Решение по делу № 3а-186/2018 от 31.01.2018

                                     Дело № 3А-186/2018

098а

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

20 марта 2018 года                 г. Красноярск                                    

Красноярский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Андриишина Д.В.,

при секретаре судебного заседания Дорошковой М.В.,

с участием представителя административного истца Лихачевой Л.У – Юносова С.Х.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3А-186/2018 по административному иску Лихачевой Людмилы Усмановны об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания,

У С Т А Н О В И Л:

Лихачева Л.У обратилась с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания, мотивируя тем, что она является собственником нежилого здания с кадастровым номером 24:50:№:1054, расположенного по адресу: Красноярский край, г.Красноярск, <адрес>

По результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 04 сентября 2013 года для указанного здания установлена кадастровая стоимость в размере 13 161 551 рубль 10 копеек.

По итогам независимой оценки здания выполненной ООО «КрасОценка» и представленной в отчете № НД-1116/17 от 22 января 2018 года, рыночная стоимость здания с кадастровым номером 24:50:№:1054 по состоянию на 04 сентября 2013 года составляет 7 192 000 рублей.

Установление кадастровой стоимости здания, не соответствующей его рыночной стоимости нарушает права истца, поскольку истец имеет намерение продать объект недвижимости по его реальной рыночной стоимости, которая меньше кадастровой стоимости, в связи с чем при его продаже будет обязана заплатить налог на доходы физических лиц, при расчете которого будет использоваться кадастровая стоимость здания.

Просит установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером 24:50:№:1054 в размере его рыночной стоимости – 7 192 000 рублей, определенной по состоянию на 04 сентября 2013 года.

Представитель административного истца Лихачевой Л.У – Юносов С.Х., действующий на основании доверенности, настаивал на удовлетворении административного иска по изложенным в нем основаниям и доводам.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Красноярскому краю (далее - Управление Росреестра по Красноярскому краю), Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (далее - ФГБУ «ФКП Росреестра»), Правительство Красноярского края, администрация города Красноярска, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, своих представителей в судебное заседание не направили, о причинах неявки не сообщили, ходатайств не представили.

Суд посчитал возможным в соответствии с частью 2 статьи 150, частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации рассмотреть дело в отсутствие неявившихся представителей Управления Росреестра по Красноярскому краю, ФГБУ «ФКП Росреестра», Правительства Красноярского края, администрации города Красноярска, своевременно и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, против чего представитель Лихачевой Л.У – Юносов С.Х., не возражала.

Оценив доводы участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд полагает административный иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В части 1 статьи 22.1 «Основ законодательства Российской Федерации о нотариате» от 11 февраля 1993 года 4462-1 (далее - Основы о нотариате) определены размеры нотариальных тарифов за совершение указанных в данной статье действий.

Согласно части 2 статьи 22.1 Основ о нотариате при удостоверении сделок, предметом которых является отчуждение или залог недвижимого имущества, имеющего кадастровую стоимость, если оценка, данная этому недвижимому имуществу участниками (сторонами) сделки, ниже его кадастровой стоимости, для исчисления тарифа используется кадастровая стоимость этого недвижимого имущества.

В силу п. 6 ст. 210 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) налоговая база по доходам от продажи недвижимого имущества определяется с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 данного Кодекса.

Согласно п. 5 ст. 217 НК РФ в случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

Освобождение от налогообложения не применяется к доходам, полученным от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 21 июля 2014 года № 225-ФЗ, вступившего в силу 22 июля 2014 года) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии (часть 2). Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 3).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (часть 4).

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 3 части 11).

Судом установлено, что Лихачева Л.У на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 11 июля 2008 года № Л-4817 является собственником нежилого здания с кадастровым номером 24:50:№:1054 (ранее присвоенный кадастровый номер 24:50:0700261:0024:04:401:002:№:0001), расположенного по адресу: : Красноярский край, г.Красноярск, <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 12 августа 2008 года (л.д. 5-6).

Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 31 января 2018 года, кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером 24:50:№:1054 по состоянию на 04 сентября 2013 года составляет 13 161 551 рубль 10 копеек, которая определена на основании удельных показателей кадастровой стоимости, утвержденных Постановлением Правительства Красноярского края от 18 января 2012 года № 15-П «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства Красноярского края» (л.д. 8).

Оспаривая указанную кадастровую стоимость, административный истец представил в суд отчет об оценке № 2817 от 28 июня 2017 года, выполненный ООО «КрасОценка» (оценщик Попов Т.В.), в котором рыночная стоимость здания с кадастровым номером 24:50:№:1054 по состоянию на 04 сентября 2013 года составляет 7 192 000 рублей (л.д. 10-87).

Согласно ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с пунктом 7 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценке (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года № 297, подход к оценке - это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки - это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (п. 11 ФСО № 1).

Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов (п. 24 ФСО № 1).

Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях Российской Федерации (п. 27 ФСО № 1).

Судом установлено, что при оценке объекта недвижимости оценщиком применен сравнительный подход, в рамках которого использован метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным Распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06 марта 2002 года № 568-р, применение метода сравнения продаж предполагает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого здания; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого здания; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого здания; расчет рыночной стоимости здания путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов) по общему правилу должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги, элементы, по которым проводится сравнение значения корректировок.

Оформление и содержание отчета об оценке № НД-1116/17 от 22 января 2018 года соответствует требованиям ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчетов об оценке, к описанию в отчетах об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Достоверность данных, содержащихся в отчетах, участвующими в деле лицами не опровергнута и не оспаривалась, доказательств иного размера рыночной стоимости не представлено и ходатайств о назначении экспертизы не заявлено.

У суда нет оснований ставить под сомнение выводы оценщика о том, что рыночная стоимость здания с кадастровым номером 24:50:№:1054 по состоянию на 04 сентября 2013 года составляет 7 192 000 рублей.

Таким образом, заявленный административным истцом размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтверждается совокупностью достоверных, допустимых и достаточных доказательств.

Как следует из материалов дела, административный истец заключила предварительный договор купли-продажи вышеуказанного нежилого здания, в соответствии с которым приняла на себя обязательство в установленный данным договором срок заключить основной договор купли-продажи по цене, определенной в предварительном договоре. Стороны указанного договора намерены удостоверить его у нотариуса.

Поскольку цена нежилого здания определена в предварительном договоре меньше, чем кадастровая стоимость, при определении налоговой базы подлежит применению п. 5 ст. 217 НК РФ, в соответствии с которым при расчете налога на доходы физических лиц от продажи недвижимого имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности, будет применяться кадастровая стоимость объекта недвижимости, а нотариальный тариф будет рассчитываться в соответствии частями 1, 2 статьи 22.1 Основ о нотариате. В этой связи, внесённые в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости здания, не соответствующие действительной рыночной стоимости этого объекта, будут затрагивать права административного истца, подлежащие восстановлению путём установления кадастровой стоимости здания и земельного участка в размере их рыночной стоимости.

С учетом изложенного, кадастровая стоимость здания с кадастровым номером 24:50:№:1054 должна быть определена по состоянию на 04 сентября 2013 года равной его рыночной в размере 7 192 000 рублей, поскольку рыночная стоимость здания подтверждена соответствующими доказательствами.

Датой обращения Лихачевой Л.У с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости здания с кадастровым номером 24:50:№:1054 следует считать дату подачи административного искового заявления в Красноярский краевой суд – 31 января 2018 года.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175 – 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Административное исковое заявление Лихачевой Людмилы Усмановны об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером 24:50:№:1054, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, <адрес> в размере его рыночной стоимости – 7 192 000 рублей, определенной по состоянию на 04 сентября 2013 года.

Датой обращения Лихачевой Людмилы Усмановны с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером 24:50:№:1054 считать 31 января 2018 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Красноярского краевого суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путём подачи апелляционной жалобы через Красноярский краевой суд.

Судья Красноярского краевого суда              Д.В. Андриишин

Решение в окончательной форме принято 21 марта 2018 года.