Решение по делу № 2-1722/2022 от 14.03.2022

Дело № 2-1722/2022

УИД 44RS0001-01-2021-006756-98

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

07 апреля 2022 года

Свердловский районный суд города Костромы в составе судьи Скрябиной О.Г., при секретаре судебного заседания Волнухине Н.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Полякова В.А. к АО «Костромской мукомольный завод» о признании права собственности на квартиру и нежилое помещение,

установил:

Поляков В.А. обратился в суд с иском к АО «Костромской мукомольный завод» о признании права собственности на квартиру и нежилое помещение. В обоснование требований указал, что является участником долевого строительства жилого дома № (по ГП) по строительному адресу: <адрес>. Между ним и обществом с ограниченной ответственностью «Гостиница Самоковская» заключен договор цессии от <дата> №, в соответствии с которым общество с ограниченной ответственностью «Гостиница Самоковская» уступило ему право требования нежилого помещения (далее -парковочного места) №, по строительному адресу: <адрес>, жилой дом № (по ГП), в том числе в полном объеме право требования исполнения обязательств застройщика по договору участия в долевом строительстве № от <дата> с изменениями, внесенными дополнительными соглашениями № от <дата>, № от <дата>, № от <дата>. Государственная регистрация договора цессии произведена <дата>, запись регистрации №. Со своей стороны истец полностью исполнил свои обязательства по вышеуказанному договору цессии, уплатив за уступаемое право 500 000 (пятьсот тысяч) руб. В свою очередь, ООО «Гостиница «Самоковская» на момент заключения договора цессии также в полном объеме исполнило обязательства по договору участия в долевом строительстве № от <дата> с изменениями, внесенными дополнительными соглашениями, уплатив 100% стоимости нежилого помещения (далее - парковочного места) № в сумме 650 000 руб. застройщику - АО «Костромской мукомольный завод» - платежным поручением от <дата> № ООО «Гостиница Самоковская» перечислило за ЗАО «Костромской мукомольный завод» денежные средства по договору об открытии кредитной линии в счет расчетов по договору долевого участия. В соответствии с пунктами 2.1.4, 2.1.5 договора долевого участия в строительстве (в редакции дополнительного соглашения № от <дата>) застройщик обязался ввести дом в эксплуатацию ориентировочно <дата> и передать парковочное место участнику долевого строительства не позднее <дата>. Строительство многоквартирного жилого дома, в котором находится спорная квартира, фактически завершено, однако в нарушение статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщиком объект долевого строительства мне не передан, разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию не получено. Разрешение на ввод объекта капитального строительства застройщиком не получено в связи со следующими обстоятельствами. На основании обращения ЗАО «Костромской мукомольный завод» (в настоящее время - АО «Костромской мукомольный завод») постановлением главы города Костромы от <дата> № был утвержден градостроительный план земельного участка по адрес&apos;&apos;- <адрес> общей площадью ... кв.м, в который входили четыре земельных участка. 1)    с кадастровым номером № площадью ... кв.м, находящийся в муниципальной собственности и аренде ЗАО «Костромской мукомольный завод» на основании договора аренды от <дата> № (действовал в редакции дополнительных соглашений от <дата>, от <дата>, был продлен на неопределенный срок, что подтверждается письмом департамента имущественных и земельных отношений Костромской области от <дата> №); 2)    с кадастровым номером № площадью ... кв.м, находящийся в собственности АО «Костромской мукомольный завод», о чем в ЕГРП <дата> сделана запись государственной регистрации №; 3)    с кадастровым номером № площадью ... кв.м, государственная собственность на который не разграничена, переданный в аренду ЗАО «Костромской мукомольный завод» по договору аренды от <дата> № (в редакции дополнительных соглашений от <дата>, <дата>, <дата>, продленному на неопределенный срок, что подтверждается письмом департамента имущественных и земельных отношений <адрес> от <дата> №). В настоящее время, договор аренды от <дата> № расторгнут, в отношении земельного участь заключен договор аренды от <дата> №<адрес>; 4)    с кадастровым номером № площадью ... кв.м., находящемся в собственности Российской Федерации и аренде ЗАО «Костромской мукомольный завод» на| основании договора аренды № от <дата> (в редакции дополнительны соглашений от <дата>, от <дата>, от <дата>. АО «Костромской мукомольный завод» получено разрешение на строительство о <дата> № комплекса общественно-делового центра. Жило дом № (по ГП) на земельном участке по адресу: <адрес>. Разрешение на строительство было выдано на четыре земельных участка: площадью ... кв.м № площадью ... кв.м №); площадью ... кв.м № площадью ... кв.м (№). Распоряжением МТУ Росимущства в Костромской области от <дата> № земельный участок с кадастровым номером № был разделен на вое земельных участков, в том числе с кадастровым номером №, который передан в аренду АО «Костромской мукомольный завод» на основании дополнительного соглашения № о внесении изменений в договор аренды земельного участка от <дата> №. В последующем из земельного участка с кадастровым номером № был образован в результате раздела земельный участок с кадастровым номером № площадью ... кв.м, принадлежащий на праве собственности ФИО1, о чем в ЕГРП <дата> сделана запись государственной регистрации №. Постановлением Администрации <адрес> от <дата> № утверждена документация по планировке территории, ограниченной улицей ... в соответствии с которой из земельных участков с кадастровыми номерами № и № был образован земельный участок с кадастровым номером № на котором расположен жилой дом по <адрес>, №а (по ГП) (в настоящее время введен в эксплуатацию). Таким образом, из четырех земельных участков, в отношении которых было выдано разрешение на строительство, один - с кадастровым номером № - прекратил существование в результате раздела, а два, с кадастровыми номерами № и № - в связи с образованием нового земельного участка в соответствии с проектом планировки территории. В настоящее время строящийся жилой дом № (по ГП) расположен на земельном участке с кадастровым номером № площадью ... кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: среднеэтажная жилая застройка, (местоположение) почтовый адрес: Российская Федерация, <адрес>, городской округ <адрес>, образованный из земельных участков, находящихся в неразграниченной государственной собственности и земельного участка № принадлежащего на праве собственности ФИО1 <дата> АО «Костромской мукомольный завод» обратился в Управление архитектуры и градостроительства Администрации города Костромы с заявлением о продлении срока действия разрешения на строительство от <дата> № комплекса общественно-делового центра. Жилой дом № (по ГП) на земельном участке по адресу: <адрес>. Управление архитектуры и градостроительства Администрации <адрес> отказало АО «Костромской мукомольный завод» в продлении разрешения на строительство, о чем направило уведомление от <дата> №, по следующим основаниям: 1)    срок действия разрешения на строительство истек <дата>, в связи с чем на момент подачи заявления о продлении срока действия указанного разрешения на строительство оно являлось недействующим; 2)    разрешение на строительство оформлялось на земельные участки с кадастровыми номерами № по адресу: <адрес>, при этом согласно сведениям из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество права на земельный участок с кадастровым номером № не зарегистрированы, сведения о земельном участке с кадастровым номером № отсутствуют. (В уведомление от <дата> № от отказе в продлении разрешения на строительство допущена техническая ошибка, так как земельный участок с кадастровым номером № изначально в разрешении на строительство указан не был. В отказе необходимо было указать на отсутствие сведений о земельном участке с кадастровым номером № Истец полагает, что Застройщик уклонился от ввода объекта в эксплуатацию, своевременно, до истечения срока действия разрешения на строительство не обратившись в орган местного самоуправления за его продлением. Учитывая, что для ввода объекта в эксплуатацию необходимо обращение в компетентные органы застройщика или всех собственников объекта незавершенного строительства, также отсутствие у застройщика возможности продлить срок действия разрешения на строительство, истец не имеет возможности самостоятельно во внесудебном порядке ввести объект в эксплуатацию и зарегистрировать право собственности на него в установленном законом порядке, что влечет нарушение его прав. Просит признать право собственности на нежилое помещение - парковочное место №, общей площадью ... кв.м., расположенные по строительному адресу: <адрес> в завершенном строительством многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>

В судебном заседании истец Поляков В.А. не участвует, извещался судом о времени и месте рассмотрения гражданского дела, просит рассмотреть дело в свое отсутствие, на вынесение заочного решения в случае неявки ответчика согласен.

Ответчик АО «Костромской мукомольный завод» в суд своего представителя не направил, извещались судом, причины неявки не сообщили, ходатайств и возражений в суд не направили.

С согласия истца дело рассмотрено в порядке заочного производства.

Привлеченные к участию в деле в качестве третьих лиц Администрация города Костромы и департамент строительства, жилищно-коммунального хозяйства и топливно-энергетического комплекса Костромской области для участия в деле своих представителей не направили, судом извещались, причины неявки суду не сообщили.

Исследовав материалы настоящего гражданского дела, а так же материалы гражданского дела Дело № 2-2702/2021 (УИД №) Свердловского районного суда города Костромы, суд приходит к следующему.

В силу статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Участие граждан в долевом строительстве является одним из способов приобретения гражданами в собственность жилых помещений.

Согласно части 2 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только названными в нем способами: на основании договора участия в долевом строительстве.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Верховный Суд РФ в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации дата (далее - Обзор от 04.12.2013), указал, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон.

В соответствии с пунктом 13 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) нарушение застройщиком положений Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» о заключении с гражданами договоров участия в долевом строительстве не является основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности на квартиру (долю в праве собственности на многоквартирный дом).

Как следует из материалов дела, постановлением главы Администрации города Костромы от <дата> № утвержден градостроительный план земельного участка по адресу: <адрес>, общей площадью ... кв.м, в который входили четыре земельных участка: земельный участок кадастровый №, площадью ... кв.м, земельный участок с кадастровым номером № площадью ... кв.м, земельный участок с кадастровым номером №, площадью ... кв.м, земельный участок с кадастровым номером №, площадью ... кв.м, находящихся в аренде ЗАО «Костромской мукомольный завод».

<дата> ответчику выдано разрешение на строительство № в соответствии с которым ответчику в порядке статьи 51 ГК РФ, разрешено строительство «Комплекса общественно-делового цента, жилого дома № (по ГП)», на земельном участке по адресу: <адрес>, со сроком действия до <дата>, впоследствии данный срок продлен до <дата>.

Истец Поляков В.А. является участником долевого строительства жилого дома № (по ГП) по строительному адресу: <адрес>.

Между истцом и ООО «Гостиница Самоковская» заключен договор цессии от <дата> №, в соответствии с которым ООО «Гостиница Самоковская» уступило Полякову В.А. право требования нежилого помещения (далее -парковочного места) №, по строительному адресу: <адрес>, жилой дом № (по ГП), в том числе в полном объеме право требования исполнения обязательств застройщика по договору участия в долевом строительстве № от <дата> с изменениями, внесенными дополнительными соглашениями № от <дата>, № от <дата>, № от <дата>.

Государственная регистрация договора цессии произведена <дата>, запись регистрации №.

Как следует из пояснений истца и материалов гражданского дела, и не оспаривается ответчиком, Поляков В.А. полностью исполнил свои обязательства по вышеуказанному договору цессии, уплатив за уступаемое право 500 000 руб. ООО «Гостиница «Самоковская» на момент заключения договора цессии также в полном объеме исполнило обязательства по договору участия в долевом строительстве № от <дата> с изменениями, внесенными дополнительными соглашениями, уплатив 100% стоимости нежилого помещения (далее - парковочного места) № в сумме 650 000 руб. застройщику - АО «Костромской мукомольный завод» - платежным поручением от <дата> № ООО «Гостиница Самоковская» перечислило за ЗАО «Костромской мукомольный завод» денежные средства по договору об открытии кредитной линии в счет расчетов по договору долевого участия.

В соответствии с пунктами 2.1.4, 2.1.5 договора долевого участия в строительстве (в редакции дополнительного соглашения № от <дата>) застройщик обязался ввести дом в эксплуатацию ориентировочно <дата> и передать парковочное место участнику долевого строительства не позднее <дата>.

Судом установлено, что распоряжением МТУ Росимущества по КО от <дата> № земельный участок с кадастровым номером № разделен на восемь земельных участков, в том числе на участок с кадастровым номером №, из которого впоследствии был выделен земельный участок с кадастровым номером №, площадью ... кв.м, переданный в общую долевую собственность ФИО1, доля в праве ... о чем в ЕГРН сделана запись регистрации №.

В результате разделения земельного участка, строящийся жилой дом № (по ГП) стал располагаться на двух земельных участках: с кадастровым номером № площадью ... кв.м, государственная собственность на который не разграничена, находящемся в аренде у ответчика, с кадастровым номером № площадью ... кв.м., находящимся в собственности ФИО1

<дата> АО «Костромской мукомольный завод» обратилось в Управление архитектуры и градостроительства Администрации города Костромы с заявлением о продлении срока действия разрешения на строительство № от <дата>, в удовлетворении которого было отказано, по мотиву пропуска застройщиком установленного срока для обращения, который истек <дата>, кроме того согласно сведений, содержащихся в ЕГРН права на земельные участки с кадастровыми номерами: № и № не зарегистрированы.

Таким образом, ответчик АО «Костромской мукомольный завод», в нарушение требований статьи 6 Федерального закона от <дата> №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в предусмотренные договорами участия в долевом строительстве № и № от <дата> сроки, разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию не получил, объект долевого строительства –парковочное место истцу не передал.

Возможность признания в судебном порядке права собственности на завершенный строительством объект, вытекает из положений статей 130, 218 ГК РФ, данная позиция также отражена в пункте 14 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 декабря 2013 года, согласно которому в случае уклонения застройщика от заключения основного договора участия в долевом строительстве и от исполнения обязательств по вводу в эксплуатацию многоквартирного дома, фактически законченного строительством, истец, денежные средства которого привлечены для строительства дома, имеет право на признание права собственности на нежилое помещение.

Учитывая, что для ввода объекта в эксплуатацию необходимо обращение в компетентные органы застройщика или всех собственников объекта незавершенного строительства, истец Поляков В.А. лишен возможности самостоятельно во внесудебном порядке ввести объект в эксплуатацию и зарегистрировать право собственности на него в установленном законом порядке, что влечет нарушение его прав.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Отсутствие нарушений требований проектной документации подтверждается актом проверки от <дата> № департамента строительства Костромской области (материалы дела № 2-2702/2021 (УИД №), согласно которого, Департаментом строительства Костромской области в период с <дата> по <дата> проведена внеплановая выездная проверка объекта капитального строительства «Комплекс зданий общественно делового центра. Жилой дом № (по ГП) по адресу: <адрес>, на момент проверки на объекте выполнены работы по устройству кровли (кроме установки слуховых окон), покраске фасадов, установке оконных и дверных блоков, установке лифта, оштукатуриванию внутренних стен, устройству стяжки, внутренних сетей (водопровод, канализация, отопление), устройство электрических сетей с установкой выключателей и розеток, установка газовых котлов (без подключения), частично установка газовых счётчиков. Частично выполнена отделка мест общего пользования (декоративная штукатурка, устройство напольных покрытий - керамогранит). Не завершены работы по благоустройству территории, монтажу порошкового пожаротушения автостоянки. В момент проверки на объекте производилась отделка мест общего пользования. В ходе проверки проведён визуальный осмотр выполненных работ на соответствие требованиям проектной документации, проведена проверка соблюдения порядка ведения исполнительной документации, общего и специальных журналов учета выполнения работ, порядка ведения строительного контроля. В результате проверки нарушений требований проектной документации и технических регламентов не выявлено.

Разрешая возникший спор, суд, приходит к выводу, что при строительстве дома целевое назначение земельного участка не нарушено, разрешение на возведение дома получено в установленном законом порядке. Между сторонами фактически сложились правоотношения, в которых у застройщика имеются обязательства возвести многоквартирный жилой дом в соответствии с градостроительными планами и разрешительной документацией и передать объекты инвестирования потребителю, а у потребителя возникает обязанность внести денежные средства на строительство и принять результаты строительства.

Принимая во внимание, что истец исполнил свои обязательства по уплате стоимости нежилого помещения, а застройщик АО «Костромской мукомольный завод» не исполнило обязательства по передаче объекта долевого строительства, создания объекта недвижимости подтверждается имеющейся в материалах дела № 2-2702/2021 (УИД №) технической документацией, в отношении спорного многоквартирного жилого дома проведено техническое обследование и составлено заключение о том, что многоквартирный жилой <адрес> (по ГП), расположенный на земельном участке по адресу: <адрес>, является объектом завершенного строительства; соответствует требованиям строительных, пожарных, санитарных норм и правил, предъявляемых к жилым помещениям, безопасен при эксплуатации по назначению, истцом выбран правильный способ защиты нарушенного права, путем признания за ним права собственности на завершенные строительством объекты недвижимости.

Вместе с тем отсутствие у ответчика АО «Костромской мукомольный завод» акта ввода жилого дома в эксплуатацию не свидетельствует о том, что объект капитального строительства МКД по адресу: <адрес>, представляет потенциальную опасность и не может служить основанием для отказа в иске.

Как указывалось ранее, целевое назначение земельных участков при строительстве многоквартирного жилого дома соблюдено, так как в соответствии с проектом планировки территории, утвержденным постановлением Администрации <адрес> от <дата>, запланировано размещение строящегося дома в зоне среднеэтажной жилой застройки, с видами разрешенного использования, в соответствии с действующими Правилами землепользования и застройки для зоны Ж-З.

В соответствии со статьей 8.1 ГК РФ в случаях предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Порядок осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав установлен Законом №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.

При указанных обстоятельствах, учитывая, что распоряжением Управления имущественных и земельных отношений Администрации <адрес> от <дата> №-р многоквартирному дому, расположенному на земельном участке по адресу: <адрес> присвоен адрес: <адрес>, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований Полякова В.А. и признании за ним права собственности на нежилое помещение № «Парковочное место», площадью ... кв.м, расположенное по строительному адресу: <адрес> в завершенном строительством многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>

В силу пункта 4.10 статьи 40 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» признание за истцом права собственности на указанные квартиру и нежилое помещение является основанием для государственного кадастрового учета объектов недвижимости и государственной регистрации прав на них, без предъявления разрешения на ввод в эксплуатацию.

Руководствуясь ст.ст.194, 198, 199, 233- 235 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Полякова В.А. удовлетворить.

Признать за Поляковым В.А. право собственности на нежилое помещение № «Парковочное место», площадью ... кв.м, расположенное по строительному адресу: <адрес> в завершенном строительством многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>

Ответчик вправе подать в Свердловский районный суд города Костромы заявление об отмене заочного решения в течение семи дней со дня вручения ему копии решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Костромской областной суд через Свердловский районный суд города Костромы в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Костромской областной суд через Свердловский районный суд города Костромы в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья

Мотивированное решение изготовлено 14 апреля 2022 года.