Решение по делу № 2-1218/2021 от 13.07.2021

Дело № 2-1218/2021

УИД: 91RS0011-01-2021-002456-41

Р Е Ш Е Н И Е

и м е н е м Р о с с и й с к о й Ф е д е р а ц и и

    пгт Красногвардейское                                     25 ноября 2021 г.

Красногвардейский районный суд Республики Крым в составе:

председательствующего судьи            Сангаджи-Горяева Д.Б.,

при секретаре судебного заседания            Мухетдиновой Э.И.,

с участием представителя истца            Постушенко О.В.,

представителя ответчика                Кучина Ю.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Адонис Агро» к Синякин В.И., Матюшенко Ю.Ф. о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, по встречному исковому заявлению Синякин В.И. к обществу с ограниченной ответственностью «Адонис Агро» об изменении договора аренды земельного участка,

у с т а н о в и л:

ДД.ММ.ГГГГ в суд поступило гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Адонис Агро» (далее ООО «Адонис Агро», Общество) к Синякин В.И. Исковое заявление мотивировано тем, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключён договор № аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № (далее Договор). ДД.ММ.ГГГГ общество получило уведомление о смене собственника земельного участка на Матюшенко Ю.Ф. Согласно п. 1.6 договора срок действия договора составляет 15 лет с даты заключения. Согласно п. 3.3 договора арендатор имеет преимущественное право выкупа арендуемого земельного участка. При продаже земельного участка ответчик нарушил права других лиц, перед которыми он обязан исполнить взятые на себя согласно закону и договора аренды обязательства, то есть перед истцом. Ответчиком не направлялось предложение истцу о выкупе земельного участка с обозначением суммы выкупа, то есть он не предложил арендатору реализовать своё право, установленное условиями договора. В то же время ответчик знал, что арендатор несёт бремя содержания данного земельного участка и вкладывает денежные средства в его развитие. Просил суд признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, заключённый между Синякин В.И. и Матюшенко Ю.Ф., применив последствия недействительности ничтожной сделки в виде реституции, возвращающей стороны в обратное состояние до момента совершения оспариваемой сделки.

ДД.ММ.ГГГГ в ходе судебного разбирательства Синякин В.И. подано встречное исковое заявление к ООО «Адонис Агро» об изменении договора путём исключения из пункта 3.3 преимущественного права арендатора перед другими лицами на приобретение земельного участка и признании договора действовавшим в изменённой редакции с момента его заключения. Встречные исковые требования мотивированы тем, что в договоре не указан порядок уведомления и получения ответа арендатора при возникновении намерения арендодателя на продажу земельного участка. Действующее законодательство не содержит порядка уведомления арендатора о намерении и условиях продажи арендуемого земельного участка. Синякин В.И. устно уведомлял арендодателя о желании продать земельный участок. При заключении договора Синякин В.И. не знал о возможных скрытых обязанностях арендодателя.

В ходе судебного разбирательства привлечены к участию в деле в качестве соответчика – Матюшенко Ю.Ф., третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования, – Совет министров Республики Крым, Министерство по имущественным и земельным отношениям Республики Крым, Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру, администрация Восходненского сельского поселения <адрес> Республики Крым.

Представитель истца ООО «Адонис Агро» – Постушенко О.В. в суде заявленные исковые требования поддержал в полном объёме и просил их удовлетворить, в удовлетворении встречного иска просил отказать. В письменных возражениях на встречное исковое заявление представитель истца указал, что факт устного предложения о выкупе земельного участка опровергается руководством ООО «Адонис Агро». Ссылка Синякин В.И. на незнание законодательства не является юридическим фактом неисполнения договорных обязательств. Просил применить срок исковой давности к встречным требованиям.

Ответчик Синякин В.И., надлежаще извещенный о месте и времени судебного разбирательства, в суд не явился. В письменных возражениях на первоначальный иск указал, что в октябре 2019 года при личной встрече сообщил директору ООО «Адонис Агро» Вовку В.В. своё намерение продать земельный участок, арендованный последним, чем предоставил преимущественное право выкупа арендуемого земельного участка. ДД.ММ.ГГГГ он продал земельный участок Матюшенко Ю.Ф. Просил отказать в удовлетворении исковых требований ООО «Адонис Агро».

Ответчик Матюшенко Ю.Ф., надлежаще извещенный о месте и времени судебного разбирательства, в суд не явился.

В судебном заседании представитель ответчиков Синякин В.И. и Матюшенко Ю.Ф. – Кучина Ю.И. просила отказать в удовлетворении первоначального иска, а встречное исковое заявление Синякин В.И. удовлетворить. Суду пояснила, что срок исковой давности не истёк, поскольку его следует исчислять с момента получения Синякин В.И. претензии и начала судебного разбирательства.

Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, Совета министров Республики Крым, Министерства по имущественным и земельным отношениям Республики Крым, Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру, администрации Восходненского сельского поселения <адрес> Республики Крым, надлежаще извещенные о месте и времени судебного разбирательства, в суд не явились.

На основании ст. 167 ГПК РФ суд счёл возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении как первоначальных, так и встречных исковых требований по следующим основаниям.

Согласно статье 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1).

Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами (часть 2).

В силу положений статьи 36 Конституции Российской Федерации владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц (часть 2).

В пунктах 1 и 2 ст. 209 Гражданского кодекса РФ установлено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В ходе судебного заседания установлено, что ДД.ММ.ГГГГ Синякин В.И. (арендодатель), являясь собственником земельного участка площадью 50394 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, Восходненский сельский совет, лот 25-7, заключил с ООО «Адонис Агро» (арендатор) договор аренды указанного земельного участка на срок 15 лет.

В абзаце 6 пункта 3.3 Договора указывается, что арендатор имеет преимущественное право перед другими лицами на приобретение земельного участка.

ДД.ММ.ГГГГ Синякин В.И. продал Матюшенко Ю.Ф. земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, Восходненский сельский совет, лот 25-7. Из абзаца 3 пункта 1 оспариваемого договора купли-продажи земельного участка следует, что стороны уведомлены о наличии договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.

На основании п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Пункт 1 ст. 551 ГК РФ устанавливает, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Право собственности на спорный земельный участок у Матюшенко Ю.Ф. возникло на основании договора купли-продажи недвижимого имущества и ДД.ММ.ГГГГ произведена его государственная регистрации в Государственном комитете по государственной регистрации и кадастру Республики Крым.

ООО «Адонис Агро» просило суд признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и возвратить в его собственность Синякин В.И., указывая на несоблюдение последним условия договора аренды о преимущественном праве ООО «Адонис Агро» на выкуп арендуемого земельного участка.

Однако правило о преимущественном праве покупки при купле-продаже имущества, не находящегося в долевой собственности, согласно правовой позиции, приведенной в постановлении Президиума Верховного суда РФ от 17.11.2004 № 19пв-04, и положений ст. 250 Гражданского кодекса РФ не применимо к договору купли-продажи имущества, не находящегося в долевой собственности.

В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Иных требований о преимущественном праве покупки земельных участков сельскохозяйственного назначения действующим законодательством не установлено.

ДД.ММ.ГГГГ администрация Восходненского сельского поселения <адрес> Республики Крым направила в адрес представителя Синякин В.И. письменный отказ от приобретения земельного участка с кадастровым номером № по цене 250000 руб.

ДД.ММ.ГГГГ Министерство по имущественным и земельным отношениям Республики Крым направило в адрес представителя Синякин В.И. письменный отказ от приобретения земельного участка с кадастровым номером № по цене 250000 руб.

В соответствии с пунктами 1 - 2 статьи 260 ГК РФ лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. На основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.

При этом действующее гражданское и земельное законодательство не содержит норм, предусматривающих право арендатора на преимущественное право покупки арендуемого им земельного участка.

По смыслу действующего законодательства условия договора не могут устанавливаться вопреки требованиям норм законодательства, регулирующих спорные правоотношения, в связи с чем доводы истца о несоблюдении ответчиком условий заключенного договора аренды земельного участка являются несостоятельными.

При таких обстоятельствах исковые требования ООО «Адонис Агро» удовлетворению не подлежат.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суд исходит из пропуска срока исковой давности по требованию об исключении из пункта 3.3 преимущественного права арендатора перед другими лицами на приобретение земельного участка, о чем было заявлено стороной спора.

В соответствии с п. 2 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Как следует из встречного искового заявления, Синякин В.И. заявил требование об исключении из пункта 3.3 преимущественного права арендатора перед другими лицами на приобретение земельного участка, по основаниям его оспоримости.

Представитель ответчика ООО «Адонис Агро» заявил о пропуске истцом по встречному иску срока исковой давности.

Согласно пункту 2 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Довод Синякин В.И. о необходимости исчисления срока исковой давности не ранее чем с ДД.ММ.ГГГГ – даты, когда им получена досудебная претензия ООО «Адонис Агро», – не основан на нормах права. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной, следует исчислять с момента, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Поскольку исполнение оспариваемого договора началось с момента его подписания ДД.ММ.ГГГГ, Синякин В.И. не мог не знать о нарушении своего права после указанной даты, в защиту которого обратился в суд с настоящим встречным иском ДД.ММ.ГГГГ, то есть с пропуском установленного ст. 181 ГК РФ срока исковой давности, о применении которого заявлено ответчиком.

Синякин В.И. не просил восстановить ему пропущенный срок исковой давности, уважительные причины, которые препятствовали ему своевременно обратиться в суд с данным иском, не представил.

Согласно абзацу 3 части 4 ст. 198 ГПК РФ в случае отказа в иске в связи с истечением срока исковой давности или признанием неуважительными причин пропуска срока обращения в суд в мотивировочной части решения суда указывается только на установление судом данных обстоятельств.

С учётом изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

в удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Адонис Агро» к Синякин В.И., Матюшенко Ю.Ф. о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и возврате сторон сделки в первоначальное положение отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований Синякин В.И. к обществу с ограниченной ответственностью «Адонис Агро» об исключении абзаца 6 пункта 3.3 из договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Крым в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Красногвардейский районный суд Республики Крым.

Мотивированное решение составлено 01.12.2021.

Председательствующий          (подпись)            Д.Б. Сангаджи-Горяев