Решение по делу № 3а-817/2021 от 13.08.2021

дело №3а-817/2021

УИД 26OS0000-04-2021-000506-20

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 ноября 2021 года                     г. Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе судьи Ситьковой О.Н., при секретаре судебного заседания Калиниченко Я.К., с участием:

представителя административного истца ООО «Агромаркет» - Тимофеевой Н.А., представителя заинтересованного лица ГБУ СК «Ставкрайимущество» Сахаровой В.Э.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью «Агромаркет» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Росреестра по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости,

установил:

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Агромаркет» обратилось в суд с административным иском к Министерству имущественных отношений <адрес>, Управлению Росреестра по <адрес> об установлении по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №:34, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под зданием магазина (литер «а») для общего пользования (уличная сеть), площадь 1746+/-15 кв.м., адрес (местоположение): местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, почтовый адрес ориентира: <адрес> в квартале 151, равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 6 251 000 рублей, определенной в отчете об оценке № КС 011/1/2021, выполненным ООО «Арбитраж».

В обоснование требований административный истец указал, что ему на праве собственности принадлежит указанный земельный участок с кадастровым №:34, кадастровая стоимость которого по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ установлена в размере 15 271 004,88 рублей.

Административный истец считает оспариваемую кадастровую стоимость объекта недвижимости значительно превышающей его рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы как плательщика земельного налога, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта.

Представители административных ответчиков Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Росреестра по Ставропольскому краю, заинтересованных лиц ГБУ Ставропольского края «Ставкрайимущество», администрации г. Ставрополя, Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ставропольскому краю, извещенные надлежащим образом, в суд не явились, сведений об уважительных причинах неявки не имеется, что в силу требований части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не препятствуют рассмотрению дела в их отсутствие.

Представитель административного истца ФИО5 в судебном заседании в порядке утонения просила установить кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной на основании заключения судебной оценочной экспертизы.

Представитель заинтересованного лица ГБУ СК «Ставкрайимущество» Сахарова В.Э. просила отказать в удовлетворении административного иска, относительно заключения судебной оценочной экспертизы возражений не выразила.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении административного иска, основанного на заключении судебной оценочной экспертизы по следующим основаниям.

Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы за использование земли является земельный налог (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Статьей 388 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено, что налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 данного Кодекса, на праве собственности.

Объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), на территории которого введен налог (пункт 1 статьи 389 названного Кодекса).

Налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации. Налоговым периодом признается календарный год (статья 390, пункт 1 статьи 393 этого же Кодекса).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (п. 2 ст. 66 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135- ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

На основании статьи 24.12 Федерального закона № 135-Ф3 для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости.

Статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если затрагивают права и обязанности этих лиц.

В силу статьи 3 Федерального закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Материалами дела подтверждается, что административный истец является собственником земельного участка с кадастровым номером №:34 категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под зданием магазина (литер «а») для общего пользования (уличная сеть), площадь 1746+/-15 кв.м., адрес (местоположение): местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, почтовый адрес ориентира: <адрес> в квартале 151, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ №КУВИ-002/2021-21984083.

Приказом Министерства имущественных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории <адрес>» утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, согласно которым кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №:34 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 15 271 004,88 рублей, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ №КУВИ-002/2021-22546213.

Рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 6 251 000 рублей, что подтверждается отчетом об оценке №КС 011/1/2021, выполненным ООО «Арбитраж».

Таким образом, в силу вышеизложенных законоположений, административный истец, являясь плательщиком земельного налога, исчисляемого из кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества, имеет право на пересмотр результатов определения его кадастровой стоимости.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости земельного участка, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, судом по ходатайству административного истца назначена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ №-ОК, выполненной экспертом ООО Оценочная компания «Эксперт», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №:34 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 12 319 000 рублей.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость земельного участка, определенную по состоянию на дату его государственной кадастровой оценки.

Экспертное заключение ООО Оценочная компания «Эксперт» от 15 октября 2021 года № 149-21-ОК подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного участка, и соответствует требованиям указанного Федерального Закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Эксперт осмотрел объект исследования 06 октября 2021 года. Идентификация объектов проведена как при визуальном осмотре, так и по материалам административного дела, с использованием информации для проведения исследования, соответствующей принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Для получения наглядного представления об объекте исследования в заключении приведены фото, чертежи и схемы. Объект оценки и процесс его оценки подробно описаны, приведены общие характеристики, анализ местоположения.

Экспертом проведен анализ рынка в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта, использован массив объявлений из архива объявлений, размещенного по адресу: https://ruads.org/ с выгрузкой 186 объявлений, удовлетворяющих трем параметрам: местоположение - <адрес>, период - с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, назначение земель - земли коммерческого назначения. По результатам анализа определены ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости объекта оценки, определен уровень развитости рынка земельных участков.

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленного судом вопроса эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки.

Экспертом произведен расчет рыночной стоимости сравнительным подходом (метод сравнения продаж), дана мотивировка отказу в применении иных подходов и методов оценки, приведено мотивированное обоснование применению и отказу в применении корректировок.

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектами исследования и объектами – аналогами (по местоположению, площади, правовой принадлежности, инженерному оснащению, назначению и виду разрешенного использования). Данный подход к выбору объектов-аналогов обеспечивает при расчете сравнительным подходом применение минимального количества корректировок, что приводит к более точному результату расчета. Отобранные экспертом объекты-аналоги, их описание и характеристики представлены в соответствующей таблице сравнения.

Основания сомневаться в правильности выводов эксперта у суда отсутствуют, поскольку они мотивированы, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности результатов экспертного исследования.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке исследуемых объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату его государственной кадастровой оценки.

Доказательств о недостоверности выводов и результатов экспертного заключения не представлено.

Оснований для установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, определенной в представленном административным истцом отчете независимого оценщика, у суда не имеется, поскольку содержащиеся в нем данные об оценке опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта недвижимости с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости земельного участка административный истец ссылается на необоснованное ее завышение по сравнению с рыночной стоимостью данного объекта недвижимости. Целью обращения административного истца в суд являлось снижение налоговых платежей, в связи с их завышением, которые подлежат исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объекта.

В ходе судебного разбирательства факт значительного завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанного земельного участка по сравнению с рыночной нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика земельного налога, в связи с чем у суда имеются основания для удовлетворения его требования и установления кадастровой стоимости спорного земельного участка на дату его государственной кадастровой оценки в размере рыночной стоимости, определенной заключением судебной оценочной экспертизы.

Согласно положениям абзаца 5 статьи 24.20 Федерального закона №-Ф3 кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие становления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.

Заявление административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, поступило в суд 13 августа 2021 года.

С заключением судебной экспертизы в суд поступило заявление ООО Оценочная компания «Эксперт» о взыскании судебных расходов за проведение судебной оценочной экспертизы по указанному делу в сумме 40 000 рублей.

Согласно ст.106. ч.3 ст.108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к судебным расходам относятся, в том числе, денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, которые получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

Верховный Суд Российской Федерации в пункте 31 постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснил, что с учетом того, что главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

При удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21 января 2016 года N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, издержки, понесенных в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком, административным ответчиком.

Разрешая в порядке ст.111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заявление ООО Оценочная компания «ЭКСПЕРТ» о взыскании судебных расходов, суд находит его подлежащим удовлетворению за счет административного истца, не представившего доказательств исполнения определения суда о назначении судебной экспертизы и поступления денежной суммы в пользу экспертного учреждения, также принимая во внимание результаты рассмотрения административного дела и то обстоятельство, что согласно положенному в основу решения суда заключению судебной оценочной экспертизы разница между рыночной стоимостью земельного участка и кадастровой стоимостью является незначительной, и укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или ее применение к конкретному объекту недвижимости.

В данном случае постановленное решение суда не может расцениваться как принятое против административного ответчика, который не имеет противоположных с административным истцом юридических интересов, поскольку ответчик, утверждая акт о государственной кадастровой оценке в соответствии с действующим законодательством, действовал в рамках своих полномочий, ошибок при проведении массовой оценки в оценке объекта недвижимости истца не выявлено. Удовлетворение требований административного истца в данной ситуации сводится к реализации в судебном порядке права на установление кадастровой стоимости в размере рыночной и не может служить основанием для взыскания судебных расходов за проведение судебной экспертизы с административного ответчика.

Руководствуясь статьями 175-180, статьей 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административный иск общества с ограниченной ответственностью «Агромаркет» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №:34 категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под зданием магазина (литер «а») для общего пользования (уличная сеть), площадь 1746+/-15 кв.м., адрес (местоположение): местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, почтовый адрес ориентира: <адрес> в квартале 151, равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 12 319 000 рублей.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №:34.

Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости считать – ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Агромаркет» с в пользу общества с ограниченной ответственностью Оценочная компания «ЭКСПЕРТ» судебные расходы по проведению судебной оценочной экспертизы по указанному административному делу в размере 40000 рублей путем перечисления на банковские реквизиты:

общество с ограниченной ответственностью оценочная компания «Эксперт», ООО ОК «Эксперт»

фактический адрес: <адрес>, офис 202,

юридический адрес: <адрес>, офис 305а,

Телефон: 66-95-98, 8 (968) 266 95 98, e-mail okexpert26@mail.ru. Директор ФИО1,

ОГРН 1092635000941 от ДД.ММ.ГГГГ

ИНН 2635121918

КПП 263501001

БИК 044525092

к/счет 30№

р/счет 40№

Московский филиал АО КБ «Модульбанк».

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через <адрес>вой суд.

Дата составления мотивированного решения суда ДД.ММ.ГГГГ.

Судья                подпись                Ситькова О.Н.

Копия верна

Судья                                    Ситькова О.Н.