1/12 доли и ФИО в размере 1/12 доли.

        Признать недействительным договор от 26.12.2012г. о передаче ФИО в качестве отступного земельного участка с кадастровым номером № ФИО в части образованного земельного участка с кадастровым номером №

        Истребовать из незаконного владения АО «Тимер Банк» земельный участок с кадастровым номером №, общ. пл. 7 231 кв.м., разрешенное использование ИЖС, расположенный по адресу: РТ, <адрес>, передав его в порядке наследования в собственность ФИО, Р.Г.

         Истец, действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетнего, измененные требования поддержала в полном объеме.

          Представитель истца, он же представитель третьих лиц ФИО, Р.Г., заявляющих самостоятельные требования, ФИО, в судебном заседании исковые требования истца и третьих лиц поддержал в полном объеме.

          Представитель АО «Тимер Банк» - ФИО с иском ФИО и третьих лиц, заявляющих самостоятельные требования, ФИО, Р.Г. не согласился по доводам, указанным в возражениях (т.7, л.д. 38-40), просил применить к требования истца срок исковой давности, ссылается на недобросовестность со стороны истца. Кроме того, считает, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты, поскольку право собственности продавца на земельный участок прекращено в 2012г., сторона истца должна обратиться с иском к продавцу земельного участка с требованием о возврате уплаченного аванса по предварительному договору. Сделка по продаже земельного участка совершена с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна, поскольку продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены размера, местоположения земельного участка. Поскольку продавцом земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения не была исполнена обязанность по извещению субъекта Российской Федерации о намерении продать земельный участок, сделка по продаже земельного участка с кадастровым номером № является ничтожной и не порождает правовых последствий.

          Данную позицию в судебном заседании придерживались и представители ФИО, ФИО, которые с иском ФИО, И.М., Р.Г. не согласились. Также представитель ФИО -ФИО в своих возражениях (т.7, л.д. 41-44) указала что договором от 25.04.2011г. не согласованы существенные условия договора купли-продажи недвижимости, что свидетельствует о его незаключенности.

        Представитель ФИО - ФИО также пояснила суду, что в адрес истца направлено заявление о расторжении предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в одностороннем порядке (т.7, л.д. 34-37)

        Ответчик ФИО, нот. ФИО, третьи лица ФИО, Р.Г., представители Управления Росреестра по РТ, Филиала ФГБУ ФКП Управление Росреестра по РТ в судебное заседание не явились. От нотариуса, представителей Управления Росреестра по РТ, Филиала ФГБУ ФКП Управление Росреестра по РТ имеются ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие.

          Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

          Как следует из материалов дела, решением Авиастроительного районного суд <адрес> от 08.08.2022г. (дело №) исковые требования ФИО, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего ФИО к ФИО, ФИО, ФИО, Акционерному обществу «Тимер банк», о признании договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 16:16:212204:170 между ФИО и ФИО заключенным, включении земельного участка в состав наследственного имущества, признании право собственности на земельный участок в порядке наследования, признании недействительным договора от ДД.ММ.ГГГГ о передаче ФИО в качестве отступного земельного участка, признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 21.01.2013г., заключенного между ФИО и ФИО, признании частично недействительным договора о последующем залоге недвижимости №№15-1 от 19.02.2015г. о передаче ФИО земельного участка с кадастровым номером № АО «Тимер Банк», признании частично недействительным определение Авиастроительного районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в части передачи земельного участка с кадастровым номером № ФИО в качестве отступного АО «Тимер Банк» - оставлены без удовлетворения.

        Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 12.12.2022г.    решение Авиастроительного районного суда <адрес> от 08.08.2022г. оставлено без изменения, апелляционная жалоба ФИО – без удовлетворения.

        Определением судебной коллегии по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 05.06.2023г. решение Авиастроительного районного суда <адрес> от 08.08.2022г., апелляционное определение Верховного Суда Республики Татарстан от 12.12.2022г. по гражданскому делу № отменено в части отказа в удовлетворении заявленных исковых требований истца о признании договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 16№ между ФИО и ФИО заключенным, включении земельного участка в состав наследственного имущества, признании права собственности на земельный участок в порядке наследования, признании недействительным договора от 26.12.2012г. о передаче ФИО в качестве отступного земельного участка, признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 21.01.2013г., заключенного между ФИО и ФИО, признания частично недействительным договора поручительства №№-1 от 190.2015г. о передаче ФИО земельного участка с кадастровым номером № АО «Тимер банк» по договору поручительства, с последующем залогом недвижимости, в отмененной части дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. В остальной части решение Авиастроительного районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, апелляционное определение Верховного суда Республики Татарстан от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № оставлено без изменения.

      В соответствии с пунктом 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

       Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительном договором.

       Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также существенные условия основного договора (пункт 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

       Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон только по поводу заключения будущего договора.

       Как установлено из материалов дела, 25.04.2011г. между ФИО (продавец) и ФИО (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка (т.1, л.д. 11).

      Предметом предварительного договора является земельный участок с кадастровым номером 16№, площадью 5 000 кв.м., являющегося часть земельного участка: категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, расположенного по адресу: <адрес>, в 100 метрах восточнее н.<адрес>.

        Пунктом 1.4 предварительного договора, стороны приняли обязательства в течение 5 месяцев с даты подписания настоящего договора заключить основной договор купи-продажи, но не ранее даты получения продавцом денежных средств, указанных в пункте 2.1 договора.

        Согласно пункту 2.1 общая стоимость участка определена сторонами в сумме 3 000 000 рублей.

        Покупатель обязуется оплатить продавцу предоплату по настоящему договору в размере 1 600 000 рублей. Данная сумма выплачивается в качестве аванса в течение дня с даты подписания договора (пункт 2.2.1).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО передал ФИО в счет оплаты по договору купли-продажи деньги в сумме 1 600 000 рублей, что подтверждается распиской ответчика ФИО (т. 1, л.д. 13).

        Таким образом, стороны договора от 25.04.2011г. предусмотрели не только обязанность заключить в будущем договор купли-продажи недвижимого имущества, но и обязанность покупателя передать продавцу предоплату в сумме 1 600 000 рублей, составляющий более половины цены сделки (53,3%), в качестве предварительного платежа по основному договору купли-продажи, что было исполнено покупателем надлежащим образом в полном объеме.

        Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером № частью которого являлся земельный участок, проданный по предварительному договору мужу истца, был разделен на два земельных участка с кадастровыми номерами № общ. пл. 14 750 кв.м. и №, общ пл. 327 665 кв.м.

        Спорный земельный участок вошел в состав земельного участка с кадастровым номером №

         Далее, земельный участок с кадастровым номером № был передан ФИО ФИО на основании договора об отступном от ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО продал земельный участок ФИО по договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ.

          Из земельного участка с кадастровым номером 16:16:212204:87 были образованы земельные участки с кадастровым номерами №. После чего земельный участок с кадастровым номером № был преобразован в земельные участки с кадастровыми номерами №

            Земельный участок с кадастровым номером № (спорный земельный участок), общ. пл. 7 231 кв.м., был образован из земельного участка с кадастровым номером №, сведения о земельном участке с кадастровым номером № внесены в государственный кадастр недвижимости 10.12.2014г.

           Истцовой стороной в материалы дела представлены технические планы из которых следует, что на спорном земельном участке возведены следующие строения:

- каменное нежилое здание площадью 45,3 кв.м., год завершения строительства объекта 2011г.,

- баня (объект незавершенного строительства, степень готовности 10%, площадь застройки 63 кв.м.),

- кирпичный хозяйственный блок площадью 280, 5 кв.м., год завершения строительства 2011г.,

- беседка, площадью объекта недвижимости 123,9 кв.м., год завершения строительства 2011г.

          Таким образом, уже на момент совершения первой сделки на спорном земельном участке были возведены объекты недвижимого имущества.

ДД.ММ.ГГГГ между АО «Тимер Банк» (далее - Банк) и ФИО был заключен Договор возобновляемого кредита №№ (далее - Кредитный договор-1), со сроком возврата 19.02.2018г.

ДД.ММ.ГГГГ между Банком и ООО «Жилой комплекс «Голубое озеро» был заключен Кредитный договор № (далее - Кредитный договор-2), со сроком возврата ДД.ММ.ГГГГ.

       В обеспечение исполнения обязательств по указанным кредитным договорам в залог были предоставлены принадлежащие на праве собственности ФИО земельные участки, в том числе и спорный земельный участок с кадастровым номером 16№

        Поскольку обязательства по указанным кредитным договорам ФИО и ООО «Жилой комплекс «Голубое озеро» надлежащим образом не исполнялись, Банк обратился в суд с исковым заявлением о взыскании задолженности.

         Решениями постоянно действующего Третейского суда «Право» от ДД.ММ.ГГГГ по делу №№, по делу №№ были утверждены мировые соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенные между Банком и ФИО (во исполнение обязательств по Кредитному договору-1) и ООО «Жилой комплекс «Голубое озеро» (во исполнение обязательств по Кредитному договору-2). Согласно указанных мировых соглашений в случае неисполнения Ответчиком обязательств по реализации земельных участков и частичному погашению задолженности в определенный срок, Ответчик обязуется передать Банку, а Банк обязуется принять в качестве отступного все нереализованные к моменту передачи земельные участки.

          Позднее ФИО, ООО «Жилой комплекс «Голубое озеро», ФИО и ФИО P.P. обратились в Авиастроительный районный суд <адрес> с иском к Банку об обязании принять в качестве отступного земельные участки, о признании обязательств по кредитным договорам исполненными и о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество. В рамках рассмотрения гражданского дела № «28» октября 2020 <адрес> районным судом <адрес> было утверждено мировое соглашение, по условиям которого стороны договорились о полном прекращении обязательств по Кредитным договорам 1 и 2 путем передачи ФИО Банку земельных участков, в том числе и спорного земельного участка с кадастровым номером №. Переход права собственности, в том числе и на земельной участок с кадастровым номером 16№, был надлежащем образом зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии <адрес> 24.11.2020г.

         Обращаясь к требованиям истца и третьих лиц, заявляющих самостоятельные требования о признании договор купли-продажи от 25.04.2011г. земельного участка с кадастровым номером № между ФИО и ФИО заключенным, суд приходит к следующему.

          Так, в соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

           Как следует из разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», в силу пункта 5 статьи 454 Кодекса к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

          В связи с тем, что параграф 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

           Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

         Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

         Из пояснений истцовой стороны следует, что с мая 2011г. истец с мужем занялись благоустройством земельного участка, расположенного на нем озера, посадкой деревьев, укладкой тротуарной плитки на данном земельном участке, а также начали строительство подсобных и жилых помещений, т.е. открыто и добросовестно пользовались данным участком с апреля 2011г.

         Однако переоформление назначения использования земельных участков затянулось, ФИО в срок не смог переоформить земельные участки, и по объективным причинам откладывал заключение договора купли-продажи и регистрацию права собственности.

         В течение лета и осени 2011г. кроме аванса, ФИО в счет оплаты по договору купли-продажи передал ФИО деньгами, и выполнил работы для ФИО на сумму 4 225 000 рублей, так как у мужа истца была строительная фирма, техника которой использовалась для выполнения работ по просьбам ФИО

        Так были вырыты два озера, запущена в них рыба, установлены ворота, забор и шлагбаум, уложена брусчатка около конторы, наличными переданы 200 000 рублей, еще 200 000 рублей переданы на автомобиль марки «Шкода-Октавиа». Данное обстоятельство подтверждается нотариально представленной перепиской.

        Таким образом, ФИО полностью произвел оплату по договору купли-продажи в течение 2011г.

        Кроме того, в подтверждение исполнения договора купли-продажи ФИО в присутствии кадастрового инженера определил границы земельного участка на местности путем установления межевых знаков земельного участка, что фактически означало передачу земельного участка. Кроме того, из пояснений истца следует, что ФИО заверил ФИО в том, что он изменит назначение земельных участков и стороны заключат основной договор купли-продажи, который будет зарегистрирован в ЕГРН. Слова истца подтверждаются тем, что ФИО в 2014г. изменил назначение земельного участка.

        Ранее в судебных заседаниях ФИО оспаривал свою подпись в расписке о получении денежных средств в размере 1 600 000 рублей от ФИО, в связи с чем по ходатайству ФИО была назначена судебная почерковедческая экспертиза.

         Согласно заключению ФБУ Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Минюста России № от09.07.2024г. следует, что подпись от имени ФИО в расписке от 25.04.2011г., расположенная на бланковой строке, выполнена самим ФИО.

          Рукописный текст «ФИО» в расписке от 25.04.2011г., расположенный на бланковой строке, выполнен ФИО.

           Оценив указанное заключение эксперта в совокупности с другими доказательствами, учитывая также, что экспертиза была назначена судом, заключение соответствует требованиям части 2 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и статьи 8 ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, имеет соответствующую квалификацию, большой стаж работы, в связи с чем отсутствуют основания усомниться в его компетентности, выводы эксперта представляются ясными и понятными, суд приходит к выводу о допустимости по делу данного доказательства.

        Кроме того, в судебном заседании эксперт ФИО подтвердил выводы судебной экспертизы, ответив на все поставленные перед ним вопросы.

        При этом представленное в суд заключение специалиста № от 26.07.2024г, составленное ООО «Научно-консультационный экспертный центр», фактически является рецензией на заключение судебной экспертизы, суд во внимание не принимает, поскольку рецензии на заключение эксперта не предусмотрены статьёй 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в качестве доказательства, а лица, изготовившие и подписавшие рецензию, не привлекались судом к участию в деле в качестве специалистов. Рецензия на экспертное заключение выполнена исключительно по заказу ФИО, при этом составлявшее рецензию лицо не было предупреждено судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Кроме того, в соответствии с требованиями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оценка доказательств отнесена к исключительной компетенции суда, который оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

        Ходатайство о повторной судебной экспертизы представитель ФИО в судебном заседании не поддержала.

        Учитывая вышеизложенное, суд, исходя из условий договора приходит к выводу, что сделка, поименованная предварительным договором купли-продажи земельного участка с передачей предоплаты, по своей природе является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи, и не может быть признана предварительным договором по смыслу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, истечение срока действия которого влечет прекращение обязательств сторон.

        Поскольку при заключении договора купли-продажи земельного участка между ФИО и ФИО, ФИО передал ФИО сумму, превышающую 50% стоимости земельного участка, а также в течение лета-осени 2011г. произвел оплату полностью, то в данном случае товар не может быть истребован у покупателя.

        Действия сторон подтверждают факт заключения договора купли-продажи, поскольку одна сторон передала имущество, другая сторона приняла это имущество и оплатила его полностью, согласовав местонахождение и назначение земельного участка, площадь земельного участка.

       Однако ФИО уклонился от обязательства по оформлению договора купли-продажи и регистрации права собственности за ФИО, в связи с чем со стороны ФИО имеется недобросовестное поведение.

        Что касается одностороннего отказа ФИО от договора суд приходит к следующему.

         Из положений статьи 450.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации следует:

Предоставленное настоящим Кодексом, другими законами,

иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Когда и как можно расторгнуть бессрочный договор в одностороннем порядке

         2. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

      4. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

     5. В случаях, если при наличии оснований для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе путем принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, последующий отказ по тем же основаниям не допускается.

          То есть принятия стороной исполнения указывает на согласие сохранить данный документ действующим. По сути, это утверждение принципа эстоппель применительно к одностороннему отказу от договора. Таким образом, данная норма призвана удерживать стороны соглашения именно от непоследовательного противоречивого поведения по отношению друг к другу.

          Ответчик ФИО не наделен правом отказаться полностью от исполненного договора в том числе и в связи с тем, что в его действиях установлено недобросовестное поведение и злоупотребление им своими правами, так как земельный участок по договору передан и полностью оплачен, а правовых оснований для признания сделки недействительной не имеется.

        Доводы банка о том, что банк является добросовестным приобретателем земельного участка суд находит несостоятельными в виду следующего.

       В соответствии пунктом 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «Обор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения» приобретатель не может быть признан добросовестным в случае, когда совершению сделки сопутствовали обстоятельства, которые должны были вызвать у приобретателя имущества сомнения в отношении права продавца на отчуждение спорного имущества.

       В соответствии с действующим законодательством земельный участок, находящейся в частой собственности, не может отчуждаться без одновременного отчуждения расположенного на нем объекта недвижимости.

       Принимая спорный земельный участок банк должен был знать о расположении на данном земельном участке объектов незавершенных строительством, которые не принадлежат залогодателям, и у него должно было возникнуть обоснованное сомнение в отношении права залогодателя на передачу в залог имущества и, в последующем, в качестве отступного банку.

        Суд принимает во внимание, что все сделки в отношении спорного земельного участка были совершены после возведения на данном земельной участке построек, спорный участок был несколько раз перепродан, передан в залог, и в конечном итого, передан по отступному без решения вопроса о судьбе построек, расположенных на данном земельном участке, на протяжении почти 10 лет никто из продавцов спорного земельного участка не обращался к истцу, ее мужу с иском о сносе построек, вместе с тем, в отношении спорного земельного участка заключен в отношении спорного земельного участка был заключен договор купли-продажи, первоначальным продавцом приняты на себя обязательства произвести все действия для переходы права.

       Кроме того, суд принимает во внимание положение пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации согласно которым право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом прядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременно соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающих строительство на нем данного объекта,

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

         В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

         Ответчиками заявлено ходатайство о применении к исковым требованиям истца и третьих лиц, заявляющих самостоятельные требования, срока исковой давности.

         В соответствии со статьёй 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года.

Согласно статье 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

          Статьей 199 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

         Срок исковой давности не применяется по правилам пунктом 1 и 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая запрещает пользоваться правами исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действуя в обход закона с противоправной целью, а также злоупотребления правом.

         С учетом вышеизложенного, суд не усматривает оснований для применения к настоящим правоотношениями срока исковой давности.

          Таким образом, срок исковой давности ни истцом, не третьими лицами, заявляющими самостоятельные исковые требования, не пропущен.

          Из материалов дела следует, что 25.04.2011г. ФИО умер.

           Статьей 1111 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что наследование осуществляется по завещанию, по наследственному договору и по закону. Наследование по закону имеет место, когда и поскольку оно не изменено завещанием, а также в иных случаях, установленных настоящим Кодексом.

           В соответствии со статьей 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

           Как указано в абзаце 2 пункта 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если наследодателю принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к наследнику независимо от государственной регистрации права на недвижимость.           Согласно статье 1152 Гражданского кодекса Российской Федерации для приобретения наследства наследник должен его принять. Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации. Принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось.

       Статьей 1153 ГК РФ предусмотрено, что принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство.

          Согласно пункту 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О судебной практике по делам о наследовании» от ДД.ММ.ГГГГ №, при отсутствии надлежаще оформленных документов, подтверждающих право собственности наследодателя на имущество, судами до истечения срока принятия наследства (статья 1154 ГК РФ) рассматриваются требования наследников о включении этого имущества в состав наследства, а если в указанный срок решение не было вынесено, - также требования о признании права собственности в порядке наследования. В случае, если требование о признании права собственности в порядке наследования заявлено наследником в течение срока принятия наследства, суд приостанавливает производство по делу до истечения указанного срока.           Из информации, представленной нотариусом ФИО, следует, что после смерти ФИО, умершего 13.05.2020г., заведено наследственное дело №, наследниками, принявшими наследство являются: ФИО (жена умершего) – доля в наследстве 9/12,

                  несовершеннолетний ФИО (сын умершего) – доля в наследстве 1/12,

ФИО (отец умершего) – доля в наследстве 1/12,

ФИО (мать умершего) – доля в наследстве 1/12.

Поскольку требование о признании договора купли-продажи от 25.04.2011г. земельного участка с кадастровым номером № между ФИО и ФИО заключенным удовлетворено, суд приходит к выводу, что требования истца и третьих лиц о включении земельного участка с кадастровым номером №, общ пл. 7 231 кв.м., разрешенное использование ИЖС, расположенного по адресу: <адрес>, в состав наследственного имущества, открывшегося после смерти 13.05.2020г. ФИО, также подлежат удовлетворению.

С учетом установленных нотариусом долей в наследственном имуществе, суд признает за ФИО право собственности на 9/12 доли, ФИО право собственности на 1/12 доли, ФИО право собственности на 1/12 доли, за ФИО право собственности на 1/12 доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером №, общ пл. 7 231 кв.м., разрешенное использование ИЖС, расположенный по адресу: <адрес>.

           В соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

            Согласно пункту 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

            В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; иными способами, предусмотренными законом.

            Согласно пункту 35 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № в ситуации, когда предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, в том числе к лицу, приобретшему имущество у лица, которое не имело права его отчуждать, следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.

              Пункт 39 вышеуказанного Постановления разъясняет, что по смыслу пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

          Таким образом, из приведенных положений закона и актов его толкования следует, что зарегистрированное право собственности лица, владеющего имуществом, приобретенным по сделке не у истца, а у другого лица, может быть оспорено истцом путем истребования этого имущества по основаниям, предусмотренным статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, с установлением всех необходимых для этого обстоятельств, в том числе связанных с защитой прав добросовестного приобретателя, и с соответствующим распределением обязанностей по доказыванию.

         В рассматриваемом случае надлежащим способом защиты прав является заявление требования об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения.

         С учетом изложенного, требования истца и третьих лиц, заявляющих самостоятельные требования, об истребовании из незаконного владения АО «Тимер Банк» земельного участка с кадастровым номером №, общ пл. 7 231 кв.м., разрешенное использование ИЖС, расположенного по адресу: <адрес>, подлежат удовлетворению.

         Однако суд не находит правовых оснований для признания недействительным договора от 26.12.2012г. о передаче ФИО в качестве отступного земельного участка с кадастровым номером № ФИО в части образованного земельного участка с кадастровым номером № в силу вышесказанного.

Таким образом, исковые требования ФИО, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего ФИО, третьих лиц ФИО, ФИО, заявляющих самостоятельные требования, подлежат частичному удовлетворению.

Ранее принятые меры по обеспечению иска подлежат отмене после вступления решения в законную силу.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего ФИО удовлетворить частично.

Исковые требования третьих лиц ФИО, ФИО, заявляющих самостоятельные требования,     удовлетворить частично

Признать договор купли-продажи от 25.04.2011г. земельного участка с кадастровым номером № между ФИО и ФИО заключенным.

Включить земельный участок с кадастровым номером №, общ пл. 7 231 кв.м., разрешенное использование ИЖС, расположенный по адресу: <адрес>, в состав наследственного имущества, открывшегося после смерти 13.05.2020г. ФИО

Признать за ФИО право собственности на 9/12 доли, ФИО право собственности 1/12 доли, ФИО право собственности на 1/12 доли, за ФИО право собственности на 1/12 доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером №, общ пл. 7 231 кв.м., разрешенное использование ИЖС, расположенный по адресу: <адрес>.

Истребовать из незаконного владения АО «ТИМЕР Банк» земельный участок с кадастровым номером №, общ пл. 7 231 кв.м., разрешенное использование ИЖС, расположенный по адресу: <адрес>.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

После вступления решения в законную силу отменить меры по обеспечению иска, принятые определением Авиастроительного районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГг. в части запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> совершать действия по регистрации права собственности и сделок с земельный участком с кадастровым номером №

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Татарстан в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий                                                Сафина Л.Б.