Решение по делу № 66а-844/2020 от 14.08.2020

№66а-844/2020

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Санкт-Петербург                                                               12 октября 2020 года

Судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего судьи: Кошелевой И.Л.

судей: Ехаловой Ю.А., Переверзиной Е.Б.

при секретаре-помощнике судьи: Асеевой П.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу представителя Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа, представителя ООО «Феникс Инвест» на решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 10 июня 2020 года по административному делу №3а-95/2020 по иску ООО «Феникс Инвест» к ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ямало-Ненецкому автономному округу, Департаменту имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа, Управлению Росреестра по Ямало-Ненецкому автономному округу об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере равном их рыночной стоимости,

заслушав доклад судьи Второго апелляционного суда общей юрисдикции Кошелевой И.Л., представителя ООО «Феникс Инвест» Четкину М.В.,

                                                установила:

ООО «Феникс Инвест» обратилось в суд Ямало-Ненецкого автономного округа с административным иском к ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ямало-Ненецкому автономному округу, Департаменту имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа, Управлению Росреестра по Ямало-Ненецкому автономному округу об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере, равном их рыночной стоимости, а именно, земельных участков:

№, площадью 3 446 кв.м, расположенного по адресу; <адрес>, в размере равном его рыночной стоимости- 1 756 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года;

№, площадью 4 796 кв.м, расположенного по адресу; <адрес> в размере равном его рыночной стоимости- 1 262 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года;

№, площадью 8 340 кв.м, расположенного по адресу; <адрес>, в размере равном его рыночной стоимости- 3 054 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года;

№, площадью 18 762 кв.м, расположенного по адресу; <адрес>, в размере равном его рыночной стоимости- 6 175 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года;

№, площадью 612 кв.м, расположенного по адресу; <адрес> в размере равном его рыночной стоимости- 1 027 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

В обоснование заявленных требований истец указал, что является собственником указанных земельных участков и плательщиком земельного налога, размер которого исчисляется из размера кадастровой стоимости объектов недвижимости. Вместе с тем, установленная кадастровая стоимость земельных участков не соответствует их рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке.

Поскольку неправильное определение кадастровой стоимости земельных участков влияет на размер налоговых платежей, истец просил административные исковые требования удовлетворить.

Решением суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 10 июня 2020 года, административное исковое заявление удовлетворено.

Суд установил кадастровую стоимость земельных участков в отыскиваемом административным истцом размере, равном их рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке, с даты обращения ООО «Феникс Инвест» в суд, то есть, с 10 марта 2020 года.

В апелляционной жалобе представитель Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа просит отменить судебное постановление, считая его незаконным и необоснованным, постановленным на недостоверных сведениях о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, поскольку отчет об оценке, положенный в основу решения, составлен с нарушением требований Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Представитель административного истца просит решение суда отменить в части указания даты, с которой устанавливается новая кадастровая стоимость земельных участков.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции явился представитель апелляционного истца Четкина М.В., которая апелляционную жалобу ООО «Феникс Инвест» поддержала, в удовлетворении апелляционной жалобы Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа просила отказать; высказала возражения относительно экспертного заключения, представленного в материалы дела.

Другие участники судебного разбирательства в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

На основании части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, изучив доводы жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Из материалов административного дела следует, что ООО «Феникс Инвест» является собственником земельных участков:

№ площадью 3 446 кв.м, расположенного по адресу; <адрес>, кадастровая стоимость которого по состоянию на 1 января 2019 года установлена в размере 2 005 330,78 руб.;

№, площадью 4 796 кв.м, расположенного по адресу; <адрес> кадастровая стоимость которого по состоянию на 1 января 2019 года установлена в размере 2 790 936,28 руб.;

№, площадью 8 340 кв.м, расположенного по адресу; <адрес>, кадастровая стоимость которого по состоянию на 1 января 2019 года установлена в размере 4 853 296,20 руб.;

№, площадью 18 762 кв.м, расположенного по адресу; <адрес> кадастровая стоимость которого по состоянию на 1 января 2019 года установлена в размере 9 907 086,48 руб.;

№, площадью 612 кв.м, расположенного по адресу; <адрес> кадастровая стоимость которого по состоянию на 1 января 2019 года установлена в размере 1 792 450,08 руб.

Сведения об указанной кадастровой стоимости земельных участков внесены в ЕГРН 9 января 2020 года.

Как собственник указанного недвижимого имущества административный истец является плательщиком земельного налога, размер которого рассчитывается исходя из размера кадастровой стоимости земельных участков.

Административный истец считает, что установленная кадастровая стоимость земельных участков не соответствует их рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке №1928-01-2020-С/89, выполненным 3 февраля 2020 года ООО «Центр экспертизы и оценки «Церта», согласно которому рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2019 года составляет: 1 756 000 рублей, 1 262 000 рублей, 3 054 000 рублей, 6 175 000 рублей, 1 027 000 рублей, соответственно.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается, в том числе для целей налогообложения.

Исходя из положений пункта 1 статьи 387, пункта 1 статьи 388, пункта 1 статьи 390 Налогового кодекса РФ налогоплательщики, обладающие земельным участком на праве собственности, обязаны уплачивать земельный налог исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

При этом действующее законодательство допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка.

Из указанных законоположений следует, что административный истец как собственник земельного участка и налогоплательщик, уплачивающий земельный налог исходя из его кадастровой стоимости, вправе, оспорить результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В части 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" также содержаться аналогичные требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Согласно статье 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей указанного Закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

В качестве доказательства рыночной стоимости земельных участков административный истец представил отчет об оценке №1928-01-2020-С/89, выполненным 3 февраля 2020 года ООО «Центр экспертизы и оценки «Церта».

Как следует из материалов административного дела, в процессе его рассмотрения административный ответчик - Департамент имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа, возражал против удовлетворения иска, настаивал на недостоверности предоставленного истцом отчета об оценке, предоставив свои мотивированные возражения в письменном виде. В целях проверки отчета просил назначить по делу судебную оценочную экспертизу.

В дальнейшем представитель Департамента свое ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы не поддержал, не отозвав его, просил вызвать в качестве свидетеля оценщика с целью устранения недостатков его заключения о рыночной стоимости земельных участков.

Суд первой инстанции судебную оценочную экспертизу по делу не назначил, отклоняя ходатайство административного ответчика о вызове в судебное заседание оценщика, исходил из того, что обстоятельств, свидетельствующих о недостоверности предоставленного отчета, либо его несоответствия требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, не установлено.

При этом суд не учел, что возражения сторон в судебном заседании должны быть проверены в полном объеме и им дана соответствующая оценка. Отказывая административному ответчику в назначении по делу оценочной экспертизы, и вызове оценщика для допроса в качестве свидетеля, он лишает его предусмотренного законом права на предоставление доказательств достоверности сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости и недостоверности сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем.

Принимая во внимание изложенное, судом апелляционной инстанции по делу назначена судебная оценочная экспертиза, целью которой являлось установление действительной рыночной стоимости земельных участков по состоянию на 1 января 2019 года.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы №, выполненной Агентством оценки «Северная столица» от 8 сентября 2020 года, по состоянию на 1 января 2019 года рыночная стоимость земельных участков составляет:

земельного участка с кадастровым номером №, площадью 3 446 кв.м, расположенного по адресу; <адрес>-2 517 000 руб.;

земельного участка с кадастровым номером № площадью 4 796 кв.м, расположенного по адресу<адрес>- 3 503 000 руб.;

земельного участка с кадастровым номером №, площадью 8 340 кв.м, расположенного по адресу; <адрес>-6 091 000 руб.;

земельного участка с кадастровым номером №, площадью 18 762 кв.м, расположенного по адресу; <адрес>-12 383 118 руб.;

земельного участка с кадастровым номером № площадью 612 кв.м, расположенного по адресу; <адрес>- 2 123 316 руб.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" и пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 июня 2008 года N 13 "О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции", заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания, и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. При исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.

Аналогичное положение содержится в части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства РФ.

Из экспертного заключения следует, что эксперт провел анализ рынка недвижимости, к которому относятся оцениваемые объекты, и по результатам анализа определил ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости земельных участков. Оценщиком проведен подбор объектов-аналогов сопоставимых с объектами оценки по основным ценообразующим факторам, и выполнены необходимые корректировки цен предложений. Содержащиеся в заключении сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных при расчете итоговой величины рыночной стоимости названных объектов недвижимости.

В экспертном заключении мотивирован отказ от применения затратного и доходного оценочных подходов, обоснованно применен сравнительный подход к оценке объектов недвижимости на основе метода сравнения продаж (качественный метод оценки). В заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток, что позволяет проверить используемые сведения, и приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных экспертом.

Оценивая экспертное заключение по правилам ст. 168 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд апелляционной инстанции находит, что в экспертном заключении ясно и недвусмысленно изложены ответы на поставленные перед экспертом вопросы, выводы эксперта подробно мотивированы, определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке объектов аналогов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки, в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, экспертом проанализирован рынок недвижимости, произведена оценка объектов с учетом их количественных и качественных характеристик, корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения, расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки.

Оценив заключение судебной оценочной экспертизы в совокупности с другими доказательствами по делу, и принимая во внимание, что оно подготовлено лицом, обладающим необходимыми познаниями и опытом по проведению подобного рода исследований и стажем работы, оснований не доверять которому не имеется, так как эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, выводы эксперта объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что оно отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объектов недвижимости, определенную по состоянию на 1 января 2019 года.

Доказательства, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости находящихся во владении истца земельных участков, суду апелляционной инстанции представлено не было, в связи с чем, суд приходит к выводу, что указанное экспертное заключение достоверно подтверждает итоговую величину рыночной стоимости объектов оценки.

Представленные в суд апелляционной инстанции письменные возражения административного истца на экспертное заключение, содержащие указание на допущенные экспертом арифметические ошибки, судебная коллегия не признает таким доказательством.

В частности, в возражениях указано, что при расчете стоимости объекта оценки №4 имеются арифметические ошибки при определении стоимости объектов исследования.

Между тем, согласно письменном пояснениям эксперта, расчет показателя «Корректировка руб. (верная)», представленная истцом, производится последовательно, что не соответствует правилам расчета, используемых в оценке, в том числе, приведенном в научном пособии «Оценка стоимости недвижимости» 2017 года под редакцией С.В. Грибовского, то есть, метод расчета, приводимый в замечании №1, не соответствует методам расчета, используемым в оценке.

В замечании №2 указывается на наличие арифметических ошибок при расчете стоимости объекта оценки №5.

Между тем, размер корректировки, как и другие показатели, округлены, согласно допущения, приведенному в Разделе 6 пункт 6:в рамках настоящего заключения все расчеты выполнены в программе для работы с электронными таблицами Microsoft Office Excel без ограничения точности промежуточных расчетов (количество знаков после запятой), округлены только итоговые значения искомых величин. Таким образом, проверка расчетов на калькуляторе может дать несущественно отличающийся результат.

В замечании №3 указывается на то, что непонятен порядок расчета «Относительная валовая корректировка» и не понятен принцип подбора весовых коэффициентов.

Согласно пояснениям эксперта, расчет относительной валовой корректировки произведен следующим образом: (стоимость за 1 кв.м., полученная после 2 группы корректировок- стоимость за 1 кв.м., полученная после 1 группы корректировок) / стоимость за 1 кв.м., полученная после 1 группы корректировок. Исходя из чего, можно сделать вывод об общем относительном размере корректировок.

Весовой коэффициент рассчитывается исходя из логики, чем меньше размер абсолютной валовой корректировки (чем больше сопоставимы объект аналог и объект оценки), тем больший вес придается стоимости объекта-аналога, при определении стоимости объекта оценки.

Весовой коэффициент определяется следующим образом: абсолютная валовая корректировка / (сумма абсолютных валовых корректировок объектов-аналогов).

Учитывая письменные пояснения эксперта, оснований не доверять которым не имеется, судебная коллегия приходит к выводу о том, что административным истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость объектов недвижимости определена экспертом неправильно.

Доводы представителя административного истца о неправильном выборе экспертом объектов-аналогов, также не могут быть приняты во внимание, поскольку экспертом применены необходимые корректировки, кроме того истцом не представлено доказательств того, что выбор объектов-аналогов привел к недостоверности установленной рыночной стоимости объектов недвижимости.

Отвергая в качестве доказательства подтверждения рыночной стоимости земельных участков отчет об оценке №1928-01-2020-С/89, выполненный 3 февраля 2020 года ООО «Центр экспертизы и оценки «Церта», суд апелляционной инстанции исходит из того, что при его выполнении допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, а содержание отчета вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, а также допускает неоднозначное толкование полученных результатов.

В частности, оценщик для введения корректировки использует данные о «среднемесячной заработной плате муниципальных служащих (за январь-декабрь 2018 года)», при этом методика предполагает использование средних месячных доходов всего населения в населенном пункте; объекты-аналоги, подобранные оценщиком, значительно отличаются по параметрам (они расположены в более развитых населенных пунктах со значительным расхождением по численности населения, а соответственно и активности); при подборе объектов аналогов оценщик не проводит анализ ближайших населенных пунктов, схожих по численности населения и активности, на наличие в них объектов-аналогов; в отчете отсутствует информация об арендных ставках на земельные участки; выводы по результатам анализа рынка, не соответствует ФСО №7,п.11.

Учитывая изложенное, судебная коллегия считает необходимым при определении действительной рыночной стоимости объектов недвижимости, принадлежащих административному истцу, руководствоваться заключением судебной оценочной экспертизы, а не отчетом оценщика.

Поскольку рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами № определенная в заключении эксперта, выше, чем оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии нарушения прав истца результатами определения кадастровой стоимости, подлежащих судебной защите.

При таких обстоятельствах судебная коллегия находит решение суда первой инстанции подлежащим отмене с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении иска.

При назначении судебной оценочной экспертизы 26 августа 2020 года, обязанность по ее оплате была возложена судом апелляционной инстанции на Департамент имущественных отношений ЯНАО.

Как следует из сообщения ООО «Агентство оценки «Северная столица» оплата экспертизы не была произведена, стоимость услуг по оценке пяти земельных участков составляет 90 000 рублей.

Учитывая, что ООО «Феникс Инвест» отказано в удовлетворении исковых требований об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной, судебная коллегия считает необходимым обязанность по оплате экспертизы возложить на административного истца.

Руководствуясь статьями 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 10 июня 2020 года отменить.

В удовлетворении исковых требований ООО «Феникс Инвест» к ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ямало-Ненецкому автономному округу, Департаменту имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа, Управлению Росреестра по Ямало-Ненецкому автономному округу, ГБУ ЯНАО «Государственная кадастровая оценка» об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере равном их рыночной стоимости, отказать.

Взыскать с ООО «Феникс Инвест» в пользу ООО «Агентство оценки «Северная столица» расходы за производство судебной оценочной экспертизы в размере 90 000 рублей (девяносто тысяч рублей).

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия, и может быть обжаловано в кассационном порядке через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня его вынесения в соответствующий суд кассационной инстанции.

Председательствующий:

Судьи: