Решение по делу № 3а-414/2018 от 12.07.2018

                                     Дело № 3А-414/2018

120а

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

24 августа 2018 года                             г. Красноярск    

Красноярский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Андриишина Д.В.,

при секретаре судебного заседания Козиной Е.Я.,

с участием представителя административного истца Вильцан Е.В. – Мовсесяна Л.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3А-414/2018 по административному иску Вильцан Евгении Валерьевны об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

Вильцан Е.В. обратилась с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, мотивируя тем, что она является арендатором земельного участка с кадастровым номером 24:43:№:3, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Ачинск, <адрес>

По результатам государственной кадастровой оценки земель по состоянию на 23 января 2018 года для указанного земельного участка установлена кадастровая стоимость в размере 9 386 537 рублей 28 копеек.

По итогам независимой оценки стоимости земельного участка с кадастровым номером 24:43:№:3, выполненной ООО «ИнвестОценкаАудит» и представленной в отчете № 3723-ОЗУ/18 от 14 мая 2018 года, рыночная стоимость указанного земельного участка, по состоянию на 23 января 2018 года, составляет 1 696 000 рублей.

Просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:43:№:3 в размере его рыночной стоимости – 1 696 000 рублей, определенной по состоянию на 23 января 2018 года.

Представитель административного истца Вильцан Е.В. – Мовсесян Л.Г., действующий на основании доверенности, настаивал на удовлетворении административного иска по изложенным в нем основаниям и доводам, дополнительно пояснив, что установление кадастровой стоимости земельного участка, не соответствующей его рыночной стоимости нарушает права административного истца, поскольку она является плательщиком арендной платы за пользование земельным участком, размер которой зависит от размера кадастровой стоимости земельного участка.

В письменных пояснениях представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Красноярскому краю (далее – Управление Росреестра по Красноярскому краю) Черепахина О.В., действующая на основании доверенности, возражений относительно административного искового заявления и изложенных в нем доводов не привела.

Управление Росреестра по Красноярскому краю, Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (далее - ФГБУ «ФКП Росреестра»), Правительство Красноярского края, администрация города Ачинска Красноярского края, комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Ачинска, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, своих представителей в судебное заседание не направили, о причинах неявки не сообщили, ходатайств не представили.

Суд посчитал возможным в соответствии с частью 2 статьи 150, частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации рассмотреть дело в отсутствие неявившихся представителей Управления Росреестра по Красноярскому краю, ФГБУ «ФКП Росреестра», Правительства Красноярского края, администрации города Ачинска Красноярского края, комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Ачинска, своевременно и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, против чего представитель Вильцан Е.В. – Мовсесян Л.Г. не возражал.

Оценив доводы участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд полагает административный иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

На основании пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1).

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (пункт 2)

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 21 июля 2014 года № 225-ФЗ, вступившего в силу 22 июля 2014 года) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии (часть 2). Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 3).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (часть 4).

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 3 части 11).

Судом установлено, что на основании договора аренды земельного участка № 4 от 24 января 1996 года, договора переуступки права аренды земельного участка № 20/7-2017 от 17 апреля 2017 года и акта приема-передачи Вильцан Е.В. является арендатором находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером 24:43:№:3, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Ачинск, <адрес>. Срок аренды земельного участка составляет 25 лет (л.д. 16-18, 19-22).

По условиям вышеуказанного договора аренды земельного участка административный истец обязан вносить арендную плату, при определении размера которой применяется кадастровая стоимость арендуемого участка.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 18 апреля 2018 года, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:43:№:3 по состоянию на 23 января 2018 года составляет 9 386 537 рублей 28 копеек, которая определена на основании удельных показателей кадастровой стоимости, утвержденных Постановлением Правительства Красноярского края от 22 ноября 2011 года № 708-П «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Красноярского края» (л.д. 29).

Оспаривая указанную кадастровую стоимость, административный истец представил в суд отчет об оценке № 3723-ОЗУ/18 от 14 мая 2018 года, выполненный ООО «ИнвестОценкаАудит» (оценщик Сабада К.Ю.), в котором рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:43:№:3 по состоянию на 23 января 2018 года составляет 1 696 000 рублей (л.д. 30-91).

Согласно ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с пунктом 7 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценке (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года № 297, подход к оценке - это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки - это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (п. 11 ФСО № 1).

Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов (п. 24 ФСО № 1).

Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях Российской Федерации (п. 27 ФСО № 1).

Судом установлено, что при оценке земельного участка оценщиком применен сравнительный подход, в рамках которого использован метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным Распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06 марта 2002 года № 568-р, применение метода сравнения продаж предполагает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов) по общему правилу должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги, элементы, по которым проводится сравнение значения корректировок.

Оформление и содержание отчета об оценке № 3723-ОЗУ/18 от 14 мая 2018 года соответствует требованиям ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Достоверность данных, содержащихся в отчете, участвующими в деле лицами не опровергнута, доказательств иного размера рыночной стоимости не представлено и ходатайств о назначении экспертизы не заявлено.

У суда нет оснований ставить под сомнение выводы оценщика о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:43:№:3 по состоянию на 23 января 2018 года составляет 1 696 000 рублей.

Поскольку в соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, что имеет место в рассматриваемой ситуации, внесённые в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка, не соответствующие действительной рыночной стоимости этого объекта, нарушают права административного истца, подлежащие восстановлению путём установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

С учетом изложенного, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:43:№:3 должна быть определена по состоянию на 23 января 2018 года равной его рыночной в размере 1 696 000 рублей, которая подтверждена соответствующими доказательствами.

Учитывая, что установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и применяется до вступления в силу в порядке, определенном ст. 5 Налогового кодекса Российской Федерации, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, датой обращения Вильцман Е.В. с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков с кадастровым номером 24:43:№:3 следует считать дату подачи административного искового заявления в Красноярский краевой суд – 12 июля 2018 года.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175 – 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Административное исковое заявление Вильцан Евгении Валерьевны об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:43:№:3, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Ачинск, <адрес>, в размере его рыночной стоимости – 1 696 000 рублей, определенной по состоянию на 23 января 2018 года.

Датой обращения Вильцан Евгении Валерьевны с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 24:43:№:3 считать 12 июля 2018 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Красноярского краевого суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путём подачи апелляционной жалобы через Красноярский краевой суд.

Судья Красноярского краевого суда             Д.В. Андриишин

Решение в окончательной форме принято 27 августа 2018 года.