Решение по делу № 33-32/2019 от 05.12.2018

Судья Ожев М.А. К делу № 33-32/2019 (33-2764/2018)

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

11 января 2019 года г. Майкоп

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея в составе:

председательствующего Боджокова Н.К.,

судей Тхагапсовой Е.А. и Мерзакановой Р.А.,

при секретаре судебного заседания Гречиной Е.С.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционным жалобам представителя ответчика ФИО21 по доверенности Хакуз А. М. и Комитета имущественных отношений администрации МО «Майкопский район» на решение Майкопского районного суда Республики Адыгея от 11 октября 2018 года, которым постановлено:

Удовлетворить исковые требования ФИО2 к МУ «Комитет имущественных отношений администрации муниципального образования «Майкопский район» и ФИО1 об устранении препятствий в пользовании земельным участком, о признании договора аренды земельного участка недействительным и о его расторжении, об исключении сведений о государственной регистрации права.

Устранить препятствия в пользовании ФИО22 арендованным земельным участком общей площадью 1000 кв.м., расположенным по адресу: <адрес>, с кадастровым номером: №.

Признать Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Муниципальным учреждением «Комитет имущественных отношений администрации муниципального образования «Майкопский район» и ФИО1 недействительным.

Расторгнуть Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Муниципальным учреждением «Комитет имущественных отношений администрации муниципального образования «Майкопский район» и ФИО1.

Исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации права аренды ФИО1 на земельный участок общей площадью 1000 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером: №.

Заслушав доклад судьи Боджокова Н.К., объяснения представителя ответчика по доверенности Хакуз А.М. и его адвоката Чич Н.А., представителя Администрации МО «Майкопский район» Болокова А.А., поддержавших доводы апелляционных жалоб и возражения на апелляционные жалобы представителя истца по доверенности Шхалтуг М.Н., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Истец обратился в суд с вышеуказанным иском к ответчикам, пояснив следующее. На основании постановления администрации Главы муниципального образования «Кировское сельское поселение» № от ДД.ММ.ГГГГ, между ФИО23 и администрацией муниципального образования «Кировское сельское поселение» был заключен договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, находящегося в государственной собственности (далее - Договор). По условиям Договора администрация МО «Кировское сельское поселение» передала истцу в аренду земельный участок общей площадью 1000 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером: №, с целью использования - для индивидуального жилищного строительства, сроком на три года. Несмотря на то, что сторонами, администрация МО «Кировское сельское поселение» не выдала Истицу его экземпляр договора. В администрации МО «Кировское сельское поселение» пояснили истцу, что все экземпляры Договора необходимо направить в Комитет имущественных отношений администрации МО «Майкопский район» для заключения дополнительного соглашения к Договору, в связи с заменой арендодателя. После чего истец более двух лет не мог получить свои экземпляры договора, ответчик то ссылался на то, что экземпляры Договора остались в администрации МО «Кировское сельское поселение», то вовсе на то, что они утеряны и на их восстановление понадобится какое-то время. Указанные обстоятельства и отсутствие экземпляра Договора не мешали истцу добросовестно пользоваться земельным участком, истец осуществлял подготовку арендованного участка к строительству, ежегодно производил покос травы. 29.08.2018 года владельцы соседних участков сообщили истцу о том, что неизвестные люди со специальной техникой вторглись на территорию арендованного истцом земельного участка для проведения строительных работ. Так как Истец осуществляет свою трудовую деятельность в Тюменской области, истец поручил своему представителю выяснить, на каком основании и кем на арендованном земельном участке проводятся работы. Как стало известно истцу, Комитет имущественных отношений администрации МО «Майкопский район», не расторгнув с истцом Договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, передал в аренду указанный земельный участок третьему лицу. Так, Договором аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности № от ДД.ММ.ГГГГ, Комитет имущественных отношений администрации МО «Майкопский район» передал ФИО1 земельный участок общей площадью 1000 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером: №, с целью использования - для индивидуального жилищного строительства, сроком на двадцать лет.

Представитель истца ФИО24 - Шхалтуг М.Н. в судебном заседании в уточненных исковых требованиях просил суд устранить препятствия в пользовании ФИО25 арендованным земельным участком общей площадью 1000 кв.м., расположенным по адресу: <адрес> с кадастровым номером: №; признать Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Муниципальным учреждением «Комитет имущественных отношений администрации муниципального образования «Майкопский район» и ФИО1 недействительным в связи с его несоответствием требованиям закона; расторгнуть Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Муниципальным учреждением «Комитет имущественных отношений администрации муниципального образования «Майкопский район» и ФИО1; исключить из государственной регистрации в Майкопском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея запись о праве аренды на земельный участок общей площадью 1000 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером: №, на основании Договора аренды 0412/18 от 14.03.2018, за ФИО4 ФИО1.

Также пояснил, что его доверитель является репатриантом из Турции. На формирование земельного участка, прокладку к нему дороги, истец изначально затратил около 17000 рублей. После подписания ДД.ММ.ГГГГ договора аренды истцу не выдали его экземпляр в администрации Кировского сельского поселения, пояснив, что вследствие изменений в законодательстве договор передадут в Комитет имущественных отношений администрации Майкопского района, откуда он сможет забрать свой экземпляр договора. После чего истец неоднократно обращался в Комитет имущественных отношений администрации Майкопского района, где ему поясняли, что договор из администрации Кировского сельского поселения им не передавали. Затем истец несколько раз обращался в администрацию Кировского сельского поселения, где ему поясняли, что не могут найти договор. Летом 2018 года к нему обратился истец с просьбой оказать юридическую помощь в связи с тем, что на арендованном им земельном участке появилась строительная техника посторонних людей. После чего, по его настойчивой просьбе, в администрации Кировского сельского поселения ему выдали два экземпляра договора аренды земельного участка, а один экземпляр остался в администрации Кировского сельского поселения. Как следует из договора аренды (пункт 8), договор составлен в трех экземплярах, что подтверждает доводы истца о том, что экземпляр договора ему не выдавался и в Комитет имущественных отношений администрации Майкопского района не направлялся. Кроме вышеуказанных нарушений закона, которые, по его мнению, влекут признание недействительным договора аренды между Комитетом имущественных отношений и ФИО1, он обратил внимание суда на то обстоятельство, что его доверитель предлагал ФИО1 возместить расходы, связанные с оформлением документов и уплатой арендной платы, однако она с их предложением не согласилась. Земельный участок, выделенный ФИО1, находится между земельными участками, ранее выделенными родителям истца ФИО26 и его брату. Истец специально выбирал этот участок, чтобы жить рядом со своими ближайшими родственниками.

Ответчик Исмаил Бакиза в судебном заседании исковые требования не признала.

Представитель ответчика ФИО27 - Хакуз A.M. в судебном заседании исковые требования не признал и просил суд отказать истцу в удовлетворении исковых требований.

Представитель ответчика МУ «Комитет имущественных отношений администрации муниципального образования «Майкопский район» - Семенова О.А. в судебном заседании исковые требования не признала и полагала исковые требования не подлежащими удовлетворению.

Представитель третьего лица администрации МО «Кировское сельское поселение» - Локтионова С.В. в судебном заседании полагалась на усмотрение суда и пояснила следующее. После проведения процедуры, предусмотренной законодательством (опубликование в газете «Маяк» от 17.10.2015 г. информации о приеме заявлений на предоставление в аренду земельного участка), ДД.ММ.ГГГГ между МО «Кировское сельское поселение» и ФИО28 был заключен договор аренды № земельного участка площадью 1000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> сроком на три года. Перед заключением договора аренды администрация поставила земельный участок на кадастровый учет, путем межевания определив его границы. С 01.01.2017 года полномочия по предоставлению земельных участок в аренду перешли из

ведения администраций сельских поселений к муниципальным районам, в связи с чем арендаторы заключали дополнительные соглашения с новым арендатором (Комитетом имущественных отношении администрации Майкопского района). Администрация Кировского сельского поселения не препятствовала истцу в заключении дополнительного соглашения с Комитетом. Почему истец сразу после заключения договора не получил свой экземпляр договора для его регистрации в Управлении Росреестра, им не известно. В 2018 году по просьбе представителя истца администрация Кировского сельского поселения выдала ему два экземпляра вышеуказанного договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, а один экземпляр договора остался в сельской администрации.

Суд постановил обжалуемое решение.

В апелляционной жалобе представитель ответчика ФИО29 по доверенности Хакуз А.М. просит решение Майкопского районного суда от 11 октября 2018 года отменить и вынести новое решение, которым отказать в удовлетворения исковых требований.

В апелляционной жалобе ответчик Комитет имущественных отношений администрации МО «Майкопский район» просит решение суда первой инстанции отменить и вынести новое решение, которым отказать в удовлетворения исковых требований.

Проверив материалы дела в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, исходя из доводов апелляционных жалоб, оценив имеющиеся в деле доказательства, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу ст. 28 ЗК РФ, земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду.

Согласно п.2 ст.609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключённым, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, на основании постановления Главы муниципального образования «Кировское сельское поселение» № от ДД.ММ.ГГГГ, между ФИО30 и администрацией муниципального образования «Кировское сельское поселение» был заключен договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, находящегося в государственной собственности.

По условиям Договора МО «Кировское сельское поселение» передало истцу в аренду земельный участок общей площадью 1000 кв.м., расположенный по адресу: ФИО31, с кадастровым номером: №, с целью использования - для индивидуального жилищного строительства, сроком на три года.

Договор был составлен в трех экземплярах, однако администрация МО «Кировское сельское поселение» не выдала истцу его экземпляр договора. При этом истцу в администрации было разъяснено, что все экземпляры Договора им необходимо направить в Комитет имущественных отношений администрации МО «Майкопский район» для заключения дополнительного соглашения к Договору, в связи с заменой арендодателя.

Согласно Федеральному закону №171-ФЗ от 23.06.2014 года "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, с 01.01.2017 года осуществляется органом местного самоуправления муниципального района. В связи с чем МУ Комитет имущественных отношений администрации МО «Майкопский район» с указанного времени стал заключать с гражданами, ранее заключавшими договоры аренды земельных участков с администрациями сельских поселений, дополнительные соглашения к договорам аренды, в которых была осуществлена замена арендодателя на Комитет имущественных отношений администрации Майкопского района.

Впоследствии Комитет имущественных отношений администрации МО «Майкопский район», не расторгнув с истцом договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, заключил договор аренды этого же земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № года для индивидуального жилищного строительства, сроком на двадцать лет, с ответчиком ФИО33

Несмотря на эти обстоятельства, Договор так и не поступил в Комитет имущественных отношений администрации МО «Майкопский район», а истец более двух лет не мог получить свои экземпляры договора и был лишен возможности зарегистрировать договор в Управлении Росреестра, поскольку его экземпляр Договора был выдан ему лишь в августе 2018 года, уже после того, как Комитет заключил новый договор аренды с ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ.

Данный факт подтвержден и пояснениями представителя третьего лица администрации МО «Кировское сельское поселение», согласно которым в 2018 году по просьбе представителя истца администрация Кировского сельского поселения выдала ему два экземпляра Договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, а один экземпляр договора остался в сельской администрации.

В соответствии с п. 2.1 Договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, договор действует сроком до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно пункту 2.2 Договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, Договор вступает в силу с момента его подписания, и подлежит государственной регистрации в Майкопском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея.

Доводы жалоб о том, что незарегистрированный в установленном законом порядке договор аренды считается незаключенным, судебная коллегия считает несостоятельными, поскольку по смыслу действующего законодательства, в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то само по себе указанное обстоятельство не может являться основаниям для признания договора незаключенным. Кроме того, если будет установлено, что между арендодателем и арендатором достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, то в таком случае следует иметь в виду, что стороны связаны обязательствами в рамках договора аренды.

Государственная регистрация договора аренды, равно как и государственная регистрация права его аренды, производимые соответствующим учреждением, не могут подменять собой договор аренды как основание возникновения, изменения и прекращения права аренды, вторгаться в содержание договора. Государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность.

Притом, что государственная регистрация договора аренды заключенного на срок не менее года, обязательна, ее отсутствие, само по себе не лишает истца права ссылаться на указанные договоры как на доказательство заключения договора.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований.

Иные доводы апелляционной жалобы также нельзя признать обоснованными, поскольку они основаны на ошибочном толковании норм материального и процессуального права. В жалобе не приводится никаких новых данных, опровергающих выводы суда и нуждающихся в дополнительной проверке.

Нормы материального права применены судом правильно, процессуальных нарушений, влекущих отмену решения не допущено.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Майкопского районного суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, а апелляционные жалобы представителя ответчика ФИО34 по доверенности Хакуз А. М. и Комитета имущественных отношений администрации МО «Майкопский район» без удовлетворения.

Председательствующий - Н.К. Боджоков

Судьи: Е.А. Тхагапсова, Р.А. Мерзаканова

Копия верна:

Судья Верховного суда

Республики Адыгея Н.К. Боджоков