Решение по делу № 33-3719/2023 от 20.04.2023

Судья     Сараева Т.И. Дело №11RS0004-01-2021-001485-87

(№ 2-136/2022 г.)

(№33-3719/2023 г.)                                    

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ

ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КОМИ

в составе председательствующего Тепляковой Е.Л.,

судей Пунегова П.Ф. и Щелканова М.В.

при секретаре Микушевой А.И.

рассмотрела в судебном заседании 18 мая 2023 года в г.Сыктывкаре Республики Коми гражданское дело по апелляционной жалобе Переваловой С.А. на решение Печорского городского суда Республики Коми от 12 июля 2022 года, по которому

исковые требования Переваловой С.А. к Марданову Г.Г. о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 24 сентября 2018 года, возврате денежных средств в размере 300 000 рублей оставлены без удовлетворения.

Заслушав доклад судьи Тепляковой Е.Л., судебная коллегия,

У С Т А Н О В И Л А:

Перевалова С.А. обратилась в суд с иском к Марданову Г.Г. о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 24 сентября 2018 года, возврате уплаченных по договору денежных средств в размере 300 000 рублей, признании прекращения действия по договору купли-продажи от 24 сентября 2018 года, указав в обоснование требований, что 24 сентября 2018 года заключила с ответчиком договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <Адрес обезличен> общей площадью ... кв.м., однако сделка не была зарегистрирована в ЕГРН в связи с принадлежностью ответчику нежилого дома с кадастровым номером <Номер обезличен>, расположенного на том же земельном участке и его не указанием в договоре купли-продажи от 24 сентября 2018 года. Ответчик данное препятствие для регистрации сделки не устранил, и земельный участок до настоящего времени находится в его владении, пользовании и распоряжении, вследствие чего она не получила то, на что рассчитывала при заключении договора, и понесла значительный ущерб.

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми (далее – Управление Росреестра по Республике Коми), нотариус Печорского нотариального округа РК Гецен Е.В.

В судебном заседании представитель истца на иске настаивал, отказавшись от требования о признании прекращения действия по договору купли-продажи от 24 сентября 2018 года, и определением Печорского городского суда от 12 июля 2022 года производство по делу в указанной части прекращено (т.1 л.д.182).

Ответчик и третьи лица в суд не явились, и дело рассмотрено в их отсутствие. В письменных заявлениях ответчик и третьи лица Чикчеева А.Г. и Марданов Р.Г. исковые требования не признали (т.1 л.д.151-156).

Суд принял приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе Перевалова С.А. не согласна с решением суда и просит его отменить в связи с нарушением норм материального права, несоответствием выводов суда обстоятельствам дела.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу Марданов Г.Г. просит оставить решение суда без изменения, отклонив доводы жалобы.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Коми от 15 сентября 2022 года решение Печорского городского суда Республики Коми от 12 июля 2022 года оставлено без изменения, апелляционная жалоба Переваловой С.А. - без удовлетворения (т.1 л.д.236-239).

Определением судебной коллегии по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 16 января 2023 года (с учетом определения судебной коллегии по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 24 марта 2023 года об исправлении описок) апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Коми от 15 сентября 2022 года отменено, дело направлено на новое апелляционное рассмотрение (т.2 л.д.24-34).

Дело в суде апелляционной инстанции рассматривается в соответствии со статьями 167 и 327 Гражданского процессуального кодекса РФ в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства и не сообщивших об уважительных причинах неявки.

Проверив законность и обоснованность решения суда в порядке частей 1 и 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ в пределах доводов апелляционной жалобы и в обжалуемой части, обсудив доводы апелляционной жалобы с учетом позиции Третьего кассационного суда общей юрисдикции, высказанной в определении от 16 января 2023 года, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения жалобы и отмены решения суда с учетом следующего.

Судом установлено и подтверждается материалами делав, что согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости Марданову Г.Г. на праве собственности принадлежит земельный участок площадью ... кв.м, с кадастровым номером <Номер обезличен>, находящийся по адресу: <Адрес обезличен>, а также расположенный на указанном земельном участке нежилой дом, с кадастровым номером: <Номер обезличен>, площадью ... кв.м. (т.1 л.д.49-53,114-117).

24 сентября 2018 года между Мардановым Г.Г. (продавец) и Переваловой С.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок площадью ... кв.м, с кадастровым номером <Номер обезличен>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для коллективного садоводства, находящийся по адресу: <Адрес обезличен>, принадлежащий продавцу на праве собственности, а покупатель обязуется уплатить продавцу за указанный земельный участок ... рублей после подписания договора в срок до 25 сентября 2018 года (т.1 л.д.18).

Факт уплаты Переваловой С.А. денежных средств по договору в полном размере сторонами не оспаривается.

Договор купли-продажи 24 сентября 2018 года был сдан на государственную регистрацию.

Уведомлением от 25 октября 2018 года ... сообщил сторонам договора о приостановлении до <Дата обезличена> государственной регистрации прав по причине не указания в договоре купли-продажи от 24 сентября 2018 года на одновременное отчуждение с земельным участком расположенного на нем дома, принадлежащего продавцу Марданову Г.Г.

В связи с истечением срока приостановления государственной регистрации прав и не устранением причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации перехода права на земельный участок с кадастровым номером <Номер обезличен>, ... Управления Росреестра по Республике Коми сторонам направлено уведомление от 25 января 2019 года об отказе в государственной регистрации перехода права на объект недвижимости (т.1 л.д.19).

    После получения уведомления Управления Росреестра по Республике Коми о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество Перевалова С.А. направила ответчику претензию от 17 января 2019 года о расторжении договора купли-продажи и возврате уплаченных денежных средств в размере 300 000 рублей, однако претензия, полученная ответчиком лично, оставлена без удовлетворения (т.1 л.д.5,39).

    Решением Печорского городского суда от 16 мая 2019 года по делу № 2-563/2019, которое не обжаловалось и вступило в законную силу, исковые требования Переваловой С.А. к Марданову Г.Г. о признании договора купли-продажи от 24 сентября 2018 года недействительным и применении последствий недействительности сделки оставлены без удовлетворения (т.1 л.д.177-178).

    Вступившим в законную силу решением Печорского городского суда от 16 декабря 2019 года по делу №2-1126/2019 исковые требования Переваловой С.А. к Марданову Г.Г. о взыскании неосновательного обогащения также оставлены без удовлетворения (т.1 л.д.175-176).

Решением Печорского городского суда от 15 сентября 2020 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Коми от 25 февраля 2021 года, исковые требования Переваловой С.А. к Марданову Г.Г. о взыскании убытков оставлены без удовлетворения.

Разрешая спор при установленных обстоятельствах и руководствуясь статьями 450, 454,549 Гражданского кодекса РФ, суд первой инстанции, отказывая в иске, исходил из того, что договор купли-продажи от 24 сентября 2018 года не признан недействительным, не является ничтожным, неосновательное обогащение на стороне ответчика отсутствует, препятствий для оформления в собственность истца дома, расположенного на спорном земельном участке, не имеется, а также нет оснований для расторжения договора, так как существенных нарушений его условий со стороны ответчика не установлено.

Однако с выводом суда об отсутствии оснований для расторжения договора купли-продажи земельного участка согласиться нельзя, так как он сделан с нарушением норм материального права и не соответствует установленным по делу обстоятельствам.

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1); исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (пункт 2).

Статья 553 Гражданского кодекса РФ предусматривала, что в случаях, когда земельный участок, на котором находится принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором продажи.

Федеральным законом от 26 июня 2007 года №118-ФЗ была отменена статья 553 Гражданского кодекса РФ, допускавшая продажу земельного участка отдельно от недвижимости, также принадлежащей продавцу на праве собственности, то есть было устранено противоречие между этой статьей и пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ, согласно которому отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса; отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута, на основании публичного сервитута.

Таким образом, в силу пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

По делу установлено, что ответчик является собственником земельного участка <Номер обезличен> площадью ... по адресу <Адрес обезличен> и расположенного на нем нежилого дома площадью ...

Однако договор купли-продажи от 24 сентября 2018 года содержит обязательство ответчика-продавца по передаче в собственность истца-покупателя только земельного участка, то есть договор заключен только в отношении земельного участка и не предусматривает отчуждение находящегося на этом участке дома, что противоречит требованиям пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ.

Данное обстоятельство послужило причиной приостановления, а в последующем и отказа в государственной регистрации перехода права собственности на приобретаемый истцом объект недвижимости.

Суд первой инстанции не учел приведенные положения земельного законодательства и не применил их при разрешении спора, что не позволило дать надлежащую оценку тому обстоятельству, что оспариваемый договор купли-продажи от 24 сентября 2018 года заключен только в отношении земельного участка без находящегося на нем нежилого дома, принадлежащих одному лицу (ответчику Марданову Г.Г.), что в силу закона не допускается.

    В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данными кодексом, другими законами или договором.

В частности, в силу подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение одной из сторон договора, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Пунктом 2 статьи 453 Гражданского кодекса РФ установлено, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

В силу пункта 5 статьи 453 Гражданского кодекса РФ, если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Из материалов дела следует, что истец имела намерение приобрести для личных нужд земельный участок и с этой целью заключила с ответчиком договор купли-продажи и произвела оплату предмета договора.

Однако, право собственности на земельный участок у истца не возникло, его собственником, согласно выписке из ЕГРН, остается ответчик Марданов Г.Г.

Определяя существенность нарушения, допущенного продавцом, судебная коллегия исходит из того обстоятельства, что истец-покупатель, уплатив по договору цену объекта продажи, не получила земельный участок и не приобрела права собственности на него, а потому с очевидностью лишилась того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора, так как продажа земельного участка без одновременного отчуждения расположенного на нем дома невозможна, а действий по устранению этого нарушения ответчиком не предпринято.

С учетом изложенного истец вправе требовать расторжения договора купли-продажи от 24 сентября 2018 года с возвратом уплаченной по договору денежной суммы 300 000 рублей, так как её претензия с аналогичными требованиями ответчиком не удовлетворена, а права при заключении рассматриваемого договора существенно нарушены ответчиком.

    Решение суда первой инстанции, как принятое с нарушением норм материального права, не может быть признано законным и подлежит отмене с принятием по делу нового решения об удовлетворении исковых требований.

Оснований, предусмотренных частью 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, для отмены решения суда не установлено.

Руководствуясь статьями 328,330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А :

Решение Печорского городского суда Республики Коми от 12 июля 2022 года отменить.

Принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований Переваловой С.А. к Марданову Г.Г. о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 24 сентября 2018 года, возврате денежных средств в размере 300 000 рублей.

Расторгнуть договор купли-продажи, заключенный 24 сентября 2018 года между Марданову Г.Г. и Переваловой С.А., о продаже принадлежащего Марданову Г.Г. земельного участка площадью ... кв.м, с кадастровым номером <Номер обезличен>, находящегося по адресу: <Адрес обезличен>.

Взыскать с Марданову Г.Г. в пользу Переваловой С.А. уплаченные по договору купли-продажи от 24 сентября 2018 года денежные средства в размере 300 000 рублей.

Председательствующий-

Судьи-

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 19 мая 2023 года.