Решение по делу № 33-20526/2019 от 13.11.2019

судья Стуров С.В. дело № 33-20526/2019

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

16 декабря 2019 года г. Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Мосинцевой О. В.,

судей Власовой А.С., Владимирова Д. А.

при секретареТолстопятовой Е.А

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-409/2019 по исковому заявлению КПК «Кредит Доверия» к Солоницыну И. Ю., Солоницына Л. Т., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних Солоницына Л. И., Солоницына О. И., Солоницын Т. И., об обращении взыскания на заложенное имущество по апелляционной жалобе КПК «Кредит Доверия» на решение Цимлянского районного суда Ростовской области от 11 сентября 2019 года.

Заслушав доклад судьи Власовой А.С., судебная коллегия

установила:

КПК «Кредит Доверия» обратился в суд с иском к Солоницыной Л.Т. об обращении взыскания на заложенное имущество, указав, что 8 августа 2017 г. между КПК «Вятская Кредитная Компания» и Солоницыной Л. Т. был заключен договор о предоставлении целевого займа на приобретение жилья, а именно земельного участка с расположенной на ней квартирой АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

Солоницыной Л.Т. на расчетный счет НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, открытый в ПAO Сбербанк, были перечислены денежные средства в размере 428 026 руб., что подтверждается реестром № 1130 от 16 августа 2017 г. Целевой заем предоставлен на срок 3 календарных месяца, то есть до 17 ноября 2017 г. включительно. По состоянию на 9 апреля 2018 г. денежные средства по основному займу в размере 428 026 руб. не поступали. Судебным участком № 2 Цимлянского района Ростовской области был вынесен судебный приказ № 2-726/2018 от 29 мая 2018 г. Согласно пункту 5.1 договора займа по соглашению сторон заложенное имущество оценивается в размере 428 026 руб.

Истец просил суд обратить взыскание в пользу КПК «Кредит Доверия» на заложенное имущество - земельный участок с расположенной на нем квартирой, расположенной по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и установить начальную продажную цену указанного имущества в размере 428 026 рублей путем продажи с публичных торгов.

Решением Цимлянского районного суда Ростовской области от 11 сентября 2019 года исковые требования оставлены без удовлетворения.

Представитель КПК «Кредит Доверия» в апелляционной жалобе просит отменить решение. Апеллянт указывает, что между сторонами был заключен целевой договор займа на приобретение жилья: земельного участка и квартиры. Договором займа установлена ипотека квартиры в силу закона. Судом необоснованно отказано в удовлетворении исковых требований об обращении взыскания на квартиру, поскольку в нарушение ст. 56 ГПК РФ истцом не представлено доказательств, что на данное имущество не может быть обращено взыскание

В судебное заседание суда апелляционной инстанции явились стороны не явились. Судебная коллегия рассмотрела дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения дела применительно к ст. 167 ГПК РФ.

Рассмотрев материалы дела, доводы апелляционной жалобы в пределах, установленных ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения.

Принимая решение об отказе в иске, суд руководствовался положениями ст.ст. 334 ГК РФ, Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 35 Земельного кодекса РФ и указал, что оснований для обращения взыскания на земельный участок с расположенной на ней квартирой не имеется. В нарушение норм Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» истцом не представлено суду доказательств регистрации ипотеки в силу закона в ЕГРН.

Такие выводы судебная коллегия считает необоснованными, исходя из следующих обстоятельств.

Согласно ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.

В соответствии со ст. 808 ГК РФ договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случае, когда займодавцем является юридическое лицо, - независимо от суммы.

В силу положений ст.ст. 329, 334 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

К отдельным видам залога (статьи 357 - 358.17) применяются общие положения о залоге, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах залога.

К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.

Согласно положениям ст.ст. 64.1, 77 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок.

Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение земельного участка или права аренды земельного участка.

Жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.

Согласно ст. 19 указанного Федерального закона ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Как следует из материалов дела, 8 августа 2017 г. между истцом КПК «Кредит Доверие» и ответчиком Солоницыной Л.Т. заключен договор о предоставлении целевого займа на приобретение жилья.

Согласно пункту 1.1 договора займа займодавец предоставляет пайщику-заемщику заем в сумме 428 026 руб., а пайщик-заемщик обязуется вернуть указанную сумму займа в обусловленный настоящим договором срок и уплатить на нее указанные в настоящем договоре проценты. Настоящий заем предоставляется пайщику-заемщику на приобретение недвижимого имущества, а именно квартиры по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, квартира приобретается и оформляется в собственность пайщика-заемщика, ее супруга и детей. За пользование суммой займа начисляются проценты в размере 1,14 % процента от суммы займа в месяц, что составляет 4 900 руб. в месяц (пункт 1.2. договора займа).

Согласно пунктам 1.2-1.5 договора займа предоставляется пайщику-заемщику сроком на 3 календарных месяца, считая с даты фактического предоставления займа.

Проценты по займу уплачиваются пайщиком-заемщиком единовременно за первые два месяца пользования займом с момента его предоставления. За третий месяц пользования займом пайщик-заемщик не уплачивает проценты, данный месяц является льготным периодом займа. Датой выдачи займа считается дата перечисления заимодавцем на счет, открытый в ПАО «Сбербанк России» на имя пайщика-заемщика Солоницыной Л.Т. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН суммы в размере 428 026 руб. в течение пяти банковских дней с момента сдачи на государственную регистрацию перехода права собственности на вышеуказанную квартиру.

Также стороны предусмотрели, что обеспечением исполнения обязательств пайщиком-заемщиком по настоящему договору являются ипотека квартиры в силу закона (пункт 1.7.1 договора займа).

Пунктом 5.1 договора займа определено, что стоимость заложенного имущества определена сторонами в размере 428 026 руб. Сумма займа в размере 428 026 руб. перечислена Солоницыной Л.Т. на счет физического лица НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, открытого в ПАО Сбербанк, что подтверждается Реестром № 1130 от 16 августа 2017 г. В течение установленного 3-х месячного срока до 17 ноября 2017 г., Солоницына Л.Т. заемные денежные средства в размере 428 026 руб. кредитному кооперативу не вернула, обратное ответчиками суду не доказано.

Согласно выписке из ЕГРН от 11.12.2019 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН жилое помещение - квартира по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, кадастровая стоимость 761 518,83 рублей принадлежит на основании договора купли-продажи от 08.08.2017 года по 1/5 доле ответчикам Солоницыну И.Ю., Солоницыной Л.Т., Солоницыной Л.И., Солоницыной О.И., Солоницыну Т.И. Ипотека в силу закона на данное имущество - квартиру зарегистрирована 14.08.2017 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

Таким образом, обеспечением исполнения обязательств ответчиков перед КПК «Кредит Доверия» является ипотека вышеуказанной квартиры в силу Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с даты ее государственной регистрации. Залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя по взысканию (ст. 337 ГК РФ).

Статьей 348 ГК РФ предусмотрено, что взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Согласно п. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем:

суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;

наименование, место нахождения, кадастровый номер или номер записи о праве в Едином государственном реестре недвижимости заложенного имущества, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;

способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание. Если стороны заключили соглашение, устанавливающее порядок реализации предмета ипотеки, суд определяет способ реализации заложенного имущества в соответствии с условиями такого соглашения (пункт 1.1 статьи 9 настоящего Федерального закона);

начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона;

меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы;

особые условия проведения публичных торгов, установленные пунктом 3 статьи 62.1 настоящего Федерального закона, в случае, если предметом ипотеки являются земельные участки, указанные в пункте 1 статьи 62.1 настоящего Федерального закона.

В настоящем случае договором о предоставлении целевого займа на приобретение жилья от 8 августа 2017 года по соглашению сторон заложенное имущество квартира оценивается в размере 428 026 рублей.

В силу п. 1 ст. 56 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

В материалах дела имеется судебный приказ от 29.05.2018г, вынесенный в отношении Солоницыной Л.Т., о взыскании с последней в пользу КПК «Вятская Кредитная Компания» задолженности по договору займа на приобретение жилья от 08.08.2017г. в размере 428 026 рублей, штрафа в размере 12000 рублей, процентов за пользование займом в размере 23 146 рублей, расходов по оплате государственной пошлины в размере 7 831 рубль 72 копейки.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу, что исковые требования об обращении взыскания на заложенное имущество квартиру с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН являются законными, обоснованными, подлежащими удовлетворению.

Что касается исковых требований об обращении взыскания на земельный участок по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, то данные требования не подлежат удовлетворению.

В данном случае предметом договора от 8 августа 2017 года, заключенного между Солоницыной Л.Т. (заемщиком) и КПК «Кредит Доверия» (заимодавец), являлась выдача целевого займа на сумму 428 026 рублей на приобретение недвижимого имущества - квартиры по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

По договору купли-продажи от 8 августа 2017 года ответчики Солоницын И.Ю., Солоницына Л.Т., Солоницына Л.И., Солоницына О.И., Солоницын Т.И. приобрели у ФИО11 земельный участок за 10 000 рублей и квартиру за 600 000 рублей по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Согласно п. 5 договора купли-продажи от 8 августа 2017 года вышеуказанная квартира приобретается за счет заемных денежных средств 428 026 рублей, предоставленных по договору займа с кредитным потребительским кооперативом. А согласно п. 4 данного договора за земельный участок продавцы уплатили до подписания настоящего договора за счет личных денежных средств.

Таким образом, земельный участок, расположенный по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН приобретался не за денежные средства по договору целевого займа от 8 августа 2017 года, а за счет личных средств покупателей, т.е. ответчиков по настоящему делу.

С учетом изложенного, оснований полагать о возникновении ипотеки земельного участка в силу закона согласно положениям ст.ст. 64.1, 77 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не имеется, следовательно, оснований для обращения взыскания на земельный участок также не имеется.

Вместе с тем, выводы суда об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме со ссылкой на п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ и со ссылкой на ст. 19 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», согласно которой ипотека подлежит государственной регистрации, необоснованны.

Так, выписками из ЕГРН от 11.12.2019 года подтверждается, что ипотека в силу закона на указанное имущество – квартиру по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН зарегистрирована 14.08.2017 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

Согласно ст. 69 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение.

Согласно п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

В ст. 130 Гражданского кодекса РФ перечислены объекты недвижимого имущества, которые являются объектами гражданских прав.

Так, согласно данной статье к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Таким образом, из данных положений закона следует, что здания, сооружения, а также жилые помещения (квартиры) являются самостоятельными объектами гражданских прав, вследствие чего законодатель разделяет данные понятия.

Как следует из содержания положений вышеприведенных норм ст. 69 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ, данные нормы относятся к зданию и сооружению, а не к жилому помещению (квартире), которая и является в данном случае предметом залога по договору займа.

Как следует из выписки из ЕГРН, а именно технического плана помещения, расположенного по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, данное помещение является многоквартирным домом и состоит из двух квартир. Ответчикам по делу принадлежит на праве собственности АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Вместе с тем, предметом настоящих исковых требований об обращении взыскания на заложенное имущество является именно квартира с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, находящаяся по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, а не здание-многоквартирный дом, расположенный по указанному адресу.

С учетом изложенного, данные нормы права, на которые сослался суд в обоснование отказа в удовлетворении исковых требований об обращении взыскания, в данном случае не применимы.

В ст. 54.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» изложены основания для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество, а именно обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, что в данном случае не усматривается, поскольку сумма задолженности по договору целевого займа от 8 августа 2017 года 428 026 рублей, то есть равна определенной сторонами в соглашении оценке заложенного имущества, достигнутого между залогодателем и залогодержателем.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований КПК «Кредит Доверия» к Солоницыну И. Ю., Солоницына Л. Т., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних Солоницына Л. И., Солоницына О. И., Солоницын Т. И., об обращении взыскания на заложенное имущество- квартиру с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН установлением начальной продажной цены квартиры в размере 428 026 рублей путем продажи с публичных торгов.

С учетом частичного удовлетворения требований неимущественного характера, не подлежащего оценке, в силу положений ст. 98 ГПК РФ, с ответчиков в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 рублей, которые подтверждены квитанцией, представленной истцом.

Руководствуясь ст. ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Цимлянского районного суда Ростовской области от 11 сентября 2019 года отменить.

Принять по делу новое решение, которым исковые требования КПК «Кредит Доверия» к Солоницыну И. Ю., Солоницына Л. Т., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних Солоницына Л. И., Солоницына О. И., Солоницын Т. И., об обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить частично.

Обратить взыскание на квартиру с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенную по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену 428 026 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с Солоницыну И. Ю., Солоницына Л. Т., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних Солоницына Л. И., Солоницына О. И., Солоницын Т. И. в пользу КПК «Кредит Доверия» расходы по уплате государственной пошлины в размере 6000 рублей.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 20.12.2019г.