Решение по делу № 8Г-3249/2024 [88-3967/2024] от 29.03.2024

    № 2-4593/2023                                                   № 88-3967/2024

    65RS0009-01-2023-000364-24

    ДЕВЯТЫЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

    О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

                21 мая 2024 года                                                        город Владивосток

    Судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Ковалёва С.А.,

судей Александровой М.В., Левицкой Ж.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Манаева Дениса Анатольевича к Тапаеву Илиязбеку Анварбековичу о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности сделки,

по кассационной жалобе Манаева Дениса Анатольевича

на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Сахалинского областного суда от 16 января 2024 года.

Заслушав доклад судьи Александровой М.В., судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции

    у с т а н о в и л а:

Манаев Д.А. обратился в суд с иском к Тапаеву И.А. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности сделки. В обоснование заявленных требований истец указал, что 19 января 2023 года между сторонами заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, стоимостью 300 000 рублей. Однако, в последующем ему стало известно, что указанный дом признан аварийным на основании постановления администрации муниципального образования «Городской округ Ногликский» (далее – администрация МО «ГО Ногликский») от 13 марта 2019 года №, при этом в договоре купли-продажи данное обстоятельство не оговаривалось. Поскольку при заключении сделки он заблуждался в отношении качества жилого помещения, при этом совершенная сделка нарушает его жилищные права, просил признать сделку купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, недействительной, применить последствия недействительности сделки, путем возврата сторон в первоначальное положение.

Определением судьи от 18 сентября 2023 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечены администрация МО «ГО Ногликский», Комитет по управлению муниципальным имуществом муниципального образования «Городской округ Ногликский» (далее – КУМИ МО «ГО Ногликский»).

Решением Ногликского районного суда Сахалинской области от 16 октября 2023 года исковые требования Манаева Д.А. удовлетворены. Договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный 19 января 2023 года между Манаевым Д.А. и Тапаевым И.А., признан недействительным. С Тапаева И.А. в пользу Манаева Д.А. взысканы денежные средства в размере 300 000 рублей, уплаченные по договору купли-продажи квартиры от 19 января 2023 года. На Манаева Д.А. возложена обязанность вернуть Тапаеву И.А. жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> полученное по договору купли-продажи квартиры от 19 января 2023 года, после получения денежных средств в размере 300 000 рублей, уплаченных по этому договору. Постановлено, что настоящее решение является основанием для исключения записи ЕГРН в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Сахалинской области о регистрации права собственности Манаева Д.А. на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Сахалинского областного суда от 16 января 2024 года решение Ногликского районного суда Сахалинской области от 16 октября 2023 года отменено, принято новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Манаеву Д.А. отказано.

В кассационной жалобе Манаев Д.А. просит отменить апелляционное определение как незаконное и необоснованное, оставить в силе решение суда первой инстанции. Считает, что судебное постановление вынесено с нарушением норм материального и процессуального права, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела. Указывает, что при покупке квартиры он не знал, что дом признан аварийным, полагал, что приобретаемое жилье пригодно для проживания. Ответчик при заключении договора не довел данную информацию до покупателя, таким образом, действовал недобросовестно. Ссылается, что ответчик в суде первой инстанции признал исковые требования.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, сочтя возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте рассмотрения дела в кассационном порядке надлежащим образом, судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции находит основания для отмены судебного постановления.

    Согласно части 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) кассационный суд общей юрисдикции проверяет законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного постановления, в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

        В соответствии с частью 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ), основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

        Такие нарушения допущены судом апелляционной инстанции.

Судами установлено и следует из материалов дела, что 19 января 2023 года между Тапаевым И.А. и Манаевым Д.А. заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>, состоящей из одной комнаты общей площадью 26,2 кв.м, кадастровый №, за 300 000 рублей (пункт 3.1 договора), расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора (пункт 3.2).

24 января 2023 года осуществлена регистрации права собственности на квартиру за Манаевым Д.А.

Заключением межведомственной комиссии от 11 января 2019 года №, принятом на основании акта обследования многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, указанный дом признан аварийным и подлежащим сносу.

Постановлением администрации МО «Городской округ Ногликский» от 13 марта 2019 года №151 «О признании жилых многоквартирных домов аварийными и подлежащими сносу» указанный многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу, включен в Перечень ветхих, авариных и непригодных для проживания многоквартирных домов муниципальной программы «Обеспечение населения муниципального образования «Городской округ Ногликский» качественным жильем», утвержденной постановлением администрации МО «Городской округ Ногликский» от 30 июля 2014 года № 503.

Постановлением Правительства Сахалинской области от 31 марта 2021 года №113 «Об утверждении региональной адресной программы «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории Сахалинской области в 2021-2026 годах», многоквартирный жилой <адрес> включен в Реестр жилищного фонда, подлежащего расселению в срок до 30 декабря 2025 года.

Поскольку при заключении оспариваемой сделки Манаев Д.А. не знал, что многоквартирный жилой дом, в котором расположена приобретаемая им квартира, признан непригодным для проживания и подлежащим сносу, следовательно, заблуждался относительно предмета сделки, а именно качества жилого помещения, что является существенными, а вскоре ему стало известно, что в силу требований части 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации он имеет право только на возмещение денежных средств за изымаемое жилое помещение и лишается права на расселение, истец, со ссылкой на положения статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратился в суд с настоящим иском.

Принимая решение об удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, руководствуясь положениями пункта 2 статьи 167, статьёй 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходил из того, что на момент заключения оспариваемого договора квартира находилась в пригодном для проживания состоянии, вид многоквартирного жилого <адрес> <адрес> как снаружи, так и внутри явно не свидетельствовал о его негодном техническом состоянии, а учитывая, что ответчиком не представлены доказательства, свидетельствующие о возможности ознакомления заинтересованных лиц с документами о непригодности данного дома для проживания, находящимися в открытом доступе, не представлено, пришел к выводу, что истец, не получивший информацию о непригодности дома для проживания, был введен в заблуждение относительно качества предмета сделки, истец не совершил бы сделку, если бы знал, что приобретаемое им жилье непригодно для проживания и подлежит сносу, что исключает возможность его использования по назначению – для проживания в нем, в связи с чем признал договор купли-продажи квартиры от 19 января 2023 года недействительным, применив последствия недействительности сделки.

С данным выводом суд апелляционной инстанции не согласился. Отменяя решение суда первой инстанции, и принимая новое решение об отказе в иске, судебная коллегия Сахалинского областного суда указала, что доказательств того, что истец, проявляя должную степень осмотрительности, заботливости и внимательности, был лишен возможности до заключения спорной сделки, с учетом значительно заниженной стоимости квартиры, ознакомиться с ее техническим паспортом, а также актами органа местного самоуправления о техническом состоянии многоквартирного дома, реестром аварийных многоквартирных домов, находящимися на официальном сайте в общем доступе (сети Интернет) администрации муниципального образования (https://old.nogliki-adm.ru), равно как и доказательств наличия обстоятельств, которые бы могли свидетельствовать о том, что ответчик при заключении договора намеренно умолчал об обстоятельствах, зная о которых, истец Манаев Д.А. не выразил бы свою волю на заключение договора купли-продажи, либо имеются скрытые недостатки жилого помещения, тем самым отсутствуют доказательства того, что он был введен в заблуждение относительно качества приобретаемой квартиры. При этом, судебная коллегия обратила внимание, что жилое помещение приобретено истцом по цене в четыре раза ниже средней рыночной стоимости жилого помещения на вторичном рынке, утвержденной постановлением администрации муниципального образования «Городской округ Ногликский» от 9 июля 2021 года № 385 «Об утверждении средней рыночной стоимости квадратного метра общей площади жилья в муниципальном образовании «Городской округ Ногликский» (<данные изъяты> рублей за 1 кв.м).

Судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции с выводами суда апелляционной инстанции не соглашается, поскольку они сделаны с нарушением норм материального права, а также имеет место несоответствие выводов суда, изложенных в апелляционном определении, обстоятельствам дела, в связи с чем апелляционное определение подлежит отмене и оставлении в силе решения суда первой инстанции.

Согласно пункту 1 статьи 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

В силу подпункта 2 пункта 1 статьи 178 ГК РФ при наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, если сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные.

Согласно пункту 1 той же статьи, суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон.

В соответствии с пунктом 6 статьи 178 ГК РФ, если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, к ней применяются правила, предусмотренные статьей 167 настоящего Кодекса.

В пункте 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что, если стороне переговоров ее контрагентом представлена неполная или недостоверная информация либо контрагент умолчал об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны были быть доведены до ее сведения, и сторонами был заключен договор, эта сторона вправе потребовать признания сделки недействительной и возмещения вызванных такой недействительностью убытков (статья 178 или 179 ГК РФ).

Установленные судом первой инстанции фактические обстоятельства заключения спорного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ и обстоятельства обнаружения недостатков в виде признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, о чем истец не знал на момент покупки, в своей совокупности свидетельствуют о том, что договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ заключен истцом под влиянием заблуждения в отношении предмета сделки, качеств продаваемого жилого помещения, которые в действительности не позволяют использовать его по назначению, истец, произведший внешний осмотр дома соответственно обычаю делового оборота, не совершил бы сделку, если бы знал о действительном положении дел, и о наличии которых продавец не мог не знать, однако не сообщил истцу при заключении договора, в связи с чем суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о признании договора купли-продажи недействительным (статья 178 ГК РФ), применив последствия недействительности сделки в виде реституции (статья 167 ГК РФ).

Довод апелляционной инстанции о том, что истец мог узнать об аварийном состоянии многоквартирного дома, в котором им приобретается квартира, на официальном сайте в общем доступе (сети Интернет) администрации муниципального образования (https://old.nogliki-adm.ru), а также, что стоимость квартиры была ниже рыночной является необоснованным, поскольку данные обстоятельства не являются существенными в силу того, что стороны договора свободны в выборе условий договора и определении цены продаваемого имущества. Кроме того, на покупателе не лежит обязанность по проверке сайта администрации муниципального образования с целью установления аварийности жилого помещения, которое им приобретается.

Поскольку выводы суда первой инстанции соответствуют правильно примененным нормам п. 1 ст. 178 Гражданского кодекса РФ и установленным обстоятельствам, то решение суда подлежит оставлению без изменения, а апелляционное определение следует отменить.

    Руководствуясь статьей 390 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции

    о п р е д е л и л а:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Сахалинского областного суда от 16 января 2024 года отменить, решение Ногликского районного суда Сахалинской области от 16 октября 2023 года оставить в силе.

    Председательствующий

    Судьи