Решение по делу № 2-96/2021 от 20.01.2021

№ 2-96/2021

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Суровикинский районный суд Волгоградской области

в составе председательствующего судьи                           Божко О.А.,

при секретаре судебного заседания                                    Санкиной И.А.,

с участием истца                                                                  Коваль О.В.,

представителя истца-                                                           Новицкой И.А.,

представителя ответчика-                                                    Киямовой Г.С.,

19 мая 2021 года в г. Суровикино Волгоградской области, рассмотрев в открытом судебном заседании    гражданское дело по иску Коваль О.В., поданному в его интересах Новицкой И.А., к администрации Суровикинского муниципального района Волгоградской области, администрации городского поселения города Суровикино Суровикинского района Волгоградской области, обществу с ограниченной ответственностью «Техно-Рент-Юг», агентству Независимой Оценки «Константа» об оспаривании величины рыночной стоимости земельного участка, установлении величины рыночной стоимости земельного участка по результатам судебной оценочной экспертизы,

УСТАНОВИЛ:

Новицкая И.А. в интересах Коваль О.В. обратилась в суд с иском к администрации Суровикинского муниципального района Волгоградской области, администрации городского поселения города Суровикино Суровикинского района Волгоградской области, обществу с ограниченной ответственностью «Техно-Рент-Юг», агентству Независимой Оценки «Константа» об оспаривании величины рыночной стоимости земельного участка, установлении величины рыночной стоимости земельного участка по результатам судебной оценочной экспертизы. В обоснование требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Суровикинского муниципального района <адрес> и    Коваль О.В. заключен договор аренды земельного участка №. Предметом аренды является земельный участок с кадастровым номером 34:30:160004:178, общей площадью 9716 кв.м, вид разрешённого использования – для эксплуатации зданий и сооружений, адрес: <адрес>. Договор аренды прошел регистрацию в установленном законом порядке. ДД.ММ.ГГГГ года    между администрацией городского поселения <адрес> и Коваль О.В. заключен договор аренды земельного участка №. Предметом аренды является земельный участок с кадастровым номером 34:30:160003:2118, общей площадью 700 кв.м, вид разрешённого использования – для эксплуатации объекта торговли, адрес: <адрес>. Договор аренды прошел регистрацию в установленном законом порядке. Пунктом 1.5.7. Постановления <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-п «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности <адрес>, предоставленные в аренду без торгов» установлено, что годовая арендная плата за земельные участки, относящиеся к категории земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, на которых расположены объекты недвижимости (за исключением земельных участков, на которых расположены индивидуальные жилые дома, гаражи для хранения личного автотранспорта, объекты спорта, а также садовых и огородных земельных участков, земельных участков, предоставленных религиозным организациям, и за исключением случаев, указанных в подпунктах 1.5.1 - 1.5.3, 1.5.5, 1.5.6 настоящего пункта), определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, устанавливаемой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, и рассчитывается в соответствии с пунктом 2.5 настоящего Порядка. В соответствии с пунктом 2.5. указанного Постановления, размер арендной платы за земельные участки, указанные в подпункте 1.5.7 настоящего Порядка, рассчитывается по следующей формуле А = С x Кмд x Кказ, где: А - величина арендной платы; С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности; Кмд - коэффициент минимальной доходности земельного участка; Кказ - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости. Таким образом, размер рыночной стоимости применяется при расчете арендной платы. В основу расчета арендной платы по договору аренды № 151 от 08.04.2010 года    положен отчет от 13.11.2019 № 47-08/19-2 об оценке рыночной стоимости объекта- земельного участка с кадастровым номером 34:30:160004:178, площадью 9716 кв. м, выполненный ООО «Техно- Рент Юг». В основу расчета арендной платы по договору аренды № 4 от 28.10.2020 года положен отчет от 22.09.2020 № 42/09-2020 об оценке рыночной стоимости объекта- земельного участка с кадастровым номером 34:30:160003:2118, площадью 700 кв. м, выполненный Агентством Независимой Оценки «Константа». Споры, касающейся достоверности рыночной стоимости, разрешаются судами    с учетом положений ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», согласно которой, в случае наличия спора о достоверности величины оценочной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом, в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора, или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Статьей 3 Федерального закона №135-ФЗ определено, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой этот объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. В силу ст. 11 закона № 135-ФЗ отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. Согласно статьи 13 закона №135-ФЗ, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, истец должен доказать, что такой отчет подготовлен с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности, а величина оценки является недостоверной.      Оценщиками произведена оценка земельных участков с применением сравнительного подхода. Между тем, согласно заключению, являющегося рецензией на отчёт от    13.11.2019 года, специалиста ФИО6, отчёт № 47-08/19-2 об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:30:160004:178, не соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ, федеральных стандартов оценки: ФСО-1, ФСО-2, ФСО-3, ФСО-7. Обнаруженные нарушения существенным образом влияют на итоговый результат рыночной стоимости. Согласно заключению, являющегося рецензией на отчёт от    22.09.2020, специалиста ФИО6, отчёт № 42/09-2020 об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:30:160003:2118, не соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ, федеральных стандартов оценки: ФСО-1, ФСО-2, ФСО-3, ФСО-7. Совокупность выявленных нарушений привела к значительному увеличению стоимости оцениваемых участков, и как следствие, одной из составляющих для расчета арендной платы. С учетом уточнения исковых требований Новицкая И.А. в интересах Коваль О.В. просит признать недостоверной величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:30:160004:178, площадью 9716 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 4139000 рублей, определенную в соответствии с отчетом, подготовленным ООО «Техно – Рент Юг» от 13.11.2019 года № 47-08/19-2; установить величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:30:160004:178, площадью 9716 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>,     в размере    692000 (шестьсот девяносто две тысячи) рублей по состоянию на 13.11.2019 года; обязать администрацию Суровикинского муниципального района <адрес>, администрацию городского поселения <адрес> произвести перерасчет    арендной платы по договору аренды от 08.04.2010 года №151, исходя из величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:30:160004:178, площадью 9716 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>,     в размере    692000 рублей по состоянию на 13.11.2019 года; признать недостоверной величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:30:160003:2118, площадью 700 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 1443000 рублей, определенную в соответствии с отчетом, подготовленным Агентством Независимой Оценки «Константа» от 22.09.2020 года №42/09-2020; установить величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:30:160003:2118, площадью 700 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере      394000 (триста девяносто четыре тысячи) рублей по состоянию на 22.09.2020 года; обязать администрацию Суровикинского муниципального района <адрес>, администрацию городского поселения <адрес> произвести перерасчет    арендной платы по договору аренды от 28.10.2020 года №4, исходя из величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:30:160003:2118, площадью 700 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере      394000 рублей по состоянию на 22.09.2020 года.

В судебном заседании истец Коваль О.В. поддержал    заявленные требования с учетом их уточнения.

Представитель истца-Новицкая И.А. исковые требования поддержала, просила об их удовлетворении, поскольку имеются для этого правовые основания.

Представитель ответчика администрации Суровикинского муниципального района Волгоградской области -Киямова Г.С. исковые требования признала, не возражала против их удовлетворения.

Представитель ответчика- администрации городского поселения <адрес> в судебное заседание не явился, извещены надлежащим образом. Представлено заявление о рассмотрении гражданского дела в отсутствие представителя, исковые требования признают.

Представители ответчиков- общества с ограниченной ответственностью «Техно-Рент-Юг», агентства Независимой Оценки «Константа» в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Выслушав истца и его представителя, представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу о том, что исковые требования    подлежат удовлетворению. К такому выводу суд пришел по следующим основаниям.

В соответствии с частью I статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно требованиям статьи 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ), арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

По смыслу пункта 1 статьи 424 ГК РФ, если цена на определённые товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Следовательно, стороны обязаны руководствоваться установленным размером арендной платы в соответствии с федеральным законом, с решениями органов государственной власти и местного самоуправления, и не вправе применять другую арендную плату. Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению стороны с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта

Таким образом, пересмотр и перерасчёт размера арендной платы арендодателем возможен на основании изменений нормативно-правовых актов федерального, областного и местного уровня

Статьёй 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Пунктом 1.5.7. Постановления администрации Волгоградской области от 22.08.2011 года № 469-п «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов» установлено, что годовая арендная плата за земельные участки, относящиеся к категории земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, на которых расположены объекты недвижимости (за исключением земельных участков, на которых расположены индивидуальные жилые дома, гаражи для хранения личного автотранспорта, объекты спорта, а также садовых и огородных земельных участков, земельных участков, предоставленных религиозным организациям, и за исключением случаев, указанных в подпунктах 1.5.1 - 1.5.3, 1.5.5, 1.5.6 настоящего пункта), определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, устанавливаемой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, и рассчитывается в соответствии с пунктом 2.5 настоящего Порядка.

В соответствии с пунктом 2.5. указанного Постановления размер арендной платы за земельные участки, указанные в подпункте 1.5.7 настоящего Порядка, рассчитывается по следующей формуле: А = С х Кмд \ Кказ, где: А - величина арендной платы; С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности; Кмд - коэффициент минимальной доходности земельного участка; Кказ - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости.

В судебном заседании установлено, что 08.04.2010 года между администрацией Суровикинского муниципального района Волгоградской области и    Коваль О.В. заключен договор аренды земельного участка №151. Предметом аренды является земельный участок с кадастровым номером 34:30:160004:178, общей площадью 9716 кв.м, вид разрешённого использования – для эксплуатации зданий и сооружений, адрес: <адрес>. Договор аренды прошел регистрацию в установленном законом порядке. Пунктами 2.1. и 2.2. договора аренды земельного участка предусмотрено, что арендатор вносит годовую плату за право пользования земельным участком в размере 40228 рублей 90 копеек ежемесячно равными частями.

3 июня 2013 года было заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка. Пунктом 2.1. дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка предусмотрено, что размер арендной платы определен в Приложении, которое является неотъемлемой частью договора.

В 2020 году Коваль О.В. было направлено уведомление об изменении арендной платы за 2020 год, согласно которому размер арендной платы составил 243920 рублей 33 копейки.

В основу расчета арендной платы по договору аренды № 151 от 08.04.2010 года был положен отчет от 13.11.2019 № 47-08/19-2 об оценке рыночной стоимости объекта- земельного участка с кадастровым номером 34:30:160004:178, площадью 9716 кв. м, выполненный ООО «Техно- Рент Юг».

28.10.2020 года    между администрацией городского поселения <адрес> и Коваль О.В. заключен договор аренды земельного участка № 4. Предметом аренды является земельный участок с кадастровым номером 34:30:160003:2118, общей площадью 700 кв.м, вид разрешённого использования – для эксплуатации объекта торговли, адрес: <адрес>. Договор аренды прошел регистрацию в установленном законом порядке.

Пунктом 3.1 договора аренды земельного участка предусмотрено, что размер арендной платы устанавливается арендодателем в соответствии с нормативно-правовыми актами РФ, Волгоградской области, органа местного самоуправления администрации Суровикинского муниципального района. Арендная плата устанавливается согласно расчету, прилагаемому к договору.

В основу расчета арендной платы по договору аренды № 4 от 28.10.2020 года был положен отчет от 22.09.2020 № 42/09-2020 об оценке рыночной стоимости объекта- земельного участка с кадастровым номером 34:30:160003:2118, площадью 700 кв.м, выполненный Агентством Независимой Оценки «Константа».

Таким образом, судом установлено, что величина рыночной стоимости земельного участка является для истца обязательной, поскольку именно этот размер рыночной стоимости применяется при расчете арендной платы.

С учетом положений ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»,    в случае наличия спора о достоверности величины оценочной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом, в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора, или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Статьей 3 Федерального закона №135-ФЗ определено, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой этот объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В силу ст. 11 закона № 135-ФЗ отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.

Согласно требований статьи 13 закона №135-ФЗ, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, истец должен доказать, что такой отчет подготовлен с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности, а величина оценки является недостоверной.

Поскольку между сторонами имеется спор о рыночной стоимости земельных участков, по ходатайству представителя истца в рамках настоящего гражданского дела была назначена и проведена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению эксперта № 5/2021-ЗЭ от 5 апреля 2021 года, выполненному ООО «Оценочная фирма «Тоскор» отчет, подготовленный ООО «Техно - Рент Юг» от 13.11.2019 №47- 08/19-2 об определении величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:30:160004:178, площадью 9716 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 4139000 рублей, не соответствует требованиям действующего законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:30:160004:178, площадью 9716 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 13.11.2019 года составляет 692000 рублей; отчет, подготовленный Агентством Независимой Оценки «Константа» от 22.09.2020 №42/09-2020 об определении величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:30:160003:2118, площадью 700 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере 1443000 рублей, не требованиям действующего законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:30:160003:2118, площадью 700 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 22.09.2020 года составляет 394000 рублей.

Оценивая заключение экспертизы, определяя полноту заключения, его научную обоснованность и достоверность полученных выводов, суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта в полной мере является допустимым и достоверным доказательством.

Таким образом, судом принимается во внимание судебное экспертное заключение № 5/2021-ЗЭ от 5 апреля 2021 года, поскольку оснований не доверять выводам эксперта не имеется, квалификация эксперта подтверждена соответствующей документацией, сведений о заинтересованности в исходе дела не имеется, данное исследование проводилось на основании судебного определения, эксперт предупрежден об уголовной ответственности, заключение полностью соответствует требованиям законодательства, выводы эксперта логичны, аргументированы, содержат ссылки на официальные источники, т.е. обоснованы.

Ответчики не опровергли изложенные в экспертном заключении выводы, не представили соответствующие доказательства недостоверности проведенной судебной экспертизы вследствие неполноты исследованных материалов и сделанных выводов или по иным основаниям.

Учитывая вышеизложенное, суд находит исковые требования Коваль О.В. подлежащими удовлетворению. Необходимо признать недостоверной величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:30:160004:178, площадью 9716 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 4139000 рублей, определенную в соответствии с отчетом, подготовленным ООО «Техно – Рент Юг» от 13.11.2019 года № 47-08/19-2; установить величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:30:160004:178, площадью 9716 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>,     в размере    692000 рублей по состоянию на 13.11.2019 года; обязать администрацию Суровикинского муниципального района <адрес>, администрацию городского поселения <адрес> произвести перерасчет    арендной платы по договору аренды от 08.04.2010 года №151, исходя из величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:30:160004:178, площадью 9716 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>,     в размере    692000 рублей по состоянию на 13.11.2019 года.

Признать недостоверной величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:30:160003:2118, площадью 700 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 1443000 рублей, определенную в соответствии с отчетом, подготовленным Агентством Независимой Оценки «Константа» от 22.09.2020 года №42/09-2020; установить величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:30:160003:2118, площадью 700 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере      394000 рублей по состоянию на 22.09.2020 года; обязать администрацию Суровикинского муниципального района <адрес>, администрацию городского поселения <адрес> произвести перерасчет    арендной платы по договору аренды от 28.10.2020 года №4, исходя из величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:30:160003:2118, площадью 700 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере      394000 рублей по состоянию на 22.09.2020 года.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Коваль О.В., заявленные в его интересах Новицкой И.А., к администрации Суровикинского муниципального района Волгоградской области, администрации городского поселения города Суровикино Суровикинского района Волгоградской области, обществу с ограниченной ответственностью «Техно-Рент-Юг», агентству Независимой Оценки «Константа» об оспаривании величины рыночной стоимости земельного участка, установлении величины рыночной стоимости земельного участка по результатам судебной оценочной экспертизы удовлетворить.

Признать недостоверной величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:30:160004:178, площадью 9716 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 4139000 рублей, определенную в соответствии с отчетом, подготовленным ООО «Техно – Рент Юг» от 13.11.2019 года № 47-08/19-2.

Установить величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:30:160004:178, площадью 9716 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>,     в размере    692000 (шестьсот девяносто две тысячи) рублей по состоянию на 13.11.2019 года.

Обязать администрацию Суровикинского муниципального района Волгоградской области, администрацию городского поселения города Суровикино Суровикинского района Волгоградской области произвести перерасчет    арендной платы по договору аренды от 08.04.2010 года №151, исходя из величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:30:160004:178, площадью 9716 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>,     в размере    692000 рублей по состоянию на 13.11.2019 года.

Признать недостоверной величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:30:160003:2118, площадью 700 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 1443000 рублей, определенную в соответствии с отчетом, подготовленным Агентством Независимой Оценки «Константа» от 22.09.2020 года №42/09-2020.

Установить величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:30:160003:2118, площадью 700 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере      394000 (триста девяносто четыре тысячи) рублей по состоянию на 22.09.2020 года.

Обязать администрацию Суровикинского муниципального района Волгоградской области, администрацию городского поселения города Суровикино Суровикинского района Волгоградской области произвести перерасчет    арендной платы по договору аренды от 28.10.2020 года №4, исходя из величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:30:160003:2118, площадью 700 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере      394000 рублей по состоянию на 22.09.2020 года.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в апелляционном порядке в Волгоградский областной суд через Суровикинский районный суд.

Мотивированное решение по делу изготовлено 24 мая 2021 года.

Судья                                                                                    О.А. Божко