Решение от 17.03.2021 по делу № 2-94/2021 от 10.11.2020

Дело № 2-94/2021

64RS0045-01-2020-007963-31

Решение

Именем Российской Федерации

17.03.2021 года г. Саратов

Кировский районный суд г.Саратова в составе:

председательствующего судьи Бондаренко В.Е.

при секретаре Моисееве П.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску акционерного общества «Российский Сельскохозяйственный банк» в лице Саратовского регионального филиала акционерного общества «Российский сельскохозяйственный банк» к Медведевой Анастасии Александровне, Медведеву Сергею Александровичу, третьи лица ЖСК «Реалист», Кировский РОСП г. Саратова УФССП России по Саратовской области о признании права собственности на квартиру,

установил:

28.04.2015 года ОАО «Россельхозбанк» (кредитор) и Медведева А.А. (Заемщик), Медведев С.А. (заемщик) заключили кредитный договор, согласно которому ответчики получили кредит в размере1 080 000руб. для приобретения жилья. Заемщики нарушили обязательства по кредитному договору. Заочным решением Кировского районного суда г.Саратова от 06.10.2016 г., с учетом определения об исправлении описки, исковые требования банка удовлетворены, взыскана в солидарном порядке задолженность по кредитному договору, обращено взыскание на предмет залога, путем продажи с публичных торгов, установлена начальная продажная стоимость предмета залога 1203200руб. (л.д. 129-138). На основании исполнительного листа судебным приставом-исполнителем возбуждено исполнительное производство, после не состоявшихся торгов банк оставил предмет залога за собой. Банк обратился в регистрирующий орган с заявлением о внесении сведений о правообладателе недвижимого имущества. Регистрирующий орган отказал, в связи с изменением правового статуса объекта залога. Требования предъявлены к Медведеву и Медведевой, которым ЖСК «Реалист» передал спорную квартиру.

Представитель истца Коптева М.А. исковые требования поддержала, просила их удовлетворить. Пояснила, что Медведев и Медведева получили ипотечный кредит, обязательства свои не исполнили. Строительство спорной квартиры осуществлялось, в том числе за счет средств банка, в отношении которого существует ипотека. В период исполнения решения суда застройщик признан банкротом, права застройщика переданы ЖСК «Реалист». Дом, в котором находится спорная квартира, завершен строительством и введен в эксплуатацию и передан по акту Медведевым, о чем стало известно в ходе судебного разбирательства. Обязательства перед банком должники по исполнительному производству не исполнили, объект залога не был реализован с торгов, принят банком на баланс на основании документов, составленных судебным приставом-исполнителем. Для регистрации прав банка на квартиру требуется судебное решение.

Ответчики Медведева А.А., Медведев С.А., извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились, в представленном заявлении просили о рассмотрении в свое отсутствие (л.д. 179), их интересы представлял представитель по доверенности Нерсисян А.Г. Представитель ответчиков просил отказать истцу в удовлетворении исковых требований. Предметом залога являлось право требования от застройщика ЖСК «Оптимист-2000» объекта недвижимости. В 2016 году судебным решением с заемщиков взысканы денежные средства и обращено взыскание на предмет залога. В 2018 году в отношении застройщика начата процедура банкротства, о чем банк был уведомлен, но своих прав на объект недвижимости не заявил. 22.10.2018 года Медведев и Медведева обратились в Арбитражный суд Саратовской области с заявлением о восстановлении процессуального срока для включения в реестр кредиторов. Право собственности Медведева и Медведевой на спорную квартиру возникло после выплаты вступительного, членского, паевого и дополнительного (целевого) взносов, предусмотренных договором паенакопления от 09.03.2019 года, заключенного с ЖСК «Реалист». Паевой взнос формировался дополнительными денежными средствами сверх требований, включенных Арбитражным судом Саратовской области 12.02.2019 г. в реестр. Медведев и Медведева приняты в члены ЖСК на основании их заявлений, что подтверждается протоколом общего собрания (л.д. 180-181).

Судебный пристав-исполнитель Кировского РОСП г.Саратова Бадалян Г.Г. пояснила, что на основании исполнительного листа о взыскании в солидарном порядке с заемщиков Медведева и Медведевой задолженности по кредиту в пользу АО «Россельхозбанк» и обращении взыскания на предмет залога было возбуждено исполнительное производство. 29.08.2019 года судебный пристав-исполнитель наложил арест на заложенное имущество, 07.10.2019 года произвел оценку имущества, 30.10.2019года передал арестованное имущество на торги. Взыскатель и должники информацию об изменении статуса объекта залога в Кировской РОСП г.Саратова не направляли. Объект передан на баланс банку. На основании заявления представителя АО «Россельхозбанка» исполнительное производство окончено.

Представитель ЖСК «Реалист» Неугодова В.В. пояснила, что ЖСК «Реалист» в рамках дела о банкротстве ЖСК «Оптимист-2000» принял объект незавершенного строительства в качестве отступного по требованиям кредиторов ЖСК «Оптимист-2000». Медведев и Медведева в 2019 году внесли вступительный взнос 500 руб., от их имени внесены на счёт ЖСК «Реалист» целевые денежные средства на завершение строительства дома и покрытие судебных расходов. В 2018 году дом введен в эксплуатацию, в 2019 году квартира по акту передана членам ЖСК Медведеву и Медведевой.

Исследовав материалы дела, заслушав участников процесса, суд приходит к следующему.

Условия для возникновения права собственности на вновь созданную вещь определены в ст. 218 ГК РФ. Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Условия привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома определены в Федеральном законе от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее закон о долевом участии).

ЖСК «Оптимист-2000» для строительства многоквартирного дома в границах улиц Алексеевская, Наумовская, Рябиновская, Добряковская привлекал денежные средства участников строительства. На основании договора уступки права требования от 28.04.2015 года у Медведева С.А. и Медведевой А.А. возникло право требования от застройщика однокомнатной квартиры № 47 на 1 этаже блок-секция Б. Цена договора 1500000 руб., в том числе 1080000 руб., полученные Медведевым и Медведевой от ОАО «Россельхозбанк» (л.д. 31, 51). Возврат денежных средств обеспечен залогом. Заочным решением от 6.10.2016 с заемщиков взыскана задолженность по кредитному договору и обращено взыскание на предмет залога (л.д. 129-134).

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 18.01.2018 ЖСК «Оптимист-2000» признан несостоятельным, открыто конкурсное производство. Участники строительства дома приняли положительное решение по вопросу о погашении их требований путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок вновь созданному ЖСК или специализированному кооперативу, Медведев и Медведева участия в голосовании не принимали.

22.10.2018 Медведев и Медведева обратились с заявлением о восстановлении срока для включения в реестр требований о передаче жилого помещения, ходатайство удовлетворено с признанием за ними статуса членов ЖСК «Реалист». АО «Россельхозбанк» принимало участие в деле о банкротстве застройщика в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования. Возражений относительно ходатайства Медведева и Медведевой о признании их членами ЖСК «Реалист» от АО «Россельхозбанк» не поступило, определение не обжаловалось.

Банкротство застройщика регулируется Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

В реестре требований кредиторов могут быть заявлены требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, волеизъявление которых подлежит обязательному учету при разрешении вопроса на передачу объекта незавершенного строительства. Такой кредитор вправе согласиться на передачу объекта недвижимости или требовать от должника внесения на депозитный счет арбитражного суда внесения денежных средств в размере, достаточном для погашения требований указанных кредиторов с учетом установленных подпунктом 1 пункта 1 статьи 201.14 Закона о банкротстве (пп. 3 п.3 ст. 201.10, п.6. ст. 201.10 Закона о банкротстве).

Согласно п. 13 ст. 201.10 Закона о банкротстве в случае вынесения арбитражным судом определения о передаче объекта незавершенного строительства внесенные участниками строительства и (или) третьими лицами на депозитный счет арбитражного суда, на специальный банковский счет должника денежные средства направляются на погашение соответствующих требований кредиторов.

С даты вынесения арбитражным судом определения о передаче объекта незавершенного строительства требования участников строительства в соответствующей части считаются погашенными, при этом требования о передаче жилых помещений и (или) требования о передаче машино-места и нежилого помещения в непогашенной части преобразовываются в денежные требования (п. 14 закона о банкротстве).

Представитель ЖСК «Реалист» (л.д. 90) подтвердила принятие объекта незавершенного строительства от ЖСК «Оптимист-2000». ЖСК «Реалист» создан с целью завершения строительства 19-ти этажного жилого дома: <адрес>, Наумовская, Рябиновская и Добряковская в соответствии с положениями Федерального закона о банкротстве в рамках арбитражного дела А57-28017/2016 путем передачи прав застройщика (п.1.1 Устава ЖСК «Реалист» т. 2 л.д. 98). Медведева А.А. и Медведев С.А. 06.02.2019 г. обращались в правление ЖСК «Реалист» с заявлениями о принятии в члены ЖСК. В обоснование заявлений они сослались на определение Арбитражного суда Саратовской области от 06.02.2019 г., которым им восстановлен срок на обращение с заявлением о включении в реестр требований о передаче жилых помещений должника (т. 2 л.д. 116-119). Их заявления рассмотрены на внеочередном общем собрании членов ЖСК «Реалист» 24.02.2019 г. (л.д. 125-131). Узоровская по поручению Медведева и Медведевой внесла 107725 руб. в качестве паевого взноса и 3500 руб. для погашения судебной задолженности и др. (т. 2 л.д. 120). Указанные платежи осуществлены в соответствии с договором паенакопления от 09.03.2019 г. (т.1 л.д. 167-168). После завершения строения ЖСК «Реалист» по акту приема-передачи от 29.08.2019 г. предал Медведеву и Медведевой <адрес>. 7А по <адрес> (т. 1 л.д. 171). Медведев и Медведева полностью выплатили пай, что подтверждается справкой (т. 1 л.д. 172). На обращение директора Саратовского регионального филиала АО «Россельхозбанк» председатель правления ЖСК «Реалист» сообщил, что Медведев и Медведева были включены в реестр требований передачи жилого помещения. В рамках дела о банкротстве присутствовал представитель банка. Представитель банка при рассмотрении судом заявления Медведева и Медведевой какие-либо документы, о том, что банк обратил взыскание на предмет залога и приобрел статус кредитора, не представил (письмо от 10.06.20 т. 2 л.д. 93-94). В указанном письме сообщалось, что ЖСК «Реалист» не является правопреемником ЖСК «Оптимист-2000». ЖСК «Реалист» не состоял в отношениях с банком, поэтому отсутствует обязанность по передаче жилого помещения банку.

Анализ документов свидетельствует о том, что весной 2019 года завершилось документальное оформление принадлежности спорного объекта недвижимости путем подписания Медведевой и Медведевым акта приема-передачи квартиры от 29.08.2019 г. Между тем, служба судебных приставов после указанной даты продолжила исполнение заочного решения Кировского районного суда от 2016 года, которым обращено взыскание на предмет залога. Право требования участника долевого строительства передано на реализацию. Постановлением от 09.01.20 вынесено постановление о снижении цены переданного на реализацию имущества (т. 2 л.. 16). Предмет залога не нашел покупателя, в связи с чем последовало предложение банка оставить нереализованное в принудительном порядке имущество за собой (т. 2 л.д. 15). Банк принял предложение, право требования участника долевого строительства на основании постановления судебного пристава-исполнителя передано взыскателю, о чем свидетельствует акт от 28.02.20 г., исполнительное производство окончено (т. 2 л.д. 14, 13,12,3).

Принимая на баланс право требования участника долевого строительства, обеспеченного ипотекой не были учтены положения п. 14 ст. 201.10 закона о банкротстве о том, что с даты вынесения арбитражным судом определения о передаче объекта незавершенного строительства требования участников строительства в соответствующей части считаются погашенными, при этом требования о передаче жилых помещений и (или) требования о передаче машино-места и нежилого помещения в непогашенной части преобразовываются в денежные требования.

Учитывая, что незавершенное строительство передано от должника новому ЖСК, против которого привлеченный в качестве 3 лица банк не возражал, новый ЖСК за счет дополнительных средств, собранных с его членов, достроил дом, ввел его в эксплуатацию и передал квартиру № 1 в доме Медведевой и Медведеву до подписания банком и судебным приставом-исполнителем акта передачи нереализованного имущества. Таким образом в удовлетворении исковых требований банка о признании за ним права собственности на <адрес>А по <адрес> надлежит отказать.

Требование о взыскании расходов на оплату государственной пошлины удовлетворению не подлежит в силу ст. 98 ГПК РФ.

На основании выше изложенного, руководствуясь ст. 56, 194-199 ГПК РФ, суд,

решил:

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ «░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░» ░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ «░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░» ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░.░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 24.03.2021 ░░░░.

░░░░░ ░.░.░░░░░░░░░░