Решение по делу № 2-298/2021 от 22.12.2020

РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации

30 июня 2021 года город Иваново

Ивановский районный суд Ивановской области в составе

председательствующего судьи Фищук Н.В.,

при секретаре Олейник Е.А.,

с участием истца Парфенова И.С.,

представителя ответчика администрации г.о. Кохма Елиной Е.Ю., действующей на основании доверенности,

представителя ответчика Комитета по управлению муниципальным имуществом и муниципальным заказам администрации г.о. Кохма Балыкова А.Н., действующего на основании доверенности,

третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Смирнова А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в Ивановском районном суде Ивановской области гражданское дело по исковому заявлению Парфенова И.С. к Администрации г.о. Кохма, Комитету по управлению муниципальным имуществом и муниципальным заказам Администрации г.о. Кохма о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения и дополнительного соглашения к договору, применении последствий недействительности ничтожной сделки и взыскании упущенной выгоды,

установил:

Парфенов И.С. обратился в суд с иском к Администрации г.о. Кохма (далее – Администрация), Комитету по управлению муниципальным имуществом и муниципальным заказам Администрации г.о. Кохма (далее – КУМИ) о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения и дополнительного соглашения к договору, применении последствий недействительности ничтожной сделки и взыскании упущенной выгоды. Иск мотивирован тем, что истец Парфенов И.С. по договору купли-продажи от 19.11.2012 приобрел у МО «Городского округа Кохма» нежилое помещение по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м, номера помещений на поэтажном плане №, через открытый аукцион путем публичного предложения за 629000 руб. Далее истец продал данное помещение Смирнову А.В. по договору купли-продажи и дополнительному соглашению к нему от ДД.ММ.ГГГГ за 850000 руб. Помещение было введено в деловой оборот постановлением главы администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № (в редакции постановлений от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №). ДД.ММ.ГГГГ Ивановским районным судом Ивановской области принято решение по делу № 2-1/2017, вступившее в законную силу 17.04.2017. Данным решением постановление главы Администрации г. Кохма от ДД.ММ.ГГГГ № признано недействительным, на Смирнова А.В. возложена обязанность не чинить препятствий в пользовании земельным участком с кадастровым номером № по адресу: <адрес> в течение 30 дней с момента вступления в законную силу решения суда снести самовольную постройку по адресу: <адрес>, пом. № Истец узнал о нарушении своего права с момента получения указанного решения суда в 2018 году. Решением Ивановского районного суда <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, на Администрацию г.о. Кохма возложена обязанность в трехмесячный срок с момента вступления решения суда в законную силу снести самовольную постройку по адресу: <адрес>, пом. №, с кадастровым номером № и внести записи в ЕГРН о прекращении права собственности Смирнова А.В. на указанное помещение. Во всех судебных делах Администрация выступала в качестве ответчика и третьего лица. На основании изложенного договор купли-продажи нежилого помещения от 04.07.2014, заключенный между истцом и ответчиком, является ничтожным. У ответчика продолжают оставаться денежные средства, полученные по ничтожной сделке. В соответствии с п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ необходимо привести стороны в первоначальное положение, существовавшее до заключения сделки, а именно: ответчик должен возвратить истцу деньги, уплаченные по данному недействительному договору купли-продажи, в размере 629000 руб. Датой, когда ответчик узнал о неосновательности получения и удержания денег по недействительному договору, является дата вступления решения суда в законную силу – ДД.ММ.ГГГГ. После этой даты ответчик должен был возвратить истцу денежную сумму в размере 629000 руб., уплаченную по недействительному договору купли-продажи. В связи с невозвратом ответчиком неосновательного обогащения истцу причинены убытки в виде неполучения доходов с указанной суммы. На сумму неосновательного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса РФ. Истец приобрел данное помещение у ответчика за 629000 руб., а впоследствии продал его Смирнову А.В. за 850000 руб. т.е. в случае возврата истцу 629000 руб., он не получит доход в размере 221000 руб. – упущенная выгода. Решением Ивановского районного суда Ивановской области от 16.03.2020 по делу № 2-18/2020 частично удовлетворены исковые требования Смирнова А.В.: с Парфенова И.С. в пользу Смирнова А.В. взысканы денежные средства в размере 850000 руб. по договору купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, пом. №, с кадастровым номером №. На основании изложенного истец просит признать договор от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи нежилого помещения по адресу: <адрес>-А, лит. АА1, с кадастровым номером №, общей площадью 102,2 кв.м, номера помещений на поэтажном плане 20,21,22, заключенный между МО «Городским округом Кохма» и Парфеновым И.С., недействительным, применить последствия недействительности ничтожной сделки, а именно: взыскать с МО «Городской округ Кохма» в свою пользу денежные средства в размере 1048171,69 руб., из них: 629000 руб., уплаченные по договору купли-продажи нежилого помещения от 04.07.2014; 198171,69 руб. – проценты за пользование чужими денежными средствами, 221000 руб. – упущенная выгода, а также взыскать расходы по оплате государственной пошлины в размере 13741 руб.

В судебном заседании истец уточнил, что в тексте искового заявления допущена описка, он просит признать недействительным и применить последствия недействительности ничтожной сделки в отношении договора купли-продажи нежилого помещения от 19.11.2012, заключенного между ним и Администрацией г.о. Кохма. Договор (и дополнительное соглашение) со Смирновым А.В. от 04.07.2014 он не оспаривает. В остальном исковые требования поддержал по основаниям, изложенном в иске, просил иск удовлетворить в полном объеме. Дополнительно пояснил, что после приобретения нежилого помещения у Администрации он произвел в нём ремонт, т.к. здание находилось в разрушенном, аварийном состоянии. В частности, отремонтировал ворота, залил полы, отремонтировал кровлю, провел отопление. В настоящее время присужденная Смирнову А.В. денежная сумма в размере 850000 руб. им не возвращена, удержания производятся по исполнительному производству из заработка истца.

Представители ответчиков в судебном заседании против взыскания в пользу истца денежных средств в размере 629000 руб., уплаченных по договору купли-продажи нежилого помещения от 19.11.2012, не возражали. Возражали против взыскания упущенной выгоды в размере 221000 руб., поскольку на момент выявления нарушения прав истца помещение Парфенову И.С. на праве собственности не принадлежало. Следовательно, истец не мог получать доход в виде денежных средств, а также рассчитать неполученный доход от владения помещением. Полученная истцом денежная сумма в размере 850000 руб. является единоразовым доходом, поэтому рассматривать разницу в виде 221000 руб. между ценой продажи и приобретения данного имущества в качестве упущенной выгоды нельзя. Правовых оснований для взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами по правилам ст. 395 Гражданского кодекса РФ в размере 198171,69 руб. не имеется. Ранее представители ответчиков заявляли о применении срока исковой давности, однако в последующем данное заявление не поддержали.

В судебном заседании третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Смирнов А.В., поддержал исковые требования Парфенова И.С. Дополнительно пояснил, что в настоящее время с Парфенова И.С. в его (Смирнова А.В.) пользу производятся удержания по исполнительному производству по взысканию 850000 руб., уплаченных по договору от 04.07.2014. Задолженность погашена частично – в размере около 50000 руб. Чтобы привести стороны в первоначальное положение, по мнению третьего лица, необходимо взыскать с Администрации как цену договора, так и упущенную выгоду. Нежилое помещение он приобрел у Парфенова И.С. в состоянии, требующем косметического ремонта под цели, необходимые Смирнову А.В., в остальном было пригодно для эксплуатации.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Росреестра по Ивановской области, извещенный о дате, времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в судебное заседание не явился, в отзыве просил рассмотреть дело без участия представителя Управления, решение по делу оставил на усмотрение суда.

В связи с указанными обстоятельствами гражданское дело рассмотрено судом в соответствии с положениями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ в отсутствие третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.

Заслушав стороны, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

На основании ч. 1 ст. 3 Гражданского процессуального кодекса РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно п. 9 постановления Пленума ВС РФ от 19.12.2003 года № 23 «О судебном решении» на основании ч. 2 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Судом установлено, что первоначально право собственности на помещение с кадастровым номером № было зарегистрировано за муниципальным образованием г.о. Кохма Ивановской области на основании распоряжения Администрации г.о. Кохма Ивановской области от ДД.ММ.ГГГГ № «<данные изъяты>

На основании договора купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между муниципальным образованием г.о. Кохма (продавец) и Парфеновым И.С. (покупатель), право собственности на спорное помещение было зарегистрировано за покупателем ДД.ММ.ГГГГ. Парфенов И.С. приобрел указанные нежилые помещения на публичных торгах по цене 629 000 руб.

На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительного соглашения к нему Парфенов И.С. передал в собственность Смирнов А.В. нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м, за 850000 руб.

Решением Ивановского районного суда Ивановской области от 27.01.2017 по гражданскому делу № 2-1/2017, вступившим в законную силу 17.04.2017, постановление главы Администрации г. Кохма от ДД.ММ.ГГГГ № <данные изъяты> признаны недействительными.

Решением Ивановского районного суда Ивановской области от 27.01.2017 установлено, что помещения <адрес>, построенные между существующими зданиями жилого <адрес> и дома бытовых услуг <адрес> по <адрес>, в результате реконструкции <адрес>, проведенной без разработки проектной документации и оформления разрешения на строительство, с занятием земельного участка <адрес> использованием стены указанного дома, по своей природе являются самовольной постройкой.

Определением Верховного Суда Российской Федерации от 07.11.2017 по делу № в передаче кассационной жалобы Смирнова А.В. на указанный судебный акт отказано.

Решение суда Смирновым А.В. исполнено 15.05.2018 – объекты снесены.

Также Ивановским районным судом Ивановской области 22.04.2019 по гражданскому делу № 2-145/2019, вступившим в законную силу 27.05.2019, удовлетворены исковые требования ФИО6, ФИО7, ФИО8 к Администрации г.о. Кохма Ивановской области и Смирнову А.В. о сносе самовольной постройки: на Администрацию г.о. Кохма Ивановской области возложена обязанность в трехмесячный срок с момента вступления решения суда в законную силу снести самовольную постройку – нежилое помещение по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №.

Таким образом, состоявшимися судебными актами установлено, что нежилые помещения №, расположенные по адресу: <адрес> являлись самовольными постройками, вследствие чего они не могли являться предметом договора продажи недвижимости, в том числе договора от 19.11.2012 между Парфеновым И.С. и муниципальным образованием «Городским округом Кохма».

На основании п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016, по смыслу ст. 128, 129, 222 Гражданского кодекса РФ, самовольное строение в гражданский оборот не введено и не может в нем участвовать: с ним нельзя совершать какие-либо гражданско-правовые сделки, право на него не может быть установлено и зарегистрировано.

В соответствии с пунктами 1, 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

На основании изложенного сделка по распоряжению самовольной постройкой в силу п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса РФ является ничтожной. Следовательно, требования истца о признании договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, недействительной сделкой и о возврате уплаченных по данному договору денежных средств в размере 629000 руб., обоснованны и подлежат удовлетворению.

Истцом ко взысканию в качестве упущенной выгоды заявлены денежные средства в размере 221000 руб., представляющей собой разницу между ценой продажи Парфеновым И.С. имущества Смирнову А.В. по договору купли-продажи от 04.07.2014 и ценой приобретения истцом данного имущества у Администрации по договору купли-продажи от 19.11.2012.

Разрешая исковые требования в указанной части, суд руководствуется следующим.

В соответствии со ст. 15 Гражданского кодекса РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (п.1). Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (п. 2).

В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 (ред. от 22.06.2021) «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что упущенной выгодой являются не полученные кредитором доходы, которые он получил бы с учетом разумных расходов на их получение при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено. При определении размера упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (пункт 4 статьи 393 ГК РФ). В то же время в обоснование размера упущенной выгоды кредитор вправе представлять не только доказательства принятия мер и приготовлений для ее получения, но и любые другие доказательства возможности ее извлечения.

Согласно пункту 5 статьи 393 Гражданского кодекса РФ суд не может отказать в удовлетворении требования кредитора о возмещении убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, только на том основании, что размер убытков не может быть установлен с разумной степенью достоверности. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков, включая упущенную выгоду, определяется судом с учетом всех обстоятельств дела исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению обязательства.

По смыслу статей 15 и 393 Гражданского кодекса РФ, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 Гражданского кодекса РФ).

При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.

Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков.

Вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано обратное. Отсутствие вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства доказывается должником (пункт 2 статьи 401 Гражданского кодекса РФ).

Если должник несет ответственность за нарушение обязательства или за причинение вреда независимо от вины, то на него возлагается бремя доказывания обстоятельств, являющихся основанием для освобождения от такой ответственности, например, обстоятельств непреодолимой силы (пункт 3 статьи 401 Гражданского кодекса РФ).

При рассмотрении настоящего дела истец пояснил, третье лицо Смирнов А.В. подтвердил, а ответчиками не оспаривается, что нежилые помещения приобретались Парфеновым И.С. на торгах в 2012 году в состоянии, требующем ремонта. В целях продажи приобретенного имущества истец произвел в указанных помещениях необходимые для поддержания товарного вида ремонтные работы, за счет чего произошло удорожание объектов. Свои вложения в объекты, признанные впоследствии самовольными постройками, подлежащими сносу, истец оценил в 212000 руб., продав нежилые помещения Смирнову А.В. по цене 850000 руб.

Представители ответчиков в судебном заседании с размером удорожания предмета договоров от 19.11.2012 и от 04.07.2014 согласились, полагая согласованную Смирновым А.В. и Парфеновым И.С. цену договора в размере 850000 руб. разумной стоимости передаваемого объекта. Кроме того, указанная цена договора подробно исследовалась судом при разрешении спора по гражданскому делу № 2-18/2020 между Смирновым А.В. и Парфеновым И.С., в котором Администрация г.о. Кохма участвовала в качестве третьего лица, и была признана соответствующей действительному волеизъявлению сторон и разумной. Применительно к обстоятельствам настоящего дела ответчиками также не представлено возражений относительно размера причиненных истцу убытков. О назначении судебной экспертизы участники процесса ходатайств суду не заявляли.

Доводы ответчиков о несогласии со взысканием в пользу истца упущенной выгоды сводятся к тому, что полученная Парфеновым И.С. денежная сумма в размере 850000 руб. является его единоразовым доходом, на момент выявления нарушения прав истца помещение Парфенову И.С. на праве собственности не принадлежало, потому истец не мог получать доход в виде денежных средств, а также рассчитать неполученный доход от владения помещением.

Вместе с тем, указанные обстоятельства не препятствуют квалификации денежных средств, которых истец лишился в результате признания недействительными сделок по передаче объектов самовольного строительства, в качестве упущенной выгоды. Здесь не имеет правового значения разовый или систематический характер такого дохода, а также наличие прав на объект на момент выявления нарушения, поскольку в момент совершения сделки в июле 2014 года истец, добросовестно заблуждаясь, предполагал, что является законным владельцем и титульным собственником отчуждаемого имущества и вправе получить доход от совершаемой сделки в виде разницы цены его продажи и приобретения.

Отсутствие вины Администрации г.о. Кохма при отчуждении самовольных построек истцу по договору купли-продажи от 19.11.2012 не доказано.

При таких обстоятельствах исковые требования о взыскании с администрации г.о. Кохма в пользу Парфенова И.С. 212000 руб. в качестве упущенной выгоды являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Вместе с тем, суд не усматривает оснований для удовлетворения требований истца о взыскании денежных средств по т. 395 Гражданского кодекса РФ за период с 17.04.2017 по 17.12.2020.

Согласно п. 1 ст. 395 Гражданского кодекса РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», проценты, предусмотренные п. 1 ст. 395 Гражданского кодекса РФ, подлежат уплате независимо от основания возникновения обязательства (договора, других сделок, причинения вреда, неосновательного обогащения или иных оснований, указанных в ГК РФ).

В п. 57 Постановления № 7 указано, что обязанность причинителя вреда по уплате процентов, предусмотренных ст. 395 Гражданского кодекса РФ, возникает со дня вступления в законную силу решения суда, которым удовлетворено требование потерпевшего о возмещении причиненных убытков, если иной размер не указан в законе, при просрочке их уплаты должником.

С учетом того обстоятельства, что последствия недействительности ничтожной сделки применены и денежные средства в размере 629000 руб. присуждены в пользу истца настоящим судебным актом, оснований для взыскания с Администрации г.о. Кохма в пользу Парфенова И.С. процентов по ст. 395 Гражданского кодекса РФ по основаниям, приведенным в настоящем иске, не имеется. В удовлетворении данной части иска надлежит отказать.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

решил:

исковые требования Парфенова И.С. удовлетворить частично.

Признать договор от 19.11.2012 купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между Муниципальным образованием «Городской округ Кохма» и Парфеновым И.С., недействительным.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки, а именно: взыскать с Муниципального образования «<адрес> Кохма» в пользу Парфенова И.С. денежные средства в размере 629000 руб., уплаченные по договору купли-продажи нежилого помещения от 19.11.2012.

Взыскать с Муниципального образования «Городской округ Кохма» в пользу Парфенова И.С. упущенную выгоду в размере 221000 руб., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 12000 руб., а всего 862000 (восемьсот шестьдесят две тысячи) руб.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Ивановский областной суд через Ивановский районный суд Ивановской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий Н.В. Фищук