Решение по делу № 33-12094/2024 от 09.07.2024

УИД: 61RS0021-01-2024-000518-12

дело № 33-12094/2024

Судья Федякова М.В.      дело № 2-719/2024

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

29 июля 2024 г. г. Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе: председательствующего Пискловой Ю.Н.,

судей Минасян O.K., Филиппова А.Е.,

при секретаре Козловой И.М.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ООО «СтройГарант» к Кондратенко Сергею Николаевичу, третье лицо: ПАО КБ «Центр-инвест», о признании частично недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, применении последствий недействительной сделки, по апелляционной жалобе Кондратенко Сергея Николаевича на решение Сальского городского суда Ростовской области от 24 апреля 2024 г. Заслушав доклад судьи Минасян О.К., судебная коллегия

установила:

ООО «СтройГарант» обратилось в суд с настоящим иском к Кондратенко С.Н., в обоснование которого указало, что на основании заключенного 18.05.2018 между Администрацией Сальского городского поселения и ООО «СтройГарант» договора № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН о комплексном освоении территории, в том числе, жилищного строительства, истец являлся застройщиком жилых домов в границах земельного участка общей площадью 7045 кв.м, КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для размещения домов индивидуальной жилой застройки, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Между сторонами был также заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по условиям которого Администрация Сальского городского поселения передала в аренду ООО «СтройГарант» указанный земельный участок. В целях последующего образования земельных участков для индивидуального жилищного строительства, истцом произведена разбивка данного земельного участка, с закреплением на местности межевыми знаками характерных точек границ будущих земельных участков.

В целях определения местоположения границ земельных участков, образуемых при разделе земельного участка, ООО «Южтехпроект» выполнен проект планировки и межевания земельного участка под размещение объектов индивидуальной жилой застройки.

В дальнейшем, на основании вышеуказанного проекта планировки и межевания произведен раздел земельного участка, в результате чего образовалось 10 земельных участков по адресам: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН B результате данного раздела образованы, в том числе, земельные участки: КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 443 кв.м, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН и смежный земельный участок с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 452 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН принадлежавшие ООО «СтройГарант» на праве аренды.

Дополнительным соглашением № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 24.09.2019 к договору аренды земельного участка НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 18.05.2018 заключенным между Администрацией Сальского городского поселения и ООО «СтройГарант», в связи с разделом земельного участка с КН № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и образованием десяти новых земельных участков, внесены изменения в пп. 1.1. Договора, в части передачи Администрацией Сальского городского поселения в аренду ООО «Стройгарант» индивидуальных земельных участков по адресам: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

В целях осуществления строительства жилого дома по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН ООО «СтройГарант» в Администрацию Сальского района были поданы: уведомление от 23.12.2019 о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства; уведомление от 03.02.2021 об окончании строительства объекта индивидуального жилищного строительства. Как следует из п. 3.3. указанных уведомлений, а также схематичного изображения планируемого к строительству и построенного жилого дома (п. 4), планируемый к строительству и построенный жилой дом располагается на расстоянии не менее метра от межи с земельным участком в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

На указанные уведомления Администрацией Сальского района выданы истцу: уведомление от 27.12.2019 о соответствии указанных в уведомлении ООО «СтройГарант» о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения объекта ИЖС на земельном участке с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, и уведомление от 09.02.2021 о соответствии построенного ООО «СтройГарант» объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, требованиям законодательства о градостроительной деятельности.

По окончанию строительства ООО «СтройГарант» на основании технического плана здания от 01.02.2021 вышеуказанного договора аренды земельного участка НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 18.05.2018 и дополнительного соглашения к нему № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 24.09.2019 зарегистрировало 17.02.2021 право собственности на жилой дом общей площадью 104 кв.м, КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

Для эксплуатации и обслуживания данного дома ООО «Стройгарант» приобретен у МО «Сальское городское поселение» по договору купли-продажи от 20.04.2021 земельный участок площадью 443 кв.м, КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН расположенный по указанному адресу.

Одновременно со строительством жилого дома и приобретением права собственности на указанный земельный участок ООО «Стройгарант» строился и соседний жилой дом в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Так, Администрацией Сальского района выданы истцу: уведомление от 27.12.2019 о соответствии указанных в уведомлении ООО «СтройГарант» от 23.12.2019 о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения объекта ИЖС на земельном участке с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН и уведомление от 21.10.2020 о соответствии построенного ООО «СтройГарант» объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН требованиям законодательства о градостроительной деятельности.

По окончанию строительства ООО «Стройгарант» также на основании технического плана здания от 16.10.2020, договора аренды земельного участка НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 18.05.2018 и дополнительного соглашения к нему № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 24.09.2019 зарегистрировало 02.11.2020 право собственности на жилой дом общей площадью 97,8 кв.м, КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

Как собственник данного жилого дома ООО «Стройгарант» был приобретен у МО «Сальское городское поселение» по договору купли-продажи от 17.11.2020 земельный участок площадью 452 кв.м, КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенный по указанному адресу.

В дальнейшем, 08.12.2020 между ООО «СтройГарант» (продавец) и Кондратенко С.Н. (покупатель, заемщик) заключен договор купли-продажи недвижимости, приобретаемой с использование кредитных средств банка ПАО КБ «Центр-Инвест», по условиям которого продавец продал покупателю недвижимое имущество, указанное в п. 1.2. данного Договора, а именно: жилой дом, площадью 97,8 кв.м, и земельный участок площадью 452 кв.м, расположенные по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН Право собственности покупателя зарегистрировано в ЕГРН 11.12.2020.

Между тем, при строительстве жилого дома, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН допущена техническая ошибка, вследствие которой смежная (межевая) граница с земельным участком по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, стала где-то частично проходить под жилым домом по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН где-то вплотную соприкасаться с правой боковой стеной жилого дома № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (в связи с чем стена жилого дома фактически является границей между земельными участками), а где-то частично находится на расстоянии менее 1 м от жилого дома лит. А и гаража лит. Б, в нарушение градостроительных норм и правил.

Как следует из решения Сальского городского суда Ростовской области от 25.07.2022 по делу №2-382/2022, при проведении кадастровых работ по определению фактического местоположения внешних границ объекта капитального строительства (жилой дом) относительно сведений из ЕГРН по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН было установлено: фактические границы объекта капитального строительства (жилой дом) по указанному адресу, пересекают смежную границу земельного участка по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в точке н2 на 0,36 м. В связи с чем объект капитального строительства (жилой дом № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, смещен относительно сведений из ЕГРН на северо-восток на 1,20 м, а также одна из границ жилого дома выходит за границу своего земельного участка относительно сведений из ЕГРН.

При этом указанным решением суда не установлена реестровая (техническая) ошибка в сведениях ЕГРН, а сделан вывод об имеющемся споре о праве.

Вместе с тем, из совокупности представленных ООО «Стройгарант» документов и фактических обстоятельств следует, что указанное несоответствие    очевидно является технической ошибкой, которая не была совершена преднамеренно, и не с целью обойти установленные законодательством требования к строительству недвижимых объектов, т.к. застройщиком-юридическим лицом все документы изначально оформлялись надлежащим образом. В случае обнаружения данного несоответствия Общество имело возможность для уточнения координат земельных участков, находящихся в аренде, как до строительства жилых домов, так и после его завершения. Однако данная ошибка была выявлена после продажи Кондратенко С.Н. жилого дома и земельного участка, в связи с чем Общество было лишено возможности в административном порядке изменить границы участков путем уточнения координат двух смежных земельных участков, находящихся в аренде (или в собственности), без обращения в суд, поскольку до заключения договора купли-продажи с ответчиком фактическая граница между земельными участками по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН проходила между жилыми домами на равном расстоянии от каждого дома.

В целях урегулирования настоящего спора в досудебном порядке ООО «СтройГарант» направлялось Кондатенко С.Н. предложение о перераспределении земельных участков от 12.10.2022 (с приложением заключения специалиста № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 10.09.2022), которое оставлено без ответа.

На основании изложенного, уточнив исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, истец просил суд:

- признать недействительным договор купли-продажи недвижимости номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 08.12.2020, приобретаемой с использованием кредитных средств банка, заключенный между ООО Стройгарант и Кондратенко С.Н. в части продажи земельного участка площадью 13 кв.м. КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, необходимого для эксплуатации и обслуживания объекта недвижимого имущества – принадлежащего на праве собственности жилого дома литер А общей площадью 104 кв.м. и гаража литер Б, расположенных по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

- применить последствия недействительной сделки:

- внести в ЕГРН сведения об изменении уникальных характеристик земельного участка площадью 452 кв.м. КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН определив площадь земельного участка в размере 439 кв.м. в координатах характерных точек, определенных на основании заключения эксперта ООО Центр экспертизы и оценки Юг-ЭКСПЕРТ от 04.08.2023 № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН

- внести в ЕГРН сведения об изменении уникальных характеристик земельного участка площадью 452 кв.м., КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, определив площадь земельного участка в размере 456 кв.м.. в координатах характерных точек, определенных на основании заключения эксперта ООО Центр экспертизы и оценки Юг-ЭКСПЕРТ от 04.08. 2023 № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН

- взыскать с ООО СтройГарант в пользу Кондратенко С.Н. 45 000 рублей за 13 кв.м. земельного участка КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в координатах, определенных на основании заключения эксперта ООО Центр экспертизы и оценки Юг-ЭКСПЕРТ от 04.08.2023 № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН

- обязать ООО СтройГарант за свой счет выполнить дополнительные противопожарные мероприятия на объекте одноэтажный жилой дом литер А по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН согласно расчету безопасных противопожарных разрывов расстояний, выполненному 26.08.2023 ИП ФИО14

Решением Сальского городского суда Ростовской области от 24 апреля 2024 г. исковые требования ООО «СтройГарант» удовлетворены в полном объеме.

С указанным решением не согласился Кондратенко С.Н., в апелляционной жалобе просит его отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов жалобы апеллянт ссылается на то, что вывод суда о соблюдении истцом срока исковой давности при обращении с данными требованиями в суд не соответствует положениям гражданского законодательства и сложившейся судебной практике.

Апеллянт обращает внимание на то, что изъятие у добросовестного приобретателя части земельного участка без установления границ изымаемой части, не соответствует действующему законодательству. При этом судом не дана оценка представленным истцом расчетам. В данном случае, истец не рассчитал стоимость изымаемой части земельного участка, а также размер процентов, уплаченных ответчиком за истекший период банку.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, возражения на апелляционную жалобу, заслушав пояснения Кондратенко С.Н., его представителя Поляковой Т.Б. по доверенности, представителя ООО «СтройГарант» - Коханова М.Н. по доверенности, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, посчитав возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившегося третьего лица, извещенного о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, для отмены обжалуемого решения.

Как следует из материалов дела, постановлением Главы Администрации Сальского района Ростовской области от 13.10.2015 № 962 утвержден проект планировки и межевания территории по ул. Трудовая в г. Сальске под размещение объектов индивидуальной жилой застройки.

В соответствии с протоколом рассмотрения заявок на участие в аукционе на право заключения договора о комплексном освоении территории, в рамках которого предусматривается в том числе жилищное строительство от 04.05.2018 НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН между Администрацией Сальского городского поселения и ООО «СтройГарант» был заключен договор № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 18.05.2018 о комплексном освоении территории, а также договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 18.05.2018, по условиям которого Администрация Сальского городского поселения передала в аренду ООО «СтройГарант» земельный участок площадью 7045 кв.м, КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для размещения домов индивидуальной жилой застройки, по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, сроком на 5 лет.

ООО «Южтехпроект» в 2018 году выполнен проект планировки и межевания указанного земельного участка, на основании которого произведен его раздел с образованием 10 земельных участков, в том числе, земельного участка площадью 443 кв.м, КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН и смежного земельного участка площадью 452 кв.м, КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, по адресуАДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, принадлежавшие ООО «СтройГарант» на праве аренды с внесением соответствующих изменений в договора аренды земельного участка от 18.05.2018 путем заключения дополнительного соглашения.

Постановлением Главы Администрации Сальского района Ростовской области от 28.09.2018 № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН внесены изменения в постановление Администрации Сальского района от 13.10.2015 № 962 в части указания адреса по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

Постановлением Главы Администрации Сальского района Ростовской области от 22.04.2019 № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН утверждены внесенные изменения в проект планировки и межевания земельного участка АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН под размещение объектов индивидуальной жилой застройки.

Кроме того, истцом заключены дополнительные соглашения к договору аренды земельного участка: от 24.09.2019 и от 15.10.2019.

23.12.2019 Администрация Сальского района выдала ООО «СтройГарант» уведомление о планируемом строительстве объектов индивидуального жилищного строительства на земельном участке с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН площадь застройки 100 кв.м.

21.10.2020 выдано истцу уведомление о соответствии построенного ООО «СтройГарант» объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН требованиям законодательства о градостроительной деятельности;

Однако согласно уведомлению об окончании строительства объекта индивидуального жилищного строительства по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, от 03.02.2021 площадь застройки увеличена до 128,8 кв.м (т. 1 л.д. 101).

Из представленного технического паспорта от 20.01.2021 следует, что по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, имеется жилое строение - литер А общая площадь – 104 кв.м, дата завершения строительства 2021 год, а также гараж, навес.

Согласно выписке из ЕГРН 17.02.2021 ООО «СтройГарант» зарегистрировало за собой право собственности на указанный жилой дом по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью – 104 кв.м, под которым впоследствии на основании договора купли-продажи земельного участка собственнику здания от 20.04.2021 истцом был выкуплен у Муниципального образования «Сальское городское поселение» земельный участок КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по адресу: гАДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 443 кв.м (л.д. 139-142 т. 1). Переход права собственности зарегистрирован в Росреестре 29.04.2021.

На смежном земельном участке площадью 452 кв.м, КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН принадлежавшем ООО «СтройГарант» на праве аренды, ранее также был построен жилой дом общей площадью 97,8 кв.м, дата завершения строительства 2020 год, КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН право собственности на указанный жилой дом зарегистрировано 02.11.2020.

Как собственник данного жилого дома ООО «СтройГарант» по договору купли-продажи от 17.11.2020 приобрел у МО «Сальское городское поселение» земельный участок площадью 452 кв.м, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

Впоследствии, между ООО «СтройГарант» и Кондратенко С.Н. заключен договор купли-продажи недвижимости, приобретаемой с использование кредитных средств банка № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 08.12.2020, по условиям которого истец продал ответчику недвижимое имущество, жилой дом площадью 97,8 кв.м, с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, и земельный участок площадью 452 кв.м, с КН № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН расположенные по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

Право собственности Кондратенко С.Н. на жилой дом и земельный участок зарегистрировано в ЕГРН 11.12.2020.

28.06.2021 ООО «СтройГарант» направило в адрес Кондратенко С.Н. письмо-уведомление о том, что границы земельных участков по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН являются смежными, установлены в соответствии с требованиями действующего законодательства, требования к описанию местоположения границ земельных участков соблюдены, координаты поворотных точек в отношении жилых домов и земельных участков внесены в ЕГРН.

Между тем, Общество считает, что при строительстве жилого дома, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН была допущена техническая ошибка, вследствие которой смежная (межевая) граница с земельным участком по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, стала частично проходить по правой боковой стене жилого дома с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

Ранее Сальским городским судом по делу № 2-382/2022 было принято решение от 25.07.2022, которым исковые требования ООО «Стройгарант» к Кондратенко С.Н. о признании и устранении реестровой ошибки оставлены без удовлетворения.

По данному земельному спору решением Сальского городского суда по делу № 2-469/2023 от 07.09.2023 исковые требования ООО «СтройГарант» к Кондратенко С.Н. о признании права на приобретение части земельного участка удовлетворены.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 20 декабря 2023 г. данное решение суда первой инстанции отменено, принято новое решение, которым в удовлетворении иска ООО «СтройГарант» к Кондратенко С.Н. о признании права на приобретение части земельного участка, признании права на получение компенсации за часть земельного участка, обязании выплатить компенсацию стоимости части земельного участка, внесении в ЕГРН сведений об изменении уникальных характеристик земельного участка отказано.

Указанным апелляционным определением, вступившим в законную силу, установлено, что Кондратенко С.Н. является добросовестным приобретателем земельного участка с кадастровым номером № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 452 кв.м, по договору купли-продажи, заключенному с ООО «СтройГарант», и который используется им в границах, которые определены в договоре купли-продажи. При этом истцом не представлено в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ относимых и допустимых доказательств, подтверждающих факт нарушения его прав на земельный участок ответчиком.

Принимая решение по настоящему делу, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст.ст. 8, 8.1, 209 ГК РФ, ст. 60 ЗК РФ, ст. 43 ГрК РФ, установил, что объекты, возводимые ООО «Стройгарант», застроены одновременно, согласно техническим планам и проектам расположение их на земельных участках осуществлено с соблюдением градостроительных регламентов с соблюдением необходимых зон обслуживания и отступа, межевая граница между земельными участками была определена и закреплена на местности путем установления истцом металлических стоек с прожилинами для последующего профнастила, учитывая, что после заключения сделки ответчик закрепил забор из сетки-рабицы, сместив в сторону жилого дома, расположенного по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН принадлежащего на праве собственности истцу, таким образом, увеличив расстояние расположения жилого дома ответчика до общей межи, а также принимая во внимание, что данные обстоятельства были установлены ранее при рассмотрении судом гражданского дела № 2-382/2022, и экспертами ООО «Центр экспертизы и оценки «Юг-Эксперт» при рассмотрении судом гражданского дела № 2-469/2023, пришел к выводу об удовлетворении исковых требований.

Судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами.

Согласно исковым требованиям ООО «СтройГарант» просил суд признать недействительным договор купли-продажи жилого дома и земельного участка № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 08.12.2020, ссылаясь на положения ст.ст. 166-168 ГК РФ.

Вместе с тем достаточных доказательств, свидетельствующих о наличии оснований для оспаривания указанного договора по приведенным основаниям, истец суду не представил.

удовлетворяя указанные требования и применяя последствия недействительности сделки в оспариваемой части, суд фактически внес изменения в характеристики объекта гражданского права, зарегистрированного в установленном порядке в Едином государственном реестре недвижимого имущества, что при избранном способе нарушенного права недопустимо.

Кроме того, суд не принял во внимание положения части 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса РФ, согласно которой обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных данным кодексом.

В нарушение вышеуказанных требований законодательства судом первой инстанции не были учтены обстоятельства, установленные ранее вынесенным апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 20 декабря 2023 г. относительно того, что строительство жилых домов на спорных земельных участках было начато после межевания границ указанных земельных участков, в связи с чем, при строительстве жилого дома на земельном участке по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН истцу было известно о границах и координатах характерных точек указанного земельного участка.

Кроме того, истцом не оспаривается, что техническая ошибка, выражающаяся в строительстве дома по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН с заступом на границу земельного участка, принадлежащего ответчику, произошла по вине ООО «СтройГарант» и не была связана с какими-либо противоправными действиями ответчика.

При этом фактическая площадь земельного участка (452 кв.м) с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН принадлежащего ответчику, соответствует данным правоустанавливающих и правоподтверждающих документов.

Кроме того, приобретенные ответчиком жилой дом и земельный участок поставлены на учет 02.11.2020, то есть ранее завершения строительства жилого дома по улАДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН принадлежащего истцу, которое окончено 03.02.2021.

В соответствие со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Как предусмотрено п. 1 ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

Согласно п. 2 названной статьи, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

По смыслу положений Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", установление в судебном порядке описания границ посредством определения координат характерных точек таких границ, не приводит к изменению уникальных характеристик земельного участка. Суд не изменяет ни качественных, ни количественных характеристик участка правообладателя, а приводит существующий объем прав в соответствие с действующим земельным законодательством.

Правовой режим земельного участка определяется исходя из сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости, которые делятся на уникальные и дополнительные характеристики, которые имеют документированную основу. Однако по общему правилу, изменение уникальных характеристик земельного участка означает прекращение его существования и образование из него другого земельного участка (или участков), а изменение дополнительных характеристик таких последствий не имеет. В этом случае изменяется та или иная правовая характеристика земельного участка, но сам земельный участок как индивидуально-определенная вещь сохраняется в неизменном виде.

В силу положений ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

По смыслу приведенных норм права в их взаимосвязи, предъявление иска должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов заинтересованных лиц. При этом лицо, обратившееся за защитой права или интереса, должно доказать, что его право или интерес, действительно, нарушены противоправным поведением ответчика, а также доказать, что выбранный способ защиты нарушенного права приведет к его восстановлению.

Вместе с тем, обращаясь в суд с требованиями о признании частично недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, применении последствий недействительной сделки, заявитель ссылается на абсолютно идентичные обстоятельства дела по рассмотренным ранее делам, представляя аналогичные доказательства в подтверждение своей позиции в рамках данного способа защиты нарушенного права, которые фактически ранее являлись предметом судебного разбирательства, и им была дана надлежащая правовая оценка в судебных решениях.

В ходе рассмотрения настоящего спора также было установлено, что техническая ошибка, на которой настаивает истец, не была связана с какими-либо противоправными действиями ответчика.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что удовлетворение требований истца о признании недействительной части сделки, применении последствий недействительности сделки в виде внесения в ЕГРН сведений об изменении уникальных характеристик земельного участка, не основаны на законе, поскольку судом не было установлено оснований для признания сделки недействительной в силу ст.ст. 166-168 ГК РФ, и соответственно, не имелось оснований для изменения размеров земельных участков в порядке применения последствий недействительности сделок.

Согласно ч. 2 ст. 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

При таких обстоятельствах принятое по данному делу решение суда нельзя признать законным и обоснованным, в связи с чем, в силу п. 2 ст. 328 ГПК РФ оно подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении требований истца ООО «СтройГарант», в полном объеме.

Руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Сальского городского суда Ростовской области от 24 апреля 2024 г. отменить. Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ООО СтройГарант к Кондратенко Сергею Николаевичу о признании частично недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, применении последствий недействительной сделки, отказать.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение составлено 06.08.2024.