Решение по делу № 8Г-22966/2024 [88-24728/2024] от 10.09.2024

УИД 12RS0001-01-2024-000308-17

ШЕСТОЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

                                                                  № 88-24728/2024

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

кассационного суда общей юрисдикции

15 октября    2024 г.                             г. Самара

Судебная коллегия по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего     Дурновой Н.Г.,

судей Крамаренко Т..М., Вышутиной Т.Н.

рассмотрела в открытом судебном заседании посредством видеоконференцсвязи кассационную жалобу Петрова Максима Сергеевича, Григорьева Ярослава Ивановича, Лебедева Дениса Васильевича на решение Волжского городского суда Республики Мари Эл от 1 апреля 2024 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Марий Эл от 25 июля 2024 г. по гражданскому делу № 2-435/2024 по иску Волжского межрайонного прокурора Республики Марий Эл в защиту прав и законных интересов участников долевого строительства жилья Петрова Максима Сергеевича, Григорьева Ярослава Ивановича, Лебедева Дениса Васильевича к Акционерному обществу «Специализированный застройщик «Волжскпромстрой» о признании ущемляющими права потребителей отдельных положений договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома,

заслушав доклад судьи Дурновой Н.Г., пояснения Петрова М.С,, Григорьева Я.И., Лебедева Д.В., заключение старшего прокурора отдела управления Главного управления Генеральной прокуратуры РФ Сальникова А.А.,       судебная коллегия

установила:

Волжский межрайонный прокурор Республики Марий Эл обратился в суд с иском в защиту прав и законных интересов участников долевого строительства жилья Петрова М.С., Григорьева Я.И., Лебедева Д.В. к акционерному обществу «Специализированный застройщик «Волжскпромстрой» (далее АО «СЗ «Волжскпромстрой»), в котором просил: признать недействительным (ничтожным) пункт 3.2 договора от 16 августа 2022 года № 4/2022 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенным блоком обслуживания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, заключенного между Петровым М.С. и АО «СЗ «Волжскпромстрой», в части применения коэффициента «1» к площади лоджии; применить последствия недействительности ничтожной сделки, а именно: определить площадь лоджии с применением понижающего коэффициента «0,5» равной 3,645 кв.м. В связи с уменьшением площади лоджии и, как следствие общей площади квартиры, в пункте 4.1 договора определить стоимость квартиры за вычетом лишней площади в размере 3214525 руб. (3473320 руб. – (3,645 кв.м х 71000 руб. за 1 кв.м). В пункте 4.4 договора определить сумму, которую участник оплачивает за счет собственных средств, в размере 391205 руб.

Признать недействительным (ничтожным) пункт 3.2 договора от                   28 октября 2022 года № 6/2022 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенным блоком обслуживания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, заключенного между Григорьевым Я.И. и АО «СЗ «Волжскпромстрой», в части применения коэффициента «1» к площади лоджии; применить последствия недействительности ничтожной сделки, а именно: определить площадь лоджии с применением понижающего коэффициента «0,5» равной 3,73 кв.м. В связи с уменьшением площади лоджии и, как следствие общей площади квартиры, в пункте 4.1 договора определить стоимость квартиры за вычетом лишней площади в размере 3983200 руб. (4225650 руб. – (3,73 кв.м х 65000 руб. за 1 кв.м). В пункте 4.4 договора определить сумму, которую участник оплачивает за счет собственных средств, в размере 607550 руб.

Признать недействительным (ничтожным) пункт 3.2 договора от 14 июня 2022 года № 2/2022 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенным блоком обслуживания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> <адрес>, заключенного между Лебедевым Д.В., Лебедевой В.А. и АО «СЗ «Волжскпромстрой», в части применения коэффициента «1» к площади лоджии; применить последствия недействительности ничтожной сделки, а именно: определить площадь лоджии с применением понижающего коэффициента «0,5» равной 3,42 кв.м. В связи с уменьшением площади лоджии и, как следствие общей площади квартиры, в пункте 4.1 договора определить стоимость квартиры за вычетом лишней площади равной в размере 4011000 руб. (4250400 руб. – (3,42 кв.м х 70000 руб. за 1 кв.м. В пункте 4.4 договора определить сумму, которую участник оплачивает за счет собственных средств, в размере 607550 руб.

В обоснование иска указано, что условие в договоре о применении коэффициента «1» к площади лоджии не соответствует требованиям действующего законодательства, влечет увеличение цены жилого помещения, нарушая, тем самым, права потребителей.

            Решением Волжского городского суда Республики Марий Эл от 1 апреля 2024 г. в удовлетворении исковых требований Волжского межрайонного прокурора Республики Марий Эл в защиту прав и законных интересов участников долевого строительства жилья Петрова ФИО12, Григорьева ФИО13, Лебедева ФИО14 к акционерному обществу «Специализированный застройщик «Волжскпромстрой» о признании ущемляющими права потребителей отдельных положений договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома отказано в полном объеме.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Марий Эл от 25 июля 2024г. решение     Волжского городского суда Республики Марий Эл от 1 апреля 2024 года оставлено без изменения.

В кассационной жалобе заявители просят отменить судебные акты, полагая их вынесенными с нарушением норм материального и процессуального права.

Заявители ссылабтся, что при определении общей площади жилых помещений ответчик указал, что на лоджию применяется коэффициент 1, а следовало 0,5, поэтому в результате неприменения ответчиком понижающего коэффициента завышена стоимость жилых помещений, являющихся предметом договоров долевого участия, заключенных с Петровым М.С., Григорьевым Я.И., Лебедевым Д.В. Поскольку применение понижающих коэффициентов установлено в законе для неопределенного круга лиц и их применение обязательно, то условия пункта 3.2 проекта договора о применении к площади лоджии коэффициента «1» являются ничтожным в силу п. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей и ч. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как ущемляют права потребителей. В настоящее время в связи со сдачей дома в эксплуатацию денежные средства со счетов-эскроу перечислены ответчику АО «СЗ «Волжскпромстрой» в большем, чем предусмотрено законом размере. Тем самым нарушены наши права, как участников долевого строительства жилья и потребителей.

В суде кассационной инстанции Петров М.С., Григорьев Я.И., Лебедев Д.В. поддержали доводы кассационной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом.

В соответствии со ст. 167, ч.5 ст. 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие указанных лиц, надлежащим образом извещенных о дне слушания дела.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав позицию прокурора, полагавшего, что основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутсвуют, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно части первой статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судами допущено не было.

Как установлено судом 4 апреля 2022 года АО «СЗ «Волжскпромстрой» получило разрешение на строительство №-RU№ многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенным блоком обслуживания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> <адрес> <адрес> здания 11117,58 кв.м, количество этажей 8.

14 июня 2022 года между АО «СЗ «Волжскпромстрой» и Лебедевым Д.В., Лебедевой В.А. заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенным блоком обслуживания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> <адрес> <адрес> пункту 3.2 данного договора площадь лоджии указана с коэффициентом «1» и составляет 6,84 кв.м; в пункте 4.1 договора указана общая стоимость (цена) квартиры на момент подписания настоящего договора, подлежащего уплате участником долевого строительства, в размере 4250400 руб., из расчета стоимости одного квадратного метра площади квартиры 70000 руб.

28 октября 2022 года между АО «СЗ «Волжскпромстрой» и Григорьевым Я.И. заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенным блоком обслуживания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> <адрес> <адрес> пункту 3.2 данного договора площадь лоджии указана с коэффициентом «1» и составляет 7,46 кв.м; в пункте 4.1 договора указана общая стоимость (цена) квартиры на момент подписания настоящего договора, подлежащего уплате участником долевого строительства, в размере 4225650 руб., из расчета стоимости одного квадратного метра площади квартиры 65000 руб.

16 августа 2022 года между Петровым М.С. и АО «СЗ «Волжскпромстрой» заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенным блоком обслуживания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> <адрес> пункту 3.2 данного договора площадь лоджии указана с коэффициентом «1» и составляет 7,29 кв.м; в пункте 4.1 договора указана общая стоимость (цена) квартиры на момент подписания настоящего договора, подлежащего уплате участником долевого строительства, в размере 3473320 руб., из расчета стоимости одного квадратного метра площади квартиры 71000 руб.

Согласно пункту 4.4.1 участник долевого строительства обязуется внести денежные средства в счет уплаты цены договора на специальный эскроу-счет, открываемый в ПАО «Сбербанк» (эскроу-агент) для учета и блокирования денежных средств, полученных эскроу-агентом от являющегося владельцем счета, участником долевого строительства (депонента) в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве, в целях их дальнейшего перечисления застройщику (бенефициару) при возникновении условий предусмотренных Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и договором счета эскроу, заключенным между бенефициаром, депонентом и эскроу-агентом.

В настоящее время строительство указанного многоквартирного жилого дома не завершено. Разрешение на строительство продлено до 30 июля 2024 года.

Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь пунктами 1, 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14 марта 2014 года № 16 «О свободе договора и ее пределах», статьями 420, 421, 422, 424, 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований прокурора, указав, что доказательств, подтверждающих несогласие истцов с ценой договора в момент его заключения, не представлено. Истцы добровольно заключили договор участия в долевом строительстве на приведенных в договоре условиях, в том числе, и о стоимости квартиры, а также о порядке определения окончательной площади приобретаемого объекта, применение коэффициента «1» к подсчету площади лоджии. Сведений о том, что стороны при определении характеристик объекта долевого строительства договорились использовать понижающий коэффициент для определения общей площади квартиры с учетом лоджии, материалы дела не содержат.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Проверяя доводы прокурора и истцов, суд апелляционной инстанции отметил, что согласно договорам участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенным блоком обслуживания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> Эл, <адрес>, №, №, № проектная общая площадь, общие площади и номера жилых помещений (квартиры) являются условными и будут подлежать уточнению на основании данных кадастрового инженера, полученных после обмеров завершенного строительства дома (пункт 3.3.). Цена договора может быть изменена в случае как превышения, так и уменьшения окончательной площади квартиры (пункт 4.3.).

На сегодняшний день жилой дом со встроенно-пристроенным блоком обслуживания, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> <адрес>, в эксплуатацию не введен, срок окончания строительства – 30 июля 2024 года, не истек, окончательный замер площади квартир истцов специалистами БТИ произведен не был, соответственно окончательная стоимость квартир не определена.

Принимая во внимание вышеуказанное, а также отсутствие сведений о применении АО «СЗ «Волжскпромстрой» при расчете окончательной стоимости квартир истцов к площади лоджии коэффициента «1», суд апелляицонной инстанции пришел к выводу об отсутствии доказательств нарушения прав и законных интересов истцов на момент обращения в суд, что свидетельствует об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

У судебной коллегии Шестого кассационного суда общей юрисдикции не имеется оснований не согласиться с указанными выводами.

Суды первой и    апелляционной инстанции верно определили юридически значимые по делу обстоятельства и надлежащим образом руководствовался при рассмотрении дела нормами законодательства, регулирующими возникшие между сторонами правоотношения, исследовав собранные по делу доказательства в их совокупности, которым в соответствии со статьями 60, 67, 71, 79 - 87 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дана надлежащая оценка.

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в кассационном порядке суд проверяет правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права судами, рассматривавшими дело, в пределах доводов кассационной жалобы.

По доводам кассационной жалобы судебная коллегия оснований для отмены вынесенных судебных постановлений не усматривает.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 4 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Пунктами 1 и 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

Оспариваемые судебные акты соответствуют приведенным выше правовым нормам.

Согласно договорам участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенным блоком обслуживания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> <адрес> <адрес>, №, №, № проектная общая площадь, общие площади и номера жилых помещений (квартиры) являются условными и будут подлежать уточнению на основании данных кадастрового инженера, полученных после обмеров завершенного строительства дома (пункт 3.3.). Цена договора может быть изменена в случае как превышения, так и уменьшения окончательной площади квартиры (пункт 4.3.).

Судами было установлено, что на момент обращения с прокурора с иском и рассмотрения дела по существу жилой дом со встроенно-пристроенным блоком обслуживания, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, в эксплуатацию не введен, срок окончания строительства – ДД.ММ.ГГГГ, не истек, окончательный замер площади квартир истцов специалистами БТИ произведен не был, соответственно окончательная стоимость квартир не определена, окончательный расчет стоимости квартир истцов к площади лоджии коэффициента «1» не произведен.

Выводы судов об отсутствии доказательств нарушения прав и интересов истцов следует признать верными.

Доводы заявителей кассационной жалобы не свидетельствуют о неправильности выводов суда апелляционной инстанции, направлены на переоценку выводов суда, не подтверждают нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход дела, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда, а также к выражению несогласия с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств, не содержат фактов, не проверенных и не учтенных судом при рассмотрении дела и имеющих юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияющих на обоснованность и законность судебного постановления, либо опровергающих выводы суда, в связи с чем, являются несостоятельными и не могут служить основанием для отмены законного и обоснованного судебного акта в кассационном порядке.

Правом дать иную оценку собранным по делу доказательствам, а также обстоятельствам, на которые заявитель ссылается в своей кассационной жалобе в обоснование позиции, суд кассационной инстанции не наделен в силу императивного запрета, содержащегося в части 3 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что судами первой и второй инстанции созданы достаточные условия для реализации всеми участвующими в деле лицами процессуальных прав и установления фактических обстоятельств.

Кассационный порядок обжалования судебных актов, вступивших в законную силу, предусмотрен в целях исправления допущенных судами в ходе предшествующего разбирательства дела существенных нарушений норм материального или процессуального права, повлиявших на исход дела, без устранения которых невозможно восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, включая публичные интересы.

Таковых нарушений норм права, дающих основания для удовлетворения кассационной жалобы не установлено.

Оснований, предусмотренных статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации для отмены обжалуемых судебных постановлений не имеется.

Руководствуясь статьями 379.6, 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Волжского городского суда Республики Мари Эл от 1 апреля 2024 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Марий Эл от 25 июля 2024 г.        оставить без изменения, кассационную жалобу Петрова Максима Сергеевича, Григорьева Ярослава Ивановича, Лебедева Дениса Васильевича - без удовлетворения.

Председательствующий                 Дурнова Н.Г.

Судьи                            Крамаренко Т.М.

                                Вышутина Т.Н.

Мотивированное кассационное определение изготовлено      23 октября 2024г.