Решение по делу № 2-881/2024 (2-6317/2023;) от 08.12.2023

50RS00№-12

Дело №

Мотивированное решение изготовлено 10.06.2024 г.

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

ИФИО1

ДД.ММ.ГГГГ Дмитровский городской суд <адрес> в составе судьи Мишиной Т.Г., при секретаре судебного заседания ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3, ПАО «Банк ВТБ» и ФГКУ «Росвенипотека» о переходе права собственности, снятии обременения,

при участии: представителей истцов по доверенности – ФИО5 и ФИО6, представителя ответчика ПАО «Банк ВТБ» по доверенности – ФИО7,

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратился в суд с иском к ФИО3, ПАО «Банк ВТБ» и ФГКУ «Росвенипотека» о переходе права собственности на земельный участок с К№ и квартиру с К№, по адресу: <адрес>, с/пос Габовское, <адрес>; погашении записи об ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ В обоснование иска ссылается на то, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи спорных объектов; стоимость участка 900 000 руб., <адрес> 600 000 руб.; 1 250 000 руб. внесены ДД.ММ.ГГГГ, а в день подписания основного договора, не позднее ДД.ММ.ГГГГ, вносятся 6 250 000 руб.; ответчик обещал 1 250 000 руб. направить на погашение задолженности перед Банком «ВТБ»; ответчик передал объекты в пользования истца после подписания предварительного договора; истец перевел денежные средства по договору от ДД.ММ.ГГГГ на счет ответчика, его мама проживает в квартире, однако, ответчик от заключения основного договора отказывается, на связь не выходит.

В судебное заседание истец не явился, надлежаще извещен о слушании дела, его представители требования поддержали просили их удовлетворить.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился надлежаще извещался по адресу регистрации, о причинах неявки суд не известила, возражений не представил.

В случае неявки в судебное заседание ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствие, дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства.

Представитель ответчика ПАО «Банк ВТБ» в судебном заседании в удовлетворении требований возражал.

Представитель ответчика ФГКУ «Росвоенипотека» не явился, надлежаще извещен, предоставили отзыв, в котором просят в иске отказать.

Третьи лица: УФСГРК по <адрес>, филиал ППК «Роскадастр» по <адрес>, ФИО9, в судебное заседание не явились, надлежаще извещены.

Суд, выслушав стороны, полагавшего исковые требования подлежащими удовлетворению, исследовав представленные доказательства, находит иск не подлежащим удовлетворению.

В судебном заседании установлено, что ФИО3 на праве собственности принадлежит квартира с К№ К№, площадью 42,2 кв.м, однокомнатная, на втором этаже, по адресу: <адрес>, с/пос Габовское, <адрес>, основанием для регистрации является договор № от ДД.ММ.ГГГГ целевого займа, предоставляемого участнику накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих для погашения первоначального взноса при получении ипотечного кредита и погашения обязательств по ипотечному кредиту.

ФИО3 на основании договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, является собственником участка с К№, по адресу: <адрес>, с/пос Габовское, <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2 заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и квартиры, цена участка составляет 900 000 руб., 6 600 000 руб. стоимость квартиры; основной договор заключается не позднее ДД.ММ.ГГГГ; 1 250 000 руб. вносятся в качестве задатка, которые ФИО3 направит на погашение перед Банком ВТБ задолженности и прекратит залог на квартиру; к ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 обязался прекратить залог и погасить задолженность перед банком, обязался получить согласие супруги на продажу.

В соответствии со ст. 8 ГК РФ одним из оснований возникновения гражданских прав и обязанностей является договор и иные сделки, предусмотренные законом, а также хотя и не предусмотренные законом, но не противоречащие ему. Обязательства возникают для сторон из договора, вследствие причинения вреда или из иных оснований (ст. 307 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об устранении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ч.ч. 1 - 5 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускаются, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон по заключению в будущем договора (основного).

В силу п. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Предварительный договор, будучи направленным на заключение основного договора и носящий, поэтому организационный характер, непосредственно регулирует лишь конкретные отношения, возникающие по поводу создания сторонами юридических предпосылок для обязательного заключения основного договора. Регулирующая функция предварительного договора сводится исключительно к установлению обязанностей его сторон по заключению основного договора. Предварительный договор содержит не существенные условия основного договора, а условия, позволяющие установить существенные условия основного договора, то есть перечень сформулированных существенных условий договора или только порядок их формирования (п. 3 ст. 429 ГК РФ).

В силу ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В соответствии с ч. 1 ст. 55 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Как следует из предварительного договора, все необходимые данные, свойства, характеристики и цена квартиры участка в договоре отражены.

Согласно п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ.

В силу п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим кодексом или иными законами заключение договора обязательно, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Пунктом 4 Договора предусмотрено, в случае если в будущем какая-либо сторона будет уклоняться от заключения договора купли-продажи квартиры, то в соответствии с п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса РФ, другая сторона вправе обязать уклоняющуюся сторону заключить договор путем обращения в судебные органы; при несоблюдении гарантий п.3 истец вправе отказаться от заключения основанного договора, ФИО3 обязан возместить убытки; в случае, если ФИО2 не согласится покупать объект, ФИО3 вправе отказаться от заключения основного договора, 1 250 000 руб. ФИО2 не возвращаются.

В соответствии с ч. 1 ст. 77 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в ЕГРН.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ Банк ВТБ 24 и ФИО3 заключили кредитный договор №, по которому ФИО3 является участником накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих (свидетельство о праве участника НИС на получение жилищного займа от ДД.ММ.ГГГГ №). В п.5 договора указано на обеспечение кредита в виде залога (ипотеки)в силу закона в пользу Российской Федерации.

Как установлено ч. 1 ст. 37 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Согласно п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

В соответствии со ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

В силу пп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ прекращение обеспеченного залогом обязательства влечет прекращение залога.

Таким образом, целью института залога является обеспечение исполнения основного обязательства, а содержанием права залога является возможность залогодержателя в установленном законом порядке обратить взыскание на заложенное имущество в случае неисполнения основного обязательства должником.

При этом право залога следует судьбе обеспеченного залогом обязательства, неразрывно с ним связано и прекращается вместе с ним.

В Едином государственном реестре недвижимости содержится запись регистрации обременения в виде залога (ипотеки) спорной квартиры по договору от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно сведений, ФГКУ «Росвоенипотека» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 перечислены денежные средства по договору целевого жилищного займа, ответчик военную службу проходит.

Отношения, связанные с формированием и использованием средств, предназначенных для жилищного обеспечения военнослужащих, регулируются Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 117-ФЗ "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих".

Согласно п. 2 ст. 3 Федерального закона N 117-ФЗ "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих" участниками накопительно-ипотечной системы (далее - участник "НИС") являются военнослужащие - граждане Российской Федерации, проходящие военную службу по контракту и включенные в реестр участников.

В соответствии с ч. 4 ст. 77 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" жилое помещение (жилые помещения), приобретенное или построенное полностью либо частично с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, предоставленных по договору целевого жилищного займа в соответствии с Федеральным законом "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих", считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот жилой дом или эту квартиру. В случае использования кредитных (заемных) средств банка или иной организации оно считается находящимся в залоге (ипотеке) в силу закона у соответствующего кредитора и у Российской Федерации в лице федерального органа исполнительной власти, обеспечивающего функционирование накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих, предоставившего целевой жилищный заем на приобретение или строительство жилого помещения (жилых помещений).

При этом закладная в целях удостоверения прав Российской Федерации по обеспеченному ипотекой обязательству не выдается. В случае нахождения в залоге жилого помещения (жилых помещений) одновременно у соответствующего кредитора и у Российской Федерации требования Российской Федерации удовлетворяются после удовлетворения требований указанного кредитора.

Данные положения также отражены в п. 18 Правил предоставления участникам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих целевых жилищных займов, а также погашения целевых жилищных займов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 370.

В соответствии с п. 72 указанных Правил погашение целевого жилищного займа осуществляется уполномоченным органом при возникновении права на использование накоплений, учтенных на именном накопительном счете участника, в соответствии со статьей 10 Федерального закона и в случаях, указанных в статье 12 Федерального закона, с учетом требований настоящих Правил.

Согласно п. 91 данных Правил в случае прекращения договора целевого жилищного займа в связи с выполнением сторонами своих обязательств уполномоченный орган и участник осуществляют действия, связанные с погашением регистрационной записи об ипотеке в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 117-ФЗ "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих" основанием возникновения права на использование накоплений, учтенных на именном накопительном счете участника, в соответствии с настоящим Федеральным законом является общая продолжительность военной службы, в том числе в льготном исчислении, двадцать лет и более.

Частью 1 статьи 25 Федерального закона об ипотеке предусмотрено, что регистрационная запись об ипотеке погашается в течение грех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав: в случае, если выдана закладная: совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме; в случае, если не выдана закладная: совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя. Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей. Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей. В случае, если жилое помещение приобретено или построено полностью или частично с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, предоставленных по договору целевого жилищного займа в соответствии с Федеральным законом "О накопительноипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих", регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу настоящего Федерального закона, погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав заявления федерального органа исполнительной власти, обеспечивающего функционирование накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих в соответствии с Федеральным законом "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих". Для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление иных документов не требуется.

В соответствии с частью 11 статьи 53 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218 "О государственной регистрации недвижимости" регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также по основаниям, предусмотренным Законом о регистрации.

Согласно пункту 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Применительно к вышеуказанной норме закона, стороной истца не представлено суду доказательств, свидетельствующих о том, что банк, будучи кредитором, давал ФИО3 письменное согласие на заключение предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ.

Наличие в предварительном договоре обязательств ФИО3 погасить кредитную задолженность не могут сопоставляться с требованиями закона, к тому же договору предусмотрены и иные способы возврата денежных средств.

Поскольку действия, связанные с погашением регистрационной записи об ипотеке в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, уполномоченным органом на момент вынесения решения не осуществлены, как это предусмотрено действующим законодательством, денежные средства в счет погашения не внесены, стороны совместного заявления на снятие обременения не подали, действия истца по размещению денежных средств на депозитном счете Судебного Департамента не выражают желания ответчика на прекращение обязательств, к тому же ответчик самостоятельных платежей не осуществлял, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований истца о переходе права собственности и признании прекращенным обременения в виде залога (ипотеки) в отношении квартиры с К№, по адресу: <адрес>, с/пос Габовское, <адрес>.

Переход прав на земельный участок с К№, по адресу: <адрес>, с/пос Габовское, <адрес>, отдельно от квартиры удовлетворен быть не может, как следует из оценки <адрес>, количество квартир в доме не известно, в <адрес> этажа, участок вокруг огорожен забором; из публичной карты видно, что имеется строение, рядом с участком ответчика, обозначенное как <адрес>, из чего можно сделать вывод, что участок приобретался ФИО3, как собственником квартиры. Следуя принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, переход права собственности на квартиру без земельного участка невозможен.

При заключении предварительного договора истец был осведомлен о наличии обязательств ФИО3 перед банком, должен был проявить осмотрительность и осторожность при передаче денежных средств.

Суд приходит к выводу, что оснований для удовлетворения исковых требований о переходе права собственности на земельный участок с К№ и квартиру с К№, по адресу: <адрес>, с/пос Габовское, <адрес>; погашении записи об ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ, на условиях предварительного договора купли-продажи земельного участка и квартиры от ДД.ММ.ГГГГ не имеется.

Таким образом, требования истца подлежат отказу.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ

Р Е Ш И Л :

Иск ФИО2 к ФИО3, ПАО «Банк ВТБ» и ФГКУ «Росвенипотека» о переходе права собственности, снятии обременения, - оставить без удовлетворения.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения. Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда. Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья

Дмитровского городского суда    подпись                     Т.<адрес>