Решение по делу № 2-108/2022 (2-1212/2021;) от 07.12.2021

№ 2 -108/2022

25RS0018-01-2021-001629-18

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13.12.2022                                                                                                  г. Лесозаводск

Лесозаводский районный суд Приморского края в составе

председательствующего судьи Вечерской Г.Н.,

при секретаре судебного заседания Сабановой М.П.,

с участием истицы Арсентьевой Ю.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Арсентьевой Юлии Петровны к Гнатко Богдану Андреевичу о взыскании задатка, встречному исковому заявлению Гнатко Богдана Андреевича к Арсентьевой Юлии Петровне о признании соглашения о задатке от 22.01.2019 предварительным договором купли-продажи недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Истица обратилась в суд с иском, в котором просит взыскать с Гнатко Богдана Андреевича денежную сумму, уплаченную по соглашению о задатке от 22.01.2019 в размере 300 000 руб.

В иске в обосновании заявленного требования указала на то, что 22.01.2019 между ней и ответчиком было заключено соглашение о задатке за продажу жилого дома и участка, по адресу: Приморский край Кировский района кп. Горные ключи, ул. Родниковая, д.17, согласно которого Гнатко Б.А. обязался произвести продажу недвижимости до 22.07.2019. Задаток в размере 300 000 руб., был уплачен должнику в полном объёме. Согласно п. 3 Соглашения, стороны договорились о заключении договора купли-продажи до 22.07.2019, после передачи суммы задатка. Однако после получения задатка, договор купли-продажи не был заключен. При этом, в Соглашении не были оговорены порядок и сроки внесения окончательной оплаты за товар. В последующем Гнатко Б.А. продал недвижимость третьим лицам. Поскольку не был заключен ни предварительный договор, ни основной, то нет обязательства о задатке. Т.О. ответчику фактически был уплачен аванс, который подлежит возвращению.

В судебном заседании истица на иске настаивала, пояснила, что в 2018 году она с ответчиком договорилась о купли-продажи жилого дома и участка по адресу: ххххххх. Всем процессом по продаже дома занимался брат ответчика – Свидетель №1. 22.01.2019 было заключено Соглашение о задатке, при подписании которого она (истица) передала Гнатко Олегу 300 000 руб. При этом, соглашения она (Арсентьева) не читала, в связи с чем ей не было известно, что в соглашении в качестве продавца указан ФИО1. В соглашении о задатке была оговорена цена дома, срок заключения договора, описание объекта недвижимости. С Гнатко Олегом договорились, что поскольку её (истицы) сын находится в рейсе, денежные средства за покупку дома она (истица) будет вносить частями до 22.07.2019. Поскольку в феврале 2019 года у её мужа случился инсульт в тяжелой форме, а в последующем повторный инсульт, она (Арсентьева Ю.П.) примерно феврале-марте 2019 года, позвонила Свидетель №1, которому сообщила о том, что сделку заключить не получится по семейным обстоятельствам. Свидетель №1 сказал о том, что вернет ей уплаченную сумму в размере 300 000 руб., однако впоследствии от возврата денежных средств уклонился. Просит взыскать аванс в размере 300 000 руб. с Гнатко Б.А.

В судебное заседание ответчик Гнатко Б.А. и его представитель Аванесянц А.С. не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, что подтверждается телефонограммой от хх.хх.хххх.

В соответствии с телефонограммой от 13.12.2022 истец и его представитель просят рассмотреть дело в их отсутствии.

Ответчик Гнатко Б.А. в судебном заседании 24.03.2022 с иском не согласился, обратился в суд со встречным иском, в котором просит признать соглашение о задатке от 22.01.2019 предварительным договором купли-продажи недвижимости. При этом пояснил, что на основании доверенности, его (ответчика) брат – ФИО7 занимался продажей принадлежащего ему (Гнатко Б.А.) дома, поскольку он на тот момент находился на лечении. хх.хх.хххх было составлено соглашение о задатке. Действительно истица передала денежные средства в размере 300 000 руб. ФИО4, который тут же передал их ему (ответчику), поскольку по состоянию здоровья (была сломана нога) он (ответчик) не мог передвигаться, в связи с чем находился в салоне автомобиля. После передачи денежных средств, он (Гнатко Б.А.) в соглашении о задатке поставил свою подпись. В конце марта 2019 года Арсентьева Ю.П. позвонила ему (Гнатко Б.А.) и сообщила о том, что её муж болен, и она ждет сына с морей, чтобы рассчитаться с покупкой недвижимости. Впоследствии, спустя примерно 7-8 мес. после подписания соглашения, истица вовсе отказалась заключать сделку купли-продажи жилого дома, в связи с проблемами со здоровьем её мужа. В последующем, 16.01.2020, дом был продан другому лицу.

В обосновании встречного требования указал на что, поскольку соглашение о задатке от 22.01.2019 содержит все существенные условия, а именно характеристику объекта недвижимости, цену, условия о задатке, его следует признать предварительным договором купли-продажи недвижимости.

В судебном заседании 24.03.2022 представитель ответчика Гнатко Б.А. – Аванесянц А.С. с первоначальным иском не согласился, пояснил, что истицей не представлено доказательств невозможности заключить договор купли-продажи недвижимости с Гнатко Б.А. до 22.07.2019 вследствие отказа продавца заключить указанный договор. Несмотря на неоднократные предложения Гнатко Б.А. заключить договор, Арсентьева Ю.П. ссылалась на то, что сын, для кого она хотела приобрести дом и земельный участок, не приезжает, а оставшуюся сумму 600 000 руб. должен оплатить именно он, поэтому договор купли-продажи заключен не был. По истечении срока по соглашению о задатке, более полгода Гнатко Б.А. предоставлял возможность Арсентьевой Ю.П. выполнить условия соглашения и заключить договор купли-продажи недвижимости. Поскольку условия по соглашению истицей выполнены не были, оговоренная в пункте 1 соглашения сумма задатка должна остаться у продавца, в связи с чем просил в иске отказать.

Требование встречного иска поддержал, при это пояснил, что соглашение о задатке от 22.01.2019 правомерно квалифицировать как предварительный договор купли-продажи. Указанное соглашение действует с момента его подписания сторонами до момента заключения договора купли-продажи оговоренных объектов, покупатель обязан заключить договор купли-продажи с продавцом в течении срока действия соглашения. Таким образом, Арсентьева Ю.П. по условиям соглашения приняла на себя обязательства заключить до 21.07.2019 основной договор купли-продажи. Однако по истечении указанного срока, истица уклонилась от заключения договора купли-продажи недвижимости по личным причинам. Гнатко Б.А. спустя год (16.01.2020) после заключения соглашения о задатке продал жилой дом и земельный участок иному лицу.

Со встречным иском Арсентьева Ю.П. не согласилась по основаниям изложенным выше.

Суд, исследовав материалы дела, выслушав ответчика, приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу пункта 2 статьи 307 ГК РФ обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Договором в силу пункта 1 статьи 420 ГК РФ признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Одним из способов обеспечения исполнения обязательств согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ является задаток, которым в силу пункта 1 статьи 380 ГК РФ признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Из приведенных норм в их совокупности следует, что задатком возможно обеспечение только реально возникшего обязательства в результате заключения предварительного или основного договора купли-продажи квартиры.

В силу статьи 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2 статьи 429 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (пункт 3). В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4).

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (статья 554 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (пункта 1 статьи 558 ГК РФ).

Таким образом, к существенным условиям договора купли-продажи недвижимости, которые должны содержаться и в предварительном договоре, законодатель относит условия о предмете, цене и лицах, сохраняющих право пользования (при их наличии).

Как установлено судом и следует из материалов дела, 22.01.2019 между Гнатко Б.А. и Арсентьевой Ю.П. заключено соглашение (далее - Соглашение), по условиям которого Арсентьева Ю.П. передала, а Гнатко Б.А. получил задаток в размере 300 000 руб. в обеспечение выполнения обязательств по заключению договора купли-продажи жилого дома, площадью 44,9 кв.м., кадастровый № хх, расположенного по адресу: ххххххх, и земельного участка, площадью 1500 кв.м., кадастровый № хх, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир дом. Почтовый адрес ориентира: край ххххххх, именуемые далее «Объекты» (пункт 1).

По условиям Соглашения стороны договорились о заключении договора купли-продажи Объектов после передачи Арсентьевой Ю.П. указанной суммы до 22.07.2019, с последующей регистрацией права собственности (пункт 3).

Сумма, оговоренная в пункте 1 Соглашения, передается Арсентьевой Ю.П. Гнатко Б.А. в счет оплаты за вышеуказанные Объекты и включается в стоимость по договору купли-продажи между сторонами. Полная стоимость Объектов установлена сторонами на момент заключения Соглашения, а также на момент заключения договора купли-продажи Объектов, и составляет 900 000 руб. (пункт 4).

В случае отказа Арсентьевой Ю.П. (покупателя) от заключения с Гнатко Б.А. (продавцом) договора купли-продажи сумма задатка, оговоренная в п. 1 Соглашении, остается у продавца (пункт 7).

Таким образом, из буквального содержания представленного соглашения о задатке от 22.01.2019 следует, что оно содержит условия, позволяющие установить предмет основного договора купли-продажи, а именно: в пункте 1 Соглашения указано, что предметом предстоящего договора купли-продажи являются объекты: жилой дом, площадью 44,9 кв.м., кадастровый № хх, расположенного по адресу: ххххххх, и земельный участок, площадью 1500 кв.м., кадастровый № хх, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир дом. Почтовый адрес ориентира: ххххххх.

Цена Объектов определена сторонами в пункте 4 Соглашения и составляет 900 000 рублей. В пункте 3 Соглашения указан срок заключения договора купли-продажи квартиры - до 22.07.2022.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что представленное в материалах дела соглашение о задатке от 22.01.2019, несмотря на его название, содержит, в том числе, и элементы предварительного договора купли-продажи недвижимости, в связи с чем, от сторон не требовалось оформления предварительного договора в виде отдельного письменного документа, поскольку в самом соглашении о задатке стороны не только договорились о заключении в будущем договора купли-продажи квартиры, но и указали все существенные условия такого договора, то есть фактически и заключили предварительный договор.

В связи с этим суд полагает, что переданная Арсентьевой Ю.П. Гнатко Б.А. сумма 300 000 рублей является не авансом, а задатком, а к отношениям сторон по вопросу возврата этой суммы применимы положения гражданского законодательства, устанавливающие последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком.

Судом установлено, что основной договор купли-продажи названных выше Объектов между сторонами в установленный в договоре срок – до 22.07.2019 заключен не был.

В соответствии с пунктом 6 статьи 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (статья 381 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 416 ГК РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

Такие обстоятельства, по мнению суда, в настоящем деле отсутствуют.

Из договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 16.01.2020 следует, что Гнатко Б.А. продал ФИО8, жилой дом, площадью 44,9 кв.м., кадастровый № хх, расположенного по адресу: ххххххх, и земельный участок, площадью 1500 кв.м., кадастровый № хх, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир дом. Почтовый адрес ориентира: край Приморский, район Кировский, пгт. Горные Ключи, ххххххх.

09.04.2021 ФИО2 направила в адрес ФИО1 претензию, в соответствии с которой, просила вернуть ей аванс в размере 300 000 руб., поскольку договор купли-продажи не был заключен в срок установленный соглашением о задатке.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО9 пояснила, что Арсентьева Ю.П. имела намерения приобрести жилой дом и земельный участок у Гнатко Б.А. Она (свидетель) совместно с истицей ездила смотреть этот жилой дом. При ней (ФИО10) истицей передавались денежные средства в размере 300 000 руб. Свидетель №1, Арсентьева Ю.П. подписывала какой-то документ, ФИО7 ничего не подписывал. В последующем, истица дом не приобрела, поскольку у неё заболел муж.

Из постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от 25.03.2021, следует, что по заявлению Арсентьевой Ю.П. о том, что ФИО7 взял у неё задаток в размере 300 000 руб. за продажу дома, однако в последующем, когда она отказалась покупать продаваемый дом, ФИО7 указанный задаток ей не вернул, была проведена проверка, в результате которой, в возбуждении уголовного дела было отказано, ввиду отсутствия в действиях ФИО7 состава преступления.

Определением Лесозаводского районного суда Приморского края от 09.09.2022 поручено Кировскому районному суду Приморского края допросить свидетеля Свидетель №1

Как следует из протокола судебного заседания от 18.10.2022, свидетель Свидетель №1 пояснил, что от имени своего родного брата – Гнатко Богдана, он (свидетель) занимался продажей дома, в связи с чем, в газете дал объявление о продаже недвижимости. Позвонила Арсентьева Ю.П., которая пояснила, что после осмотра дома, если её всё устроит, то будет оформлен задаток. Так же Арсентьева Ю.П. говорила о том, что у неё имеется не вся сумма, в связи с чем было составлено соглашение о задатке. Соглашение о задатке было заключено между Арсентьевой Ю.П. и Гнатко Б.А. 22.01.2019. В этот день, поскольку у брата была травма ноги, он находился в автомобиле. Ему (свидетелю) истицей были переданы денежные средства в размере 300 000 руб., которые он тут же передал брату Богдану. При передачи ему (Гнатко О.В.) денежных средств, он (свидетель) зачитывал соглашение о задатке, при этом кроме истицы, находилась её подруга и муж. Соглашение о задатке подписывала Арсентьева Ю.П. и Гнатко Б.А., в оговоренный в соглашении срок договор купли-продажи заключен не был, истица просила ещё подождать. В январе 2020 года, Арсентьева Ю.П. звонила ему (свидетелю) с просьбой вернуть денежные средства, поскольку у неё нет денег чтобы рассчитаться с покупкой недвижимости, фактически отказалась от сделки. Он ей не обещал вернуть деньги.

Обобщая вышеизложенное, суд приходит к выводу о том, что за неисполнение предварительного договора в части заключения в срок до 22.07.2019 договора купли-продажи Объектов, принадлежащих Гнатко Б.А., ответственной является Арсентьева Ю.П., в связи с чем, в силу пункта 2 статьи 381 ГК РФ, задаток остается у Гнатко Б.А.

С учетом изложенного, первоначальный исковое заявление удовлетворению не подлежит, встречное исковое заявление подлежит удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении первоначального искового заявления Арсентьевой Юлии Петровны к Гнатко Богдану Андреевичу о взыскании задатка – отказать.

Встречное исковое заявление Гнатко Богдана Андреевича к Арсентьевой Юлии Петровны о признании соглашения о задатке от 22.01.2019 предварительным договором купли-продажи недвижимости – удовлетворить.

Признать соглашения о задатке от 22.01.2019 предварительным договором купли-продажи недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Приморский краевой суд в течение 1 месяца со дня изготовления в окончательной форме через Лесозаводский районный суд.

Мотивированное решение в окончательной форме составлено 19.12.2022.

Судья                                                                                    Г.Н. Вечерская