Решение по делу № 33-16784/2024 от 09.09.2024

Судья Горшунов С.Г.                                УИД 16RS0039-01-2024-000054-23

дело № 2-206/2024

№ 33-16784/2024

учет № 155 г

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

14 октября 2024 г.                                                                                 г. Казань

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе:

председательствующего судьи Тютчева С.М.,

судей Гайнуллина Р.Г., Хасаншина Р.Р.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Габбасовым Р.Р.,

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Тютчева С.М. гражданское дело по апелляционной жалобе Рахматулина Ф.М. на решение Заинского городского суда Республики Татарстан от 3 июля 2024 г.

Данным решением суда постановлено:

исковое заявление Рахматуллина Фиданиса Маратовича к обществу с ограниченной ответственностью «Агрофирма Восток», Палате имущественных и земельных отношений Заинского муниципального района о признании односторонней сделки, расторжении договора субаренды недействительной, признании права субаренды на земельный участок, обязании заключить договор субаренды на земельный участок – оставить без удовлетворения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы Рахматулина Ф.М. об отмене решения суда, заслушав в судебном заседании истца Рахматулина Ф.М. в поддержку доводов апелляционной жалобы, представителя общества с ограниченной ответственностью «Агрофирма Восток» – Минимуллина И.М. в поддержку законности и обоснованности решения суда, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Рахматуллин Ф.М. обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Агрофирма Восток» о признании односторонней сделки, расторжении договора субаренды недействительной, признании права субаренды на земельный участок, обязании заключить договор субаренды на земельный участок. В обоснование иска указано, что 1 сентября 2022 г. между Рахматуллиным Ф.М. и ООО «Агрофирма Восток» заключен вышеуказанный договор субаренды земельного участка. Согласно п. 1.1 договора арендатор (ООО «Агрофирма Восток») передает, а субарендатор (Рахматуллин Ф.М.) принимает в субаренду часть обособленного земельного участка с кадастровым номером .... входящего в состав единого землепользования с кадастровым номером ....:627, общей площадью 16,27 га, расположенный по адресу: РТ, Заинский муниципальный район, СПК «Нива», находящийся в пользовании арендатора по договору аренды .... от 12 апреля 2007 г. Арендная плата по договору составляет 1 220,25 рублей в месяц (п.3.1). 1 сентября 2022 г. в соответствии с п. 2.1 договора спорный участок передан истцу в субаренду по акту приема-передачи. Согласно письму № 355 от 9 декабря 2022 г. Палата имущественных и земельных отношений Заинского муниципального района не возражала против передачи истцу в субаренду спорного земельного участка. Истец надлежащим образом исполнял все обязанности субарендатора. 9 октября 2023 г. истцом от ответчика получено Уведомление о расторжении договора субаренды от 1 сентября 2022 г. в связи с истечением срока действия договора с приложением соглашения о расторжении договора субаренды от 31 августа 2023 г. и акта возврата земельного участка от 31 августа 2023 г. С расторжением договора субаренды истец не согласен, поскольку в соответствии с п. 1.6 договора срок субаренды установлен с 1 сентября 2022 г. по 31 августа 2023 г. Если до истечения срока действия договора ни одна из сторон не уведомит о намерении расторгнуть договор, то договор считается пролонгированным на тот же срок и на тех же условиях. Согласно п.7.2 договора изменение арендатором условий настоящего договора и его прекращение до истечения срока действия допускается исключительно по письменному соглашению сторон, но только в период до начала либо после окончания полевых сельскохозяйственных работ. В случае намерения арендатора изменить, либо расторгнуть настоящий договор, он обязан предупредить об этом субарендатора не менее чем за один календарный год. Указанное уведомление направлено истцу по истечении срока договора 27 сентября 2023 г. и вручено 9 октября 2023 г., то есть с нарушением п. 7.2 договора. На основании изложенного, с учетом уточнения исковых требований (л.д.174) истец просил признать одностороннюю сделку о расторжении вышеуказанного договора субаренды от 1 сентября 2022 г. недействительной; признать за Рахматуллиным Ф.М. право субаренды и обязать ответчиков Палату имущественных и земельных отношений Заинского муниципального района РТ, ООО «Агрофирма Восток» заключить с Рахматуллиным Ф.М. договор субаренды на земельный участок с кадастровым номером ...., находящийся в пользовании арендатора по договору аренды .... от 12 апреля 2007 г.

Определением суда к участию в деле в качестве соответчика привлечена Палата имущественных и земельных отношений Заинского муниципального района РТ, в качестве третьего лица – Петров Н.В.

В суде первой инстанции истец Рахматуллин Ф.М. и его представитель Иванова Т.Н. исковые требования поддержали.

Представитель ответчика ООО «Агрофирма Восток» в суд не явился, в ходе рассмотрения дела исковые требования не признал.

Третье лицо Петров Н.В. с исковыми требованиями не согласился.

Суд постановил по данному гражданскому делу решение об отказе в удовлетворении иска в вышеприведенной формулировке.

В апелляционной жалобе Сайфуллиным Н.М. ставится вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного, принятии по делу нового решения об удовлетворении иска. При этом ссылаясь на положения статей 620, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации указывается, что истец продолжал пользоваться земельным участком после истечения срока договора (уведомление о расторжении договора получил только 9 октября 2023 г.), кроме того 24 июля 2023 г. произвел оплату аренды за следующий 2023-2024 г., ответчик принял оплату и никаких возражений с его стороны не последовало, что было расценено им как намерение арендатора пролонгировать действие договора. При этом, лишь в июне 2024 г. в ходе судебного разбирательства на запрос суда Палата имущественных и земельных отношений заявила об отсутствии согласия на пролонгацию договора. Изменение позиции Палаты имущественных и земельных отношений в 2024 г. в отношении спорного договора субаренды не может быть принято судом, поскольку не влияет на правоотношения сторон, возникшие в 2022 г. (л.д. 227-228).

В суде апелляционной инстанции Рахматулин Ф.М. апелляционную жалобу поддержал.

Представитель ООО «Агрофирма Восток» – Минимуллин И.М. просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Другие лица, участвующие в деле в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения извещены, об уважительных причинах своей неявки суду не сообщили. На основании статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия находит возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Согласно части 1 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционных жалоб, представления суд апелляционной инстанции вправе: оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционные жалобу, представление без удовлетворения.

Рассмотрев дело в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия считает решение суда по данному гражданскому делу подлежащим оставлению без изменения.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в п. п. 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 1, 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В силу правовой позиции, изложенной в пункте 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» указано, что согласно абзацу первому пункта 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Судам следует учитывать, что по смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 ГК РФ преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды.

Кроме того, в силу правовой позиции, изложенной в абзаце 5 пункта 14 Постановление Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.

В силу статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Из материалов дела следует и судом установлено, что 12 апреля 2007 г. между Палатой имущественных и земельных отношений Заинского муниципального района Республики Татарстан (арендодатель) и ООО «Нива» (арендатор) заключен договор аренды земельных участков .... по условиям которого, ООО «Нива» в аренду переданы земельные участки сельскохозяйственного назначения общей площадью 2 052,4 га в виде пашни площадью 484,6 га с кадастровым номером ...., пастбищ площадью 1418,7 га с кадастровым номером .... и сенокосов площадью 149,1 га с кадастровым номером .... (л.д. 41-43).

Соглашением от 14 апреля 2012 г. о внесении изменений в договор аренды земельных участков № .... от 12 апреля 2007 г. в вышеприведенный договор внесены изменения об исключении из договора подпунктов 1.1.1-1.1.3 пункта 1 договора, касающиеся пашни площадью 484,6 га с кадастровым номером .... (л.д. 43 оборот - 44).

Дополнительным соглашением от 31 июля 2023 г. к договору аренды земельных участков .... от 12 апреля 2007 г. предусмотрено, что в связи с прекращением деятельности ООО «Нива» путем реорганизации в форме слияния ООО «Нива» и ООО «Агрофирма «Восток», все права и обязанности по договору аренды земельных участков .... от 12 апреля 2007 г. перешли к ООО «Агрофирма Восток» (л.д. 130).

Судом также установлено, что до внесения изменений в вышеуказанный договор, 1 сентября 2022 г. между ООО «Агрофирма «Восток» и Рахматулиным Ф.М. заключен договор .... субаренды земельного участка с кадастровым номером ...., входящего в состав единого землепользования с кадастровым номером ...., общей площадью 16,27 га, находящегося в пользовании арендатора по договору аренды .... от 12 апреля 2004 г. (л.д. 11-16).

В пункте 1.6 данного договора субаренды, стороны согласовали, что срок субаренды устанавливается с 1 сентября 2022 г. по 31 августа 2023 г. Если по истечении срока действия договора ни одна из сторон не уведомит о намерении расторгнуть договор, то договор считается пролонгированным на тот же срок и на тех же условиях.

Пунктом 7.2 договора субаренды предусмотрено, что изменение арендатором условий настоящего договора и его прекращение до истечения срока действия допускается исключительно по письменному соглашению сторон, но только в период до начала, либо после окончания полевых сельскохозяйственных работ. В случае намерения арендатора изменить, либо расторгнуть настоящий договор по основаниям, предусмотренным действующим законодательством или настоящим договором, он обязан предупредить об этом субарендатора не менее чем за один календарный год.

13 декабря 2022 г. Палата имущественных и земельных отношений Заинского муниципального района в письме .... сообщило ООО «Агрофирма «Восток» об отсутствии возражений на передачу части обособленного земельного участка ...., входящего в состав единого землепользования с кадастровым номером ...., в субаренду Рахматуллину Ф.М. (л.д. 48).

18 января 2023 г. и 24 июля 2023 г. Рахматулиным Ф.М. по договору субаренды в пользу ООО «Агрофирма «Восток» за период с 2022-2023 г. оплачено 15 089,5 рублей, за период с 2023-2024 гг. оплачено 15 089,5 рублей, что подтверждено копиями чек-ордера ПАО «Сбербанк» (л.д. 17).

21 августа 2023 г. ООО «Агрофирма «Восток» письменно уведомила Рахматуллина Ф.М. о расторжении договора субаренды .... от 1 сентября 2022 г. в связи с истечением срока действия договора (л.д. 8), одновременно в адрес Рахматуллина Ф.М. направлены соглашение о расторжении договора и акт возврата земельного участка (л.д. 9-10).

В дальнейшем земельный участок с кадастровым номером ...., площадью 16,27 га, ранее предоставлявшийся Рахматуллину Ф.М. в субаренду, после проведения кадастровых работ вошел в состав земельного участка с кадастровым номером ...., который предоставлен по договору субаренды от 1 марта 2023 г. Петрову Н.В. (л.д.29, 51-63, 45-47).

Разрешая данный правовой спор и отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из ничтожности пункта 7.2 договора субаренды земельного участка .... от 1 сентября 2022 г., заключенного между ООО «Агрофирма «Восток» и Рахматулиным Ф.М., поскольку сам договор субаренды заключен менее чем на один год (с 1 сентября 2022 г. по 31 августа 2023 г.), в связи с чем невозможно выполнить данный пункт. Кроме того, в пункте 4.2 исходного договора № .... от 12 апреля 2007 г., предусмотрено обязательное письменное согласие арендодателя на заключение договора субаренды на арендуемые земельные участки (л.д. 42).

Суд апелляционной инстанции находит решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении иска по данному гражданскому делу правильным, поскольку необходимое условие для реализации пункта 1 статьи 621 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, а именно: письменное уведомление арендодателя арендатором о желании заключить новый договор аренды, арендатором Рахматуллиным Ф.М. в адрес арендодателя ООО «Агрофирма «Восток» не направлялось, а сам договор субаренды между сторонами земельного участка .... от 1 сентября 2022 г. государственную регистрацию не прошел.

При таких данных, учитывая отсутствие согласия арендодателя ООО «Агрофирма «Восток» на пролонгацию договора субаренды земельного участка .... от 1 сентября 2022 г., правовые основания для удовлетворения иска Рахматуллина Ф.М. по данному гражданскому делу отсутствовали.

С учетом вышеизложенного, доводы апелляционной жалобы Рахматуллина Ф.М. о том, что истец продолжал пользоваться земельным участком после истечения срока договора субаренды .... от 1 сентября 2022 г.; что 24 июля 2023 г. им произведена оплата аренды за следующий период 2023-2024 г., против чего ответчик не возражал; что Палата имущественных и земельных Заинского муниципального района Республики Татарстан, заявила об отсутствии согласия на пролонгацию договора лишь в ходе судебного разбирательства на запрос суда, являются несостоятельными и не влекут отмену правильного по существу решения суда первой инстанции.

Другие доводы апелляционной жалобы также являются необоснованными, не имеют правового значения по делу, в связи с чем не влекут отмену правильного по существу решения суда.

Дело судом рассмотрено с соблюдением требований закона, нарушений норм процессуального права не допущено, в связи с чем, оснований для отмены решения суда по данному делу не имеется.

Апелляционная жалоба является несостоятельной и удовлетворению не подлежит.

    Руководствуясь статьями 327-329, 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Заинского городского суда Республики Татарстан от 3 июля 2024 г. по данному гражданскому делу оставить без изменения, апелляционную жалобу Рахматулина Ф.М. – без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в срок не превышающий трех месяцев в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (город Самара) через суд первой инстанции.

Мотивированное апелляционное определение

в окончательной форме изготовлено 25 октября 2024 г.

Председательствующий                         С.М. Тютчев

Судьи                                    Р.Г. Гайнуллин

                                        Р.Р. Хасаншин