Решение по делу № 2-2443/2024 от 14.02.2024

Дело №2-2443/2024

УИД: 50RS0052-01-2023-007297-19

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

          21 марта 2024 года г.о. Щелково

        Щелковский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Разумовской Н.Г.,

         при секретаре судебного заседания Мамистовой Е.В.,

          рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации городского округа Щелково Московской области к Махмутову ФИО8, Лихачевой ФИО9 о расторжении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Представитель Администрации городского округа Щелково Московской области обратился в Щелковский городской суд Московской области с исковым заявлением к Махмутову Р.Г., Лихачевой Н.А. о расторжении договора аренды земельного участка № 12.03.2018 года с кадастровым номером №, площадью 980 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, Ориентир нежилое здание. Участок находится примерно в 180 м от ориентира по направлению на северо-запад от ориентира. Почтовый адрес ориентира: <адрес>

В обоснование иска представитель истца указал, что между Администрацией Щёлковского муниципального района (Арендодатель) и ФИО10 (Арендатор) заключён договор аренды земельного участка № от 12 мая 2018 года (далее - Договор аренды). В соответствии с п. 1.1. Договора аренды Арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок площадью 980 кв.м. с кадастровым номером №, категория земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для размещения автомобильной мойки, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, Ориентир нежилое здание. Участок находится примерно в 180 м от ориентира по направлению на северо-запад от ориентира. Почтовый адрес ориентира: <адрес> Арендатор обязуется принять земельный участок по акту приема-передачи. В соответствии с п. 2.1 Договора аренды срок аренды Участка устанавливается на срок 10 (Десять) лет с 02.03.2018 года до 02.03.2028 года. В соответствии с п. 4.4.11. Договора аренды Арендатор обязан письменно уведомить Арендодателя о заключении договора субаренды, передаче своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу, а также передаче своих прав по договору в залог (ипотеку) в течение трех дней после заключения такого договора. 28 марта 2023 года между ФИО11 и Махмутовым ФИО12, Лихачевой ФИО13 заключён договор уступки прав и обязанностей по Договору аренды (далее - Договор уступки), что подтверждается выпиской из ЕГРН от 26.04.2023 №№ (запись регистрации от 03.04.2023 №№

В соответствии с п. 1.2. Договора уступки на участке расположено нежилое здание площадью 396,3 кв.м. с кадастровым номером № количество этажей - 2 (два). Согласно выписке из ЕГРН от 27.04.2023г. № Махмутову Р.Г. и Лихачевой Н.А. принадлежит на праве общей долевой собственности (по ? доле каждому) нежилое здание, местоположение: <адрес> (запись регистрации от 01.04.2023 №№ и от 01.04.2023 №№

Согласно классификатору видов разрешенного использования, утвержденному Приказом Росреестра от 10.11.2020 №П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков», вид разрешенного использования «Объекты дорожного сервиса» (код по классификатору 4.9.1.) подразумевает размещение зданий и сооружений дорожного сервиса. Содержание данного вида разрешённого использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 4.9.1.1 - 4.9.1.4 (Заправка транспортных средств; обеспечение дорожного отдыха; Автомобильные мойки; ремонт автомобилей).

Согласно акту от 16 января 2023 года установлено, что земельный участок огорожен, доступ на него ограничен. Участок и здание, расположенное на нем, не используется в соответствии с видом разрешенного использования. Нежилое здание поставлено на государственный кадастровый учет на основании технического плана 30.11.2017. Разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию не выдавалось.

Согласно п. 4.4.1. Договора аренды Арендатор обязан использовать участок с целью и условиями его предоставления.

Согласно п. 4.1.1. Договора аренды Арендодатель имеет право расторгнуть Договор в порядке и в случаях, предусмотренных действующим законодательством и договором.

Учитывая, что Ответчики не используют земельный участок, а также принимая во внимание факт регистрации нежилого здания в не установленном законом порядке, Администрацией в адрес Ответчиков была направлено уведомление от 05.05.2023 №№ с предложением расторгнуть договор аренды. До настоящего времени ответа не поступало, в связи с чем истец обратился в суд с данным иском.

В судебное заседание представитель истца не явился, надлежаще извещен, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Ответчики Махмутов Р.Г. и Лихачева Н.А. в судебное заседание не явились, надлежаще извещены.

Представитель ответчика Махмутова - Юдина Ю.В., действующая на основании доверенности, против удовлетворения иска возражала, в обоснование возражений представила письменные возражения, документы об оплате арендной платы, договор подряда по капитальному ремонту здания.

Представитель ответчика Лихачевой Н.А. представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Суд, руководствуясь ст.167 ГПК РФ, определил провести судебное заседание в отсутствие неявившихся лиц, надлежаще извещенных о времени и месте судебного заседания и не представивших доказательств уважительности причин неявки.

Исследовав письменные материалы дела, оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства по правилам ст.67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

Согласно п.1 ст.12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Стороны пользуются равными правами на представление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований или возражений.

Согласно ст.67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Согласно ст.68 ГПК РФ объяснения сторон и третьих лиц об известных им обстоятельствах, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, подлежат проверке и оценке наряду с другими доказательствами. В случае, если сторона, обязанная доказывать свои требования или возражения, удерживает находящиеся у нее доказательства и не представляет их суду, суд вправе обосновать свои выводы объяснениями другой стороны.

В силу ст.150 ГПК РФ непредставление ответчиком доказательств и возражений в установленный судьей срок не препятствует рассмотрению дела по имеющимся в деле доказательствам.

Согласно ст.56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п.3 ст. 123 Конституции РФ и ст.12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу присущего гражданскому судопроизводству принципа диспозитивности эффективность правосудия по гражданским делам обусловливается в первую очередь поведением сторон как субъектов доказательственной деятельности, наделенные равными процессуальными средствами защиты субъективных материальных прав в условиях состязательности, стороны должны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, и принять на себя все последствия совершения или не совершения процессуальных действий.

Согласно ст.56, ст.67 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, и суд оценивает имеющиеся в деле доказательства.

Из материалов дела следует, что на основании Договора купли-продажи объектов недвижимости, заключенного 28.03.2023г. между ФИО14 с одной стороны, и ответчиками Махмутовым Р.Г. и Лихачевой Н.А., с другой стороны, ответчики приобрели в общую долевую собственность (по 1/2 доле каждый) нежилое здание общей площадью 396,3 кв.м., с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес> (далее - спорное здание).

В соответствии с п.1 и п.2 ст.39.20 Земельного кодекса РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

12 мая 2018г. между истцом и ФИО15 был заключен Договор аренды земельного участка №№, на основании которого ФИО16 сроком до 02.03.2028г. был предоставлен в аренду земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения автомобильной мойки, общей площадью 980 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир – нежилое здание, участок находится примерно в 180 м от ориентира по направлению на северо-запад от ориентира, почтовый адрес ориентира: <адрес> (далее – спорный земельный участок).

При этом в соответствии с п.1.4 указанного договора аренды на земельном участке расположен объект недвижимости: нежилое здание, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации №, то есть – спорное здание.

Таким образом, на момент предоставления в аренду ФИО17 спорного земельного участка спорное здание было построено и зарегистрировано на праве собственности за ФИО18

В соответствии с п.1 ст.1 Земельного кодекса РФ настоящий Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются на следующих принципах: единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

28 марта 2023г. между ФИО19 с одной стороны, и ответчиками Махмутовым Р.Г. и Лихачевой Н.А., с другой стороны, был заключен Договор уступки прав и обязанностей по договору аренды спорного земельного участка, на основании которого ответчики приобрели права и обязанности по договору аренды спорного земельного участка по 1/2 доле каждый и до настоящего времени продолжают со своей стороны надлежащим образом исполнять все условия договора аренды.

Исковые требования заявлены на основании п.2 ст.45 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются принудительно при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, и п.2 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекс.

И поскольку, спорный земельный участок изначально для целей строительства не предоставлялся, а был предоставлен ФИО20 в аренду без проведения торгов в порядке реализации его исключительного права как собственника спорного здания на приобретение в аренду спорного земельного участка, расположенного под спорным зданием и необходимого для его использования, то указанные истцом нормы права – п.2 ст.45 и п.2 ст.46 Земельного кодекса Российской Федерации не подлежат применению к спорному правоотношению.

В силу п.5 ст.1 Федерального закона от 13.07.2015г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Право собственности ответчиков на спорное здание является действительным, в судебном порядке не оспорено, спорное здание самовольной постройкой не признано, в связи с чем, спорный земельный участок, предоставленный в аренду для размещения спорного здания не может быть неиспользуемым, пока спорное здание расположено на спорном земельном участке.

В соответствии с п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно ст.619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу п.1 ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Доказательства наличия обстоятельств, являющихся в силу закона и договора аренды спорного земельного участка основаниями для одностороннего расторжения договора аренды по требованию арендодателя, в материалы дела со стороны истца не представлены. При указанных обстоятельствах, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Администрации городского округа Щелково Московской области к Махмутову ФИО21, Лихачевой ФИО22 о расторжении договора аренды земельного участка № от 12.03.2018 года с кадастровым номером №, площадью 980 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, Ориентир нежилое здание. Участок находится примерно в 180 м от ориентира по направлению на северо-запад от ориентира. Почтовый адрес ориентира: <адрес> – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Щелковский городской суд в течение одного месяца с даты изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы.

Судья Н.Г. Разумовская