Решение по делу № 33-1608/2021 от 14.04.2021

Судья Гавура О.В.                                                         Дело № 2-16/2021

                                    (суд первой инстанции)

Дело № 33-1608/2021

                                                                       (суд апелляционной инстанции)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

    20 мая 2021 года                                                                              г. Севастополь

    Судебная коллегия по гражданским делам Севастопольского городского суда, в составе:

        председательствующего судьи – Григоровой Ж.В.,

        судей:     Устинова О.И., Анашкиной И.А.,

        при секретаре                             – Осколович Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу представителя Бужака В. В. – Куимова М. В. на решение Гагаринского районного суда г. Севастополя от 12 января 2021 года по гражданскому делу по иску Давыденко К. П. к Бужаку В. В. о взыскании суммы задолженности по договору аренды нежилого помещения, и по встречному иску Бужака В. В. к Давыденко К. П. о взыскании денежных средств, заслушав доклад судьи Устинова О.И.,

    установила:

Давыденко К.П. в январе 2020 года обратился в суд с иском к Бужаку В.В. о взыскании суммы задолженности по договору аренды нежилого помещения.

Свои требования мотивировал тем, что 7 июня 2019 года между истцом и ответчиком был заключен договор аренды нежилых помещений, общей площадью 64,4 кв.м, расположенных на 1-м этаже жилого <адрес> в <адрес> под магазин, согласно пункту 2.1 договора. Указанные нежилые помещения принадлежат истцу на основании свидетельства о праве собственности, выданного 28 марта 2006 года.

Срок действия договора определен сторонами в пункте 4.1 – до 5 мая 2020 года. Согласно пункту 3.1 договора, стоимость аренды составляет 54.000 рублей в месяц без НДС, без включения в аренду платежей за коммунальные услуги (пункт 5.2 договора). На основании пункта 5.1 договора, арендатор ежемесячно осуществляет платежи до 15 числа каждого месяца, согласно приложению № 1 к договору. Приложением № 1 к договору от 7 июня 2019 года, стороны согласовали порядок взаиморасчетов, по которому, арендатор в течение трех банковских дней обязан сделать авансовый платеж (депозит) в размере арендной платы за месяц, который будет учтен в счет арендной платы за последний месяц аренды по договору.

В соответствии с пунктом 6 Приложения № 1 к договору, арендная плата, перечисленная несвоевременно или не в полном объеме, подлежит индексации и взыскивается с учетом пени в размере 1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки, включая день оплаты. Согласно пункта 5.7 и пункта 5.8 договора, в случае нарушения срока внесения арендной платы, арендодатель вправе удержать из депозита (авансового платежа) сумму задолженности в счет неустойки.

7 июня 2019 года дополнительным соглашением к договору, в связи с техническим оснащением помещений специальным оборудованием, стороны предусмотрели арендные каникулы до 29 июня 2019 года, которыми арендатор был временно освобожден от оплаты арендной платы.

Согласно пункту 9.4 договора, после окончания срока аренды, арендатор возвращает арендуемое помещение по акту приема-передачи.

27 сентября 2019 года в адрес ответчика было направлено письменное уведомление об образовавшейся задолженности за аренду нежилых помещений, с указанием того, что договором предусмотрена ответственность в виде неустойки 1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки.

16 октября 2019 года Бужак В.В. ответил на претензию указав, что готов расторгнуть договор и передать помещение 17 сентября 2019 года, что депозит (авансовый платеж) может быть засчитан в счет оплаты аренды за сентябрь 2019 года.

25 ноября 2019 года в адрес ответчика было направлено повторное письменное уведомление об образовавшейся задолженности за аренду нежилых помещений за период сентябрь, октябрь и ноябрь, с просьбой срочно погасить задолженность. Ответа на данное уведомление не последовало.

16 декабря 2019 года в адрес ответчика была направлена претензия и письменное уведомление об образовавшейся задолженности за аренду нежилых помещений в размере 162.000 рублей, с предупреждением, что в случае непогашения задолженности до 26 декабря 2019 года истец вынужден будет инициировать досрочное расторжение договора через суд. При этом истец потребовал освободить и сдать арендованные помещения по акту приема- передачи, назначил встречу с ответчиком на 27 декабря 2019 года в 11-00 часов, для передачи ключей от помещений. Ответчик, получив уведомление истца, в назначенное время по адресу объекта аренды не прибыл, отказавшись от передачи помещений и ключей арендодателю (собственнику помещений), что послужило основанием для обращения с иском в суд.

С учетом увеличения исковых требований Давыденко К.П. просил взыскать с Бужака В.В. задолженность по договору аренды в размере 374.192,88 рублей, неустойку в размере 374.192,88 рублей, уплаченную государственную пошлину в размере 7.928 рублей, расходы по оплате юридических услуг – 25.000 рублей (том1 л.д. 90-93).

Бужак В.В. в июле 2020 года обратился в суд со встречным иском к Давыденко К.П. о взыскании денежных средств.

Свои требования мотивировал тем, что 7 июня 2019 года, между сторонами был заключен договор аренды указанного выше нежилого помещения, площадью 64,4 кв.м, расположенного на первом этаже <адрес> в                            <адрес>.

Согласно пункту 3.1 договора, размер арендной платы за один месяц составляет 54.000 рублей. В соответствии с пунктом 5.1 договора и Приложения № 1 к договору, арендатор ежемесячно осуществляет платежи до 15 числа каждого месяца. Пунктом 5.3 договора определено, что на момент его подписания арендатор предоставляет гарантию в виде авансового платежа в размере арендной платы за месяц (далее – депозит). При расторжении или окончании договора депозит учитывается сторонами в счет арендной платы за последний месяц аренды (пункт 5.4). Согласно абзацам 1, 2 пункта 6.1. договора, арендодатель обязан передать арендатору арендуемое помещение по акту приема-передачи в сроки, установленные договором в состоянии, соответствующем условиям договора, назначению помещений в соответствии с документами; обеспечить функционирование систем жизнеобеспечения и инженерных систем здания, в котором расположены арендуемые помещения.

В этот же день между сторонами был составлен акт приема-передачи арендуемого помещения и подписано дополнительное соглашение от 7 июня 2019 года, по которому, на период подготовки помещения к эксплуатации в соответствии с заявленным арендатором требованиям к его техническому оснащению устанавливаются арендные каникулы (пункт № 1). В связи с возникшими в указанный период ограничениями по возможности полноценного использования помещения, арендатором на время проведения ремонтных работ в соответствии с пунктом 3 договора устанавливаются арендные каникулы на период с 8 июня 2019 года по 29 июня 2019 года.

Объем и характер работ были подробно согласованы сторонами в ходе телефонных разговоров, телефонной переписки, обмена «CMC-сообщениями» и направлением фотоизображений схем и вида помещения после проведения ремонтных работ.

Бужаком В.В. были проведены согласованные ремонтные работы на сумму около 250.000 рублей с целью приведения помещения, находящегося в антисанитарном состоянии, в состояние пригодное для использования по прямому назначению для целей аренды (использование под магазин). К объему и характеру проведенных работ и созданных арендованному помещению улучшений претензий со стороны арендодателя Давыденко К.П. не поступало.

Бужак В.В. совершил все необходимые действия по фактической передаче помещения, однако Давыденко К.П., в отсутствие законных оснований и в нарушение ранее достигнутых договоренностей, отказался принять помещение по надуманным мотивам, ссылаясь на то, что Бужак В.В. демонтировал светильники и систему пожарной сигнализации. Кроме того Давыденко К.П. пояснил, что не доволен качеством проведенных работ, а именно: не согласен с высотой размещения над полом подвесного потолка и его цветом.

Просит взыскать с Давыденко К.П. денежные средства в сумме 152.000 рублей.

Решением Гагаринского районного суда г. Севастополя от 12 января 2021 года исковые требования Давыденко К.П. удовлетворены частично. Взыскана с Бужака В.В. в пользу Давыденко К.П. задолженность по договору аренды нежилых помещений от 7 июня 2019 года в размере 374.192 рубля 88 копеек, неустойка в размере 20.000 рублей, судебные расходы по оплате госпошлины сумме 7.928 рублей и расходы на оплату юридических услуг в размере 20.000 рублей. В удовлетворении иных требований отказано.

В удовлетворении встречного искового заявления Бужака В.В. отказано.

В апелляционной жалобе представитель Бужака В.В. просит решение суда в части удовлетворения исковых требований Давыденко К.П. отменить, принять в этой части новое решение об отказе в удовлетворении иска. В остальной части решение просил оставить без изменения.

Выражает несогласие с выводом суда о том, что у ответчика образовалась задолженность в сумме 374.192,88 рублей. Указывает, что по согласованию сторон ответчиком были проведены ремонтные работы в арендуемом помещении на общую сумму 250.000 рублей, претензий по которым от истца не поступало, требований о возмещении материального ущерба в связи с приведением ответчиком помещения в непригодное для использования состояние Давыденко К.П. не заявлялось. Стороны пришли к согласию о расторжении договора аренды с 17 сентября 2019 года, Бужак В.В. освободил помещение от своих личных вещей, забрал принадлежащие ему электросветильники и демонтировал принадлежащее ему оборудование пожарной сигнализации, а также ламинат. Истец отказался от предварительных договоренностей указав, что ответчик необоснованно произвел демонтаж светильников и пожарной сигнализации, выразил несогласие с качеством произведенных работ, помещение не принял. Полагает, что поведение истца нельзя признать добросовестным.

Отмечает, что ответчик не возражал относительно удовлетворения требований о расторжении договора аренды, однако указанные требования судом вообще не рассматривались и не получили оценки.

Полагает тот факт, что в момент фактической передачи помещения, между сторонами не было достигнуто соглашение о возврате залоговой суммы не может рассматриваться в качестве обстоятельства, позволяющего истцу отказаться от приема арендованного помещения в зависимости от возврата залоговой суммы и, впоследствии, требовать взыскания задолженности по арендной плате за непринятое помещение.

Кроме того, считает судом не принято во внимание, что в связи с указом Губернатора № 14-УГ «О введении на территории города Севастополя режима повышенной опасности» с 17 марта 2020 года по 5 мая 2020 года он не мог пользоваться арендованным помещением.

Выводы суда о взыскании неустойки полагает не отвечают последствиям возможно нарушенного обязательства, не учтено, что с сентября 2019 года ответчик не пользовался помещением. Взысканную сумму расходов на представителя считает завышенной.

                                                        В возражениях на жалобу Давыденко К.П. ссылается на законность и обоснованность решения суда, просил оставить его без изменения.

                                                        В заседании суда апелляционной инстанции Бужак В.В. и его представитель – Куимов М.В. доводы апелляционной жалобы поддержали, просили удовлетворить.

Представитель истца Давыденко К.П. – Заварин А.В. возражал относительно удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.

    Давыденко К.П. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом в соответствии с правилами статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

    С учетом мнения лиц, явившихся в судебное заседание в соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие истца.

Судебная коллегия, выслушав пояснения стороны апеллянта, представителя истца, обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы гражданского дела, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов жалобы, приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Судом установлено, подтверждается материалами дела, что 7 июня 2019 года, между Давыденко К.П. (арендодатель) и Бужаком В.В. (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения площадью 64,4 кв.м, расположенного на первом этаже <адрес> в <адрес>.

Согласно пункту 3.1 договора, размер арендной платы за один месяц составляет 54.000 рублей.

В соответствии с пунктом 5.1 договора и Приложения № 1 к нему, арендатор ежемесячно осуществляет платежи до 15 числа каждого месяца.

Пунктом 5.3 договора определено, что на момент его подписания арендатор предоставляет гарантию в виде авансового платежа в размере арендной платы за месяц (далее – депозит).

При расторжении или окончании договора депозит учитывается сторонами в счет арендной платы за последний месяц аренды (пункт 5.4).

Согласно абзацам 1, 2 пункта 6.1. договора, арендодатель обязан передать арендатору арендуемое помещение по акту приема-передачи в сроки, установленные договором в состоянии, соответствующем условиям договора, назначению помещений в соответствии с документами; обеспечить функционирование систем жизнеобеспечения и инженерных систем здания, в котором расположены арендуемые помещения.

В соответствии с абзацами 7, 8 пункта 7 договора, арендатор обязуется:

- обеспечивать в соответствии с требованиями Федерального закона                       «О пожарной безопасности» и «Правилами пожарной безопасности в Российской Федерации» соблюдение пожарной безопасности своими работниками. Обеспечить помещение первичными средствами пожаротушения в соответствии с действующими нормами;

- освободить и возвратить арендодателю арендуемое помещение после окончания срока аренды в состоянии, пригодном для дальнейшего пользования с учетом нормального износа, с учетом демонтажа отделимых улучшений.

Согласно абзацу 2 пункта 7.2 договора, арендатор имеет право производить с письменного согласия арендодателя неотделимые улучшения и ремонт помещения, за свой счет и при условии, что изменения не нарушат права пользователей соседних помещений и отвечают требованиям безопасности, в том числе:

1) осуществлять перепланировку, переоборудование помещения возводить, укреплять и ликвидировать перегородки, стены, пристройки ко входу в помещение и т.п.). При этом данные мероприятия должны быть оформлены арендатором в установленном законом порядке своими силами и за свой счет.

2) выполнять работы, в том числе силами третьих лиц, по демонтажу и переносу охранно-пожарного оборудования арендодателя, находящегося в помещении, установке в помещении собственного охранно-пожарного оборудования арендатора, установке иного необходимого оборудования, замков, электронной сигнализации, монтажу иных коммуникационных систем.

Согласие арендатора может быть получено в любой письменной форме, в частности, в форме отметки и подписей ответственных работников и др.

В соответствии с пунктом 9.1 договора, арендатор имеет право за свой счет произвести отделочно-строительные работы в арендуемом помещении при условии получения на это письменного согласия арендодателя.

В силу пункта 9.3 договора, все отделимые улучшения являются собственностью арендатора, а неотделимые – арендодателя.

Из пункта 10.1 договора следует, что последний может быть расторгнут по соглашению сторон в любое время в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации.

7 июня 2019 года дополнительным соглашением к договору, в связи с техническим оснащением помещений специальным оборудованием, стороны договора предусмотрели арендные каникулы до 29 июня 2019 года, которыми арендатор был временно освобожден от оплаты арендной платы.

Согласно пункту 9.4 договора, после окончания срока аренды, арендатор возвращает арендуемое помещение по акту приема-передачи.

17 сентября 2019 года Бужак В.В. освободил арендованное помещение от своих личных вещей, забрал электросветильники, демонтировал пожарную сигнализацию и ламинат, прекратил пользоваться помещением.

27 сентября. 2019 в адрес ответчика было направлено письменное уведомление об образовавшейся задолженности за аренду нежилых помещений.              16 октября 2019 Бужак В.В. ответил на претензию, указав, что готов расторгнуть договор и передать помещение 17 сентября 2019 года. 25 ноября 2019 года в адрес ответчика было направлено повторное письменное уведомление об образовавшейся задолженности за аренду нежилых помещений за период сентябрь, октябрь и ноябрь, с просьбой срочно погасить задолженность. Ответа на данное уведомление не последовало.

16 декабря 2019 года в адрес ответчика была направлена претензия и письменное уведомление об образовавшейся задолженности за аренду нежилых помещений в размере 162.000 рублей.

3 сентября 2020 года представитель истца Давыденко К.П. – Заварин А.В. получил ключи от арендованного помещения.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции установив вышеуказанные обстоятельства по делу, руководствуясь положениями статей 307, 309, 310, 329, 420, 432, 606, 607, 608, 610, 614, 619, 622, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о том, что у ответчика перед истцом образовалась задолженность по арендной плате за период с 8 октября 2019 года по 5 мая 2020 года, которая подлежит взысканию с ответчика. Представленный истцом расчет задолженности судом признан верным.

В части требований о взыскании неустойки, суд первой инстанции, применив положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом несоразмерности заявленной суммы неустойки последствиям нарушенного обязательства, взыскал с ответчика неустойку в размере 20.000 рублей.

В части встречных исковых требований суд пришел к выводу об отсутствии правовых основания для их удовлетворения. В части встречного иска решение суда ответчиком не оспаривается, в связи с чем предметом проверки судом апелляционной инстанции не является.

Разрешая требования о взыскании судебных расходов суд, руководствуясь положениями статьи 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, взыскал с ответчика в пользу истца 20.000 рублей.

Принимая во внимание условия заключенного между сторонами договора, тот факт, что договор аренды был заключен с 7 июня 2019 года и фактичекски прекратил свое действия 5 мая 2020 года, учитывая сумму заплаченных ответчиком по договору денежных средств, суд пришел к верному выводу о том, что остаток неоплаченных по договору аренды денежных средств, подлежит взысканию с ответчика.

Оснований сомневаться в правильности представленного истцом расчета у суда не имелось, поскольку он соответствует требованиям закона и условиям договора, ответчиком не опровергнут.

Истцом в адрес ответчика направлялись уведомления от 27 сентября 2019 года и от 25 ноября 2019 года об образовавшейся задолженности за период сентябрь, октябрь, ноябрь 2019 года, 16 декабря 2019 года в адрес ответчика направлена претензия в которых предлагалось устранить допущенные нарушения договора аренды и перечислить денежные средства в счет уплаты долга за указанные периоды. Вместе с тем, оплата задолженности ответчиком не произведена, ключи от арендованного помещения истцом получены только в сентябре 2020 года.

При таких обстоятельствах, суд правомерно взыскал с ответчика в пользу истца задолженность по договору аренды нежилого помещения.

В апелляционной жалобе представитель ответчика выражает несогласие с суммой образовавшейся задолженности, указывает, что судом не учтено, что им в помещении проведены ремонтные работы на сумму 250.000 рублей. Указанные доводы не могут быть приняты во внимание, поскольку по условиям заключенного сторонами договора любые работы по перепланировке, переоборудования, строительно-отделочные работы производятся с согласие арендодателя, доказательств того, что такое согласие ответчиком было получено, не представлено, характер и объем проведенных работ согласован не был.

Ссылка на то, что стороны пришли к согласию о расторжении договора аренды с 17 сентября 2019 года доказательствами по делу не подтверждается, напротив судом установлено, что в ответ на первую претензию от 27 сентября 2019 года ответчик ответил 16 октября 2019 года, что готов расторгнуть договор и передать помещение. Вместе с тем, договор расторгнут не был и 16 декабря 2019 года истец направил ответчику еще одну претензию.

Ссылка не недобросовестность поведения истца, который отказался принять помещение, допустимыми доказательствами по делу не подтверждается.

Ссылка на то, что судом не были рассмотрены требования о расторжении договора аренды, являются несостоятельными, из оспариваемого решения суда усматривается, что исковые требования Давыденко К.П. были удовлетворены частично.

Доводы о том, что в связи с указом Губернатора № 14-УГ «О введении на территории города Севастополя режима повышенной опасности» с 17 марта 2020 года по 5 мая 2020 года ответчик не мог пользоваться арендованным помещением, подлежат отклонению, поскольку условий об освобождении ответчика в данный период от арендной платы, договор и дополнительное соглашение не содержат.

Доводы о том, что размер взысканной неустойки не отвечает последствиям возможно нарушенного обязательства, не учтено, что с сентября 2019 года ответчик не пользовался помещением, являются несостоятельными, поскольку неустойка снижена судом от заявленной суммы более чем в 18 раз.

Размер взысканных судом расходов на представителя судебная коллегия также полагает разумным и справедливым, оснований для их уменьшения не усматривает.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Гагаринского районного суда г. Севастополя от 12 января 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Бужака В. В. – Куимова М. В. – без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано в кассационном порядке.

Председательствующий судья                                 Ж.В. Григорова

Судьи:                                           О.И. Устинов

                                               И.А. Анашкина