Решение по делу № 2-655/2018 от 25.01.2018

№

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

<адрес>                               20 февраля 2018 года

Сарапульский городской суд Удмуртской Республики в составе председательствующего судьи Князева Д.М., при секретаре Мустафаевой С.Г., с участием истца Матвеева И.А., представителя ответчика Султанова А.Р., действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Матвеева <данные изъяты> к Управлению имущественных отношений г.Сарапула, Администрации г.Сарапула об обязании заключить новый договор аренды земельного участка без проведения торгов,

УСТАНОВИЛ:

Матвеев И.А. обратился в Сарапульский городской суд с исковым заявлением к Управлению имущественных отношений г.Сарапула, Администрации г.Сарапула об обязании заключить новый договор аренды земельного участка без проведения торгов. Исковые требования мотивирует тем, что на основании постановления Администрации г.Сарапула № от ДД.ММ.ГГГГ между истцом и Управлением имущественных отношений г.Сарапула был заключен договор аренды земельного участка из государственных и муниципальных земель до разграничения государственной собственности на землю с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 500 кв.м. из земель населенных пунктов, для строительства автомойки, расположенного по адресу: УР, <адрес>. Срок аренды участка был установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

В 2015 году, до окончания срока действия договора аренды земельного участка, истец обратился в Управление имущественных отношений г.Сарапула с письмом о заключении договора аренды на новый срок.

ДД.ММ.ГГГГ Управление имущественных отношений г.Сарапула на обращение истца предоставило ответ, что в соответствии со ст.39.6 ЗК РФ основания для предоставления земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: УР, <адрес>, без проведения торгов отсутствуют.

Договор аренды земельного участка из государственных и муниципальных земель до разграничения государственной собственности на землю с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 500 кв.м. из земель населенных пунктов, для строительства автомойки, расположенный по адресу: УР, <адрес>, был заключен без проведения торгов, в период действия договора истец вносил арендную плату, подготовил землю под строительство автомойки. Подготовка земельного участка под строительство заняла более одного года ввиду того, что участок, переданный в аренду болотистый, поэтому истцу пришлось сперва производить отсыпку земельного участка привозным грунтом, грунт должен был дать усадку. Позже началось строительство автомойки. До истечения срока договора аренды истец обратился в Управление имущественных отношений <адрес> с просьбой заключить новый договор аренды, но получил отказ. До настоящего времени договор аренды земельного участка не расторгнут. Истец считает, что имеются условия, с которыми земельное законодательство связывает возможность предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов, предусмотренное п.3 ст.39.6 ЗК РФ, а именно спорный земельный участок был ранее предоставлен Матвееву И.А. в аренду без проведения торгов, а также наличествуют в совокупности четыре условия, перечисленные в п.4 ст.39.6 ЗК РФ. На основании изложенного истец просит обязать Управление имущественных отношений <адрес> заключить с Матвеевым <данные изъяты> новый договор аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 500 кв.м. из земель населенных пунктов, для строительства автомойки, расположенный по адресу: УР, <адрес>, без проведения торгов.

Истец Матвеев И.А. доводы искового заявления поддержал полностью, просил удовлетворить иск по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчика УИО г.Сарапула в судебном заседании исковые требования не признал, просил в их удовлетворении отказать.

Представитель ответчика Администрации г.Сарапула в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

В соответствии со ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие ответчика Администрации г.Сарапула.

Выслушав пояснения истца, представителя ответчика, показания свидетеля <данные изъяты>., исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п.п.1, 2 ст.264 Гражданского кодекса РФ земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством.

Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Согласно ч.2 ст.22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии с п.1 ст.25 ЗК РФ права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Судом установлено, что постановлением Администрации города Сарапула № от ДД.ММ.ГГГГ (с изменениями постановлением № от ДД.ММ.ГГГГ) истцу предоставлен земельный участок площадью 500 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, сроком на 3 года.

Во исполнение данного постановления между истцом и Управлением имущественных отношений г.Сарапула оформлен договор аренды земельного участка из государственных и муниципальных земель до разграничения государственной собственности на землю от ДД.ММ.ГГГГ сроком на три года на вышеуказанный земельный участок, зарегистрированный в Управлении Росреестра по УР ДД.ММ.ГГГГ.

Постановлением Администрации города Сарапула № от ДД.ММ.ГГГГ истцу предоставлен земельный участок площадью 500 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, сроком на 3 года с ДД.ММ.ГГГГ.

Во исполнение данного постановления между истцом и Управлением имущественных отношений г.Сарапула оформлен договор аренды земельного участка из государственных и муниципальных земель до разграничения государственной собственности на землю от ДД.ММ.ГГГГ сроком на три года с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ на вышеуказанный земельный участок, зарегистрированный в Управлении Росреестра по УР ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно выписке из государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ сведения о земельном участке площадью 500 кв.м., по адресу: <адрес>, с кадастровым номером <данные изъяты> внесены в государственный кадастр недвижимости ДД.ММ.ГГГГ, площадь и местоположение границ земельного участка ориентировочные, подлежат уточнению при межевании.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ сведения об объекте недвижимости – земельном участке площадью 550 кв.м., по адресу: <адрес>, с кадастровым номером <данные изъяты>, имеют статус «актуальные», указанным подтверждается установление в соответствии с земельным законодательством границ и площади спорного земельного участка.

Также, исходя из приведенной выписки, следует, что спорный земельный участок находится в аренде у Матвеева И.А. на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

Из пояснений истца, показаний свидетеля в суде следует, что спорный земельный участок был предоставлен истцу на основании договора аренды без проведения торгов, земельный участок выделен для строительства здания автомойки, строительство которой начато истцом. Подготовка земельного участка под строительство заняла более одного года по причине заболоченности земельного участка, поэтому истцу пришлось сперва производить отсыпку земельного участка привозным грунтом, прежде чем он приступил к производству следующего этапа работы – заливка фундамента. В 2014 году истец начал строительство автомойки, а именно, залил фундамент.

Факт проведения работ по строительству автомойки в период действия договора аренды земельного участка подтверждается помимо свидетельских показаний, представленными в материалы гражданского дела договором оказания услуг № от ДД.ММ.ГГГГ, актами оказанных услуг от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, договором подряда № на выполнение строительных работ от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительным соглашением к договору подряда № на выполнение строительных работ от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, как установлено судом и не оспорено сторонами, на спорном земельном участке находится объект незавершенного строительства – фундамент сборный из железобетонных фундаментарных блоков типа ФБС по ГОСТ 13579-78 площадью 44,40 кв.м. Фундамент возведен в период действия договора аренды для строительства на нем одноэтажного здания автомойки и ремонта автомобилей, что также подтверждается техническим заключением от ДД.ММ.ГГГГ. Доказательств того, что данный объект незавершенного строительства не соответствует виду разрешенного использования земельного участка ответчиком суду не представлено.

В соответствии с положениями статьи 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса.

Пунктом 1 статьи 39.17 ЗК РФ определено, что в заявлении о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов указываются, в том числе, кадастровый номер испрашиваемого земельного участка; основание предоставления земельного участка без проведения торгов из числа предусмотренных пунктом 2 статьи 39.3, статьей 39.5, пунктом 2 статьи 39.6 или пунктом 2 статьи 39.10 настоящего Кодекса оснований; цель использования земельного участка.

Истец обратился к ответчику с заявлением о заключении договора аренды спорного земельного участка. Ответчик, сославшись на ст.39.6 ЗК РФ, отказал истцу в заключении договора аренды земельного участка на новый срок без проведения торгов.

Исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов предусмотрен ст.36.16 Земельного кодекса РФ.

В силу п.п.10 п.2 ст.39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В соответствии с п.3, 4 ст.39.6 ЗК РФ граждане, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Гражданин и юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

При отсутствии в совокупности вышеперечисленных условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Материалами дела подтверждается наличие у истца как арендатора спорного земельного участка вышеперечисленных условий.

В частности, в период действия договора аренды спорного земельного участка истец обратился к ответчику с заявлением о заключении с истцом договора аренды. Сведений о расторжении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ ответчиком не представлено. Также ответчиком не представлено каких-либо доказательств, подтверждающих наличие исключительного права на приобретение спорного земельного участка иными лицами.

Согласно п.5 ст.39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Согласно п.10 ст.1 Градостроительного кодекса РФ объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Здание автомойки, под которую истцом залит фундамент на спорном земельном участке, является объектом капитального строительства.

В соответствии с п.38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

По смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы.

Поэтому, правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится.

В соответствии с п.21 ст.3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № «О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ или такой земельный участок предоставлен до ДД.ММ.ГГГГ в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

На основании ч.4 ст.1 ГПК РФ по аналогии закона суд полагает возможным применить к рассматриваемым правоотношениям положения приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов», которым утвержден Перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, при подаче заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка (пп.1 п.2 ст.39.15 ЗК РФ).

Так, пунктом 33 указанного Перечня предусмотрено, что право для подачи заявления о предоставлении земельного участка по основаниям, предусмотренным подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», принадлежит собственнику объекта незавершенного строительства. Вместе с тем при отсутствии зарегистрированного в ЕГРП права собственности на данный объект, заявитель представляет документы, удостоверяющие (устанавливающие) его права на здание, сооружение.

Таким образом, по смыслу вышеприведенных правовых норм, владельцам незавершенного строительства на арендованном земельном участке, выделенном для строительства жилого дома, по договорам аренды, заключенным до ДД.ММ.ГГГГ, то есть до введения в действие изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, предоставляется право на заключение договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от наличия регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности.

Следовательно, поскольку Матвеев И.А. является арендатором земельного участка на основании договора, заключенного до ДД.ММ.ГГГГ, на земельном участке имеется незарегистрированный объект недвижимости (фундамент), что подтверждается техническим заключением, свидетельскими показаниями, право истца на данный объект незавершенного строительства никем не оспорено, и данных о том, что договор аренды продлевался в соответствии с пп.2 п.5 ст.39.6 ЗК РФ не имеется, отказ ответчика в связи с отсутствием у истца свидетельства о государственной регистрации права на объект незавершенного строительства на этом участке является незаконным. Спорный земельный участок ранее иному лицу, кроме истца, в аренду не предоставлялся.

Таким образом, суд приходит к выводу об отсутствии на момент рассмотрения настоящего гражданского дела оснований для отказа в предоставлении истцу земельного участка, что подтверждается представленными истцом суду документами.

Доказательств в опровержение обстоятельств, содержащихся в представленных истцом документах, ответчиком не представлено, как и не представлено ответчиком документов, подтверждающих факт обращения к нему иных лиц с заявлениями о предоставлении спорного земельного участка в аренду.

Также не представлено ответчиками доказательств расторжения договора аренды земельного участка, заключенного с истцом, об указанном свидетельствует отсутствие соглашения о расторжении договора между истцом и ответчиком (ч.2 ст.610 ГК РФ, раздел 6 договора) и отсутствие данных о внесении в государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении права аренды земельного участка у истца по указанному договору (ст.8.1 ГК РФ, ст.46 ЗК РФ).

В то же время совокупность исследованных судом доказательств и наличие, предусмотренных Земельным кодексом РФ условий, подтверждает право истца на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов.

На основании изложенного, требования истца об обязании ответчиков заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 550 кв.м. (с учетом уточнения площади земельного участка) из земель населенных пунктов для строительства автомойки по адресу: УР, <адрес>, без проведения торгов, подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Матвеева <данные изъяты> к Управлению имущественных отношений г.Сарапула, Администрации г.Сарапула об обязании заключить новый договор аренды земельного участка без проведения торгов удовлетворить.

Обязать Управление имущественных отношений г.Сарапула, Администрацию г.Сарапула заключить с Матвеевым <данные изъяты> договор аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 550 кв.м. из земель населенных пунктов для строительства автомойки по адресу: УР, <адрес>, без проведения торгов.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Удмуртской Республики в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме через Сарапульский городской суд УР.

Решение принято судом в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Сарапульского городского суда                     Д.М. Князев