Решение по делу № 2-115/2018 от 18.09.2017

Дело №2-115/2018

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ    

10 июля 2018 года г. Брянск

Бежицкий районный суд города Брянска в составе

председательствующего судьи Морозовой Е.В.

при секретаре Лабуз Т.А.

с участием представителя истца Цыганкова Р.С.- Базыкина К.А., представителя ответчика ООО «СтройТрест» - Осипчука Р.В., представителя ответчика ОАО «Строитель» - Прим Н.В., представителя ответчика –Брянской городской администрации- Патовой М.М., действующей также в интересах третьего лица- Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Цыганкова Романа Сергеевича к Брянской городской администрации, Открытому акционерному обществу «Строитель» в лице конкурсного управляющего Пантелеева Михаила Всеволодовича, Обществу с ограниченной ответственностью «СтройТрест» о признании недействительными торгов по продаже права аренды земельного участка и договора купли- продажи права аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Цыганков Р.С. обратился в суд с иском к Брянской городской администрации, ОАО «Строитель» в лице конкурсного управляющего Пантелеева М.В., ООО «Стройтрест» о признании недействительными договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ с кадастровым номером №, заключенного между Брянской городской администрацией и ОАО «Строитель» в лице конкурсного управляющего Пантелеева М.В., торгов по продаже права аренды на данный участок, и заключенного между ОАО «Строитель» и ООО «СтройТрест» по результатам торгов договора купли-продажи права аренды земельного участка. В обоснование указав, что является собственником жилого дома по адресу <адрес>, расположенного на двух земельных участках. ДД.ММ.ГГГГ ООО «СройТрест» уведомило его о необходимости освобождения земельного участка, указав, что по результатам проведенных торгов по продаже ОАО «Строитель» права аренды на земельный участок, находящийся в государственной собственности, площадью 6144 кв.м. с кадастровым номером №, квартал ограниченный улицами <данные изъяты>, предоставленного ОАО «Строитель» по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, ООО «СтройТрест» признано победителем аукциона. Вместе с тем, на вышеуказанном земельном участке расположен его дом, земельный участок под домом огорожен забором, он всегда свободно владел и пользовался земельным участком. Согласно заключению кадастрового инженера ООО «ЗемКадастр» выявлена реестровая ошибка в виде наложения границ земельных участков с кадастровыми номерами <данные изъяты> на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, площадь наложения 1443 кв.м. Между тем, исходя из постановления Брянской городской администрации № от ДД.ММ.ГГГГ ОАО «Строитель» был передан в аренду участок площадью 16049 кв.м. для разработки проекта комплексной застройки жилого квартала с указанием, что земельный участок площадью 1434 подлежит изъятию с согласия владельца дома Г., однако, такого согласия не было получено. Таким образом, при заключении договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ Брянской городской администрации было известно, что в границах передаваемого в аренду земельного участка находиться земельные участки, принадлежащие третьим лицам. Ссылаясь на указанные обстоятельства, положения ст.36,39.20 ЗК РФ, ст.168, 449,449.1 ГК РФ, истец просил об удовлетворении заявленных требований.

На основании ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие истца и третьего лица – Управления имущественных отношений Брянской области.

Определением Бежицкого районного суда г.Брянска от ДД.ММ.ГГГГ принят отказ от иска в части заявленных требований о признании недействительным договора аренды земельного участка №Г от ДД.ММ.ГГГГ, в указанной части производство по делу прекращено.

В судебном заседании представитель истца уточнил требования, просил суд признать недействительными торги по продаже имущества ОАО «Строитель», проведенные ДД.ММ.ГГГГ посредством публичного предложения по лоту № в части продажи права аренды земельного участка площадью 6144 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, и заключенного по результатам торгов договора купли продажи права аренды указанного земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ОАО «Строитель» и ООО «СтройТрест». Утоненные требования поддержал, просил их удовлетворить по изложенным в иске основаниям, указав, договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ признан в судебном порядке незаключенным, т.о. являются недействительными торги и заключенный по результатам торгов договор купли- продажи права аренды спорного земельного участка, исходя из положений ст.168,449 ГК РФ. Между тем, предметом торгов являлся земельный участок в границах которого расположено домовладение истца, и используемые под ним земельные участки.

Представитель ответчика ОАО «Строитель»- Прим Н.В. по заявленным требованиям не возражала, указав, что по результатам проведенных ДД.ММ.ГГГГ торгов посредством публичного предложения с победителем торгов ООО «СтройТрест» ДД.ММ.ГГГГ был заключен договора купли- продажи права аренды спорного земельного участка. Права были переданы по договору аренды спорного земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, указанный договор в настоящее время признан незаключенным. Спорный земельный участок по акту- приема передачи ООО «СтройТрест» не передавался, в настоящее время передан Брянской городской администрации.

Представитель ответчика ООО «СтройТрест»- Осипчук Р.В. по заявленным требованиям не возражал, указав, что по результатам торгов с ОАО «Строитель» был заключен договор купли- продажи права аренды спорного земельного участка, который по акту приема- передачи ООО «СтройТрест» не был передан, впоследствии договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ признан незаключенным.

Патова М.М., действующая в интересах ответчика Брянской городской администрации и третьего лица Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, оставила разрешение спора на усмотрение суда, указав, договор аренды спорного земельного участка с кадастровым номером № был заключен с ОАО «Строитель» в лице конкурсного управляющего Пантелеева М.В. на основании решения Арбитражного суда Брянской области от ДД.ММ.ГГГГ, указанное решение отменено, данный договор признан незаключенным, в настоящее время участок передан по акту приема- передачи Брянской городской администрации.

Выслушав участвующих лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Установлено, что истец является собственником жилого дома по адресу: <адрес>. Согласно материалам инвентарного дела указанное домовладение расположено на земельном участке площадью 1434 кв.м. Согласно сведениям ЕГРН участки площадью 430 кв.м. и 1004 кв.м., с кадастровыми номерами соответственно № границы не установлены, адрес относительно ориентира- <адрес>.

Согласно сведениям в ЕГРН земельный участок с кадастровым номером № площадью 6144 кв.м., адрес: <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования- для проектирования комплексной застройки жилого квартала, обременен арендой в пользу ОАО «Строитель» срок обременения с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ

Согласно заключению ООО «ЗемКадастр» от ДД.ММ.ГГГГ выявлена реестровая ошибка, земельные участки с кадастровыми номерами № расположены в границах земельного участка с кадастровым номером № площадью 6144 кв.м., в совокупности общая площадь наложения -1443 кв.м.

Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ООО «СтройТрест» уведомило истца о необходимости освободить занимаемый земельный участок, произвести демонтаж ограждения и построек, ссылаясь на приобретение на торгах права аренды на весь земельный участок площадью 6144 кв.м. без каких-либо ограничений.

Установлено, что Решением Арбитражного суда Брянской области от ДД.ММ.ГГГГ иск конкурсного управляющего ОАО «Строитель» Пантелеева М.В. к Брянской городской администрации о <данные изъяты>

ДД.ММ.ГГГГ между Брянской городской администрацией ( арендодатель) и ОАО «Строитель» в лице конкурсного управляющего Пантелеева М.В. ( арендатор) заключен договор аренды № вышеуказанного земельного участка (кадастровый №), основание заключения договора- решение Арбитражного суда Брянской области от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно протоколу № от ДД.ММ.ГГГГ по результатам открытых торгов посредством публичного предложения в форме открытых торгов по продаже имущества ОАО «Строитель», предмет торгов- право аренды земельного участка и строительной документации, земельный участок площадью 6144 кв.м., кадастровый № по адресу: <адрес>, победителем торгов признан ООО «СтройТрест».

ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Строитель» в лице конкурсного управляющего Пантелеева М.В. и ООО «СтройТрест» заключен договор № купли- продажи аренды земельного участка, имущества, по которому продавец уступает свои права и обязанности по договору аренды № земельного участка, находящегося в государственной собственности, площадью 6144 кв.м., кадастровый №, по адресу: <адрес> разрешенное использование для проектирования комплексной застройки жилого квартала и строительства.

Из представленных материалов следует, что решением Арбитражного суда Брянской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу №- решение от ДД.ММ.ГГГГ отменено по вновь открывшимся обстоятельствам.

Решением Арбитражного суда Брянской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № в удовлетворении заявления конкурсного управляющего ОАО «Строитель» Пантелеева М.В. к Брянской городской администрации о понуждении заключить договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, из категории земель: земли населенных пунктов, площадью 6144,00 кв.м(кадастровый №), расположенного по адресу: <адрес> для проектирования комплексной застройки жилого квартала и строительства 1-й очереди -отказано.

Как следует из указанного решения от ДД.ММ.ГГГГ, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении иска конкурсного управляющего ОАО «Строитель» Пантелеева М.В. к Брянской городской администрации о понуждении заключить договор аренды спорного земельного участка, усмотрев, с учетом положения ст.39.20 ЗК РФ, нарушение прав Цыганкова Р.С., исходя из установленных обстоятельств нахождения на спорном земельном участке объекта недвижимости- жилого дома, принадлежащего Цыганкову Р.С.

Определением Арбитражного суда Брянской области от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворено заявление Брянской городской администрации о повороте исполнения судебного акта. Суд определил произвести поворот исполнения решения Арбитражного суда Брянской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу №№, признал договор от ДД.ММ.ГГГГ № аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности незаключенным, обязал ОАО «Строитель» вернуть Брянской городской администрации земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>

Пунктом 2 статьи 447 ГК РФ установлено, что договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

Согласно п.2 статьи 447 ГК РФ в качестве организатора торгов может выступать собственник вещи или обладатель иного имущественного права на нее. Организатором торгов также могут являться специализированная организация или иное лицо, которые действуют на основании договора с собственником вещи или обладателем иного имущественного права на нее и выступают от их имени или от своего имени, если иное не предусмотрено законом.

По смыслу п.1 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Установлено, что на момент проведения торгов на спорном земельном участке находился принадлежащий истцу объект недвижимости- домовладение, расположенный на земельном участке площадью 1443 кв.м., о чем ответчик не предоставил информацию при объявлении и проведении торгов.

Пунктом 2 статьи 449 ГК РФ установлено, что признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных ст.167 данного Кодекса.

В соответствии со ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно положениям ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Ничтожность соответствующих сделок может являться следствием незаконности торгов вообще (продажа имущества, не принадлежащего должнику, реализация имущества, изъятого из оборота или ограниченного в нем и т.п.).

При продаже с торгов имущества ( в силу ст.128 ГК РФ к имуществу относятся имущественные права), которое не может быть реализовано с торгов по разным причинам (ограничено в обороте, не принадлежит продавцу на праве собственности и другое), сделка, заключенная по результатам торгов, является ничтожной, независимо от того, имеются ли основания для признания торгов недействительными. То есть вне зависимости от того, имелись ли нарушения процедуры проведения торгов. При этом основанием для признания недействительным договора, заключенного на публичных торгах, признается не нарушение порядка проведения торгов, а нарушение норм материального права, не допускающих выставление на торги данного конкретного имущества.

В настоящем деле исключительное право на приобретение части земельного участка под объектом недвижимости в аренду не могло являться предметом торгов, так как это нарушает положения ст.39.20 ЗК РФ, и сделка, заключенная с нарушением этой нормы будет ничтожной (ст.168 ГК РФ).

Кроме того, предмет торгов – земельный участок площадью 6144 кв.м. был передан ОАО «Строитель» по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, который ( договор аренды) после проведения торгов признан судебным решением незаключенным.

С учетом изложенного, в силу положений п.1 ст.166 и ст. 168 ГК РФ, суд признает недействительными торги по продаже имущества ОАО «Строитель», проведенные ДД.ММ.ГГГГ посредством публичного предложения по лоту № в части предмета торгов - права аренды земельного участка площадью 6144 кв.м., и заключенный по результатам торгов договор купли- продажи права аренды земельного участка, имущества от ДД.ММ.ГГГГ в силу ничтожности.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Цыганкова Романа Сергеевича к Брянской городской администрации, Открытому акционерному обществу «Строитель» в лице конкурсного управляющего Пантелеева Михаила Всеволодовича, Обществу с ограниченной ответственностью «СтройТрест» о признании недействительными торгов по продаже права аренды земельного участка и договора купли- продажи права аренды земельного участка – удовлетворить.

Признать недействительными торги по продаже имущества Открытого акционерного общества «Строитель», проведенные ДД.ММ.ГГГГ посредством публичного предложения по лоту № в части предмета торгов- права аренды земельного участка площадью 6144 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>

Признать недействительным договор № купли- продажи права аренды земельного участка, имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Открытым акционерным обществом «Строитель» и Обществом с ограниченной ответственностью «СтройТрест».

Решение может быть обжаловано в Брянский областной суд через Бежицкий районный суд г. Брянска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья Морозова Е.В.

Дата принятия решения суда в окончательной форме 13.07.2018 г.

Председательствующий судья Морозова Е.В.