Решение по делу № 33-3628/2021 от 17.11.2021

Дело № 2-1072/2021                                       Председательствующий – судья Копылова О.В.

32RS0003-01-2021-000695-45

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ № 33-3628/2021

    г. Брянск                                                                                      14 декабря 2021 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Брянского областного суда в составе:

председательствующего                               Маклашова В.И.,

судей                                                              Горбачевской Ю.В., Тумакова А.А.,

при секретаре                                                Аверкиной О.Н.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе истца Лукашева А.В. на решение Брянского районного суда Брянской области от 1 сентября 2021 г. по иску Лукашева А.В. к Лукашевой Л.Н., Лукашеву М.А., Кузнецову В.В. о признании недействительным договора купли-продажи, обязании оформить договор купли-продажи на здание и земельный участок.

                 Заслушав доклад судьи Горбачевской Ю.В., выслушав объяснения ответчика Кузнецова В.В. и третьего лица Кузнецовой Т.И., возражавших на доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

                                            УСТАНОВИЛА:

Лукашев А.В. обратился в суд с настоящим иском, указав, что состоял в зарегистрированном браке с Лукашевой Л.Н. с 1979 по 1986 год.

В 1984 году сторонам был выделен земельный участок №, расположенный в <адрес> и в дальнейшем оформленный в собственность на имя Лукашевой Л.Н. На указанном земельном участке истцом был построен дом.

Решением Бежицкого районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ за Лукашевым А.В. признано право собственности на ? долю в домовладении, расположенном на земельном участке № с/о «Лесная поляна» <адрес>; в выделении доли в земельном участке отказано.

В сентябре 2020 года Лукашева Л.Н., не поставив в известность истца, продала земельный участок и дом Кузнецову В.В. за 130 000 руб.

Полагая нарушенным свои права собственника доли дома, истец Лукашев А.В. просил суд:

- признать недействительным договор купли-продажи земельного участка №, расположенного в с/о «Лесная поляна» <адрес>, заключенный между Лукашевой Л.Н. и Кузнецовым В.В.;

- обязать Лукашеву Л.Н. в течение трех месяцев оформить с истцом Лукашевым А.В. договор купли-продажи земельного участка №, расположенного в с/о «Лесная поляна» <адрес>, и 1/2 доли домовладения, расположенного на данном земельном участке.

Решением Брянского районного суда Брянской области от 1 сентября 2021 г. отказано в удовлетворении исковых требований.

В апелляционной жалобе и дополнениях к ней истец Лукашев А.В. просит решение суда отменить, вынести новое, которым удовлетворить исковые требования в полном объёме. Ссылается на то, что Лукашева скрыла факт принадлежности ему доли в доме, сделка по отчуждению имущества без согласия долевого собственника ничтожна. Как долевой собственник он имеет право преимущественной покупки имущества. Он заявлял о намерении приобрести имущество, для чего передал сыну 245 000 руб. Полагает, что отсутствие в ЕГРН сведений о регистрации за ним ? доли в спорном домовладении не может свидетельствовать об отсутствии у него права собственности на вышеуказанное недвижимое имущество. Также указывает, что при заключении оспариваемого договора купли-продажи цена объектов недвижимости была значительно занижена.

В возражениях на апелляционную жалобу ответчики Лукашев М.А., Лукашева Л.Н., Кузнецов В.В. просят оставить решение суда без изменения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом. В судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились: истец Лукашев А.В., ответчики Лукашева Л.Н., Лукашев М.А., третьи лица Управление Росреестра по Брянской области, филиал ФГБУ ФКП Росреестра по Брянской области. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения на нее, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1. ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов апелляционной жалобы.

Судом установлено, что на основании постановления администрации Брянского района № от ДД.ММ.ГГГГ Лукашевой Л.Н. был предоставлен в собственность земельный участок, площадью 520 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> На указанном земельном участке находится строение, 1986 года постройки, что подтверждается сведениями из БТИ.

Решением Бежицкого районного суда г. Брянска от 28.06.1999 произведен раздел совместно нажитого в браке имущества между Лукашевыми, за Лукашевым А.В. признано право на ? долю в домовладении, расположенном на земельном участке № в СО «Лесная поляна» <адрес>. В выделении доли в земельном участке Лукашеву А.В. отказано.

В 2008 году Лукашева Л.Н. оформила в свою собственность земельный участок с кадастровым номером № площадью 525 кв.м., по адресу: <адрес>, СДТ «Лесная поляна», уч. №, и расположенное на нем строение с условным номером №, площадью 36 кв.м., без права регистрации проживания.

ДД.ММ.ГГГГ между Лукашевой Л.Н. (продавец) и Кузнецовым В.В. (покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка по вышеуказанному адресу и расположенного на нем жилого строения без права регистрации проживания. Цена жилого строения была определена сторонами в размере 30 000 руб., земельного участка - в размере 100 000 руб.

Согласно актуальным сведениям из ЕГРН, с ДД.ММ.ГГГГ собственником спорного земельного участка и расположенного на нем нежилого здания (жилое строение без права регистрации проживания, расположенное на садовом земельном участке) по адресу: <адрес>, является Кузнецов В.В.

Разрешая настоящий спор и отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что поскольку право собственности истца на ? долю дома не зарегистрировано в установленном законом порядке, то Кузнецов В.В. является добросовестным приобретателем имущества, в связи с чем истцом выбран ненадлежащий способ защиты своего права.

Судебная коллегия не усматривает оснований к отмене решения суда по доводам апелляционной жалобы..

          Согласно статье 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со статьями 549 - 551 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

В силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Как видно из текста искового заявления истец оспаривает сделку с земельным участком и домовладением и просит суд обязать Лукашеву Л.Н. заключить с ним сделку купли-продажи своей половины домовладения (то есть половины, принадлежавшей Лукашевой Л.Н.) и земельного участка. В обоснование требований о признании сделки недействительной, истец ссылался на положения ст. ст. 168, 250, 553, 554 ГК РФ согласно исковому заявлению.

Согласно ч. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как следует из материалов дела, Лукашевой Л.Н. совершена сделка по отчуждению, в том числе, имущества истца Лукашева А.В. (1/2 доли домика в садовом обществе) без его ведома.

     Согласно ч. 3 ст. 253 ГК РФ каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.

      Исходя из положений вышеприведенных правовых норм при разрешении спора о признании недействительной сделки по распоряжению общим имуществом, совершенной одним из участников совместной собственности, суду кроме установления полномочий у участника совместной собственности на совершение сделки по распоряжению общим имуществом следует установить наличие или отсутствие осведомленности другой стороны по сделке об отсутствии у участника совместной собственности полномочий на совершение сделки по распоряжению общим имуществом и обстоятельства, с учетом которых другая сторона по сделке должна была знать о неправомерности действий участника совместной собственности.

            Применительно к обстоятельствам настоящего дела, правовое значение имеет выяснение осведомленности другой стороны сделки – Кузнецова В.В. - об отсутствии у Лукашевой Л.Н. необходимых полномочий на совершение сделки с общим имуществом.

Судом установлено, что на момент совершения сделки имущество было оформлено в собственность Лукашевой Л.Н. с 2008 года после прекращения брака с истцом, сведения о правах собственности Лукашева А.В. на долю в доме, возникших на основании решения суда 1999 года, в Росреестре отсутствовали.

           В силу п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В соответствии с частью 1 статьи 69 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (то есть до 31 января 1998 года), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Государственная регистрация таких прав в ЕГРН проводится по желанию их обладателей.

Согласно ч. 3 ст. 69 названного закона государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в частях 1 и 2 настоящей статьи, в Едином государственном реестре недвижимости обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, или совершенной после дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" сделки с указанным объектом недвижимости, если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом.

Таким образом, если право на объект недвижимого имущества, в данном случае право собственности на жилой дом, возникло до 31 января 1998 г. - даты вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", момент возникновения такого права не связан с его государственной регистрацией, такое право признается юридически действительным и при отсутствии его государственной регистрации. Государственная регистрация этого права в Едином государственном реестре недвижимости лишь подтверждает наличие такого права, но не определяет момент его возникновения.

Если же право на объект недвижимости возникло после 31 января 1998 года, то момент возникновения прав связан с государственной регистрацией права, перехода права.

Из материалов дела следует, что решением Бежицкого районного суда г. Брянска от 28.06.1999 за Лукашевым А.В. признано право на ? долю в домовладении, расположенном на земельном участке № в СО «Лесная поляна» <адрес>. Решение суда не обжаловалось в апелляционном порядке и вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ.

Соответственно, для подтверждения факта возникновения права собственности на спорное домовладение истец, согласно требованиям указанных выше норм материального права, обязан был представить доказательства регистрации этого права в ЕГРН.

Как следует из документов регистрационного дела в отношении спорного домовладения, в ЕГРН отсутствует информация о зарегистрированных правах Лукашева А.В. на ? долю в вышеуказанном домовладении на основании решения суда от ДД.ММ.ГГГГ.

         Для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права (п. 2 ст. 8.1, п. 2 ст. 551 ГК РФ).

Таким образом, для Кузнецова В.В. не имеет правового значения факт вступления в законную силу решения суда 1999 года, которым за истцом признано право собственности на часть дома, ввиду отсутствия государственной регистрации права Лукашева А.В. на эту часть в Росреестре.

По смыслу гражданского законодательства добросовестность участника гражданского оборота, полагающегося при приобретении недвижимого имущества на данные Единого государственного реестра недвижимости, предполагается (абзац третий пункта 6 статьи 8.1 и пункт 5 статьи 10 ГК Российской Федерации).

              Кузнецов В.В., покупатель, пояснял суду, что ранее с Лукашевыми не был знаком, полагался на данные Росреестра о собственнике имущества, продавец в момент сделки не состояла в браке, он никогда не видел Лукашева А.В. на земельном участке, о его правах на имущество информация отсутствовала, о его намерениях выкупить вторую часть дома он не мог знать.

             С учетом изложенного, суду не было представлено истцом доказательств того, что другая сторона в сделке (Кузнецов В.В.) действовала недобросовестно, то есть, совершая сделку, знала или должна была знать, что отчуждаемое имущество относится к общему совместному имуществу, и имеется возражение другого участника совместной собственности на совершение данной сделки. Доказательств того, что Кузнецов В.В. мог знать о порочности сделки договора купли-продажи, также не представлено.

           При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении иска.

Доводы апелляционной жалобы основаны на неверном толковании норм материального права, сводятся к несогласию с принятым решением, при этом выводы суда не опровергают.

     Ссылка истца в апелляционной жалобе на то, что Лукашева Л.Н. могла совершать сделку только с согласия истца, являются ошибочными, поскольку    на момент совершения сделки стороны не состояли в браке, имущество не относилось к совместно нажитому, доли в праве собственности на жилой дом были определены решением суда, режим совместной собственности отсутствовал, в связи с чем положения ст. 35 Семейного кодекса РФ о получении согласия супруга на совершение сделки с совместно нажитым имуществом, не подлежали применению.

В удовлетворении требований ко второму ответчику Лукашеву М.А. отказано правомерно, поскольку данный ответчик не являлся участником оспариваемого договора купли-продажи недвижимости, в силу чего имущественных или неимущественных прав истца не нарушал..

              Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Брянского районного суда Брянской области от 1 сентября 2021 г. по иску Лукашева А.В, к Лукашевой Л.Н., Лукашеву М.А., Кузнецову В.В. о признании недействительным договора купли-продажи, обязании оформить договор купли-продажи на здание и земельный участок оставить без изменения, апелляционную жалобу Лукашева А.В. – без удовлетворения.

    Апелляционное определение вступает в законную силу немедленно и может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы через Брянский районный суд Брянской области в Первый кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев со дня вступления апелляционного определения в законную силу.

Председательствующий	В.И. МАКЛАШОВ
Судьи	Ю.В. ГОРБАЧЕВСКАЯ
А.А. ТУМАКОВ

      Мотивированное апелляционное определение изготовлено 21 декабря 2021 г.