Решение от 25.01.2021 по делу № 3а-19/2021 от 22.10.2020

УИД 61OS0000-01-2020-000465-81

Дело № 3а-19/2021

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

25 января 2021 года город Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе

председательствующего Шикуля Е.В.,

при секретаре Даниловой С.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Ковалика Геннадия Григорьевича об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

Ковалик Г.Г. обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость равной рыночной земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 2460 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по состоянию на 24 ноября 2016 года в размере 2 046 720 руб.

В обоснование заявленных требований указывает, что является арендатором земельного участка на основании договора аренды от 10 октября 2017 года. В целях реализации прав владения и пользования земельным участком и осуществления на нем строительства объекта недвижимости производственного назначения 18 сентября 2020 года административным истцом поданы заявление о разрешении выкупа земельного участка и заявление о выдаче разрешения на строительство. Арендная плата и выкупная цена земельного участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости, которая, по мнению административного истца, значительно выше его рыночной стоимости в связи с чем, результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают права и законные интересы административного истца. С учетом установленных результатов государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка составляет 4 365 663,60 руб., что значительно выше его рыночной стоимости, в связи с чем Ковалик Г.Г. просит установить кадастровую стоимость земельного участка посредством его индивидуальной оценки.

После уточнения требований в порядке, предусмотренном статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Ковалик Г.Г. просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости в сумме 3 023 000 руб., определенной по итогам судебной оценочной экспертизы.

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области и Управление Росреестра по Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц – Комитет по управлению имуществом города Таганрога, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области.

В судебном заседании представитель Правительства Ростовской области по доверенности Ост К.Ю. полагала представленный административным истцом отчет об оценке и заключение судебной экспертизы не соответствующими требованиям действующего законодательства об оценке, просила назначить по делу повторную судебную оценочную экспертизу, в удовлетворении исковых требованиях просила отказать.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились.

От административного истца и его представителя по доверенности Ратычева В.В. поступило заявление об уточнении требований в соответствии с результатами судебной оценочной экспертизы, отсутствии оснований для назначения по делу дополнительной или повторной экспертизы. В заявлении административный истец и его представитель просили также рассмотреть дело в их отсутствие.

Управление Росреестра по Ростовской области в возражениях на административное исковое заявление указало на несогласие с привлечением его в качестве административного ответчика, ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие представителя Управления.

От Комитета по управлению имуществом города Таганрога и ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области отзывы и ходатайства в суд не поступали.

Суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, учитывая наличие доказательств, подтверждающих их надлежащее извещение о времени и месте рассмотрения дела, и отсутствие оснований для отложения судебного заседания, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Исследовав и оценив представленные доказательства, выслушав пояснения представителя Правительства Ростовской области, допросив эксперта ФИО1, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Действующие в Ростовской области результаты определения кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов в границах городских округов и муниципальных районов утверждены постановлениями Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 776, 777, 778 по состоянию на 1 января 2014 года.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Основанием пересмотра результатов определения кадастровой стоимости может являться установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 упомянутого Федерального закона.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 17-125 от 10 октября 2017 года, заключенным с Комитетом по управлению имуществом г. Таганрога, Ковалик Г.Г. является арендатором земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 2460 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН (т. 1 л.д. 24-26).

Земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН из категории земель - земли населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования – производственная деятельность (т. 1 л.д. 19-21).

Кадастровая стоимость земельного участка определена в порядке, предусмотренном статьей 24.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», по состоянию на 24 ноября 2016 года в сумме 4 365 663,60 руб. (том 1 л.д. 18).

Результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права административного истца, увеличивая выкупную цену земельного участка. Кроме того, оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка определяет размер арендной платы.

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

В обоснование заявленных требований административным истцом был представлен отчет об оценке АО «Приазовский центр смет и оценки» № 445/06-2020 от 25 июня 2020 года. Оценщиком сделан вывод о том, что рыночная стоимость земельного участка на 24 ноября 2016 года составляет 2 046 720 руб. (т. 1 л.д. 28-115).

В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 77, 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Суд, учитывая наличие ходатайства представителя Правительства Ростовской области о назначении судебной оценочной экспертизы, заявленному в связи с имеющимися возражениями относительно выводов о рыночной стоимости земельного участка, содержащихся в отчете об оценке, а также учитывая количественные показатели разницы между кадастровой стоимостью и выводом оценщика о рыночной стоимости земельного участка, с целью проверки доказательств назначил по делу судебную экспертизу по вопросу о рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 24 ноября 2016 года. Проведение экспертизы было поручено эксперту ООО «Южный региональный центр экспертизы и оценки «АС-Консалтинг» ФИО1

Согласно заключению эксперта ООО «Южный региональный центр экспертизы и оценки «АС-Консалтинг» от 10 декабря 2020 года № 491/20 рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 24 ноября 2016 года составила 3 023 000 руб. (т. 1 л.д. 174 – 259).

По результатам проведения судебной оценочной экспертизы представителем Правительства Ростовской области по доверенности Ост К.Ю. поданы возражения на заключение эксперта и ходатайство о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы.

Исследовав возражения Правительства Ростовской области на заключение эксперта, допросив эксперта ФИО1., суд не установил оснований для назначения повторной экспертизы, предусмотренных ч.2 ст. 83 КАС Российской Федерации, о чем 25 января 2021 года вынесено соответствующее определение.

Оценив представленные доказательства, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в заключении судебной экспертизы.

Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 КАС Российской Федерации, суд находит, что экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке.

Из заключения эксперта ООО «Южный региональный центр экспертизы и оценки «АС-Консалтинг» от 10 декабря 2020 года №491/20 следует, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объекта экспертизы не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации. Использованная экспертом информация соответствует критериям достаточности и проверяемости.

Суд не может принять во внимание доводы представителя Правительства Ростовской области о том, что на результаты исследования повлияло не проведение экспертом визуального осмотра земельного участка. В Федеральном законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ФСО №№ 1,2,3,7 и в Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков № 568-р отсутствует требование об обязательном проведении осмотра объекта оценки в случае ретроспективной оценки. Пояснения относительно осмотра объекта исследования приведены экспертом на странице 19 Заключения. Кроме того, в судебном заседании представителем Правительства Ростовской области не указано на то, какие именно индивидуальные характеристики земельного участка не были учтены экспертом в результате не выхода на осмотр.

Экспертом проанализирован анализ рынка земельных участков Ростовской области по состоянию на 24 ноября 2016 года с учетом итогов 2015 года. На странице 51 Заключения экспертом приведена информация об изменении цен на земельные участки за период, предшествующий дате определения стоимости, то есть с 1 января 2016 года по 31 октября 2016 года.

Для определения рыночной стоимости земельного участка эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж (метод корректировок). В качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1 кв.м. земельного участка. Отказ от использования иных методов определения рыночной стоимости объекта экспертизы в достаточной степени мотивирован экспертом в исследовательской части заключения.

В результате анализа рынка земельных участков эксперт выявил доступную, достоверную и достаточную для проведения расчетов информацию о рыночной стоимости и характеристиках объектов-аналогов.

В качестве объектов-аналогов экспертом подобраны земельные участки, сопоставимые с объектом исследования по следующим критериям сравнения: категория земель, функциональное назначение, местоположение, площадь, отсутствие на участках объектов недвижимости, указание в объявлении о продаже точной цены и точной даты предложения.

По выявленным отличиям объектов-аналогов и объекта экспертизы экспертом применены корректировки.

В заключении содержатся таблицы, расчёты и пояснения к ним, подробное обоснование необходимости применения или неприменения конкретных корректировок.

Доводы представителя Правительства Ростовской области о не применении экспертом корректировок на удаленность объекта-аналога № 1 судом проверены и признаны необоснованными. Объект-аналог № 1 расположен на улице, представляющей собой двухполосную асфальтированную дорогу общегородского значения с интенсивным транспортным потоком. В связи с чем, корректировка на расположение относительно автодорог для него не требуется.

Эксперт в результате анализа по элементу сравнения «местоположение» каждого из объектов-аналогов обоснованно исходил из их сопоставимости с объектом исследования, поскольку объекты-аналоги имеют равнозначные характеристики по территориальной зоне города, расположению относительно магистрали, наличию подъездных путей.

В соответствии с п.11 ФСО № 7 Анализ рынка земельных участков проведен экспертом по состоянию на 24 ноября 2016 года с учетом итогов 2015 года, в заключении приведена информация из изменении цен на земельные участки с 01.01.2016 по 31.10.2016, в расчеты приняты объекты-аналоги с датой предложения январь-февраль 2016 года, что опровергает доводы Правительства Ростовской области об отсутствии в заключении информации об изменениях, произошедших на рынке земельных участков с 2015 года по ноябрь 2016 года.

Несостоятельны доводы представителя Правительства Ростовской области о том, что при расчетах эксперт необоснованно не применял объект № 6 с площадью 24 000 кв.м. Из Заключения, а также пояснений эксперта следует, что объектами-аналогами признаны земельные участки, имеющие площадь от 1 900 кв.м. - 12 500 кв.м. (л.д. 36 Заключения), то есть отличающиеся по площади от объекта исследования не более чем в 2-5 раза. Площадь объекта-аналога № 6 отличается от площади объекта экспертизы в 9,75 раз. При таком положении, отказ эксперта от применения данного объекта в расчете является обоснованным.

Возражение Правительства Ростовской области в части некорректного применения объекта-аналога № 4 при определении рыночной стоимости объекта исследования по тому основанию, что корректировка должна применяться только на наличие электроснабжения, а наличие водоснабжения от водяной скважины не должно учитываться в расчетах, суд не может признать обоснованным. Учитывая наличие электроснабжения и водоснабжения по объекту-аналогу № 4, экспертом обоснованно применена корректировка на коммуникации.

Суд находит заключение эксперта ООО «Южный региональный центр экспертизы и оценки «АС-Консалтинг» убедительным, не вызывающим сомнений в своей обоснованности.

Расчеты, проведенные экспертом в рамках используемого сравнительного подхода, а также приведенное экспертом согласование стоимости и итоговый расчет стоимости земельного участка, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта исследования по состоянию на дату определения кадастровой стоимости.

Данных о наличии в заключении нарушений, лишающих его доказательственного значения, суду не представлено. Правильность заключения эксперта, отвечающего требованиям статей 77, 79 - 82 КАС Российской Федерации, не опровергнута.

Отчёт об оценке не может быть принят в качестве достоверного доказательства действительной рыночной стоимости спорного земельного участка. Доводы Правительства Ростовской области относительно недостоверности отчёта оценщика были проверены путём назначения судебной оценочной экспертизы, в результате проведения которой установлено, что он оспаривался обоснованно.

При таких обстоятельствах суд, проанализировав экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, и учитывая, что административный истец уточнил заявленные требования в соответствии с заключением эксперта, полагает возможным определить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости согласно указанному заключению.

Доводы, изложенные в возражениях Управления Росреестра по Ростовской области, не содержат оснований для отказа в удовлетворении административного искового заявления, т.к. в них не приведены доказательства недостоверности сведений о величине рыночной стоимости, которую просит установить административный истец в качестве кадастровой. Возражения сводятся к необоснованности привлечения Управления к участию в деле.

Настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости земельного участка в государственный реестр недвижимости в силу статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Датой подачи заявления следует считать дату обращения заявителя с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в суд, т.е. 22 октября 2020 года.

Распределяя судебные расходы, суд исходит из следующего.

Удовлетворение административного иска в уточненной редакции сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на приведение кадастровой стоимости объекта, предоставленного ему на условиях договора аренды, в соответствие с рыночной стоимостью, определенной с учетом индивидуальных характеристик земельного участка. Незаконные и необоснованные действия при определении кадастровой стоимости и внесении ее показателей в реестр недвижимости не устанавливались.

Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью земельного участка (30,8%) в рассматриваемом случае сама по себе не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических ошибках или иных ошибках при определении кадастровой стоимости, укладывается в приемлемый в оценочной деятельности диапазон.

Право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объекта административным ответчиком не оспаривались. Первичные возражения Правительства Ростовской области, касающиеся обоснованности отчета об оценке, являлись правомерными.

Таким образом, поскольку административные исковые требования направлены на реализацию в судебном порядке права на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной, при этом бремя доказывания величины рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложено на административного истца, а также учитывая, что удовлетворение судом заявленных требований не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания права административного истца административными ответчиками, и установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной рыночной, не опровергает предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки, даже при наличии разницы между рыночной и кадастровой стоимостью, то судебные расходы, в том числе расходы по уплате государственной пошлины и по оплате услуг эксперта, относятся на административного истца.

ООО «Южный региональный центр экспертизы и оценки «АС-Консалтинг» представило в суд экономическое обоснование стоимости услуг по экспертизе в сумме 32 000 рублей.

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░ - ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: ░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░ 24 ░░░░░░ 2016 ░░░░ ░ ░░░░░░░ 3 023 000 ░░░░░░.

░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░ 22 ░░░░░░░ 2020 ░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░ «░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ «░░-░░░░░░░░░░» ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░ 32000 ░░░░░░.

░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░ ░.░. ░░░░░░

░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ 4 ░░░░░░░ 2021 ░░░░.

░░░░░ ░.░. ░░░░░░