Решение по делу № 2-313/2022 от 20.05.2022

Р Е Ш Е Н И Е

                    именем Российской Федерации             № 2-313/2022

15 ноября 2022     года                                                                            село Актаныш

Актанышский районный суд Республики Татарстан в составе судьи Х.Х.Янгирова, при секретаре Э.Х.Хурматуллиной, с участием истца Х.В.Шайхеразиева, его представителя А.Г.Сатдарова, представителя ответчика Н.Н.Ахмадгалиева, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Шайхеразиева Хамиса Вазифовича к обществу с ограниченной ответственностью «Тамыр» о расторжении договора аренды земельного участка;

                                                   установил:

Шайхеразиев Х.В. (далее истец) обратился в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Тамыр» (далее ООО «Тамыр», ответчик) в обосновании иска указав следующее:

27 января 2007 года был зарегистрирован договор аренды земельного участка от 27 декабря 2006 года (далее - договор) сроком на 49 лет.

Истец является собственником 3/527 земельной доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером <N>, находящегося по адресу: <адрес> разрешенное использование - для ведения сельскохозяйственного производства. Общая площадь земельного участка равна <N> га.

Согласно п. 2 Договора, арендатор выплачивает ежегодно выплачивает арендную плату, равную 750 руб. за каждые 4 гектара. Платеж увеличивается пропорционально увеличению МРОТ.

Согласно табелю расчета с арендодателями, в 2018 году было выдано 2 центнера ячменя стоимость которого составляет 1 000 (200*5) руб. итого 1 000 руб.; в 2019 году выдано 2 центнера пшеницы стоимость которого составляет 1 132 (200*5,66) руб., 2 центнера ячменя стоимость которого составляет 1 230 (200*6,15) руб., итого 2 362 руб.; в 2020 году выдано 2 центнера пшеницы, стоимость которого составляет 1 038 (200*5,19) руб., 2 центнера ячменя, стоимость которого составляет 1 166 (200*5,83) руб., итого 2 204 руб.

МРОТ в Татарстане в 2007 году установлен в размере 2 300 рублей. С 2018 года установлен в сумме 11 163 рубля. С 1 января 2019 года устанавливается 11 280 рублей, с 1 января 2020 года составит 12 130 рублей. С 1 января 2021 года минимальная зарплата устанавливается в размере 15,4 тыс. руб.

Согласно п. 2 Договора определена стоимость арендного платежа в размере 750 руб. Минимальный размер заработной платы на 2007 год составлял 2 300 руб. Из этого следует, что арендная плата должна увеличиваться следующим образом: 2018 год минимальный размер заработной платы составил 11 163 руб. (11 163 руб. /2300 * 750) = 3 640; 2019 год минимальный размер заработной платы составил 11280 руб. (11280 руб/ 2 300 * 750) = 3 678; 2020 год минимальный размер заработной платы составил 12130 руб. (12130 руб. / 2 300* 750) = 3 955; 2021 год минимальный размер заработной платы составил 15400 руб. (15400 руб. / 2 300 * 750) = 5 021.

Пунктом 2 договора, определен срок оплаты арендных платежей. С момента наступления срока оплаты арендатор не вносил арендный платеж, чем нарушил условия договора. На выставленное арендодателем требование о выплате арендного платежа арендатор ответил отказом. Отказ в выплате арендного платежа поступил без указания причин. В последующем уведомлений о предоставлении выплаты арендного платежа от арендатора не поступало.

Также в п. 3 договора, определены обязательства арендодателя по возмещению арендатору убытков, упущенной выгоды, возникших в связи с изъятием земельного участка для государственных и муниципальных нужд.

Изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд возникают не по вине арендодателя, и возмещать за данные обстоятельства арендодатель не обязан.

В протоколе общего собрания отсутствует условие об обязанности арендодателя в возмещении арендатору убытков, упущенной выгоды возникших в связи с изъятием земельного участка для государственных и муниципальных нужд. Так как данные обязательства существенно нарушают права арендодателя.

Отсутствие согласия участников собрания о включении в договор о возмещении арендатору убытков, упущенной выгоды возникших в связи с изъятием земельного участка для государственных и муниципальных нужд, послужило основанием проведения внеочередного собрания пайщиков долей земельного участка.

В газете <данные изъяты> в номере 38 от 01 октября 2021 было опубликовано сообщение о том, что 10.10.2021 года состоится собрание пайщиков долей земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером <N>, также были расклеены информационные листы на досках объявлений.

«10» октября 2021 года протоколом общего собрания собственников земельных долей - участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <N> было вынесено единогласное решение о расторжении Договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности от 27 декабря 2006 года со всеми изменениями и дополнениями, сделанными позднее.

Арендатор нарушил условия, предусмотренные в п. 2 Договора аренды земельного участка от 27 декабря 2006 года, что считается существенным нарушением договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Без согласования с участниками собрания в условия договора были внесены обязательства арендодателя по возмещению арендатору убытков и упущенной выгоды, возникшей в связи с изъятием земельного участка для государственных и муниципальных нужд. Данные условия существенно нарушают права арендодателя.

Также не был произведен арендный платеж, предусмотренный условиями договора.

На основании изложенного истец просит расторгнуть договор аренды земельного участка от Дата обезличена год между ООО "Тамыр" и Шайхеразиевым Хамисом Вазифовичем, с момента окончания периода полевых сельскохозяйственных работ.

В заседании суда истец и представитель истца, основываясь на доводы, изложенные в исковом заявлении, исковые требования поддержали, просили удовлетворить.

Представитель ответчика исковые требования не признал, указывая на то, что недоплаченную арендную плату они возместят.

Выслушав доводы сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему:

В соответствии с п. п. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

Согласно с п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. В соответствии с п. 4 статьи 22 ЗК РФ РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы, в том числе, земельные участки и другие обособленные природные объекты, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиям закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. ст. 309, 310 ГК РФ).

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В соответствии с п. п. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ договор, может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

В соответствии с п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Положения ст. 247 ГК РФ в отношении земельных участков сельскохозяйственного назначения должны применяться с учетом положений Федерального закона от 24.07.2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Статья 12 указанного закона устанавливает, что к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также ст. ст. 13 и 14 настоящего Федерального закон.

Согласно ст. 14 приведенного закона (п. п. 1, 3, 4) владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности. Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения, в том числе, об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности.

Судом установлено, что Шайхеразиев Х.В. является участником общей долевой собственности на земельный участок, земли сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного производства, с кадастровым номером <N> (единое землепользование), площадью <N> га. расположенного по адресу: <адрес>

Шайхеразиеву Х.В. принадлежит по 3/527 доли в праве общей долевой собственности, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от Дата обезличена.

Дата обезличена на общем собрании участников общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: <адрес> с кадастровым номером <N> было решено заключить договор аренды земельного участка (единого землепользования), категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, площадью <N> га, расположенный по адресу: <адрес> с кадастровым номером <N>, что подтверждается протоколом общего собрания от Дата обезличена.

Дата обезличена между собственниками земельного участка с кадастровым номером <N> в лице представителя, уполномоченного решением общего собрания, М и ООО «Тамыр» был заключен договор аренды земельного участка (единое землепользование), категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, площадью <N> га, расположенного по адресу: <адрес> с кадастровым номером <N>.

Согласно данному договору аренды от Дата обезличена в числе собственников земельного участка, переданного в аренду ответчику, значатся в том числе, и истец.

Пунктом 9 договора аренды установлено, что договор вступает в законную силу с момента его государственной регистрации в Мензелинском отделе ГУ ФРС РТ, срок действия договора 49 лет.

Согласно п. 2 договора аренды арендную плату Арендатор выплачивает на каждые 4 га земли 750 рублей за год и увеличивается пропорционально увеличению минимальной заработной платы. В размере вышеуказанной суммы Арендодатель может получить арендную плату в денежном виде, в виде натуральной оплаты (продукцией) и оказания услуг или путем комбинированных платежей. Последний срок оплаты конец года.

Также в п. 3 договора, определены обязательства арендодателя по возмещению арендатору убытков, упущенной выгоды, возникших в связи с изъятием земельного участка для государственных и муниципальных нужд.

Согласно ведомости расчетов с арендодателями за 2018 года, Шайхеразиеву Х.В. в счет оплаты арендной платы было выдано 2 центнера ячменя, за 2019 год - 2 центнера пшеницы, за 2020 год – 2 центнера ячменя, за 2021 год арендная плата не выплачена.

По представленному расчету истца в 2018 году было выдано 2 центнера ячменя, стоимость которого составляет 1 000 (200*5) руб. итого 1 000 руб.; в 2019 году выдано 2 центнера пшеницы, стоимость которого составляет 1 132 (200*5,66) руб., 2 центнера ячменя, стоимость которого составляет 1 230 (200*6,15) руб., итого 2 362 руб.; 2020 году выдано 2 центнера пшеницы стоимость которого составляет 1 038 (200*5,19) руб., 2 центнера ячменя стоимость которого составляет 1 166 (200*5,83) руб., итого 2 204 руб. МРОТ в Татарстане в 2007 году установлен в размере 2 300 рублей. С 2018 года установлен в сумме 11 163 рубля. С Дата обезличена устанавливается 11 280 рублей, с Дата обезличена составит 12 130 рублей. С Дата обезличена минимальная зарплата устанавливается в размере 15,4 тыс. руб. Минимальный размер заработной платы на 2007 год составлял 2 300 руб. Из этого следует, что арендная плата должна увеличиваться следующим образом: 2018 год минимальный размер заработной платы составил 11 163 руб. (11 163 руб. /2300 * 750) = 3 640; 2019 год минимальный размер заработной платы составил 11280 руб. (11280 руб./ 2 300 * 750) = 3 678; 2020 год минимальный размер заработной платы составил 12130 руб. (12130 руб. / 2 300* 750) = 3 955; 2021 год минимальный размер заработной платы составил 15400 руб. (15400 руб. / 2 300 * 750) = 5 021.

Как видно из информации Министерства сельского хозяйства и продовольствия Республики Татарстан по запросу суда, оптово-отпускные цены ячменя без учета НДС руб./тонна за 2018 год в среднем составила 6891 рублей, 1 ц соответственно 689,10 руб., пшеницы 6972 рублей, 1 ц 697,2,; за 2019 год ячмень 9267, 1 ц -926,7, пшеница 10075, 1ц -1007; за 2020 год ячмень 8318, 1 ц 831,8. Пшеница 11217, 1 ц 1171,7; за 2021 год ячмень 11642, 1 ц 1164,2, пшеница 13787, 1ц 1378,7.

Размер минимальной заработной платы в Республике Татарстан составила: на 2007 год- 3000 рублей, на 2018 год -10126, на 2019 год- 12000, на 2020 год- 14000, на 2021 год- 14400 руб.

По расчету суда ООО «Тамыр» оплатило арендную плату в натуральном виде: за 2018 год Шайхеразиеву Х.В. в счет оплаты арендной платы было выдано 2 центнера ячменя= 1378, 20 руб., за 2019 год - 2 центнера пшеницы= 2015 рублей, за 2020 год – 2 центнера ячменя = 1663,60 руб.

По расчету суда, согласно п.2 договора аренды ООО «Тамыр» за 2018 год должен был оплатить в денежном выражении в размере 3164,43 рублей (2531,55 руб. на 4 га, / 4 га = 632.88 Х на 5 га =3164,43), в натуральном виде 5 ц ячменя; за 2019 год соответственно 3750 руб. (3000 на 4 га/ 4га= 750 Х 5 га=3750), в натуральном виде 9 ц пшеницы, за 2020 год соответственно 4375 руб. (3500 /4 га=875 Х 5 га=4375), в натуральном виде 5 ц ячменя, за 2021 год арендная плата не оплачена.

Поскольку между сторонами возник спор относительно размера арендной платы, по ходатайству представителя ответчика судом по делу была назначена экспертиза.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 20 октября 2022 года, проведенной <данные изъяты>», рыночную стоимость арендной платы 1 га земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером <N>, местонахождение: <адрес> за период с 2018 года по 2021 год составляет 439200 рублей, в том числе рыночная стоимость арендной платы за 1 га в год 109800 руб.

Не доверять заключению <данные изъяты>» оснований у суда не имеется, поскольку судебная экспертиза проведена квалифицированным специалистом, заключение судебной экспертизы научно-обосновано. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УПК РФ за заведомо ложное заключение. При проведении судебной экспертизы нарушений, которые бы указывали на необоснованность выводов экспертного исследования, не допущено. Сторонами данное заключение не оспаривается.

При вынесении решения суд основывается на расчет деланный судом, а также учитывает заключение судебной экспертизы.

При установленных обстоятельствах суд считает, что ООО «Тамыр» не доплатив за указанные годы арендную плату, существенно нарушило интересы истца.

В газете <данные изъяты> в номере 38 от Дата обезличена было опубликовано сообщение о том, что Дата обезличена состоится собрание пайщиков долей земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером <N>, также были расклеены информационные листы на досках объявлений.

Дата обезличена протоколом общего собрания собственников земельных долей - участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <N> было вынесено единогласное решение о расторжении Договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности от Дата обезличена со всеми изменениями и дополнениями, сделанными позднее.

Данный протокол общего собрания ответчиком в судебном порядке не оспорен, судом недействительным не признан.

Истец Дата обезличена обратился с предложением к ответчику расторгнуть договор аренды земельного участка в добровольном порядке, однако ответчик предложение проигнорировал.

Кроме того, судом установлено, что п. 3 договора, определены обязательства арендодателя по возмещению арендатору убытков, упущенной выгоды, возникших в связи с изъятием земельного участка для государственных и муниципальных нужд.

Изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд возникают не по вине арендодателя, и возмещать за данные обстоятельства арендодатель не обязан.

В протоколе общего собрания отсутствует условие об обязанности арендодателя в возмещении арендатору убытков, упущенной выгоды возникших в связи с изъятием земельного участка для государственных и муниципальных нужд. Так как данные обязательства существенно нарушают права арендодателя.

Свидетель Свидетель №4 суду показала: « когда пришел момент оплаты за аренду земельного участка, мы с истцом дважды приезжали за получением арендной платы. В 2021 году два раза ходили, но там отказали, ничего не объяснили».

Свидетель Свидетель №5 суду показал: « Когда наступил момент оплаты арендного платежа вместе с истцом ездил за получением. Истцу не выдали то, что было обещано по договору аренды. Нам сказали, идите к М- руководителю, узнайте, почему вам запретили выдать. На второй день втроем: истец, его жена, я пошли к главному бухгалтеру. Главный бухгалтер направил нас к главному агроному. Главный агроном нам сказал, да, действительно М запретил выдать, сказал, что пока я буду руководителем, ни одной крупинки у меня он не возьмет. Это было в прошлом году. Я даже записывал этот разговор на телефон. Арендная плата по сей день не оплачена».

Свидетель Свидетель №2 суду показал: « мне известно, что Шайхеразиев Х.В. заключил договор аренды с ООО «Тамыр». Я тоже являюсь арендодателем. Арендатор обещал каждый год давать зерно, а о количестве зерна нам ничего не объяснили. Меня не устраивает стоимость оплаты арендного платежа. Дает мало зерно, налоги сами оплачиваем, то есть налоги превышают фактически того, что выдает. Я не возражаю, чтобы истец расторг с ним договор. Я сам тоже не хочу продолжать договорные отношения с ООО «Тамыр». Дает мало зерно, хочу сам работать. Стоимость арендного платежа не достаточно для удовлетворения наших потребностей».

Свидетель Свидетель №1 суду показал: «мне известно, что истец Шайхеразиев Х.В. предоставляет свои паевые земельные участки ООО «Тамыр». Я сам предоставляю в аренду свои участки ООО «Тамыр». Мы договаривались, если мне когда-нибудь понадобится земельный участок, будем расторгнуть договор, и он вернет мне землю. За арендную плату зерно давали 2 ц за один пай. В такие времена это не достаточно. Земельный налог сами оплачиваем. Я не возражаю на расторжение договора Шайхеразиева Х.В. с ООО «Тамыр». Сам тоже готов расторгнуть договор».

Оценив представленную в материалы дела доказательственную базу по правилам статьи 67 ГПК РФ, принимая во внимание вышеуказанные обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что требования истца о расторжении спорного договора аренды земельного участка подлежат удовлетворению, поскольку материалами дела подтверждено существенное нарушение ответчиком условий договора в части оплаты арендных платежей, также включение в арендный договор без согласования с участниками собрания в условия договора обязательства арендодателя по возмещению арендатору убытков и упущенной выгоды, возникшей в связи с изъятием земельного участка для государственных и муниципальных нужд, данные условия существенно нарушают права арендодателя.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Достоверных и допустимых доказательств, доказывающих обратное, ответчиком    суду не представлено, судом не установлено.

Согласно статьям 88, 94 ГПК РФ к судебным расходам относятся государственная пошлина и издержек, связанных с рассмотрением дела, в том числе, суммы, подлежащие выплате экспертам.

Частью 1 статьи 98 ГПК РФ установлено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

По ходатайству представителя ответчика судом была назначена судебная экспертиза, обязанность по оплате которой, возложена на ответчика.

Во исполнение указанного определения экспертное учреждение представило суду заключение эксперта от 20 октября 2022 года, проведенной <данные изъяты>».

Расходы эксперта на проведение указанного заключения составили 35 000 рублей, расходы по экспертизе не оплачено.

Также истцом при обращении в суд оплачена государственная пошлина в размере 300 рублей.

Принимая во внимание, что исковые требования удовлетворены, расходы признаются необходимыми (вынужденными), при этом разумными, подлежат возмещению ООО «Тамыр»    в пользу истца в размере 300 рублей, в пользу <данные изъяты>» в размере 35000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд                                                                               решил:

Исковое заявление Шайхеразиева Хамиса Вазифовича к обществу с ограниченной ответственностью «Тамыр» о расторжении договора аренды земельного участка удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка от 27 декабря 2006 года в части составленного между Обществом с ограниченной ответственностью «Тамыр» (<данные изъяты>) и Шайхеразиевым Хамисом Вазифовичем (<данные изъяты>).

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Тамыр» (<данные изъяты>) в пользу Шайхеразиева Хамиса Вазифовича (<данные изъяты>) судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Тамыр» (<данные изъяты>) в пользу <данные изъяты> судебный расход по оплате экспертизы в размере 35000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца в Верховный Суд Республики Татарстан через Актанышский районный суд со дня изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 22.11.2022.

.

. Судья                             Х.Х.Янгиров