Решение по делу № 2-1984/2018 от 04.05.2018

Дело №2-1984/18

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 августа 2018 года г. Истра МО

Истринский городской суд Московской области в составе: председательствующего судьи Асташкиной О.В.

при секретаре Бариновой О.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Раевского Ильи Самуиловича к Курнатовского Олегу Ромуальдовичу, 3-е лицо: АО «Банк социального развития «Резерв» в лице конкурсного управляющего ГК «Агентство по страхованию вкладов» о расторжении договора купли-продажи земельных участков,

УСТАНОВИЛ:

Раевский И.С. обратился в суд с иском к Курнатовскому О.Р., 3-е лицо: АО «Банк социального развития «Резерв» в лице конкурсного управляющего ГК «Агентство по страхованию вкладов» о расторжении договоров купли-продажи недвижимого имущества № и № от ДД.ММ.ГГГГ заключенных между Раевским И.С. и Курнатовским О.Р., в отношении земельных участков и жилых домов, расположенных по адресу: <адрес> кадастровые номера № – дома, № – земельные участки.

В обоснование заявленных требований истец указал, что по условиям указанных договоров Раевский И.С. принял на себя обязательство передать в собственность недвижимое имущество, а Курнатовский Р.О. – принять недвижимое имущество и уплатить определенную договором денежную сумму.

При заключении договоров стороны пришли к соглашению о том, что сумма указанная в п. 3.1 Договора № и п. 3.1. Договора № в момент подписания будет помещена в арендуемый Покупателем индивидуальный банковский сейф, находящийся в г. Челябинск, после подписания договора в г. Москва. Указанную в настоящем пункте денежную сумму Продавец получает из индивидуального банковского сейфа после предоставления договора с отметкой органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

По личным обстоятельствам Раевский И.С. не смог сразу после подписания договором вылететь в г. Челябинск для закладки денежных средств в банковский сейф. Тем временем договоры прошли государственную регистрацию.

До настоящего момента Раевский И.С. денежные средства в размере <данные изъяты>. в счет оплаты стоимости недвижимого имущества не получал, расписку в получении денежных средств не подписывал.

Истец направил ответчику уведомление телеграфом с требованием расторгнуть договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. № и № и вернуть недвижимое имущество, на которое ответа не последовало.

В судебном заседании представитель истца Раевского И.С. по доверенности Михайлов С.С. исковые требования поддержал в полном объеме, просил суд об их удовлетворении.

Ответчик Курнатовский Р.О. не явился в судебное заседание, извещен судом надлежащим образом по известному суду месту жительства, учитывая неоднократную неявку ответчика, суд с согласия истца рассмотрел дело в порядке заочного производства.

Представители третьего лица АО «Банк социального развития «Резерв» в лице конкурсного управляющего ГК «Агентство по страхованию вкладов» по доверенности Кремнева А.П., Хухорев С.В. просили в иске отказать, так как участок является предметом залога по кредитному договору с Курнатовским Р.О.

Выслушав доводы участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, дав юридическую оценку собранным по делу доказательствам, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ Раевский И.С. и Курнатовский Р.О. заключили договор купли-продажи недвижимого имущества №, по условиям которого истец обязался передать в собственность ответчика жилой дом, кадастровый №, земельный участок кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>, а ответчик в свою очередь обязался принять это недвижимое имущество и уплатить определенную договором денежную сумму.

Согласно п. 1.4 Договора оплата Покупателем недвижимого имущества в полном объеме производится за счет кредитных денежных средств, предоставляемых Покупателю Банком социального развития «Резерв» (АО).

Согласно п. 3.1 Договора стоимость приобретаемого недвижимого имущества составляет 22800000 руб. Стороны пришли к соглашению, что сумма, указанная в п. 3.1 Договора, в момент подписания Договора будет помещения Покупателем и Продавцом в арендуемый Покупателем индивидуальный банковский сейф. Указанную денежную сумму Продавец получает из индивидуального банковского сейфа после предоставления Договора купли-продажи недвижимого имущества, с отметкой органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с требованиями действующего законодательства Договор купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ., заключенный между Раевским И.С. и Курнатовским Р.О. прошел государственную регистрации, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись.

Согласно делу правоустанавливающих документов (л.д. 84-101) ДД.ММ.ГГГГ Раевский И.С. и Курнатовский Р.О. также заключили договор купли-продажи недвижимого имущества №, по условиям которого истец обязался передать в собственность ответчика жилой дом, кадастровый №, земельный участок кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес> а ответчик в свою очередь обязался принять это недвижимое имущество и уплатить определенную договором денежную сумму.

Согласно п. 3.1 Договора стоимость приобретаемого недвижимого имущества составляет <данные изъяты>. Стороны пришли к соглашению, что сумма, указанная в п. 3.1 Договора, в момент подписания Договора будет помещения Покупателем и Продавцом в арендуемый Покупателем индивидуальный банковский сейф. Указанную денежную сумму Продавец получает из индивидуального банковского сейфа после предоставления Договора купли-продажи недвижимого имущества, с отметкой органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Как разъяснено в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

По смыслу приведенных разъяснений в случае неисполнения покупателем обязательства по оплате продавцу предоставлено не только право требовать оплаты по договору и уплаты процентов, но и право потребовать расторжения договора купли-продажи по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно тому же пункту существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Следовательно, в зависимости от оценки существенности нарушения договора со стороны покупателя (в частности, от того, полностью или частично не исполнено обязательство по оплате, каков размер недоплаты) договор купли-продажи может быть расторгнут, если это нарушение действительно влечет значительный ущерб для продавца, при этом в соответствии с приведенными выше разъяснениями расторжению договора не препятствует состоявшийся переход права собственности на имущество к покупателю.

В ходе рассмотрения дела установлено, что ответчик договор аренды банковского сейфа не заключал и соответственно денежные средства Раевскому И.С. по договорам купли-продажи не уплатил в полном объеме.

Суд также принимает во внимание, что недвижимое имущество после заключения сделок фактически Курнатовскому Р.О. не передавалось, что подтверждается отсутствием акта приема-передачи земельного участка.

Проанализировав установленные в ходе рассмотрения дела обстоятельства, суд приходит к выводу, что доводы истца о существенности нарушений договора ответчиком нашли свое подтверждение, поскольку в результате действий ответчика истцу причинен значительный ущерб - в размере 45800000 рублей. В связи с чем, суд находит требования истца о расторжении договоров купли-продажи подлежащими удовлетворению.

Доводы представителя 3-го лица о том, что имущество находится в залоге, не являются основанием к отказу в иске.

Руководствуясь ст.ст.194-199, 233-235 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск Раевского Ильи Самуиловича к Курнатовскому Олегу Ромуальдовичу, 3-е лицо: АО «Банк социального развития «Резерв» в лице конкурсного управляющего ГК «Агентство по страхованию вкладов» о расторжении договора купли-продажи земельных участков, - удовлетворить.

Расторгнуть договоры купли-продажи недвижимого имущества № и № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенные между Раевским Ильей Самуиловичем и Курнатовским Олегом Ромуальдовичем, в отношении земельных участков и жилых домов, расположенных по адресу: <адрес> кадастровые номера жилых домов №, №, кадастровые номера земельных участков №, №.

Прекратить право собственности Курнатовского Олега Ромуальдовича на указанные объекты недвижимости – земельные участки и жилые дома, расположенные по адресу: <адрес> кадастровые номера жилых домов №, №, кадастровые номера земельных участков №, №.

Признать за Раевским Ильей Самуиловичем право собственности на земельный участок площадью 205 кв.м., кадастровый №, вид разрешенного использования – под дачное хозяйство, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: <адрес>

Признать за Раевским Ильей Самуиловичем право собственности на земельный участок площадью 158 кв.м., кадастровый №, вид разрешенного использования – под дачное хозяйство, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: <адрес>

Признать за Раевским Ильей Самуиловичем право собственности на жилой дом, площадью 102,1 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>

Признать за Раевским Ильей Самуиловичем право собственности на жилой дом, площадью 102,2 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Заочное решение суда может быть обжаловано в Московский областной суд через Истринский городской суд в апелляционном порядке в течение месяца по истечении срока подачи заявления ответчиком об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано – в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Председательствующий: подпись

Мотивированное решение составлено

03.09.2018г