Решение по делу № 3а-824/2019 от 27.02.2019

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

10 июня 2019 года Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи        Панковой М.А.,

при секретаре судебного заседания        Терентьевой М.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-824/2019 по административному исковому заявлению АО «Тандер» к Правительству Самарской области, Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

АО «Тандер» обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, в котором просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – торгово-административный комплекс, назначение: торговли и общественного питания, с кадастровым номером №, 2-х этажный, общей площадью 12 495,6 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 06.06.2011 года в размере 159 155 653 рубля.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что вышеуказанный объект недвижимости принадлежит обществу на праве собственности, кадастровая стоимость которого существенно превышает размер его рыночной стоимости, установленной отчетом об оценке.

Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области отклонила заявление АО «Тандер» о пересмотре кадастровой стоимости нежилого помещения.

Завышение кадастровой стоимости объекта недвижимости нарушает права и законные интересы административного истца, в связи с этим административный истец просит заявленные требования удовлетворить, восстановив пропущенный процессуальный срок для обращения в суд.

Представители административного истца, Управления Росреестра по Самарской области, Правительства Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Администрации г.о.Тольятти Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Представитель АО «Тандер» по доверенности от 03.07.2018 года № 23 АА 8392603 Пантюхина Е.А. представила письменное ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представитель Управления Росреестра по Самарской области представил письменный отзыв на административный иск, в котором просил дело рассмотреть в его отсутствие, в случае наличии доказательств недостоверности заявляемой рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, возражает против удовлетворения заявленных требований.

Представитель ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области направил в адрес суда письменный отзыв, в котором оставил удовлетворение заявленных требований на усмотрение суда.

Иные участвующие в деле лица письменных возражений на административное исковое заявление в адрес суда не направили.

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ, суд полагал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Исследовав материалы дела, суд считает уточненные административные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.

В соответствии с положениями части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из материалов дела следует, что АО «Тандер» на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 17.08.2010 года № RU63302000-90 на праве собственности принадлежит нежилое здание - торгово-административный комплекс, назначение: торговли и общественного питания, с кадастровым номером №, 2-х этажный, общей площадью 12 495,6 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 16.11.2018 года, свидетельством о государственной регистрации права от 10.12.2010 года.

Кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером № определена в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 14.03.2012 года № 118 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» по состоянию на 06.06.2011 года и составляет 294 883 338 рублей 10 копеек, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 14.11.2018 года.

Вышеуказанное нежилое помещение включено в Перечень объектов недвижимого имущества, находящихся на территории Самарской области, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость для целей налогообложения, на 2019 год, утвержденный приказом министерства имущественных отношений Самарской области от 29.10.2018 года № 1608, под пунктом №.

В соответствии со ст. 14, п.1 ст. 372 НК РФ, налог на имущество организаций относится к региональным налогам, устанавливается Налоговым кодексом Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона Самарской области от 25 ноября 2003 года N 98 "О налоге на имущество организаций на территории Самарской области" /в ред. от 11.04.2016 г. № 41-ГД/ является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.

Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии с положениями ст. 24.18 Федерального закона РФ N 135-ФЗ, результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, - в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Административный истец воспользовался предоставленным правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости спорного помещения и 11.12.2018 года обратился с соответствующим заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области.

13.12.2018 года Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области не приняла к рассмотрению заявление АО «Тандер» о пересмотре кадастровой стоимости нежилого здания, в связи с тем, что срок подачи заявления истек 15.04.2017 года.

При таких обстоятельствах и на основании ст. 24.18 Федерального закона РФ от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ, ч.1 ст. 245 КАС РФ, обращение АО «Тандер» в суд с настоящим административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, является обоснованным. Досудебный порядок урегулирования спора соблюден.

В соответствии с пунктом 8 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», согласно абзацу первому статьи 24.12 Закона об оценочной деятельности государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. Ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 КАС РФ). Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Поскольку на момент обращения в суд в Единый государственный реестр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости, суд полагает возможным восстановить административному истцу срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости рассматриваемого объекта капитального строительства.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Административным истцом в обоснование своих требований представлен отчет об оценке от 29.11.2018 года № 2018.11-70/22, подготовленный ООО «Бюро оценочных технологий».

Из отчета усматривается, что объектом оценки являлось нежилое помещение с кадастровым номером №, итоговая величина рыночной стоимости которого по состоянию на 06.06.2011 года составила 159 155 653 рубля.

В ходе судебного разбирательства по делу была проведена судебная экспертиза.

Согласно экспертному заключению Индивидуального предпринимателя ФИО1 от 13.05.2019 года № 29-4, итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 06.06.2011 года без учета НДС составляет 210 103 262 рубля 67 копеек.

Давая оценку представленным доказательствам, суд исходит из того, что заключение эксперта должно соответствовать положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», требованиям федеральных стандартов оценки.

Оценивая экспертное заключение ИП ФИО1 по правилам ст. 168 КАС РФ, суд учитывает, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта экспертизы не является произвольной, при оценке объекта недвижимости эксперт руководствовался федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы.

Экспертное заключение содержит анализ существующей методологии по определению рыночной стоимости объекта недвижимости, описание качественных и количественных характеристик объекта исследования, анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на их стоимость; анализ наиболее эффективного использования объекта исследования; описание процесса оценки, обоснование выбора используемых подходов к оценке, согласование результатов расчётов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности.

Оснований не доверять выводам экспертного заключения у суда не имеется, выводы эксперта последовательны, логичны, аргументированы, эксперт обладает соответствующей квалификацией в области оценки объектов недвижимости, предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, его заинтересованность в исходе дела отсутствует.

Каких-либо доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости спорного объекта, сторонами и заинтересованными лицами не представлено. Возражений относительно выводов судебной экспертизы, ходатайств о проведении повторной либо дополнительной экспертиз не заявлено.

Из письменных пояснений ФИО1 следует, что экспертом были проанализированы материалы дела № 3а-824/2019, в том числе Отчет об оценке № 2018.11-70/22, подготовленный оценщиком ООО «Бюро оценочных технологий» ФИО2 и сделаны следующие выводы о причинах расхождений. Оценщик на стр.59 Отчета об оценке приводит обоснование отказа от применения затратного подхода, которое является неполным. Эксперт считает целесообразным применение затратного подхода к оценке объекта, исходя из указаний, приведенных в ФСО № 7. Оценщик на стр.47 Отчета об оценке приводит диапазоны значений ценообразующих факторов. Так как объектом оценки выступает отдельно стоящее здание, то фактор «техническое (физическое) состояние здания для него имеет вес и является ценообразующим. Оценщик не указывает диапазон значения данного фактора и не вводит корректировки к ценам аналогов по данному элементу сравнения. Также оценщик не приводит анализ влияния элемента сравнения «выход на 1 линию». Аналог № 3 расположен на 2 линии домов по ул.Юбилейная, что негативно отражается на цене предложения объекта, требуется внесение повышающей корректировки, корректировку оценщик не вводит. На стр.47 приводится значение диапазонов влияние ценообразующего фактора «Площадь объекта». Все аналоги, используемые оценщиком в сравнительном подходе, находятся в одном диапазоне значения площади с объектом оценки «свыше 1000 кв.м.», корректировка в данном случае не требуется. Однако оценщик вводит понижающую корректировку для всех видов аналогов, приводя уже другие значения ценообразующего фактора, актуальные на 2008 год, что вводит в заблуждение пользователя отчета и противоречит принципам оценки, изложенным в ФСО № 3. В отчете об оценке оценщик вводит значение скидки на торг, определенной по состоянию на 2009 года, для рынка во время кризиса на дату оценки рынок был более активен, значение скидки на торг снизилось. На стр.71 отчета об оценке оценщик вводит повышающую корректировку, при этом значение корректировки рассчитано не верно. Так как в справочнике приведено значение понижающей корректировки, то в соответствии с принципом построения дроби, повышающая корректировка будет равна обратному значению понижающей = 1/0,85 = 1, 176 или 17,65%, а не 15% как указано оценщиком. Оценщиком для определения величины корректировки на отдельный вход и этаж расположения использовался справочник корректировок 2012 г. Дата оценки объекта – 06 июня 2011 года. В соответствии с п.8 ФСО «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденным приказ Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 года № 297 «Об утверждении ФСО «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», дата определения стоимости объекта оценки (дата проведения оценки, дата оценки) – это дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки. Информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки. Использование данных Справочника 2012 года противоречит требованиям п.8 ФСО № 1. Эксперт при составлении заключения производил расчеты на основе рыночной информации, имеющейся на дату оценки, были отобраны аналоги, сопоставимые с объектом экспертизы по основным ценообразующим факторам: торговые помещения, расположенные максимально близко к объекту оценки с отдельным входом, площадью от 1000 кв.м. На имеющие различия вводятся соответствующие корректировки. Экспертом использовались данные справочника 2010 года – ближайшего актуального справочника к дате оценки. Для расчета коэффициента капитализации оценщик использует средние рыночные данные анализа рынка. Коэффициент капитализации отражает доходность и окупаемость объекта, от него напрямую зависит стоимость объекта в доходном подходе. Экспертом расчет коэффициента капитализации произведен на основании данных об аналогах, используемых конкретно при расчете цены и арендной ставки объекта оценки, что помогает определить доходность объекта аналогичного нашему. Разница в величинах коэффициентов капитализации приводит к различным результатам. В отчете об оценке был допущен ряд ошибок математического, логического и методологического характера, а также выявлены несоответствия ФСО, что является нарушением обязательного требования к отчету об оценке в соответствии со ст.11 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В связи с изложенным, возможно, что это могло привести к искажению полученной рыночной стоимости.

Суд полагает, что оснований для установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в соответствии с Отчетом об оценке не имеется, поскольку заключение судебной экспертизы является наиболее полным и аргументированным.

Установление кадастровой стоимости в размере равном его рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости без принятия какого-либо дополнительного решения.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 27.02.2019 года, в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 11.12.2018 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.175-180, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Административные исковые требования АО «Тандер» к Правительству Самарской области, Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания - торгово-административный комплекс, назначение: торговли и общественного питания, с кадастровым номером №, 2-х этажный, общей площадью 12 495,6 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 06.06.2011 года в размере 210 103 262 рубля 67 копеек.

В удовлетворении остальной части административного иска отказать.

Датой обращения АО «Тандер» в суд считать 27.02.2019 года, в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 11.12.2018 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 14 июня 2019 года.

Председательствующий:             М.А.Панкова