Решение по делу № 8Г-22955/2024 [88-23374/2024] от 07.10.2024

    ВОСЬМОЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

    №88-23374/2024

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

г. Кемерово                                                                                     7 ноября 2024 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

Председательствующего Симон Н.Б.

судей Татаринцевой Е.В., Мокина Ю.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело №55RS0026-01-2024-000205-60 по иску Малаев А.Е., Еремеева Н.И. к публичному акционерному обществу Сбербанк о признании пунктов договора ничтожными, уменьшении покупной цены недвижимого имущества

по кассационной жалобе Малаева А.Е. на решение Омского районного суда Омской области от 20 марта 2024 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от 13 июня 2024 г.

Заслушав доклад судьи Восьмого кассационного суда общей юрисдикции Симон Н.Б.,

установила:

Малаев А.Е., Еремеева Н.И. обратились в суд с иском к публичному акционерному обществу Сбербанк (далее ПАО Сбербанк) о признании пунктов договора ничтожными, уменьшении покупной цены недвижимого имущества.

В обоснование требований указано, что 18 декабря 2020 г. между ними (покупателями) и ПАО Сбербанк (продавцом), был заключен договор купли-продажи недвижимости №Р4019, предметом которого являлись жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>. Объекты принадлежали банку на праве собственности на основании постановления судебного пристава-исполнителя о передаче нереализованного в принудительном порядке имущества должника взыскателю. До совершения сделки Банк 9 декабря 2020 г. направил бывшим собственникам требование об освобождении имущества в срок до 11 января 2021 г. Аналогичное требование 31 января 2021 г. направлялось истцами самостоятельно, однако оба требования были оставлены без удовлетворения. Решением Омского районного суда Омской области от 29 июня 2021 г. по делу №2-1832/2021, вступившим в законную силу 14 октября 2021 г., удовлетворен их иск о признании Прудниковой Ю.А., Прудникова С.И., Прудникова С.И. утратившими право пользования жилым помещением и их выселении.

При заключении договора купли-продажи продавец не уведомил о наличии в товаре недостатков, которые бы препятствовали использованию по назначению объектов недвижимости, ни дом, ни земельный участок покупателями не осматривались, лишь 21 января 2022 г. Малаев А.Е. совместно с судебным приставом - исполнителем смог попасть в жилое помещение, вскрыв запирающие устройства. В ходе осмотра дома были выявлены многочисленные повреждения имущества и инженерных сетей, отсутствие имущества, находящегося в доме и являющегося элементами его отделки, в частности: демонтированы и вывезены межкомнатные двери, напольное покрытие по всей площади дома, сантехническое оборудование, кованные декоративные решетки балкона и окон, напольное покрытие облицовка стен мансардного этажа, тротуарная плитка во дворе дома, внешняя и внутренняя облицовка бани, установлены следы обрезки системы отопления, критического повреждения систем отопления в виде разрушения радиаторов, повреждение электросети, демонтированы розетки и выключатели, отсутствие подключения к сетям водоснабжения. Согласно отчету специалиста стоимость восстановительного ремонта жилого помещения составляет 1 756 959,60 руб.

Ссылаясь на то, что ответчик передал им предмет купли-продажи с недостатками, не обеспечил осмотр имущества до совершения сделки купли-продажи, в нарушение Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» включил в договор купли-продажи пункт 1.5, согласно которому банк снимает с себя все обязательства в части ответственности за техническое и качественное состояние объекта продажи по причине наличия зарегистрированных и проживающих в помещении бывших собственников, просили признать ничтожными положения абзаца 6, 7 пункта 1.5. договора купли-продажи недвижимого имущества № Р 4019 от 18 декабря 2020 г., уменьшить покупную цену договора купли-продажи на 1 756 959,60 руб., взыскать эту сумму с ПАО Сбербанк, как излишне уплаченную, а также штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя.

Решением Омского районного суда Омской области от 20 марта 2024 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от 13 июня 2024 г., отказано в удовлетворении исковых требований.

В кассационной жалобе Малаева А.Е. изложена просьба об отмене обжалуемых судебных постановлений, как принятых с нарушением норм материального и процессуального права.

Относительно доводов кассационной жалобы ПАО Сбербанк представлены возражения.

Участвуя в судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ПАО Сбербанк Батанина Е.Д. просила отказать в удовлетворении кассационной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела в кассационном порядке, в судебное заседание не явились. Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции, руководствуясь частью 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для ее удовлетворения, исходя из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Статья 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает, что кассационный суд общей юрисдикции проверяет законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных постановлений, в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Таких нарушений при рассмотрении дела судебными инстанциями не допущено.

Как установлено судами и следует из материалов дела, решением Куйбышевского районного суда г. Омска от 24 октября 2017 г. по делу №2-3844/2017 со Степанова В.В., Прудниковой Ю.А. солидарно в пользу ПАО Сбербанк взыскана задолженность по кредитному договору № от 26 декабря 2013 г. в сумме 3 982 750, 13 руб., расходы на оплату услуг оценщика - 8 000 руб., почтовые расходы - 44,84 руб., обращено взыскание на заложенное имущество – жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес>, определен способ реализации имущества в виде продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены жилого дома в сумме 2 706 400 руб., земельного участка - 188 000 руб.

5 июля 2019 г. судебным приставом-исполнителем Омского РОСП УФССП России по Омской области было возбуждено исполнительное производство.

21 сентября 2020 г. судебным приставом-исполнителем вынесено постановление о передаче взыскателю ПАО Сбербанк нереализованного в принудительном порядке имущества должника: жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>, в тот же день объекты были переданы взыскателю, вынесено постановление о проведении государственной регистрации права.

Право собственности ПАО Сбербанк на жилой дом и земельный участок зарегистрировано 5 октября 2020 г.

18 декабря 2020 г. между Малаевым А.Е., Еремеевой Н.И. (покупателями) и ПАО Сбербанк (продавцом) был заключен договор купли-продажи дома и зельного участка №№ по цене 2 612 000 руб., из которой 2 235 175 руб. - стоимость жилого дома, 376 825 руб. - стоимость земельного участка.

15 января 2021 г. за Малаевым А.Е. и Еремеевой Н.И. зарегистрировано право общей совместной собственности на объекты.

В пункте 1.5 договора купли-продажи указано, что продавец уведомляет покупателя, что в объекте зарегистрированы и проживают следующие лица: Прудников С.И., Прудникова С.И., Прудникова Ю.А.. Покупатели самостоятельно занимаются снятием с регистрационного учета и выселением зарегистрированных и проживающих в объекте лиц с момента регистрации перехода к покупателям права собственности на объект.

Покупатели выражают согласие на приобретение и принятие объекта в его фактическом состоянии с учетом зарегистрированных и проживающих в нем лиц.

В абзаце 5 данного пункта договора согласовано, что покупатели не вправе ссылаться на то, что продавец не предоставил покупателям полные и достоверные сведения о наличии зарегистрированных и проживающих лицах не уведомил покупателей о данных обстоятельствах, обременениях третьих лиц, ограничениях и их последствиях, а также то, что покупатели не знали и/ или не должны были знать о правах третьих лиц на объект, существовании обстоятельств, обременений и ограничений, повлекших неблагоприятные последствия для покупателей и ухудшающие положения покупателе    последствия.

В абзаце 6 данного пункта договора согласовано, что наличие в момент подписания договора ил возникновение в будущем рассматриваемых обременений, ограничений и/ или обстоятельств в отношении объекта, изменение состояния объекта, предъявление третьими лицами прав на объект по основаниям, возникшим до исполнения договора или после, не могут быть признаны существенным нарушением требований к качеству объекта, существенным нарушением договора продавцом ил существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

В абзаце 7 данного пункта договора согласовано, что указанные обстоятельства не могут являться основаниями для отказа покупателей от принятия и/ или оплаты объекта, для одностороннего изменения условий договора и/ или отказа покупателей от исполнения договора, для изменения или расторжения договора, для предъявление любых требований покупателей к продавцу, связанных с обременениями и/ или ограничениями, притязаниями третьих лиц на объект, в том числе, о применении последствий передачи объекта ненадлежащего качества / не соответствующего условиям договора и/ или уменьшении стоимости объекта / или взыскании с продавца понесенных покупателями убытков.

Решением Омского районного суда Омской области от 29 июня 2021 г., вступившим в законную силу 14 октября 2021 г., по делу №2-1832/2021 по иску Малаева А.Е., Еремеевой Н.И. Прудникова Ю.А., Прудников С.И., Прудникова С.И. признаны утратившими право пользования и выселены из жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>.

Из акта совершения исполнительных действий от 21 января 2022 г., составленного судебным приставом-исполнителем Омского РОСП УФССП России по Омской области, следует, что решение суда от 29 июля 2021 г. исполнено, жилое помещение освобождено Прудниковой Ю.А., Прудниковой С.И., Прудниковым С.И. В момент совершения исполнительских действий должник Прудникова Ю.А. отсутствовала, вскрытие дверных замков произведено самостоятельно взыскателем Малаевым А.Е. 24 января 2022 г. исполнительное производство окончено фактическим исполнением.

Согласно представленному истцами заключению ООО «Управление экспертизы и оценки» №38-Э/22 от 5 марта 2022 г. при осмотре объектов установлено, что в доме демонтированы и вывезены межкомнатные двери, напольное покрытие по всей площади дома, сантехническое оборудование, кованные декоративные обрешетки балкона и окон, напольное покрытие и облицовка стен мансардного этажа, тротуарная плитка во дворе дома, внешняя и внутренняя облицовка бани, имеются следы обрезки системы отопления, критического повреждения систем отопления в виде разрушения радиаторов, повреждение электросети, демонтированы розетки и выключатели, подключения к сетям водоснабжения отсутствует.

Рыночная стоимость восстановительного ремонта жилого помещения составляет 1 756 959, 60 руб.

Ссылаясь на положения Закона РФ от 7 февраля 1992 г. №2300-1 «О защите прав потребителей», предъявляя к ПАО Сбербанк требования об уменьшении покупной стоимости объектов недвижимости по договору купли-продажи от 18 декабря 2020 г., Малаев А.Е. и Еремеева Н.И. полагали, что в рассматриваемом случае продавец несет ответственность за недостатки товара, не обеспечив осмотр объектов до реализации, не предоставив надлежащую информацию об их состоянии.

Разрешая спор, суд первой инстанции, с которым согласился суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статей 153, 166, 167, 168, 421, 454, 469, 475, 549, 555, 556, 557 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска.

При этом суд исходил из того, что при заключении договора купли-продажи недвижимости Малаев А.Е., Еремеева Н.И. и ПАО Сбербанк согласовали существенное условие - цену договора с учетом состояния объекта недвижимости. Акт приема-передачи подтверждает факт передачи ответчиком и принятия истцами квартиры, соответствующей условиям договора купли-продажи. Истцы должны были ознакомиться с состоянием недвижимости до подписания договора и акта приема-передачи. Не усмотрел оснований для признания пунктов договора купли-продажи ничтожными ввиду не распространения на возникшие правоотношениям положений Закона РФ от 7 февраля 1992 г. №2300-1 «О защите прав потребителей».

Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции соглашается с выводами судов, изложенными в обжалуемых судебных постановлениях, поскольку они являются правильными, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, основаны на верном применении норм материального права, на представленных сторонами доказательствах, которым судами по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дана надлежащая оценка.

В соответствии со ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (пункт 1).

К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами названного Кодекса об этих видах договоров (пункт 5).

По правилу ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи (пункт 1).

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями (пункт 2).

Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара (пункт 1 ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (пункт 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (ст. 557 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 ст. 476 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Применительно к рассматриваемому спору, установив, что жилой дом и земельный участок передан истцам по акту приема-передачи 18 декабря 2020 г. без каких-либо претензий, однако фактическое проживание в спорном жилом доме прежних жильцов имело место вплоть до января 2022 г., оценив пояснения истца Малаева А.Е. о визуальном осмотре им после заключения договора купли-продажи недвижимости состояния двора дома, построек и соответствии их состояния фотографиям, представленным продавцом при заключении договора, объяснения Прудниковой Ю.А., данных при разрешении требований о выселении ее семьи и признании утратившими право пользования (гражданское дело № 2-1832/2021) о том, что выселение приведет к утрате возможности демонтировать и вывезти объекты ландшафтного и бытового строительства с земельного участка, что нанесет существенный материальный вред ответчику и будет способствовать неосновательному обогащению истца, суды обеих инстанций обоснованно исходили из отсутствия доказательств, что на момент совершения сделки купли-продажи 18 декабря 2020 г. с ПАО Сбербанк, объект недвижимости имел недостатки, препятствующие его использованию по назначению, за которые отвечал бы продавец по правилам пункта 1 ст. 476 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вышеуказанные выводы нижестоящих судебных инстанций соответствуют нормам права, оснований для иной оценки установленных судом обстоятельств, исходя из материалов дела, не имеется.

Доводы истца, выражающие несогласие с выводами судов о неприменении к правоотношениям сторон положений Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», являлись предметом проверки суда апелляционной инстанции, правильно отклонены, поскольку продажа недвижимости не является основной и постоянной деятельностью ПАО Сбербанк, право собственности у ответчика на спорный объект недвижимости возникло в результате обращения взыскания на предмет залога, ответчик не является продавцом в том смысле, который придает ему Закон «О защите прав потребителей», согласно которому продавец - это организация независимо от ее организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, реализующие товары потребителям по договору купли-продажи, т.е. осуществляющие такую деятельность систематически, в качестве предпринимательской деятельности.

Доводы истца о систематичности осуществления ПАО Сбербанк деятельности по продаже жилья, исходя из предоставленного ему такого права законом «О банках и банковской деятельности», а также наличия права по совершению сделок по реализации непрофильных активов, противоречат фактически сложившимся между сторонами правоотношениям.

Учитывая, что спорные правоотношения не регулируются Законом «О защите прав потребителей», соответственно оснований для применения ст. 16 данного Закона и признания оспариваемых истцами пунктов договора купли-продажи недействительными у судов не имелось.

Кроме того, судом апелляционной инстанции верно отмечено, что после заключения договора купли-продажи от 18 декабря 2020 г., покупатели Малаев А.Е. и Еремеева Н.И. условия сделки исполнили: приняли объекты недвижимости, оплатили за них покупную стоимость, кроме того, обратились в суд с иском о выселении прежних жильцов, то есть совершили действия, которые давали ПАО Сбербанк как продавцу основание полагаться на действительность его условий, в том числе абзацев 6, 7 пункта 1.5 договора, в связи с чем в силу ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации заявление истцов об их недействительности правового значения не имеет.

Приведенные в кассационной жалобе иные доводы являлись предметом проверки судов первой и апелляционной инстанций, они не нуждаются в дополнительной проверке, а потому основанием к отмене решения суда и апелляционного определения служить не могут.

Проверив материалы дела, принимая во внимание установленные по делу обстоятельства и доказательства, судебная коллегия полагает, что доводы кассационной жалобы кассатора основанием для отмены решения суда первой инстанции и апелляционного определения не являются, поскольку основаны на иной оценке доказательств по делу, ином толковании норм материального права. Доводы жалобы фактически повторяют доводы заявителя, указанные в исковом заявлении, а также поддержанные в апелляционной жалобе, которые были предметом проверки в судах двух инстанций, между тем, данные доводы получили оценку как суда первой инстанции, так и суда апелляционной инстанции, и не нашли своего подтверждения в рамках состязательного процесса.

Выводы судов первой и апелляционной инстанций в судебных постановлениях мотивированы и в кассационной жалобе по существу не опровергнуты, а правом устанавливать новые обстоятельства по делу и давать самостоятельную оценку собранным по делу доказательствам суд кассационной инстанции не наделен.

Нарушений норм материального права, а также требований процессуального законодательства, влекущих безусловную отмену судебных актов, судами допущено не было.

Таким образом, обжалуемые судебные постановления сомнений в их законности с учетом доводов кассационной жалобы не вызывают, а предусмотренные статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основания для их отмены или изменения в настоящем случае отсутствуют.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Омского районного суда Омской области от 20 марта 2024 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от 13 июня 2024 г. оставить без изменения, кассационную жалобу Малаева А.Е. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное определение изготовлено 11 ноября 2024 г.