Решение по делу № 33-2439/2024 от 19.09.2024

Судья ФИО3                                         дело №

(номер дела суда первой инстанции 2-304/2023)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

<адрес>                                                                                03 декабря 2024 года

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея в составе:

председательствующего – ФИО15

судей: Бзегежевой Н.Ш. и ФИО14

при секретаре судебного заседания ФИО4

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам представителя истца ФИО1 по доверенности ФИО5 и МТУ «Федеральное агентство по управлению государственным имуществом в <адрес> и <адрес>» на решение Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительное решение Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ, которым постановлено:

- исковые требования ФИО2 к ООО «Велнес», Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> и <адрес> о расторжении договора купли-продажи арестованного имущества, удовлетворить;

- расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 01:05:0100051:54, общей площадью 831 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, пгт. Энем, <адрес>, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и МТУ Федеральное агентство по управлению государственным имуществом в <адрес> и <адрес> в лице ООО «Велнес» на основании протокола № (4007) от ДД.ММ.ГГГГ;

- обязать ООО «Велнес» вернуть ФИО1 полученную по договору за земельный участок денежную сумму в размере 778.574 рубля;

- в удовлетворении исковых требований ФИО2 к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> и <адрес> о возврате полученной по договору за земельный участок суммы в размере 778.574 рубля, отказать.

Заслушав доклад судьи ФИО14, изложившего обстоятельства дела, содержание судебного решения, доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Велнес» и Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> и <адрес> о расторжении договора купли-продажи земельного участка и взыскании денежных средств.

В обоснование заявленных исковых требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> и <адрес> в лице ООО «Велнес» на основании протокола № (4007) от ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи № арестованного недвижимого имущества - земельного участка с кадастровым номером 01:05:0100051:54, общей площадью 831 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, пгт. Энем, <адрес>, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства.

Указанное имущество было передано в собственность ФИО1 по передаточному акту от ДД.ММ.ГГГГ, при этом покупателем продавцу была уплачена сумма в размере 778.574 рубля.

ДД.ММ.ГГГГ истец осуществил государственную регистрацию права собственности на указанный земельный участок, о чем в ЕГРН сделана запись 01:05:0100051:54-01/030/2021-8.

После приобретения земельного участка истец обратился в администрацию МО «Энемское городское поселение» за получением разрешения на строительство, в чем ему было отказано по причине того, что на спорном земельном участке имеется превышение предельно-допустимого содержания пестицида ДДТ и его метаболитов согласно требований ГН ДД.ММ.ГГГГ-13 (Гигиенические нормативы содержания пестицидов в объектах окружающей среды в 1,8-123 раза в семи пробах прочны на глубине 30 см., 1,5 м. и 3 м.), ввиду чего земельный участок непригоден для использования под индивидуальное жилищное строительство, в связи с чем подлежит ограничению в использовании.

При этом из договора купли-продажи и других представленных ответчиками документов при заключении договора купли-продажи, какие либо сведения об ограничения в использовании земельного участка, не содержатся.

Судом первой инстанции постановлено вышеназванное решение.

МТУ Федеральное агентство по управлению государственным имуществом в <адрес> и <адрес> принесена апелляционная жалоба, в которой ставится вопрос об отмене решения и принятии по делу нового решения об отказе истцу в удовлетворении заявленных требований. Указано, что ни МТУ Федеральное агентство по управлению государственным имуществом в <адрес> и <адрес>, ни ООО «Велнес» не являются надлежащим ответчиком по делу. Полученные по сделке денежные средства были перечислены на счет Межрайонного отдела судебных приставов УФССП по <адрес>, который, в свою очередь, выплатил долги взыскателям по исполнительному производству в отношении ФИО13

В апелляционной жалобе представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО5 просит состоявшееся судебное решение по делу отменить и принять по делу новое решение, которым взыскать денежные средства с МТУ Федеральное агентство по управлению государственным имуществом в <адрес> и <адрес>, поскольку денежные средства были перечислены истцом именно на счет МТУ Федеральное агентство по управлению государственным имуществом в <адрес> и <адрес>.

В письменных возражениях, директор ООО «Велнес» ФИО6 полагал решение суда первой инстанции необоснованным и подлежащим отмене, поскольку ООО «Велнес» является ненадлежащим ответчиком по делу.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции истец ФИО1, представитель ответчика ООО «Велнес», представители третьих лиц администрации МО «<адрес>», УФССП по <адрес> по особым исполнительным производствам, ФИО12 и ФИО13 не явились, при этом извещены о времени и месте судебного заседания в соответствии с положениями ст. ст. 113, 114 Гражданского процессуального кодекса РФ, что подтверждается материалами дела, кроме того, информация по делу размещена на официальном интернет-сайте Верховного суда Республики Адыгея, в связи с чем, судебная коллегия, руководствуясь ст. ст. 167, 165.1 Гражданского процессуального кодекса РФ, и пунктом 68 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» приходит к выводу о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие не явившихся лиц, что не противоречит положениям главы 10 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО11 в суде апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы истца поддержал и просил ее удовлетворить.

Представитель ответчика МТУ Федеральное агентство по управлению государственным имуществом в <адрес> и <адрес> по доверенности ФИО7 поддержала доводы своей апелляционной жалобы, и просила отказать с удовлетворении апелляционной жалобы истца.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по <адрес> ФИО8, полагалась на усмотрение суда пояснив при этом, что спорный земельный участок не пригоден к использования по его назначению в связи с зараженностью.

В соответствии со ст. 195 Гражданского процессуального кодекса РФ, решение суда должно быть законным и обоснованным.

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ № от ДД.ММ.ГГГГ, решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 11 Гражданского процессуального кодекса РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. ст. 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Проверив материалы дела, выслушав участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Велнес», действующего на основании доверенности МТУ Росимущества по <адрес> и <адрес> (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи арестованного недвижимого имущества №, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 01:05:0100051:54, общей площадью 831 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, пгт. Энем, <адрес>, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства. Стоимость земельного участка составила 778.574 рубля (п. 2.1 договора).

Договор купли-продажи заключен по итогам проведения открытого аукциона по продаже арестованного имущества от ДД.ММ.ГГГГ. Собственником земельного участка значился ФИО13 Имущество арестовано в ходе исполнительного производства №-ИП возбужденного ДД.ММ.ГГГГ на основании исполнительного листа ФС № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Тахтамукайским районным судом Республики Адыгея по делу №.

Земельный участок выставлен на реализацию на основании постановления судебного пристава-исполнителя и поручения на реализацию арестованного имущества.

Договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ сторонами подписан. Земельный участок передан ФИО9 Стоимость земельного участка оплачена истцом.

Право собственности на квартиру зарегистрировано за истцом в Росреестре ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

В соответствии с п. 6 ст. 448 Гражданского кодекса РФ, если иное не установлено законом, лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора.

Согласно п. 1 ст. 460 Гражданского кодекса РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Статьей 461 Гражданского кодекса РФ установлено, что при изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований (пункт 1).

Соглашение сторон об освобождении продавца от ответственности в случае истребования приобретенного товара у покупателя третьими лицами или о ее ограничении недействительно (пункт 2).

По смыслу указанных норм в их взаимосвязи, организатор торгов как продавец, действующий от собственного имени и независимо от наличия у него права собственности на имущество, выставленное на торги, должен возместить покупателю понесенные им убытки в том случае, если основания, по которым изымается товар, возникли до исполнения договора, то есть до передачи товара покупателю, который не знал и не должен был знать о наличии этих оснований.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случае, если иск собственника об истребовании имущества из чужого незаконного владения удовлетворен, покупатель чужого имущества вправе в соответствии со статьей 461 Гражданского кодекса Российской Федерации обратиться в суд с требованием к продавцу о возмещении убытков, причиненных изъятием товара по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 83 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», при рассмотрении требования покупателя к продавцу о возврате уплаченной цены и возмещении убытков, причиненных в результате изъятия товара у покупателя третьим лицом по основанию, возникшему до исполнения договора купли-продажи, статья 167 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежит применению. Такое требование покупателя рассматривается по правилам статей 460 - 462 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, именно организатор торгов и одновременно продавец по договору купли-продажи обязан возместить убытки покупателю, причиненные изъятием товара третьим лицом по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи.

Судом установлено, что договор купли-продажи и иные документы, предоставленные ответчиком при заключении сделки не содержат сведений о каких-либо ограничениях в использовании спорного земельного участка в целях индивидуального жилищного строительства.

Между тем судом установлено, что на спорном земельном участке, ранее являвшимся бывшим растворным узлом совхоза «Адыгейский», были обнаружены захоронения пестицидов.

Земельный участок подвергался химическому загрязнению. Вследствие несанкционированного захоронения на нем пестицидов. Пестициды находятся под землей продолжительный период времени, с нарушением действовавших ранее и действующих в настоящее время обязательных требований законодательства по вопросам безопасного обращения с пестицидами.

Согласно письму администрации МО «Энемское городское поселение» от ДД.ММ.ГГГГ №, указанные факты химического загрязнения спорного земельного участка, не позволяющие использовать его по целевому назначению подтверждаются протоколами лабораторных исследований №№, 2805-2807, 2796, 2799 ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в <адрес>»; гигиенические нормативы содержания пестицидов в объектах окружающей среды превышены в 1,8-123 раза в семи пробах прочны на глубине 30 см., 1,5 м. и 3 м.

В соответствии с ч. 2 ст. 475 Гражданского кодекса РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Согласно положений ч. 3 ст. 37 Земельного кодекса РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Судом установлено, что мело место существенное нарушение прав истца при заключении оспариваемого договора купли-продажи земельного участка, поскольку ответчиком не была представлена полна и достоверная информация о качестве реализовываемого земельного участка, исключающем его использование по назначению – для индивидуального жилищного строительства.

В силу ч. 1 ст. 87 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» принудительная реализация имущества должника осуществляется путем его продажи специализированными организациями, привлекаемыми в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

В соответствии с п. 5.5 Положения о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом, утвержденного постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №, Росимущество организует в установленном порядке реализацию, в том числе выступает продавцом, имущества (в том числе имущественных прав), арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество.

Доводы ответчика - МТУ Росимущества в <адрес> и <адрес> относительно того, что они является ненадлежащим ответчиком по делу и с него не могут взыскиваться денежные средства, являются не обоснованными, так как противоречат имеющимся в деле доказательствам.

Из содержания договора, заключенного между сторонами ДД.ММ.ГГГГ, следует, что ответчик - МТУ Росимущества в <адрес> и <адрес> являлся продавцом. В этой связи, обязанность по возврат денежных средств покупателю при расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества возлагается на ответчика, являющегося организатором торгов.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и МТУ Федеральное агентство по управлению государственным имуществом в <адрес> и <адрес> в лице ООО «Велнес», подлежит расторжению.

Согласно представленным истцом платежным документам в счет оплаты по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1, было уплачено 778.574 рубля, которые и подлежат взысканию с ответчика - МТУ Федеральное агентство по управлению государственным имуществом в <адрес> и <адрес> в пользу истца.

ООО «Велнес» надлежащим ответчиком по делу не является, в связи с чем в удовлетворении требований к данному ответчику следует отказать.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительное решение Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ отменить и принять по делу новое решение.

Исковые требования ФИО2 к ООО «Велнес», Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> и <адрес> о расторжении договора купли-продажи арестованного имущества, удовлетворить частично.

Расторгнуть договор № купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 01:05:0100051:54, общей площадью 831 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>,            пгт. Энем, <адрес>, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и МТУ Федеральное агентство по управлению государственным имуществом в <адрес> и <адрес> в лице ООО «Велнес» на основании протокола № (4007) от ДД.ММ.ГГГГ.

Обязать Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> и <адрес> вернуть ФИО1 полученную по договору за земельный участок денежную сумму в размере 778.574 (семьсот семьдесят восемь тысяч пятьсот семьдесят четыре) рубля.

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ООО «Велнес» о возврате полученной по договору за земельный участок суммы в размере 778.574 рубля, отказать.

Настоящее определение вступает в силу с момента его вынесения и может быть обжаловано указанными в статье 376 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации лицами, в срок, не превышающий трех месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного постановления, в Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий –         ФИО15

Судьи:                   Н.Ш. Бзегежева, ФИО14

копия верна:

Судья Верховного Суда

Республики Адыгея                                        ФИО14